Содержание
Содержание:
Введение3 стр.
1.Возникновение права на служебные жилые помещения4 стр.
2Договор найма служебного жилого помещения.7 стр.
3.Основания прекращения права пользования служебным жилым помещением.10 стр.
3.1Выселение граждан из специализированных жилых помещений.12 стр.
Заключение14 стр.
Приложение16 стр.
Список использованной литературы и источников20 стр.
Введение.
Предоставление в пользование служебных жилых помещений является одной из правовых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и, вместе с тем, решением важных социальных, производственных задач.
Представляет интерес, как с точки зрения науки, так и практики, определение понятия служебного жилого помещения и особенностей его правового режима, поскольку это обусловливает ряд особенностей в использовании указанного жилья.
Анализируя правовые нормы, регулирующие отношения по предоставлению в пользование служебных жилых помещений, наблюдаются некоторые проблемы, такие, как проблема оснований предоставления данного жилья, необходимость очередности в предоставлении, наличия каких-либо льгот и т.д.
В Жилищном кодексе Российской Федерации практически нет норм права, которые бы непосредственно определяли содержание прав и обязанностей нанимателей, наймодателей служебных жилых помещений, а также членов семьи нанимателей служебного жилого помещения. В основном законодатель по данным вопросам отсылает к нормам, регулирующим отношения по использованию жилых помещений социального назначения. Данный способ не всегда эффективен, поскольку не учитываются особенности правового режима служебных жилых помещений.
Все это свидетельствует об актуальности и обоснованности избранной темы исследования.
1. Возникновение права на служебные жилые помещения.
Начнем с определения понятия служебного жилого помещения. Традиционно этот термин обозначал особую категорию жилых помещений, предназначенных для граждан, которым в связи со спецификой их работы требовалось проживать непосредственно по месту работы или рядом с ним. Так, статья 101 Жилищного кодекса РСФСР иходила из того, что служебные жилые помещения должны предоставляться гражданам, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. В настоящее время, в соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) под служебными жилыми помещениями понимают помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Указанная норма позволяет установить круг лиц, которым служебные помещения могут быть представлены. Среди них лица, которым служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером их трудовых отношений, прохождением службы, назначением на государственную должность либо избранием на выборные должности.
Жилое помещение относиться к числу служебных, если, во-первых, еще до предоставления его данному лицу оно признано таковым решением компетентного органа; во-вторых, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него обязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, предоставлено данному лицу по решению собственника соответствующего помещения или уполномоченного им лица; в-четвертых, пользование указанным помещением осуществляется на основании договора.
Несоблюдение этих условий может привлечь различные правовые последствия. Так, если жилое помещение до вселения в него гражданина не признано служебным или предоставлено лицу, которому оно вообще не могло быть предоставлено (например, лицу, которому по характеру его трудовых обязанностей служебное помещение вообще не полагается), то на указанное помещение не может быть распространен правовой режим служебного жилого помещения. Но если вселение в служебное жилое помещение не было оформлено письменным договором, хотя и состоялось, то такое лицо можно считать проживающим в служебном жилом помещении, поскольку несоблюдение письменной формы договора в данном случае не влечет его недействительности.
Согласно ч. 1 ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Это положение конкретизировано в п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду: «К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений» .
Означает ли это, что гражданину, имеющему право на предоставление служебного жилого помещения, во всех случаях может быть выделена только отдельная квартира? При всей желательности такого решения вопроса, в условиях острого дефицита служебной жилой площади и нехватки кадров, особенно в системе жилищно-коммунального хозяйства, это нереально. Речь идет о другом, а именно о невозможности выделения под служебные жилые помещения квартир со смешанным правовым режимом, в которых наряду с жилыми помещениями, которые использовались бы как служебные, были бы комнаты, сдаваемые в социальный или коммерческий наем или находящиеся в собственности проживающих в них лиц. К такому выводу приводит систематическое толкование пп. 3 и 5 указанных Правил. Вместе с тем жилое помещение в виде отдельной комнаты, представляемое как служебное, должно отвечать всем требованиям, предусмотренным п. 4 Правил, и уже в илу того, что оно является жилым, должно быть изолированным (см. ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Выдержка из текста работы
Актуальность темы исследования. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90_х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) — не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, сегодня в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в этой сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в этой сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.
Недостатки российского законодательства в этой сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений — одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2009 г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2008 года — 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2009 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел) Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2009 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35.
Таким образом, сегодня существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.
Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в этой области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в этой области проводились: М.М, Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в этой сфере.
Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
· провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;
· изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;
· провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотеки;
· провести анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи;
· изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;
· выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.
