Выдержка из текста работы
Впоследние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который,несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключениездесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедлениеэкономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционнойактивности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшегоего развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хорошийинвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства истабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность.Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов исубъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участниковрынка.
Даннаяработа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости,которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости.Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочнойдеятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости,сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.
Понятие рыночной стоимости
Основой рынка недвижимости являются его объекты, которыеобладают стоимостью.
Осуществление купли-продажи или обмена объектовнедвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следуетобъективно определить в сравнении с другими объектами.
Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондонесвой главный труд «Богатство народов», в котором впервые быласформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.
Согласно этой теории стоимость, во-первых, создаетсятрудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченноерабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а онапроявляется в соотношении обмена.
Таким образом, стоимость есть соотношение общественныхзатрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измеренияявляются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором,уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретномуобъекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товарови услуг:
Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладаетполезностью;
Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если наобъект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не
Реализуется;
Передаваемость; Условием возникновения стоимости являетсяюридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзяпередать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.
Из анализа этих факторов следует, что стоимость являетсяоценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражаетрыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.
Обсуждаяпонятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты.Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Ценаобъекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажиобъекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемойсделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, частоэтот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена— это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар илиуслугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и временинезависимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Ценасделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участокпри отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночнуюстоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае еслифактически осуществляемое землепользование не запрещено действующимзаконодательством и соответствует применяемым на практике обычаям деловогооборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользованияпроизводится через поправки на местоположение при рыночном подходе и черездифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположенияпри доходном подходе.
Этаразница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, напримерналичия аналогов или стабильности рынка.
Так,например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцыохотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальнаяцена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить впроцессе торга.
Порой,цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделкии не поддается прогнозам.
Затраты — это денежная сумма, равная издержкам на созданиетовара или услуги.
В общем случае величины стоимости, цены и затрат насоздание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.
На современном рынке недвижимости существует много видовстоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночныхотношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков,согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормамибухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильныйвыбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.
К числу основных видов стоимости, используемых при оценкенедвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке;стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетнаястоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимостьаренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационнаястоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения;инвестиционная стоимость;
Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою областьприменения и ограничения.
Рыночнаястоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец,имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать,согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию остоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы егоприобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может бытьпродан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, чтостороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, безпринуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметомдля торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так ипонижения[1].
Существуети другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ееко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственностьследует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовымпродать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во времякоторого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[2].
Стоимостьобъектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные изних:
1.Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяютсредний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можноразделить на:
— макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги,пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условияоплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономическойдеятельности и т.д.);
— микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретныхсделок.
2.Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологическогохарактера:
— массированная реклама;
— инфляционные ожидания;
— симпатии;
— осведомленность и т.д.
внастоящем пособии не рассматриваются.
3.Физические факторы:
— местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры итранспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет настоимость недвижимости;
— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшегоиспользования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
— состояние объекта недвижимости;
— наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данныесанитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, аналичие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимостьквартир).
4.Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
— количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этоттип квартир именно в этой части города;
— объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка,износ и т.п.);
— престижность района;
— экологическая обстановка в районе;
— транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
— социальная однородность дома;
— характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
— юридическая «чистота» объекта.
Известно,что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однакокаждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоятденьги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубльне снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства.В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип«время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который можетгарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во времяпереговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты междуобъективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец всостоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ееитогах.
Развитие оценочной деятельности в России
Формирование топографической базы оценки в России (до1861 г)
Общимобязательным элементом всех оценочных работ является геометрическое измерениеземель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты,составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широтепунктов.
Первыекарты российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVII вв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в1550 г.). В конце XVII века появились карты Меркатора иИсаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства,часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данцигепоявляются два издания карты Украины. В конце XVII векав Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная картана русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаютсядолжности геодезистов, создается чертежная мастерская.
Постановкакартографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работугеодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь СенатаИван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этогомомента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей сталопостоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.
Поуказу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешлов военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начинаяс 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы потриангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. Кконцу XIX века военно-топографические карты втрехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных ивосточных).
Вместес триангуляционной съемкой и составлением топографических документов в Россиисуществовала и другая система измерения территории.
Наосновании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы: генеральнуюи специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось обязательноерамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания.При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данногоселения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначаласьканавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями:«Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалосьсобственностью всех жителей данного селения. Специальное межеваниеподразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения.Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг.,записывались в поземельных книгах.
Особенностьмежевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы,заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов наимущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволилоразделить территории по формам землевладения (в частности: землевладениесельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли ит.д.)
