Отчет о практике по финансам: Ипотечное кредитование на рынке банковских продуктов и услуг проблемы и перспективы

Содержание

Содержание

Введение3

1.Характеристика КБ «МИА» (ОАО)5

2.Анализ финансовой деятельности КБ «МИА» (ОАО)9

3. Анализ и особенности ипотечного кредитования в КБ «МИА»18

3.1. Анализ динамики ипотечного кредитования в Банке18

3.2. Краткая характеристика работы с клиентами Банка23

3.3. Перспективы развития и совершенствования Банка24

Заключение25

Список использованной литературы26

Приложение 129

Приложение 230

Приложение 331

Приложение 432

Приложение 533

Приложение 634

Выдержка из текста работы

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем – как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах. 

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем — отразить организационные принципы ипотечного кредитования в коммерческих банках (на примере КБ «Агропромкредит»), показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и по разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит».

В соответствии с поставленной целью необходимо решить  ряд задач:

— изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

— исследовать рынок ипотечного кредитования в целом по России и муниципальный рынок ипотеки по г.Сургуту;

— исследовать организацию ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит»;

— разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан в рамках коммерческого банка.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались следующие источники:

— Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

— научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

— материалы Международной практической конференции «Ипотека в России»;

— материалы учебно-консультационной ипотечной школы, созданной при Академии народного хозяйства при Правительстве России;

— материалы коммерческого банка «Агропромкредит» и др.

Работа содержит три главы, библиографический список литературы, приложения. Работа написана на 73 страницах с использованием 50 источников литературы, приведено 15 приложений.

Глава 1. Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

1.1. Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования

Несмотря на сложность и актуальность нашей проблематики, число и качество научных исследований, серьезных трудов отечественных экономистов, посвященных проблемам ипотечного кредитования, довольно часто в периодической печати встречается масса ошибок даже при определении ипотечного кредита, его сущности.

Поэтому будет уместно рассмотреть основы ипотечного кредитования, уточнить некоторые моменты, определения, закономерности, составные элементы механизма ипотечного кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Как свидетельствуют исторические документы — институт ипотеки возник еще задолго до IVв. до н.э.

Процесс становления ипотеки в России тяготеет к трактовке ипотеки, традиционной для континентальных стран. Исходя из этого, сущность ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации.

В отличие от обеспечительно-взыскательной ипотеки романо-германского права, в странах с англо-саксонской системой некодифицированного прецедентного права доминирует иная традиция залога – так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) – закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога.

Ипотека и могидж регулируют сходные хозяйственные отношения, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях, в частности, понятия собственности.

Экономическая сущность ипотеки заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости жилья, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя – препятствие, которое возможно преодолеть лишь с помощью механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне-с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Обратимся к понятию термина «ипотека». Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotheca»- подставка, подпорка, обозначает залог (заклад) недвижимого имущества [10, с. 99].

Владимир Даль в своем «Толковом словаре живого великорусского языка» охарактеризовал понятие ипотеки следующим образом: «Гипотека, или ипотека, гипотечный залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье».

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Так, в соответствии с законодательством РФ ипотека определяется как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (п.1 ст. 334 ГК РФ, п.1 ст.1  Закона об ипотеке). В соответствии с ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК РФ).

 Таким образом понятие ипотеки применяется для обозначения трех правовых категорий:

1) залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного;

2) закладной — долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;

3)  ипотечного кредита, выдаваемого заемщику кредитной организацией под залог недвижимости.

 Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. Предметом ипотеки по законодательству РФ (п.1 ст.130 ГК РФ, ст.5 Закона об ипотеке) могут быть земельные участки (кроме указанных в ст.6 Закона об ипотеке), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. В случае невыполнения обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Существует несколько подходов в определении ипотечного кредитования и рынка, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Так, в узком смысле под ипотечным кредитованием подразумевается разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка.  В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, оценщиков, застройщиков и другие субъекты рынка [9, с. 115].

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:

1. Ипотека в силу закона;

2. Ипотека по договору.

Разделение указанных видов ипотеки не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

Под ипотекой в силу закона понимается  залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К  ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке).

В данном случае ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п.2 ст.11 Закона об ипотеке).

В соответствии с ГК РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением; может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа,  а также при приобретении жилья за счет кредита банка; возникает также в случае, когда недвижимость принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В Законе об ипотеке предусмотрена ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет банковского кредита (ст.77 Закона об ипотеке). При этом надо отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилья таким образом, возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель, банк), на основании которого продавец получает плату от банка. В ином случае, когда заключаются два самостоятельных договора — договор купли-продажи между продавцом и покупателем, и кредитный договор между покупателем и банком, зарегистрированная ипотека будет ипотекой по договору.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п.2 ст.20 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (Закон «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 №119-ФЗ). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п.3 ст.1 Закона об ипотеке). Именно данному виду ипотеки в российском законодательстве придается наибольшее значение.

Таким образом, разделение ипотеки на виды имеет значение не только для кредитора, но и для заемщика – с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с недвижимостью с использованием залога недвижимого имущества.

Виды ипотеки составляют единую ипотечную систему, под которой понимается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование, т.е. включает в себя законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества и организации, обслуживающие и осуществляющие регистрацию  этого оборота [23, с. 204],[29. с. 32].

Важная особенность ипотечной системы  проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит (заемщики), а с другой – коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (кредиторы).

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Первичный и вторичный рынок закладных – это взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл кредитных отношений.

Ипотечная система строится на следующих принципах: [23, с. 76]

1) Принцип специальности заключается в том, что в специальную книгу (реестр) заносят записи о правах на определенное имущество. Записи ведутся как по имени собственника, так по названию объекта недвижимости.

2) Принцип обязательности: права, касающиеся объекта непременно заносятся в реестр. Юридическое значение этого факта состоит в том, вещные права возникают не иначе и не раньше, чем с момента записи в реестр.  Для кредитора не имеют значения соглашения, совершенные с недвижимостью без  записи в реестре, поскольку никакие иные требования не могут учитываться, пока не будут удовлетворены требования, занесенные в реестр.

3) Принцип гласности (публичности) закреплен в правилах о доступности информации лицам, имеющим интерес. Из реестра можно узнать не только экономические (технические) характеристики недвижимости, но и права других лиц на недвижимость — права аренды, залога, сервитута и т.д.

4) Принцип старшинства: внесенные в реестр залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Старшинство применяется как при однородных обременениях, так и при разнородных (несколько ипотек на одно и то же имущество, при этом каждая из ипотек обременяет самостоятельный объект (часть)).

5) Принцип достоверности: учреждение государственной регистрации должно в каждом конкретном случае проверить законность акта, устанавливающего имущественные права на недвижимость.

Благодаря этим принципам на каждый данный момент имеется по – возможности полная и точная картина юридического положения недвижимости.

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

— ссуда на приобретение недвижимости предоставляется под ее залог;

— ссуда на строительство недвижимости предоставляется под ее залог;

— ссуда на реконструкцию, модернизацию недвижимости под ее залог;

— ссуда на строительство недвижимости выдается под залог земельного участка;

— ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог недвижимости;

— ссуда на приобретение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли;

— ссуда на освоение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечного кредитования, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. В дальнейшем по тексту при рассмотрении вопроса ипотечного кредитования имеется в виду  кредитование строительства и /или приобретения недвижимости под ее залог, а именно кредит на покупку/строительство жилья под залог этого же жилья, поскольку ипотечное кредитование в рамках банковских услуг нацелено непосредственно для улучшения жилищных условий граждан.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Она является дополнительным соглашением к основному обязательству между кредитором и должником, т.е. ипотека возникает полностью только тогда, когда возникает основное обязательство, и заканчивается вместе с ним.

Разделение ипотеки на виды не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечного бизнеса руководствуются следующими основными нормативными актами, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.334-358);

Принятие части 1 (1995год) и части 2 (1996год) Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. ГК РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, кодексом было предусмотрено принятие  в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

2. Законы Российской Федерации:

2.1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (в ред. от 11.04.2004).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим законом:

§  вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

§  государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

§  государственной регистрации подлежат:

— право собственности на недвижимое имущество;

— сделки с недвижимостью;

— ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

§  создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

§  государственная регистрация прав носит открытый характер, т.е. информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляются по письменному запросу лица);

§   государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Федеральный Закон от 16.07.1998  №102-ФЗ  "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

Он является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

§  в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;

§  в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам или обременения правами третьих лиц;

§  изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

           2.3. Федеральный Закон от 29.07.1998  №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской  Федерации” (в ред. от 27.02.2005).

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки (отдельные материальные объекты (вещи); движимое или недвижимое имущество; право собственности; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав), принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

2.4. Федеральный Закон от 11.11.2005  №152-ФЗ  "Об ипотечных ценных бумагах"

Настоящим Федеральным законом  регулируются  отношения,  возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче  и  обращении  ипотечных  ценных   бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств  по  указанным ипотечным ценным бумагам.

Кроме вышеперечисленных законов субъекты ипотечных схем руководствуются Налоговым кодексом и Жилищным кодексом.