Положения, выносимые на защиту:
1. Предлагаем статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ дополнить пунктом третьим следующего содержания:
«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
2. Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.
3. Предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения».
4. Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.
5. Предлагаем предусмотреть право созаемщика по договору ипотечного кредитования на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.
6. Предлагаем при инвестировании строительства жилых помещений законодательно установить оформление прав требования возникающих у инвестора к застройщику ценными бумагами.
Практическая значимость исследования. Разработанные научно-практические положения могут быть использованы: для внесения в установленном порядке изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации, касающееся правового регулирования договора продажи жилых помещений в целом, а также специфики продажи квартир и жилых домов в частности.
1. Юридическая природа договора продажи жилых помещений
1.1 Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещ
гражданскому праву
1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
1.3 Правовая конструкция договора продажи жилого помещ
2. Тенденции прав
применительной практики в сфере продажи жилых помещений
2.1 Специфика приобретения жилого помещения по договору ипотеки
2.2 Переход права собственности на жилое помещение по договору пр
Заключение
Список использованной литературы
35. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права ВВЕДЕНИЕ и общая часть — М.: изд. Городец — Добросвет_2000
36. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права (по изд. 1894 г. и 1896 г.). — М.: Статут, 2003.
37. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. Изд. 2_е, стереотип. М: Статут, 2001.
38. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С. 64-66. // Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php? download=750\
39. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра_М., 2003.
40. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А. Суханова. Т.1 2_е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2004.
41. Гражданское право: Учебник. В 3_х т. Т. 1. 6_е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2008. С. 407.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статус, 2001
42. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство и право. 2000. No5. С. 25-35.
43. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права, — М.: Статус 2003, С. 276.
44. Грудицина Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. М 2. 2006. С. 74.
45. Гущин В.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. №1, 2008. С. 33-34.
46. Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С. 95 // Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm
47. Дмитриев В. Стать хозяином дома // «ЭЖ-Юрист», №35, сентябрь 2006.
48. Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. — М.: Зерцало, 2004
49. Илларионова Т.И., Отв. ред.: Кириллова М.Я.: Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Учебное пособие.-Свердловск Из-во Урал. Универ.1980
50. Иоффе О.С. Избранные труды. В 4_х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004.
51. Кавелин К.Д. Мысли и заметки о русской истории. — М.: ЛИБРОКОМ, 2010. С. 44-45
52. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд_е 3_е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006 288 с.
53. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001.
54. Кузьмина И.Д. Виды правовых режимов зданий и сооружений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч. 5 /Под ред. В.Ф. Воловича. — Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.
55. Кущенко В.В. Защита прав собственника на жилую недвижимость: изменение законодательных подходов // Законодательство и экономика. №8. 2008.
56. Лившиц Р.З. Теория права. Учебник — М.: Бэк, 2001
57. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. №9. С. 28.
58. Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. — М., 1968
59. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003. С. 341.
60. Перепелкина Н.В. К новому жилищному кодексу // Жилищное право. №1, 2006 г. Ст. 10-11.
61. Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. №1,2006. С. 36.
62. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права._м.: Статут, 2003 г., С 245
63. Покопцева Е.Г. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004.
64. Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансировании в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004.
65. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005.
66. Семенова Е. Жилье и бизнес — не пара? // Росс, правовая газета. ЭЖ-Юрист. №37,2005.
67. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. №4. С. 21-22.
68. Смирнов А. Когда залог банку не впрок // ЭЖ-ЮРИСТ. №13, 2006. С. 4.
69. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.
70. Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ — ЮРИСТ. №38, сентябрь 2006. С. 3.
71. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. №З.С. 15.
Материалы судебной практики
72. Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2009 года. Судебная статистика // Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php? id=5&item=35.
73. Постановление президиума Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. 02-08/02. // «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2002 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009) (Извлечение) // СПС КонсультанетПлюс
74. Информационное письмо Президиума Тверского областного суда (По результатам обобщения судебной практики гражданских дел, рассмотренных судами Тверской области за период с 2006 года по 2007 год, связанных с применением норм жилищного кодекса РФ). // СПС КонсультантПлюс
75. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. №С5-7/03-581 «О федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №10. С. 104-106.
76. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, связанным с заключением договоров» // Хозяйство и право. 2000. №6.
77. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000 г. №49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №3.
78. Постановление Пленума Верховного суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.81 г. №4 /Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: «Спарк», 1994. С. 91-96.
79. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №9. С. 5-20.
80. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, №10.
81. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 08.10.98 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С. 7-14.
82. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №1.
83. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Норма-Инфра М, 1999. С. 206-207.