Возникновение оценки как элемента системыналогообложения (период 1861-1893 гг.)
Сотменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и системуналогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права,решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы самоуправленияуже не могла.
Изданноев 1864 г. «Положение о земских учреждения» предусматривало изменение базы ичастичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнениягосударственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а дляформирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли,фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимыеимущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размерналогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».
Необходимостьопределения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом корганизации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разныхтипов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должнабыла выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюдаособая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд –провинциальной оценочной статистики.
Городскиеи земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимыхимуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупаземли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основаниипоказаний владельцев.
Сувеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальныестатистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.
В70-80-х гг. XIX в. начинается постепенноестатистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однакоспециально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонскойи Нижегородской губерниями.
Болеечем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативныеинструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии,которая впоследствии дополнялась и корректировалась.
Основныеконцепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задачоценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:
Оценочнаястатистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности иценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;
Изучаемаяоценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не какабстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся помере общественно-экономического развития данной страны;
Всилу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристикобщественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянносовершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.
Врамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовалиськонкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющиевырабатывать соответствующие методики[3].
К исходу второго тысячелетия имущественные отношения вРоссии радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная имуниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Долядругих форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общемобъеме государственной и муниципальной собственности удельный вес федеральнойуменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а вмуниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственнойсобственности смешанная собственность составляет 60%, исключительно частнаяоколо 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях внего на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную —18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%[4].В процессе разгосударствления условно можно выделить несколько этапов. При этомнеобходимо констатировать, что границы этих этапов размыты и часто последующийэтап начинался в недрах предыдущего.
В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав частью«сверху», частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальныхпроцедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах»,других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупнымкомпаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительнобесконфликтно консолидировать контроль в своих прежде нестабильныхконгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активысталкивались интересы олигархических банков, корпораций, естественных монополий,иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточновспомнить о «войне компроматов» и скандалах вокруг известных корпораций,нефтяных компаний, металлургических предприятий во время залоговых иинвестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало установлениюцивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования правсобственности.
В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частноми смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различныеполулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит;акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладателимелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе наединую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долейнежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписногокапитала.
В названных целях практиковалось дробление акций, выпускконвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализоватьвнешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, егоправо вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, аактивы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО,принося в жертву интересы мелких пайщиков.
Банки и другие финансовые институты использовали одни и теже сценарии приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценныхбумаг напрямую у работников — держателей акций либо на биржевом и внебиржевомрынках у кредитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фондов.Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные пакеты уфедеральных и региональных органов власти в результате закулисного сговора. Вофициальные и неофициальные финансово-промышленные группы или по доброй воле,или насильственно втягивались доходные предприятия.
Все это привело к усилению «регионализации»перераспределения собственности, формированию региональных холдинговых структурпод эгидой местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке засобственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС ипр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокаяценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозамещающиепроизводства, выигравшие от девальвации и инфляции.
В 1999 г. для передела собственности широко использовалсядолговой механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков икомпаний на корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкцииобщего собрания акционеров.
В настоящее время ускоренное либо преднамеренноебанкротство, в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О мерах поповышению эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., всечаще используется для захвата собственности и установления контроля. Поинформации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие случаиисчисляются десятками. В результате происходит либо полное поглощение банкроталибо его расчленение на две структуры: новую и старую. Новая структура имеетчистый баланс и доходные активы, а старая структура сохраняет плохие ибезнадежные долги.
Несовершенство законодательства, судебной системы иинститута судебных приставов сдерживает оценщиков от широкого применения арестаи продажи имущества должников с торгов, препятствует перераспределениюсобственности. Более того, государство как элемент «институциональнойструктуры» в значительной мере остается пассивным наблюдателем, чашедестабилизирует существующую структуру прав собственности, вместо созданияпредпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.
Многообразие форм собственности, возрождение частнойсобственности позволяет собственнику по своему усмотрению распоряжаться домом,квартирой, офисом, предприятием. Однако у каждого, кто задумает реализоватьсвои права собственника, возникает много проблем и вопросов, важнейшим изкоторых является вопрос о стоимости собственности. С ним сталкиваютсяпредприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты и т. д.Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка исистемы страхования являются объективными предпосылками развития услуги —оценки стоимости недвижимости.
Таковы основные аспекты оценочной деятельности в условияхизменения форм собственности.
Правовые основы оценочной деятельности
Одной из новых профессий, появившихся а России с началамрыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиковиспользуются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности,разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определениястоимости государственного имущества при его приватизации, передаче вдоверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада вуставный капитал и т.д.