На сегодняшний день уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающими факторами являются противоречия в российском законодательстве, остается много спорных и дискуссионных вопросов. В будущем предстоит большая работа по совершенствованию законодательства. Для завершения строительства нормативно-правовой базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но и принятие новых законопроектов, таких как:

5. Законопроекты:

5.1. Проект федерального закона № 246390-3 "О строительных сберегательных кассах" (внесен в Госдуму 09.10.2004).

Настоящий закон регулирует и регламентирует процесс предварительного накопления гражданами средств на строительство и приобретение жилья.  Законопроектом регулируются вопросы создания и деятельности строительных сберегательных касс – кредитных организаций, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Законопроектом определяется перечень банковских операций, которые могут осуществлять указанные кредитные организации, правила их деятельности, устанавливаются требования к договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий, определяются условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с данными договорами, а также другие особенности деятельности стройсберкасс.

5.2. "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки"
  (внесен в Госдуму 19.05.2005). 

В данном законопроекте ставится вопрос об исключении в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации ипотеки обязательности нотариального удостоверения ипотечного договора. Поскольку сегодня наличие данного требования приводит не только к неоправданным затратам времени и средств при оформлении договора сторонами (государственная пошлина за удостоверение составляет 1,5% от суммы сделки, т.е. от стоимости жилья, при 50% кредите это составит уже 3% от величины кредита), но и вызывает дополнительные затруднения в работе ипотечных кредиторов.

5.3."О Федеральном бюро кредитных историй Российской Федерации"
(внесен в Госдуму 30.05.2005).

Закон устанавливает порядок комплектования, хранения, учета и использования документов, содержащих кредитную историю физических лиц – заемщиков кредитных организаций. В рамках представленного законопроекта предлагается создание Бюро кредитных историй — специализированного учреждения при Банке России (далее – Бюро), в рамках которого будет осуществляться хранение кредитных историй частных лиц, но хранение это предложено организовать таким образом, что само Бюро не будет иметь физической возможности ознакомиться с содержанием хранящихся у него кредитных историй. Данный Закон позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов.

5.4. "О бюро кредитных историй" (внесен в Госдуму 19.09.2005).

Представленным законопроектом предлагается определить понятие и состав кредитной истории, порядок ее формирования, регулирование Бюро и принципы их взаимодействия с кредиторами, заемщиками и органами по надзору за Бюро кредитных историй. Законопроектом предусмотрено обеспечение прав субъекта кредитной истории. Предполагается, что на договорной основе Бюро и кредиторы будут определять стоимости услуг Бюро кредитных историй по накоплению и предоставлению информации.
Правительство РФ в целом поддерживает создание бюро кредитных историй.

Включая вышеперечисленные законопроекты в Госдуму на рассмотрение в целом было внесено около 30 новых жилищных законопроектов, направленных на модернизацию ипотеки. Как было отмечено на парламентских слушаниях в апреле месяце текущего года «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья» все документы должны быть приняты в пакете, поскольку построение рынка жилья — это важная макроэкономическая задача, и только комплексное решение может привести к качественным изменениям на рынке жилья. В случае принятия представленных законопроектов в России проблема жилья к 2010 году решится для многих граждан.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

 

1.2. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования  в Российской Федерации

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

По данным АРБ, на начало 2005г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 146 кредитных организаций (в 2003г.-112, в 2004-149), но из них активно выдавали кредиты не более пяти банковских учреждений. Как отмечают эксперты самый большой потенциал у 7-8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.

Как показывают результаты исследования ЦБ РФ в 2003-2004 гг. ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2004 года объем кредитов вырос почти вдвое — с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 532 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно (см. приложение 3). Если учесть, что общий объем кредитов населению на начало 2005 г. превышал 140 млрд. руб., то на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. По общим оценкам доля ипотеки в ВВП за 2005 год составила около 0,07%. Данный показатель слишком мал, чтобы говорить об ипотеке как о массовом явлении. О массовости можно будет начинать говорить по достижении хотя бы 3—5% [15].

И все же за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, в 2003году 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления).

О масштабах отставания России от промышленно развитых стран можно судить по следующим данным. Объем рынка строительства Западной Европы в 2004году составил 990 млрд. долл., в США 860 млрд. долл. Один из самых крупных рынков строительства в Западной Европе — немецкий. По итогам 2004 года его объем оценен в 212 млрд. долл. При этом, считают специалисты, немецкая строительная отрасль сегодня находится в кризисе. Объем же российского рынка — 15-16 млрд. долл. Из них 6-7 млрд. долл. приходятся на Москву и Санкт-Петербург, и только 9 млрд. — на остальную Россию[37, с. 98].

В последнее время наметились определенные положительные сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.

Текущее состояние рынка ипотеки представлено несколькими типами участников:

1. Банк «Дельта-Кредит»;

2. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА);

3. «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);

4. Крупные и средние федеральные банки, развивающие собственные ипотечные программы (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Агропромкредитбанк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Промстройбанк, Менатеп СПб, Национальный Резервный Банк (НРБ), Собинбанк, Московский Кредитный Банк, Первое ОВК, Инвестсбербанк, др.);

5. Региональные  агенты  —  специализированные  компании или  банки, заручившиеся поддержкой местных властей.

Услуги распространяются как через отделения банков, так и через риэлторские компании. Важную роль помимо числа точек продаж в успехе программ также играет стоимость, величина и срок кредита. По мнению ряда банкиров банковская система вышла на новый уровень зрелости. И сегодня финансовый результат деятельности банков на рынке ипотечного кредитования определяется не размером маржи, а объемом операций. Это и есть суть ипотечного кредитования, поскольку без массовости оно и не рентабельно для кредитных организаций, и не способно решить социальную задачу ипотеки. Однако, ориентация на объем операций вызывает соответственно большие, «объемные» начальные затраты, расходы на формирование кадрового состава, налаживание системы продаж, программное обеспечение, проверку заемщиков, оценку предметов залога.

Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

На сегодняшний день поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты. Так, только на Москву приходилось в 2004 году 82,9% (в 2003году 81,5%) предоставленных в целом по РФ ипотечных кредитов [37, с. 104]. Прошлый год определил основных участников ипотечного рынка, которые в обозримом будущем будут играть ключевую роль на рынке ипотечного жилищного кредитования. К Сбербанку, банку ДельтаКредит, Райффайзенбанку, МИА и АИЖК присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог.

Большинство кредитных учреждений, предлагающих ипотечные программы, заявляют, что получить кредит — это просто. Стандартная схема, если ее описывать, не вдаваясь в детали, действительно не слишком сложна для понимания. Сначала вы прикидываете свои возможности: вспоминаете, сколько денег у вас уже есть, рассчитываете совокупный ежемесячный доход семьи, оцениваете, какую его часть вы способны документально подтвердить. Затем обращаетесь в банк — оператор ипотечного кредитования, где в ходе предварительной консультации вам объяснят, можете ли вы рассчитывать на получение кредита и, если да, то в каком размере. На этом этапе вы сопоставляете свои возможности с потребностями, и если баланс найти удалось, несете в банк все запрашиваемые им документы. Там их проверяют, и в случае положительного ответа вы можете приступать к выбору квартиры. Остановившись на чем-то конкретном, вы это конкретное демонстрируете банку, который, одобрив выбор, предлагает заключить кредитный договор. В финале все документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.) подписаны, квартира оформлена в вашу собственность, а у банка осталась закладная. Вот собственно и все.

Такова общая схема, которую практикуют большинство операторов ипотечного рынка. Однако на каждом ее этапе существуют свои особенности — банки по-разному расставляют акценты, что и позволяет говорить о качественном многообразии ипотечных программ.

Ознакомимся несколько подробно с ипотечными программами, предлагаемыми сегодня ведущими операторами ипотечного рынка (см. приложение 4).

1. Программа банка "DeltaCredit"

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось за очень короткий период занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени ДельтаКредит создал широкую сеть банков-агентов: с ним сотрудничают 12 московских банков и один банк из Санкт-Петербурга.

ДельтаКредит активно использует ресурсы основного акционера — американской инвестиционной группы Delta Capital Management. В настоящее время банк ДельтаКредит осуществляет кредитование на покупку готового жилья по базовой программе и программе «Дельта-вариант», на покупку строящегося жилья на инвестиционной стадии, а также объявил о вводе на рынок ряда новых ипотечных кредитных продуктов, направленных на кредитование загородной недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты в долларах. Процентная ставка по базовой программе составляет от 10% годовых, по программе «Дельта-вариант» — от 10% и колеблется в зависимости от процентной ставки на международном рынке (привязана к ставке LIBOR). Один из уникальных продуктов банка ДельтаКредит — предоставление ипотечных кредитов уже на начальной стадии строительства. Процентная ставка определяется индивидуально: от 15% на этапе строительства квартиры и от 10% после оформления прав собственности на квартиру.

Размер кредита составляет 10000 — 450000 долл. сроком до 15 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от общей стоимости квартиры.

В настоящее время ДельтаКредит успешно работает с рядом строительных компаний, однако банк не ограничивает клиентов в выборе застройщика и готов рассмотреть возможность сотрудничества с любой заинтересовавшей клиента компанией. В настоящее время объем ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составляет 10% от общего числа выданных кредитов.

В октябре 2005 г. банк Дельта-Кредит осуществил первую в России сделку по продаже пула ипотечных кредитов «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более 11 млн.долл. Схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание продолжает банк ДельтаКредит.

2. Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

Созданное в 1997г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на основании постановления правительства, набирает обороты. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

При ограниченности ресурсов в регионах и их краткосрочном характере взаимодействие банков с Агентством позволяет осуществлять на местах ипотечное кредитование. Суть механизма рефинансирования заключается в следующем. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту – срок кредитования до 27 лет, ставка 15% годовых в рублях, возможность выплаты до 50% дохода семьи ежемесячно (такие условия сегодня самостоятельно не предоставит ни один банк). Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Схема деятельности АИЖК представлена в приложении 5.

Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц – 200 млн. руб. Свою слабую активность АИЖК объясняет небольшим размером уставного капитала (до последнего времени он равнялся 120 млн. руб. после списания убытков и только недавно был увеличен до 820 млн.руб.)[36, с. 211].

В настоящее время отмечен запуск ипотечного жилищного кредитования практически во всех регионах страны благодаря Программе АИЖК при активной поддержке администраций субъектов РФ. Ипотека как механизм решения жилищного вопроса для населения заработала на практике. Агентство активно занимается формированием сети региональных операторов. По состоянию на 5 мая 2004 года, в Программе Агентства приняли участие 62 региона РФ: [46, с. 139].

· подписано 62 трехсторонних соглашения с участием Агентства, администрации субъекта РФ и регионального оператора;

· подписано 55 двухсторонних соглашения с участием Агентства и регионального оператора;

· аккредитовано 48 региональных операторов и 6 сервисных агентов.

На данный момент поставка закладных осуществляется из 37 регионов. До конца 2004 года Агентство планирует создать инфраструктуру рефинансирования закладных практически во всех субъектах РФ. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2%. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов. К началу ноября 2005г. АИЖК рефинансировало около 1350 кредитов на сумму 400 млн. руб.

В апреле 2005 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций в сумме 1,07 млрд. руб. и планирует в апреле-мае 2004 года провести вторую на 1,5 млрд.руб. Важнейшим итогом 2005 года является не только количественный, но и качественный рост региональной сети АИЖК. Большинство региональных операторов закончили финансовый год с прибылью. Финансовое состояние аккредитованных АИЖК региональных операторов (48) и сервисных агентов (6) стабильное. Это позволяет им успешно выполнять взятые на себя обязательства по сопровождению ранее поставленных Агентству закладных. При этом только пять из них имеют отрицательный результат финансово-хозяйственной деятельности по итогам 2005 года. Убытки этих региональных операторов, в основном, объясняются тем, что активную деятельность по поставке и сопровождению закладных они начали в конце 2005 — начале 2004 гг. Один из пяти региональных операторов (ОАО "Наш дом приморье" — Приморский край), имевший убыток по итогам 2005 года, благодаря активной ипотечной деятельности в январе-апреле 2004г., по итогам первого квартала получил прибыль. Динамика финансовых показателей, а также заявленные планы поставок закладных, позволяют надеяться, что все региональные операторы, аккредитованные на 01.01.2004, выйдут к концу текущего года на безубыточную деятельность.

Как показывает практика, выход на безубыточную деятельность, как правило, начинается после поставки и принятия на обслуживание закладных на сумму более 50 млн. руб. Среди операторов сотрудничающих с АИЖК более одного года нет финансово-убыточных. Рентабельность деятельности операторов напрямую зависит от объема выданных и обслуживаемых ипотечных кредитов, а для этого оператор должен обладать существенным собственным капиталом. Так, для обслуживания портфеля закладных в размере 50 млн. руб. уставный капитал регионального оператора должен составлять не менее 2 млн. руб.

В 2005 году АИЖК впервые стало рентабельным: чистая прибыль составила 20 млн. 240 тыс. руб. Портфель АИЖК в настоящее время составляет более 4500 закладных на общую сумму 1 млрд. 600 млн. руб. Согласно плану Агентства, до конца 2004 года должно быть выкуплено закладных на сумму 2 млрд. 880 млн. руб., за все время деятельности Агентства сумма рефинансированных закладных составит 3 млрд. 600 тыс. руб.

Правительство РФ наметило к 2010 году увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд. руб. (в ценах 2005 года). Это предполагает, что банковская система должна ежедневно выдавать порядка 4000 ипотечных кредитов, а общефедеральная система рефинансирования обеспечивать для них необходимый уровень ликвидности. 

3. Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА)

Банк был создан правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. Программа предусматривала предоставление кредитов в валюте на 10 лет под 10% годовых. Банки должны были проводить отбор заемщиков, а затем рефинансировать выданные кредиты у московского правительства. Первые кредиты были выданы в 1999 году.  Деятельность банка строится по такому же принципу, что и работа АИЖК, т.е. МИА рефинансирует кредиты банков-партнеров. В настоящее время МИА сотрудничает с семью банками-контрагентами.

В 2004 году банк выпустил корпоративные облигации на 2,2 млрд.руб., привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. Сегодня банк предлагает своим клиентам кредит в размере 3000-150000 долл. на 10 лет под 15% годовых.

Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это "Сбербанк", австрийский "Райффайзенбанк", "Собинбанк", "Инвестсбербанк", «Агропромкредит». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк", «МДМ-банк» (см. приложение). Многие из этих банков выступают агентами ранее приведенных программ.

Основной вклад из вышеперечисленных операторов вносит конечно Сбербанк России благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого составляет около 50% ипотечного рынка.

Но Москва и Санкт- Петербург это не вся Россия. Если в этих городах банковское ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, то в других регионах ситуация иная: ипотечный рынок развит слабо, участников ипотечных программ, в частности банков, недостаточно для нормальной конкуренции. Поэтому в некоторых регионах ставки по ипотечным кредитам доходят до 25% годовых (Костромская, Кемеровская области). Вследствие чего для большинства населения кредиты на покупку жилья недоступны.

Если выделить Тюменскую область, то здесь ипотечная программа жилищного кредитования развивается более быстрыми темпами по сравнению с другими регионами России. Так, Тюменская область входит в лидирующую пятерку по количеству ипотечных сделок в регионах, работающих в «рублевой зоне», где недвижимость оценивается в рублях, а не в долларах [30]. Уже за первый квартал текущего года строительными организациями всех форм собственности за счет различных источников финансирования было построено 2100 квартир общей площадью 163000 кв.м. При этом населением за счет собственных средств и кредитов построено 39,9% площади всех введенных квартир (ист.Сиб.посад). Несмотря на активное развитие ипотеки условия остаются достаточно жесткими. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в банках составляет 16-19% годовых. Срок не превышает 10 лет. Тем не менее спрос у населения на заемные средства с целью приобретения жилья есть. Это можно подтвердить тем, что, к примеру, в марте 2005 года тюменский КБ «Агропромкредит» выдал три кредита на покупку квартиры, а в марте текущего года уже более 80. Всего же за год реализации ипотечной жилищной программы банк выдал около 450 кредитов на общую сумму более 130 млн. руб. Ипотека в Тюмени очень востребована, в настоящее время в банк подано более 300 заявок на получение кредита [38, с. 71].

Таким образом, сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что наибольший объем выдаваемых кредитов приходится на «центры» (Москва и Санкт-Петербург). В этих городах выбор операторов ипотечного кредитования представляется наиболее широким. О других же регионах России никто не побеспокоится (кроме АИЖК и Сбербанка), а ведь именно на них необходимо ориентировать ипотечные программы с целью решения жилищной проблемы в целом по России.

Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, ДельтаКредит, и Агентства – МИА и АИЖК. Это можно объяснить тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

На сегодняшний день муниципальный рынок ипотечного кредитования  физических лиц в г.Сургуте ограничен только четырьмя банковскими учреждениями:  1) КБ «Агропромкредит»; 2) ООО КБ «Агропромкредит»; 3) «Сбербанк» (Сургутское отделение) и с 2004 года к ним присоединился  СФ ОАО «Тюменьэнергобанк».

Ипотечные программы этих банков, как правило, отличаются между собой, что дает право потенциальному заемщику выбирать из предложенных ипотечных продуктов именно те условия, которые в большей мере его устраивают.

В приложении 6 представлены условия ипотечных программ операторов сургутского рынка, действующих на данный момент. Банки по-разному расставляют акценты на ипотечной схеме, что и свидетельствует о различии программ. Кроме того, банки устанавливают свои требования к заемщикам. Рынок банковского ипотечного кредитования в городе еще слишком «молодой» и находится в стадии становления. Но уже можно судить о первых результатах деятельности реализации ипотечных программ.

Преимущественно кредитование осуществляется в валюте РФ. Ставки операторов ипотечного рынка стоят на отметке 18% годовых в рублях. Если сравнивать с общей тенденцией по России, где ставки колеблются от 15 до 19%, то ситуация в нашем регионе обстоит еще таким образом, что ипотечный кредит – это «дорогая» услуга для большинства населения. Причину высоких ставок по ипотечному кредиту можно объяснить тем, что в нашем городе конкуренция мала. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3-х до 15 лет.  И конечно, ведущим участником ипотечного рынка из вышеперечисленных является Сбербанк, который предлагает самый большой срок кредитования (до 15 лет) благодаря значительной ресурсной базе. Только за 2005 год Сургутским отделением Сбербанка было выдано 2200 ипотечных кредитов на сумму около 889 млн.руб. Уже за первый квартал текущего года Сбербанк выдал 147 кредитов на общую сумму 38 млн.руб.[18, с. 55].

 «Сегодня спрос у населения на кредитование жилья есть, но он не обеспечен предложением банков ввиду отсутствия механизма реализации заложенной недвижимости в случае невыполнения обязательств заемщиком, а также по причине отсутствия ресурсной базы для предоставления кредита на длительный срок»,- отмечает Александра Баталова, заместитель управляющего СФ ООО КБ «Агропромкредит» [17, с. 23].

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья (Кд), который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи, т.е.

                           Кд = Д* N / С* S,                                               (1)

где  Д- среднедушевой  годовой доход семьи, руб/ чел. в год;

       N – количество членов семьи;

      S – площадь условной квартиры (кв.м.);

      С – средняя стоимость 1 кв.м жилья (тыс.руб./кв.м).

     Надо заметить, что данный коэффициент не учитывает расходы по содержанию иждивенцев и членов семьи (прожиточный минимум), поэтому он не дает точной информации о ситуации на рынке жилья.

Возможности населения по приобретению квартиры можно охарактеризовать показателем продолжительности периода накопления денежных средств (Т), необходимых для покупки жилья:  Т = 1/ Кд [25, с. 182].

Для банков основным способом страхования кредитных рисков остается проведение тщательного андеррайтинга заемщиков, поэтому эта процедура сложна и ответственна. Андеррайтинг – оценка платеже- и кредитоспособности заемщика, которая позволяет дать решение о возможности предоставления кредита [9, с. 91]. Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на дальнейших этапах. А на начальной стадии определяется максимально допустимая величина ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик при достаточном уровне доходов.

Приведем примеры расчетов, используемые при определении возможной суммы ипотечного кредита для заемщика. Этот пример условный и он не отображает реальной действительности, представленных на сургутском рынке ипотечных продуктов. Поскольку приведенные ниже расчетные формулы — это стандартная схема расчета максимально допустимой суммы кредита. Такая оценка может быть использована кредитными организациями, но не является обязательным условием. Некоторые банки, в частности Агропромкредит, выбрал более легкий путь: заемщик может рассчитывать на ту сумму кредита, если суммарные расходы по обслуживанию общего долга не превышают 50% совокупного ежемесячного дохода семьи. Как показывает практика Агропромкредита заемщик может получить кредит, только имея достаточный уровень ежемесячных доходов 50-60 тыс.руб.

Кроме того, в своей практике не все банки прибегают к страхованию рисков утраты и повреждения заложенного имущества. А предлагаемый расчет допустимой суммы кредита для заемщика включает и страховой тариф.

Количественная оценка платежеспособности заемщика строится на основе соотношения следующих факторов:

1.Величина регулярных доходов заемщика и созаемщика (обладателей прав собственности на объект ипотеки): заработная плата по основному месту работы; доходы по совместительству; в виде дивидендов; в форме арендной платы; страховых выплат; алименты и т.п.

2.Величина обязательных регулярных расходов семьи заемщика: обязательные налоговые платежи; платежи за ЖКУ; алименты; плата за образование; содержание автомобиля; содержание, обслуживание, страховка другого имущества и т.п.

3.Прожиточный минимум на одного члена семьи, рассчитываемый в данном регионе.

На основе данных соотношений рассчитываются основные коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика, которые сопоставляются с пороговыми значениями, задающими приемлемый уровень кредитного риска [9, с. 119].

1.Коэффициент {ПД} = {платеж к доходу} – отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ПД = 35%.

2.Коэффициент {ОД} = {обязательства к доходу} – отношение суммы обязательных ежемесячных расходов заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ОД = 50 %.

3.Минимально допустимая норма располагаемого дохода после обязательных выплат, включая платежи по кредиту и ипотечному страхованию. Рассчитывается как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на иждивении и величины прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки.

На основе указанных количественных критериев рассчитывается максимальный размер ежемесячного взноса, включающий платежи по кредиту и ипотечному страхованию и максимальная сумма ипотечного кредита по приведенным ниже формулам [21, с. 46].

Максимальная сумма ипотечного кредита (S^(max) )  рассчитывается по формуле:

                         (2)

Сумма ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита определяется по формуле:

                      (3)

P^(max) — максимальный размер ежемесячного платежа;

i – процентная ставка по кредиту (% годовых);

n – срок кредитования (лет);

k – количество членов семьи;

t – страховой тариф (суммарный, % от суммы кредита);

I – регулярные ежемесячные доходы заемщика и созаемщика;

О – регулярные обязательные ежемесячные платежи.

ПД^(max) – пороговое значение коэффициента «платеж к доходу»;

ОД^(max) – пороговое значение коэффициента «обязательства к доходу»;

ПМ – прожиточный минимум в регионе (руб. на человека);

В нашем примере будем ориентироваться на средний слой населения, поскольку в  Сургуте уровень доходов в несколько раз превышает среднероссийский, а сам город входит в число самых богатых городов России. Итак, на какую же максимальную сумму ипотечного кредита может рассчитывать заемщик из представленных на сегодня сургутском рынке банков с совокупным доходом семьи 30000 руб. и составе семьи в 3 человека.

В нашем случае базовые параметры расчета имеем следующие:

    k -3 чел.;

t – 1,5% от суммы кредита ;

I –30000 руб.;

О – 4000 руб.

ПД^(max) – 35%;

ОД^(max) – 50%;

     ПМ – 3247 руб. на человека;

     параметры n и i  будут меняться в соответствии с условиями оператора.

1. Рассчитаем максимально допустимую сумму ежемесячных жилищных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1), (2) и (3):

(1)  ПД × I = 35% × 30000 = 10500 руб.;

(2)  ОД × I – О = 50% × 30000 – 4000 = 11000 руб.;

(3)  I – k × ПМ – О = 30000 — 3 × 3247 – 4000 = 16259 руб.

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (1), (2) и (3), подставляя значения в формулу (3):  

 P^(max) = max{0; min(10500; 11000; 16259)} = 10500 руб.

Эта сумма является максимально допустимой суммой платежа.

2. Рассчитаем максимально доступную сумму кредита по формуле (2):

                  2.1. Сбербанк: n – 15 лет, i – 18% годовых в рублях

 605040 руб.

                 2.2. Тюменьэнергобанк: n – 10 лет, i – 18% годовых в рублях

 544930 руб.

                 2.3. Агропромкредит: n – 3 года, i – 18% годовых в рублях

280730 руб.

                2.4. Агропромкредит: n – 5 лет, i – 19% годовых в рублях

 385700 руб.

При осуществлении валютного кредитования все доходы заемщика в рублях и ежемесячные обязательства пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Таким образом по предложенной схеме расчетов заемщик может рассчитывать на максимально доступную сумму ипотечного кредита в различных банках в следующих размерах: (см. табл.1)

Таблица 1

	КБ Агропромкредит	ЗАО АКБ Сибирьгазбанк	СФ ОАО Тюменьэнергобанк	Сбербанк
Максимальная сумма кредита В рублях В долларах США*	280730 —	385700 14275	544930 —	605040 27778

Надо отметить, что сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости имущества, которое принимается в залог, определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимости (если квартира приобретается в новостройке) или оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком (вторичное жилье). Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества (К/З) обычно до 70 — 80%.

Из приведенного примера можно сделать вывод, что при равных условиях процедуры андеррайтинга, заемщик может получить максимальную сумму кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке. При тех же условиях заемщик в Агропромкредите может рассчитывать только на сумму в 280730 руб. Как видно важными факторами при этом являются: срок кредитования и доход заемщика. Таким образом, лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования несомненно занимает Сбербанк, предлагая горожанам наиболее выгодные условия. 

1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования

Поскольку становление института ипотеки послереволюционной России основывалось на мировой опыт,  то видится необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства основных моделей ипотечного жилищного кредитования (см. приложение 1).

Известны три возможные модели ипотечного кредитования: 1) американская, 2) германо-австрийская и 3) франко-английская. Основное различие этих моделей заключается в субъектах, осуществляющих ипотечное кредитование. Так, в американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства; в германо-австрийской – специализированные банки; в франко-английской – обычные коммерческие банки.

Надо отметить, что в России специализированных банков, кроме «Дельта-Кредита», нет вообще. Американская модель ипотеки реализуется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о чем будет идти речь далее. А коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование (в т.ч. ипотечное) по причине отсутствия капитала и в силу ряда других причин (отсутствие квалифицированных кадров, способных управлять рисками; низкая доходность и др.). Если банк и собирается заниматься ипотекой, то он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом отказаться от «ненужных» лицензированных услуг. Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг – ипотека дело долгое, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен.

По оценкам экспертов в современных условиях в России действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, «псевдоипотечные» программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Первая модель – «усеченно-открытая» модель.

Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк – заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных мероприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок.

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила широкое практическое распространение ее во многих западных странах (Великобритания, Франция, Испания, Англия, Израиль, др.). В США, к примеру, такие кредиты, составляют около 80% выдаваемых сегодня ипотечных кредитов в данной стране.