По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку[5]. До недавнего времени они работалибез всякой законодательной основы труда оценщиков.
Необходимость в соответствующем законе была так веклика,что некоторые субъекты Российской Федерации, не дождавшись Федерального акта,начали принимать свои, региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московскойгородской Думой был принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве»,где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектовоценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих РоссийскойФедерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы,юридическим, а также физическим лицам.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулированияоценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих какРоссийской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так иотдельным юридическим и физическим лицам.
Под оценочной деятельностью в Законе понимается«деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление вотношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Такимобразом, определение оценочной деятельности дается через понятия:
субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, содной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);
объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты(вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имуществоопределенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), правособственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из составаимущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация,а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательствомРоссийской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цели оценочной деятельности — это определения рыночной илииной стоимости перечисленных объектов.
Итак, определение рыночной стоимости — основной параметрбольшинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основнойзадачей в работе оценщиков.
При этом само понятие рыночной стоимости нуждается вуточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятнаяцена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке вусловиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства»[6].
Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличаетсяконкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа «действовать разумно»).Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, посколькутолько в самых общих формулировках можно выразить все многообразиеэкономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику приустановлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основныехарактеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определениерыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличиикоторых цена сделки может быть признана рыночной:
— если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объектоценки, а другая — не обязана принимать исполнение;
— если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделкии действуют в своих интересах;
— если объект оценки представлен на открытый рынок в формепубличной оферты;
— если цена сделки представляет собой разумноевознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношениисторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценочная деятельность в Российской Федерацииосуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночнойстоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащемтребование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договореоб оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используютсятакие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость»,«эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежитименно рыночная стоимость данного объекта.
Другой важный принцип оценочной деятельности состоит вбезусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права независит от установленного российским законодательством порядка государственногостатистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники(владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты илимуниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяютсяправом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и напроведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренныхФедеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В данной части работы мы отразили понятие оценочнойдеятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать иоснования для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты обоценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. Вследующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимостии ее принципам.
Принципы оценки объектов недвижимости
Принципыоценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основаниикоторых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих настоимость объекта недвижимости.
Посколькув процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трехэлементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами,занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:
1.Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и егоулучшением;
3.Принципы, связанные с рыночной средой;
Особоеместо занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования объекта недвижимости.
Кконкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразунесколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей впроцессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынканедвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Одинпринцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуацииили действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражаюттенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируютреальность такого поведения.
1.Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения;ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезностьобъекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектомнедвижимости.
Недвижимостьобладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезнапотенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребностипользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этотпринцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщикишироко пользуются им в своей практической работе.
Какправило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену,запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой жеполезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, какправило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения»говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышатьзатрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость,оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретенияаналогичного объекта.
Полезностьобъекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод(ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимостьобъекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущихдоходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличенияспроса и ограничения предложения.
2.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и егоулучшением:
— остаточной продуктивности земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— возрастающего и уменьшающего дохода;
— сбалансированности;
— экономического размера;
— экономического разделения.
Внормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторовпроизводства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемыхданной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:
·труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработнойплатой,
·капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который долженкомпенсироваться процентами, дивидендами;
·предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
·земля, которая компенсируется рентой.
Посколькуземля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательскойдеятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначалапроизводится компенсация за использование этих производственных факторов, азатем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственникуземельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеетостаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, послеоплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость можетбыть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистыйдоход от использования участка земли после оплаты стоимости всехпроизводственных факторов.
Застройщикна основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночнаястоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оцениваетработы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доходзастройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену,которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.
Собственникземельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточнуюпродуктивность земли, если, например:
·земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и вэтом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участкабольшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практическибез дополнительных затрат;
·земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города,но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станциитехнического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный длянего участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли –получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
·земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущийвладелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворитьсвои особые потребности.
Используяоценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельногоучастка при минимальных затратах на его обустройство может извлекатьмаксимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребностипользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получитьмаксимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доходсобственник земельного участка получит только после того, как будут оплаченыстоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этотпринцип используется при определении целесообразности нового строительства.
Оценочный«принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вкладсобственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элементанедвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), ана сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого новогоэлемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительныеэлементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости набольшую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотяесть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.
Используяоценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночнуюконъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистыйдоход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нееконкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладаютценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.
Суть«принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мередобавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться доопределенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышатьстоимость объекта недвижимости.
Владельцыземельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивноследует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемысвязано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегосядохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до техпор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будетмаксимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерамили качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.
Наконкретном земельном участке может быть построено много или мало объектовнедвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточнойпродуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторыпроизводства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом.Тогда общий доход от земли будет максимальным.
Сучетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участкаможет расширять производство на конкретной территории до масштабов, которыепозволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типаземлепользователя существуют оптимальная величина и соотношение междупроизводственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которыхобеспечивается максимальная стоимость земли.
Оценочный«принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростнуюстоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли дляобеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночнойконъюнктурой в данном месте.
Приемлемыймасштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка итребованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может бытьдостаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок наперекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, товозникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированиемгорюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесетдополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственникзаправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, вовтором – отказаться от излишков земли.
Посути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.
Недвижимостьюмогут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права,признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы приреализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.
Разделениеимущественных интересов может происходить по-разному:
·физическое разделение участка земли;
·разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
·разделение прав пользования (ограничение на использование объектанедвижимости);
·разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство,доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
·разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные,«младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).
«Принципэкономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимостьможно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые вразное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общуюстоимость недвижимого имущества.
3.Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса ипредложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
— зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствиенедвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностямрынка;
— предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
— уровень конкуренции на рынке недвижимости;
— изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и моральногоизноса;
— принцип соответсвия.
Грамотноеиспользование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимостиполучить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Стоимостьобъекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость другихобъектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципомзависимости».
Например:избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами наодном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимостиобъектов недвижимости.
Оценочный«принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля иуровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиямрынка.
Еслидом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько развыше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражатьего реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат настроительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активногофункционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимостьоцениваемого объекта.
Сутьоценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценкеобъекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияютна спрос и предложение на рынке недвижимости.
Еслиспрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объектанедвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложениястоимость объекта недвижимости будет снижаться.
Сутьоценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождаетприбыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниваниюдоходности на рынке недвижимости.
Сверхприбыльведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к роступредложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает,цены на объекты недвижимости снижаются.
Последнийиз группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующийизменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется«принцип изменения».
Какизвестно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинамликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходитколебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новыеэкономические условия. Современные технологические и социальные тенденциипредъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитиепорождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожеланияи вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка иобновления.
«Принципсоответствия»: Стоимость недвижимого имуществазависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживаетимущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимостьлюбого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта внормальном состоянии).
Если поддержание соответствия в районе способствуетсохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на нихотрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачныхпоселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разноевремя. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызоветуменьшение в цене более дорогой недвижимости.
Всефакторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимостипроизводится на конкретную дату.
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – этосинтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяетоценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимостинаилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки.Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он былсвободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшейдоходности земельного участка, затем уже о доходности всего объектанедвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектовнедвижимости, которые:
— во-первых, соответствуют юридическим нормам;
— во-вторых, реализация которых возможна физически;
— в-третьих, осуществимы финансово;
— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости(экономическая эффективность).
Выбираетсявариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшаяцена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективноговарианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объектнеобходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет,увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения илиуменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном вариантеиспользования земельного участка.
«Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальноймоделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объектанедвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического,юридического, социального и экономического характера, которые влияют настоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всемиоценочными принципами[7].
Заключение
В данной работе мы постарались отразить основные понятия,связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс ее становления,понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а такжеправовые основы оценочной деятельности.
В результате проделанной работы можно сказать, что проблемыоценки недвижимости, существующие в России, — это издержки становления рынкаоценки.
Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственнорынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектовнедвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости –квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» установил основы правового регулированияоценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, еесубъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим ифизическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остаетсявопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, ився оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному,что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестнымучастникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли.Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделитьособое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его отнеправомерных действий.
Список литературы
АсаулА.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru
ЛогиновМ.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.
ОрловС.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. –М.: Юнити-Дана, 2003.
Оценкадоходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Грибовский С.В. – СПб: Питер,2001.
Оценканедвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А.– М.: Юнити, 2002.
РахманИ.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.:Экономика, 2000.
ТарасевичЕ. Оценка недвижимости в России (краткий исторический очерк)// РЦБ. – 1997’22,23, 24.
ЦыпкинЮ.А. Технология оценки городской недвижимости// Экономика строительства.- 1999’11.
Экономиканедвижимости: Учебник для вузов по экон. спец./ Горемыкин В.А. – 2-е издание,пераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
ЯлбугановА. Правовые основы оценочной деятельности// Закон.- 1999’5.