Иная картина наблюдается в России. Слабость отечественной банковской системы обусловила незначительные масштабы такой ипотеки. Прежде всего это связано с явной неготовностью (достаточно низкий уровень менеджмента по управлению рисками при работе с физическими лицами) и отсутствием заинтересованности у банков развивать ипотечные отношения, т.е. на долговременной основе. На величину объемов банковских операций по данной модели также сильное ограничивающее воздействие оказывает высокая стоимость предоставляемых по ней ипотечных кредитов (высокая процентная ставка по ссудам и перекладывание всех расходов по ним, имеющих значительную величину, на заемщика), вследствие этого для большей части потенциальных потребителей они прежде всего по указанным причинам являются малопривлекательными.                                                                                                                         

2. Вторая модель – «американская двухуровневая модель ипотеки», в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса.

Данная модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Американская модель опирается не только на первичный ипотечный рынок, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства поступают с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (см. приложение 2). Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что первичные права требования по ипотечным кредитам формируются в пулы и рефинансируются специализированным ипотечным оператором (агентством) на вторичном рынке ипотечных кредитов посредством эмиссии и обращения облигаций. Таким образом, особенностью этой модели является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

 Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) в 1997году, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. При создании АИЖК в значительной степени использовался опыт создания и работы его структуры-аналога в США — Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Агентство создано в форме открытого акционерного общества, в котором Правительство РФ является единственным акционером. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельному предприятию проводить достаточно гибкую политику, в то же время предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений в это предприятие.

 Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент — рефинансирование кредитов.

Для большинства россиян, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, ипотечные кредиты становятся недоступными из-за своей дороговизны. Сделать эти кредиты более доступными для более широкого круга граждан иначе, как путем компенсации части цены кредитами государства, невозможно. Поэтому, можно сделать вывод о совершенно незначительном потенциальном масштабе кредитования по данной модели.

3. Третья модель — «немецкая одноуровневая модель ипотеки».

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В рамках данной модели кредитные институты предоставляют ипотечные кредиты преимущественно за счет вкладов населения, в двух вариантах:

— «закрытая» схема (контрактные сбережения), в рамках которой предоставление ипотечных кредитов заемщикам осуществляется из средств, вкладываемых потенциальными клиентами, находящимися в это время на стадии накопления, на целевых депозитах. Для данной схемы характерна специализация кредитного учреждения – ссудосберегательного кооператива, стройсберкассы – на ипотечных операциях (которая, как правило, законодательно закреплена);

— «открытая» (депозитно-кредитная) схема: ипотечное кредитование за счет несвязанных накоплений. В основном, осуществляется коммерческими банками.

Недостаток моделей ипотечного кредитования, в рамках которых финансирование ипотечного кредитования осуществляется преимущественно за счет вкладов населения, заключается, прежде всего, в высоком риске ликвидности кредитных учреждений.

В России как уже было сказано специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Ссудосберегательная модель уже практикуется в некоторых городах России. Как показывает московский опыт, эксперимент по созданию стройсберкасс оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти семь частных вложений [41, с. 72].

4. Четвертая модель — «модель с участием муниципалитетов».

Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Санкт-Петербург, Москва, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

5. Пятая модель – инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки.

 Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще — довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

6. Шестая модель — инициатива зарубежных инвесторов.

В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. 15 мая 2004 года коммерческий банк "DeltaCredit" заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ "DeltaCredit" получил целевой инвестиционный займ в размере 40 млн. долл., сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Эти средства МФК и ЕБРР предоставили на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Таким образом, из всех представленных моделей ипотечного кредитования для России, с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране в деятельности различных касс взаимопомощи, в дореволюционных обществах взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзах, а за рубежом во впечатляющих результатах функционирования немецкой системы стройсбережений. Пока что на законодательном уровне РФ создание и функционирование системы стройсбережений не закреплено, данная модель не имеет распространения в России. Но является одной из наиболее многообещающих. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

1.4. Риски ипотечной деятельности

Ипотечное кредитование, особенно в условиях российской действительности, связано с множеством рисков, вопросы управления которыми далеко не полностью решены в правовом, в том числе в нормативном, отношении. Это немаловажный фактор с точки зрения развития деятельности кредитных институтов на рынке ипотечных кредитов. При осуществлении ипотечной сделки вероятность рисков возникает у обеих сторон: как у кредитора, так и у заемщика. Рассмотрим несколько подробно риски субъектов ипотечной деятельности и их регулирование.

Осуществление банками кредитования (в т.ч. ипотечного) связано с типичными банковскими рисками: кредитным риском (потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей), риском потери ликвидности (в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним), процентным риском (если корректировка ставок по активам и пассивам происходит с неравными интервалами или основывается на использовании различных индексов), валютным риском (если кредиты предоставляются в рублях, а кредитные ресурсы привлечены в иностранной валюте) и др.

 Как показывает банковская практика степень влияния различных типов риска на осуществление банковской деятельности следующая: (ист.Время MN 11.09.2004)

· Кредитный риск — 70%;

· Риск ликвидности — 25%;

· Рыночный риск (риск процентной ставки) — 5%.

Установление единых требований к регулированию деятельности банков продиктовано природой этих рисков — они одинаковы при осуществлении банковских операций и не зависят от субъектов, участвующих в их осуществлении.

Регулирование указанных рисков осуществляется на основе нормативных актов Банка России. Нормативное регулирование деятельности кредитных организаций, прежде всего, преследует цель, которая определена Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", — поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов кредитной организации. Но при этом закон не предоставил Банку России права вмешиваться в оперативную деятельность кредитных организаций.

В соответствии со ст. 73 указанного закона Банк России вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета по видам кредитных организаций.

Вместе с тем Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" определены только банки (которые вправе осуществлять весь спектр банковских услуг) и небанковские кредитные организации (которые вправе осуществлять отдельные банковские операции).

Поэтому дифференцированные обязательные нормативы установлены для банков-Инструкция Банка России от 01.10.1997 №1 "О порядке регулирования деятельности банков" (далее Инструкция №1) (с изменениями); небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам — Положение Банка России от 08.09.1997 №516 "О пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам, и организаций инкассации" и небанковских депозитно-кредитных организаций — Положение Банка России от 21.09.2003 №153-П "Об особенностях пруденциального регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции (Положение №153-П).

Кредитные организации осуществляют кредитование заемщиков за счет привлеченных средств вкладчиков и кредиторов, которыми могут являться как юридические, так и физические лица.

Порядок осуществления операций по предоставлению(размещению) кредитными организациями денежных средств клиентам (в т.ч. выдаче кредитов) установлен Положением Банка России от 31.08.1998 №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)"(в ред. от 05.12.2004  № 205-П).

В целях защиты интересов вкладчиков и кредиторов кредитных организаций, Банк России установил требования, соблюдение которых кредитными организациями обеспечивает адекватное управление кредитным риском, независимо от правового статуса заемщика, т.к. кредитный риск (риск финансовых потерь из-за невозврата или несвоевременного возврата заемщиком средств банку) возникает при выдаче кредита любому заемщику. К числу таких требований относятся обязательные экономические нормативы, установленные Инструкцией № 1, Положением № 153-П:

— норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1);

— норматив максимального кредитного риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6);

— максимальный размер крупных кредитных рисков (Н7);

— максимальный размер риска на одного заемщика – акционера банка (Н9);

— максимальный размер кредитов, предоставленных банком своим инсайдерам* (Н10).

Кредитные организации при регулировании кредитных рисков полагаются на Инструкцию Банка России от 30.06.97 № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" (далее Инструкция №62а). Этой Инструкцией Банк России, в целях обеспечения стабильных условий финансовой деятельности кредитных организаций, установил требование по формированию кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности. Это требование установлено с учетом степени кредитного риска, а не в зависимости от вида или категории заемщиков (физические или юридические лица, принадлежность организаций к отраслям экономики, развитие которых признано приоритетным для страны или отдельного региона).

Инструкция № 62а в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам (далее РВПС) определяет формализованные критерии оценки кредитного риска по выданным ссудам, к которым  относятся: отсутствие или наличие просроченных выплат  по основному долгу и/или процентам; количество переоформлений ссуд с изменением и/ или без изменений условий договоров; качество обеспечения. При этом приоритетным при классификации выданных ссуд и оценке кредитных рисков является финансовое состояние заемщика, его возможности по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу кредитной организации обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей. РВПС формируется по каждому выданному кредиту, при этом размер отчислений зависит от классификации ссуды в соответствии с группами рисков.

Представляется целесообразным обратить внимание на то, что Банком России разработано и доведено до сведения кредитных организаций Официальное разъяснение от 24.01.2003 № 8-ОР "О применении Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными". В настоящее время ведется работа по подготовке проекта разъяснения Банка России по вопросу оценки финансовых рисков, возникающих в случае приобретения кредитными организациями закладных, по аналогии с кредитными рисками, под которые формируются резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с Инструкцией № 62а.

Надо заметить, что соблюдение кредитными организациями Инструкций №62а и №1, в некоторой степени не позволяет реализовать ипотечные программы в более широких масштабах. Принимая это во внимание ЦБ РФ разработал проекты Инструкций №62а и №1, куда внесено ряд существенных изменений. Новые инструкции вступят в силу уже с 1 августа 2004года.

Так, в соответствии с новой редакцией Инструкции №62а для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска, изменен подход к критериям финансового положения заемщика. Теперь оценка кредитного риска будет производится по пяти категориям качества ( в действующей редакции  Инструкции – четыре группы риска).

Новая редакция  Инструкции №1 не содержит ряд обязательных нормативов (Н8, Н9, Н11, Н11.1, Н14), предусматривает изменения в порядке расчета нормативов ликвидности, значение норматива текущей ликвидности (Н3) снижено до 50% (в действующей редакции  Инструкции Н3 было 70%) и вводит требование о соблюдении банками обязательных нормативов ежедневно (в действующей редакции  Инструкции – на месячной основе).

Риски, которые берут на себя банки, предоставляя ипотечные кредиты, по-прежнему остаются высокими. А система кредитных бюро, позволяющая снижать риски за счет получения необходимой информации о кредитоспособности заемщиков, в России находится пока что в стадии становления. Поэтому для управления рисков банки в настоящее время применяют следующие методы:

1. Оценка кредитоспособности заемщика;

2. Уменьшение размеров выдаваемых кредитов одному заемщику;

3.  Привлечение обеспечения;

4. Оплата первоначального взноса кредита;

5. Страхование кредитных рисков.

При осуществлении ипотечной деятельности заемщик несет имущественные риски и риски утраты или снижения доходов. Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Имущественные риски заемщика обусловлены следующими ситуациями:

1) Строительство дома приостанавливается, т.к. застройщик (должник) не в состоянии обеспечить достаточного для завершения строительства финансирования (не обеспечено привлечение достаточного количества инвесторов, ошибки или неучтенные в проекте факторы, выявившиеся при строительстве дополнительные проблемы и пр.).

2) Банкротство должника.

3) Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные факторы, пр.).

4) Должник скрывается с инвестициями;

5) Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Риски утраты или снижения доходов могут возникнуть в случае болезни заемщика, потере им трудоспособности, при лишении трудового места (например, при банкротстве организации, где трудился клиент) и прочих обстоятельствах.

Для снижения рисков заемщика, как выход из наступившей ситуации, является страхование — имущественное и личное. На сегодняшний день заемщик по-своему усмотрению на добровольной основе может застраховать:

1) предмет залога от рисков утраты и повреждения;

2) свою жизнь и здоровье, потерю трудоспособности на весь срок действия договора ипотеки;

3) риск утраты права собственности на приобретаемое за счет средств ипотечного кредита недвижимое имущество заемщиком;

4) гражданско-правовую ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций. 

Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «Агропромкредит»

2.1. Общая характеристика КБ «Агропромкредит»

Акционерный Коммерческий Банк «Агропромкредит» зарегистрирован в форме Акционерного Общества Закрытого типа с уставным капиталом 150 млн.руб. КБ «Агропромкредит» (далее Банк) является уполномоченным Банком по обслуживанию совместных программ и проектов, осуществляемых администрацией Тюменской области и ОАО "Газпром" в рамках соглашения о сотрудничестве от 22.01.2004 года. Кроме того, Банк избран уполномоченным банком ОАО "Газпром" на территории Тюменской области по обслуживанию финансовых потоков и финансовых проектов предприятий газовой отрасли.

Помимо предприятий газовой промышленности, КБ "Агропромкредит" оказывает широкий спектр банковских услуг предприятиям других отраслей народного хозяйства, имеющим окружное и городское значение. Наряду с обслуживанием юридических лиц Банк активно работает с населением города и региона.

Сегодня Агропромкредит занимает прочные позиции на рынке финансовых услуг Тюменской области. Согласно «Профиль» по состоянию на 01.03.2003 год Банк вошел в число 300 крупнейших российских банков по размеру собственного капитала и занимает 206 позицию. Среди 33 банков Тюменской области Агропромкредит по размеру собственного капитала находится на 6 месте. На 01.01.2004 год собственные средства Банка составляют 228 млн.руб.(см. приложение 7).

Репутация надежного и активного делового партнера позволила Агропромкредиту в 2005 году добиться серьезного роста по всем направлениям своего бизнеса. В целом активы-нетто Банка возросли в 1,9 раза и составили на 01.01.2004 год 2600,2 млн.руб. (см. приложение 8).

Размещая ресурсы, Банк придерживается своей традиционной политики диверсификации портфеля активов и оптимального сочетания ликвидности, рисков и прибыльности.

Таким образом, за 10 лет качественной работы Агропромкредит занял собственную нишу на рынке банковских услуг. На сегодняшний день Банк входит в число наиболее успешных сургутских банковских учреждений.

Услуги, предоставляемые Банком, и их качество отвечают самым современным требованиям и позволяют в полной мере реализовать обширные запросы клиентов банка.   

Сегодня Агропромкредит оказывает практически весь спектр услуг и комплекс операций, которые осуществляют универсальные банки России. Банк предлагает своим клиентам широкий спектр банковских услуг в рублях и иностранной валюте:

·   Расчетно-кассовое обслуживание (открытие счета, ведение счетов в рублях и иностранной валюте, осуществление платежей в другие банки, прием на счет и выдача со счета наличных денежных средств, документарные расчеты в рублях и валюте: аккредитивы, инкассо).

·   Депозитные операции (привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц на депозиты в рублях и иностранной валюте).

·   Кредитные операции (краткосрочное кредитование, открытие кредитных линий, кредитование расчетного счета в форме овердрафта, потребительское кредитование, ипотечное кредитование, кредитование на покупку автомобиля).

Банк проводит большую работу  по кредитованию физических лиц. За 2005 год Агропромкредит предоставил физическим лицам (включая индивидуальных предпринимателей) кредитов на сумму 330,4 млн.руб. (в 2004 году -144,9 млн.руб.), в том числе в иностранной валюте на 22,6 млн.руб. (в 2004 году -7,8 млн.руб.). Как правило, это обусловлено ростом благосостояния населения. По данным агентства РБК, рейтинг Агропромкредит в апреле 2004 года занял 55-е место в рейтинге 100 крупнейших банков-лидеров российского рынка потребительского кредитования.

Наибольшее внимание уделяется развитию новых продуктов при кредитовании. Так, новым направлением в деятельности Банка является овердрафтное кредитование физических лиц.

Обеспечением кредитов могут быть транспортные средства, оборудование, товарно-материальные ценности, объекты недвижимости, акции ОАО "Газпром", векселя, иностранная валюта, размещенная на счетах в КБ «Агропромкредит», гарантии третьих лиц, имущественные права.

·   Операции с ценными бумагами (покупка-продажа векселей, акций, облигаций, брокерское обслуживание клиентов на различных сегментах рынка, доверительное управление средствами клиентов).

·   Выпуск  и обслуживание пластиковых карт (КБ "Агропромкредит" выпускает банковские пластиковые карты российской платежной системы "Union Card" и международных платежных систем "Visa", "Diner Club", “Master Card”; зарплатные проекты). На сегодняшний день насчитывается около 40000 карточных клиентов. Банк имеет широкую сеть банкоматов и терминалов.

·   Осуществление быстрых денежных переводов. Сегодня все больше людей предпочитают производить денежные переводы через банк в силу срочности и удобства. Агропромкредит предлагает воспользоваться системой срочных денежных переводов “Money gram”, “Aval”, “Private money”, “Union card”. Самый быстрый перевод занимает 10 минут, другие 30-40 минут (включая оформление документов), “Aval” пока занимает 1,5-2 дня.

По организационной структуре деятельность Агропромкредита строится по так называемой дивизиональной структуре управления, базирующейся на функциональном принципе, при  котором группы подразделений (дивизионы) Банка специализируются по видам банковских продуктов.  При построении такой структуры управления подразделения принято делить на зарабатывающие (центры прибыли) и расходующие (центры затрат). Руководители зарабатывающих подразделений или групп подразделений, составляющих один центр прибыли, наделяются необходимыми полномочиями по планированию деятельности подконтрольных подразделений, принятию необходимых управленческих решений. При этом они несут ответственность за финансовые результаты руководимых ими подразделений.

Расходующие подразделения обеспечивают обслуживание подразделений центров прибыли, а также выполнение общеуправленческих функций при руководстве Банка.

Дивизиональная структура управления позволяет обеспечить большую зависимость материального вознаграждения сотрудников подразделений банка  от финансовых результатов, достигнутых их подразделением, что стимулирует высокую эффективность их труда. В то же время возможно определенное дублирование функций подразделений, возникновение у подразделений стремления обеспечить достижение краткосрочных целей, получения быстрой прибыли, что может не соответствовать целям долговременной политики банка.

Деятельность Агропромкредит регулируется и контролируется общим собранием акционеров (участников), которое является высшим органом управления банком, а в промежутках между собраниями советом банка, избранным на учредительном собрании. Общее собрание акционеров проводится ежегодно для рассмотрения следующих вопросов:

— изменение Устава и уставного капитала;

— избрание совета банка;

— утверждение годовых результатов деятельности;

— распределение прибыли банка;

— создание, реорганизация и ликвидация дочерних учреждений банка, 

а также рассмотрение некоторых других важных вопросов деятельности банка, предусмотренные законодательством и уставом банка.

Общему собранию подотчетен избираемый им совет директоров (наблюдательный совет), в состав которого входят представители акционеров банка. Основные функции совета директоров – это выработка стратегии и политики банка, подбор квалифицированных руководителей высшего звена банка, обеспечение контроля за деятельностью банка, защита интересов акционеров банка.

Исполнительным органом управления выступает правление банка, возглавляемое его Председателем. В ведении соответствующих заместителей Председателя Правления находятся центральные отделы (планово-аналитический, сектор оценки рисков) и коммерческие отделы, деятельность которых связана с получением доходов, а также филиалы банка.

 Совещательным органом при правлении банка является кредитный комитет, созданный с целью оптимизации кредитного инвестиционного портфеля Банка и минимизации возникающих рисков. Кредитный комитет сформирован в двух составах: большой состав и малый состав. Их полномочия определены в Положении «О кредитном комитете КБ «Агропромкредит».

 Так, к компетенции большого состава кредитного комитета относятся:

— разработка порядка и механизма реализации кредитной политики;

— принятие решения о выдаче крупных кредитов*;

— установление ограничений филиалам на осуществление кредитных операций;

— согласование и утверждение мероприятий по работе с проблемными кредитами; пр.

Малый состав кредитного комитета созывается для решения следующих вопросов:

— о выдаче крупных кредитов в рамках ранее установленных большим кредитным комитетом лимитов;

— о первой пролонгации по крупным кредитам.

Организационно- управленческая структура КБ «Агропромкредит» представлена в приложении 9.

В процессе кредитования принимают участие специалисты разных отделов и служб, за которыми закреплены конкретные полномочия. Именно общие усилия специалистов  отделов и дают конечный результат – принятие решения о целесообразности выдачи кредита, либо в отказе. Функции того или иного отдела регламентируются Положением об отделе. Рассмотрим несколько подробнее функции служб, участвующих в процессе кредитования.

1. Кредитный отдел (КО):

¨   консультирование по вопросам кредитования (вид кредита, цели, сроки, процентная ставка);

¨   изучение кредитоспособности заемщика;

¨   оценка отдельных видов обеспечения, предлагаемого в залог (оборудования, ТМЦ, имущественных прав);

¨   оценка кредитных рисков;

¨   контроль за соблюдением экономических нормативов;

¨   контроль за своевременной уплатой процентов и суммы долга;

¨   анализ и рассмотрение заявок по переоформлению кредитов;

¨   проведение работы по взысканию просроченной задолженности;

¨   разработка новых продуктов кредитования;

¨    инициирование проведения заседаний кредитного комитета и участие в них.

При необходимости специалист КО направляет запросы в части кредитных операций в юридический отдел, информационно-экспертный отдел, планово-аналитический отдел, сектор оценки рисков, а также готовит распоряжение отделу администрирования кредитов на оформление кредитной сделки.

2. Отдел администрирования кредитов (ОАК):

¨   подготовка договоров и документов по кредитованию;

¨   выдача и обслуживание кредита;

¨   начисление процентов;

¨   запись бухгалтерских проводок;

¨   составление финансовой отчетности.

3. Информационно-экспертный отдел (ИЭО):

¨   участвует в работе кредитного комитета;

¨   оценивает все виды обеспечения  (кроме ликвидных ценных бумаг);

¨   проводит работу с проблемными кредитами;

¨   сбор, анализ и документирование информации по заемщикам.

4. Сектор оценки рисков (СОР):

¨   ежемесячно представляет КО справку о размере капитала Банка на первое число текущего месяца;

¨   проводит анализ сбалансированности активов и пассивов и представляет рекомендации относительно сроков размещения активов.

5. Планово-аналитический отдел (ПАО):

¨   контроль за исполнением сметы доходов и расходов;

¨   расчет стоимости привлечения ресурсов и доходности по размещению банковских средств.

6. Юридический отдел (ЮО):

¨   участвует в работе кредитного комитета;

¨   разрабатывает и согласовывает проекты типовых и нетиповых договоров;

¨   проводит работу с проблемными кредитами;

¨   оказание консультационных услуг.

7. Отдел информационных технологий (ОИТ):

¨   автоматизированный учет кредитных операций;

¨   разработка дополнительного программного обеспечения.

8. Отдел расчетного обслуживания (ОРО):

¨   участвует в подготовке заключения о кредитоспособности заемщика;

¨   овердрафтное обслуживание;

¨   списание средств с расчетного счета заемщика.

9. Отдел валютного контроля и документарных операций (ОВК):

¨   осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ по вопросам, регулирующим операции в иностранной валюте.

10. Отдел методологии бизнес-процессов (ОМ):

¨   согласовывает внутренние нормативные документы по новым банковским продуктам.

11. Служба внутреннего контроля (СВК):

¨   производит мониторинг рисков, связанных с кредитованием

12. Операционные кассы (ОК):

¨   им могут быть дилегированы кредитным отделом функции по кредитованию частных лиц.

13. Дополнительные офисы (ДО) и филиалы банка:

¨   осуществляют кредитные операции только в пределах установленного регламента Кредитным Комитетом.

Таким образом,  кредитный отдел, являясь центральным звеном кредитования, только во взаимодействии с другими отделами и службами Банка, может вынести окончательное заключение о целесообразности, либо не целесообразности выдачи кредита. Поскольку принятие кредитного решения – это процесс, требующий тщательной проработки информации и комплексной оценки о потенциальном заемщике, которая возможна только при знаниях специалистов различных отраслей.

Как видно, при кредитовании физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений, кроме того при необходимости могут привлекаться дочерние организации банка. Это обстоятельство свидетельствует насколько сложна и ответственна процедура андеррайтинга, поэтому банк изначально стремиться получить как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе.

2.2. Ипотечная деятельность КБ «Агропромкредит»

Несмотря на то, что ипотечный бизнес на рынке банковских услуг развивается уже не первый год, для Агропромкредит это практически новое направление деятельности. Агропромкредит – первый из сургутских банков, начавший работу по ипотечному кредитованию. Программа ипотечного жилищного кредитования действует в Банке с 2004 года и является гордостью организации. Уже можно судить о первых положительных результатах. 

Как можно видеть из приложения 10 в целом кредитные вложения Банка в 2005 году увеличились почти в два раза и составили 835,5 млн.рублей, и как правило этот рост произошел за счет выдачи долгосрочных кредитов, в частности, ипотечных. На краткосрочные ссуды пришлось уже 48,5% (вместо 77,7% — в 2004 году), на долгосрочные – 46,9% (в 2004 году только 21%). Резкий скачок в отношении долгосрочных ссуд и обусловлен тем, что с 2004 года Агропромкредит начал работу с клиентами по ипотечному кредитованию.

Если обратиться к структуре кредитного портфеля Банка за 2005 год (приложение11), то мы увидим, что ипотечное кредитование занимает 9,69% — не такой уж и плохой показатель. В прошлом году Агропромкредит выдал ипотечных кредитов на сумму более 90 млн.руб.- вряд ли кто из операторов ипотечного сургутского рынка может похвастаться аналогичными результатами [24, с. 81]. Наибольший удельный вес при кредитовании физических лиц приходится на потребительские кредиты- 28,37% в общей структуре кредитного портфеля. Свою деятельность по кредитованию населения на приобретение автотранспортных средств Агропромкредит начал также с 2004 года, и на долю этих кредитов приходится всего около 2%.

Сегодня Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на приобретение жилья в рамках ипотечной программы. Об условиях предоставления кредита и обо всех формальностях изложено далее.

Работа по кредитованию осуществляется в соответствии со стратегией Банка, определенной в Положении «О кредитно-инвестиционной политике».

В основе механизма кредитования лежат основные принципы:

1) договорная основа означает, что кредиты предоставляются только при заключении между сторонами договоренности-при оформлении кредитного договора;

2)  срочность, т.е. кредит подлежит возврату в определенные сроки в соответствии с принятыми заемщиком обязательствами;

3) платность означает, что за пользование кредитом банк взимает плату в виде процентов. Процент- это «цена» кредита.

4) возвратность обусловлена сущностью кредита, и означает, что заемные средства по истечении определенного времени должны быть возвращены банку;

5) обеспеченность уменьшает риск получения банком убытков, так как при залог (один из способов обеспечения) гарантирует возврат кредитных средств.

Кредиты предоставляются с учетом процентной политики Банка, размера собственного капитала и привлеченных средств, исходя из принципа сбалансированности размещаемых привлекаемых ресурсов по объемам, срокам и процентной политики Банка.

На сегодняшний день Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на покупку жилья в рамках проекта при следующих условиях кредитования:

· Кредит предоставляется в валюте РФ;

· Срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет до 3-х лет;

·  Кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% стоимости квартиры;

Сумма кредита зависит от дохода семьи заемщика и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные расходы по возврату и обслуживанию кредита не превышают 50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов).

· Процентная ставка по кредиту составляет 18% годовых;

· Погашение кредита осуществляется равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно погашает кредит фиксированными суммами и сроком (исходя из суммы кредита и срока пользования). Допускается досрочное частичное или полное погашение кредита.

· Обеспечением обязательства заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. В качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруга/супруги.

· Приобретенное заемщиком на кредит жилье оформляется в его собственность.

     Для получения ипотечного кредита необходимо пройти ряд процедур, которые условно можно разделить на следующие этапы:

I.Прием и оформление заявки на получение кредита, оценка возможностей заемщика.

Клиент для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита должен обратиться в Банк (или другое подразделение). Поскольку сбор документов – дело хлопотное, то, чтобы сэкономить время и средства обеих сторон, основной отсев клиентов происходит в ходе предварительной консультации.

Если возможности клиента — физического лица совпадают с потребностями, то он представляет в Банк все запрашиваемые им документы, а именно:

· Копия паспорта (от обоих супругов);

· Справка с места работы о среднемесячной зарплате за последние шесть месяцев (от обоих супругов);

· Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров;

· Копия свидетельства о браке;

· Копия свидетельства о рождении детей;

· Документы, подтверждающие право собственности на имущество (ПТС на автотранспорт, свидетельства о регистрации недвижимого имущества, депозитные договора и т.д.).

Кроме этого, заемщику необходимо заполнить заявление – ходатайство (отдельно для юридических и физических лиц) о предоставлении кредита, анкету – для физических лиц, справку-характеристику — для юридических лиц.  Все полученные данные проверяются службой безопасности.

Срок рассмотрения заявки составляет до восьми рабочих дней от даты получения полного комплекта документов.

Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

  II.Оценка кредитоспособности заемщика.

На основании представленных документов Банком производится оценка платеже- и кредитоспособности – способности погашать полученный кредит и проценты по нему. Поскольку кредит рассчитан на длительный срок (до трех лет), и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита, поэтому необходимо проанализировать множество различной информации. Оценка кредитоспособности заемщика осуществляется по следующим направлениям:

2.1. Анализ документации и информации. Проверка достоверности документов:

— рассматривается финансовая отчетность заемщика за предыдущие 12 месяцев и на последнюю отчетную дату текущего года;

— производится анализ отношения суммы кредита к стоимости активов заемщика – для того, чтобы определить относится ли сделка к крупной;

— производится анализ полноты юридического дела заемщика.

2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика — юридического лица:

— анализ динамики финансовых показателей, изменение качественного состава актива и пассива;

— анализ финансовых потоков;

— анализ оборачиваемости собственных средств;

— оценка выполнения обязательств.

2.3. Анализ кредитоспособности заемщика — индивидуального предпринимателя:

-берется во внимание время существования и стабильность финансово-хозяйственной деятельности заемщика;

—  выясняются цели использования заемных средств;

— рассматриваются альтернативные возможности погашения кредита.

2.3.1. Анализ кредитоспособности заемщика — физического лица:

— рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости (постоянное место работы не менее трех лет) и получения доходов;

—  учитывается перспективность работы;

— рассматриваются качественные параметры (например, наличие несовершеннолетних детей).

2.4. Анализ кредитной истории заемщика:

— проверяется информация об исполнении заемщиком условий кредитного договора – не имеются ли просроченные платежи по общей сумме долга свыше пяти календарных дней.

2.5. Оценка залога:

— принимается во внимание ликвидность обеспечения, предлагаемого по кредиту, т.е. чтобы срок его реализации не превышал 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав для Банка становится необходимой.

2.6. Анализ на предмет соблюдения экономических нормативов:

— производится анализ возможности влияния запрашиваемого кредита на экономические нормативы, установленные Инструкцией №1 Банка России. В случае возможного несоблюдения нормативов вследствие выдачи кредита при одновременной целесообразности его выдачи, кредитный отдел делает запрос в сектор оценки рисков на прогнозы экономических нормативов на конец отчетного месяца:

· капитал Банка (Н1);

· максимальный размер кредита на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков (Н6);

· максимальный размер кредита на одного акционера (максимальный общий размер кредитов акционерам) (Н9) ;

· максимальный размер кредита на одного инсайдера (максимальный общий размер кредитов инсайдерам) (Н10);

· максимальный размер крупных кредитов (Н7).

Результат каждого анализа представляется специалистом компетентного отдела в произвольной форме. И только обобщение  всех результатов по заемщику дает заключение специалиста кредитного отдела на выдачу кредита.

III.   Принятие решения о целесообразности выдачи кредита.

Заключение кредитного отдела о не целесообразности выдачи кредита согласовывается с Заместителем Председателя Правления, курирующим активные операции, и до сведения заемщика доводится без обязательного объяснения причин в отказе.

Вопрос о целесообразности выдачи кредита выносится на рассмотрение полномочного органа Банка:

     — Кредитного Комитета;

     — Председателя Правления;

     — Первого Заместителя Председателя Правления;

     — Заместителя Председателя Правления, курирующего активные операции.

Решение о целесообразности оформляется путем подписания уполномоченным лицом заявления-ходатайства на выдачу кредита.

После расчета суммы кредита и проверки Банком всей информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредита, согласованных с Банком.

  IV.   Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

При выдаче кредитов на покупку жилья Агропромкредит работает только с определенными застройщиками, поэтому выбор ограничится списком предлагаемых Банком квартир заемщику. Как правило, все предлагаемые Банком квартиры — это квартиры с первичного рынка, т.е. в новых строящихся домах.

Итак, при принятии Банком целесообразного кредитного решения заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредитования и заключает с продавцом договор купли-продажи. Надо сказать, что предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы Банк знал реальную стоимость жилья, чтобы окончательно определиться с размером выдаваемого кредита. Заемщик открывает лицевой счет в этом банке (заключая договор об открытии и обслуживании счета), затем вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли-продажи квартиры в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Надо отметить, что прежде чем Банк предоставляет кредитные средства клиенту, с последнего берется заявление на перечисление средств на счет продавца. Застройщик не обязательно должен иметь счет в банке заемщика, но поскольку это клиенты Банка и они сотрудничают ни один год, то счет продавца находится в Агропромкредит. При этом Банк, являясь участником ипотечного кредитования, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

 К кредитному договору прилагается приложение – график погашения кредитных средств (в зависимости от размера кредита и срока пользования).  Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью – в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

· Кредитный договор;

· Договор купли-продажи;

· Договор залога имущественных прав (требований);

· Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства  объект недвижимости.  И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые)- около 94% в 2005году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходится по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы – в 3,69 раза по сравнению с 2004годом. Это связано с просроченными платежами как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.

2.3. Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ипотечном кредитовании. Немногие банки имеют у себя собственные программы ипотечного кредитования граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. В связи с этим правительство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Поскольку для кредитных организаций определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых ресурсов и минимальный риск, а действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка РФ не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ипотечному кредитованию граждан, поэтому развитие ипотеки в сфере банковских услуг тормозится. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным кредитованием по сравнению с другими банковскими операциями.

Для успешного развития долгосрочного кредитования населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Это обусловлено, во-первых, долгосрочным характером ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

На сегодня пожалуй самой важной проблемой для коммерческих банков остается восстановление ликвидности. Эту проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования кредитов через операторов вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов). В России как уже говорилось ранее задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить АИЖК. Так, с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилось решение таких проблем как – привлечение необходимых ресурсов на ипотечный рынок и удешевление стоимости ипотечного кредита. Однако на практике, действие данного закона можно будет проверить только к концу 2004 года (в планах Агентства к этому сроку осуществить первую эмиссию ипотечных ценных бумаг).

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за банками — первоначальными кредиторами. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков.

Распределение отдельных видов рисков между банками-кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для коммерческих банков и тем самым увеличить объемы кредитования населения. 

Для поддержания норматива ликвидности банка, необходимо внести определенные изменения в ряд действующих нормативных правовых актов, способствующие вовлечению коммерческих банков в долгосрочное ипотечное кредитование населения. В частности, представляется целесообразным внести в нормативные правовые акты Банка России (Инструкцию №1) изменения в части неприменения к банкам, у которых более 60% активов размещены в ипотечные кредиты, санкций за несоблюдение норматива общей ликвидности Н5. Данный норматив предполагает наличие не менее 20% высоколиквидных активов в балансе банка на отчетную дату. Высоколиквидными активами считаются активы срочностью не более одного месяца. Норматив Н5 вынуждает банк отвлекать значительные средства для их размещения в краткосрочные депозиты, в то время как эти средства могли бы быть направлены на выдачу дополнительных ипотечных кредитов.

Важным критерием привлекательности рынка ипотечного кредитования  для банков является наличие эффективного механизма управления краткосрочной ликвидностью для ипотечных банков. Таким механизмом может служить механизм сделок "репо" с пакетами ипотечных кредитов. Сделки репо подразумевают продажу ипотечных кредитов с правом их последующего выкупа по фиксированной цене на определенную дату. Данный инструмент исключительно эффективен для банков при управлении ликвидностью. Потенциальными контрагентами — маркет-мэйкерами (т.е. участниками рынка, обеспечивающими его ликвидность путем выставления двусторонних котировок) могут в данном случае являться Центральный Банк РФ, крупнейшие универсальные банки, а также специализированные банки и ипотечные агентства.

Кроме того в связи с ограниченным кругом кредитных организаций, способных и готовых предоставлять значительные заемные средства на длительный (до 15 лет) срок на цели ипотечного кредитования, представляется целесообразным не применять требование Банка России о формировании фонда обязательного резервирования (ФОР) по операциям привлечения средств на цели кредитования населения на покупку жилья.* Банки рассматривают отчисления в ФОР как ненужную для себя финансовую нагрузку, они вынуждены держать в Фонде примерно 200 млрд.руб.[35, с. 119].

Другая проблема- формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. Проблема состоит в том, что для адекватной оценки кредитного риска необходимо изменить подход к критериям, касающимся установления единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, оформленных закладными, а также приобретенных ипотечных кредитов и закладных.  Учитывая, что в Инструкции №62 не содержатся характеристики переоформленной ссудной задолженности, что кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав по ипотечным кредитам, к первой группе риска в общем порядке.

Кроме вышеперечисленных проблем можно выделить еще ряд, которые сдерживают становление и развитие системы ипотечного кредитования в сфере банковских услуг, а именно:

— недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость;

— высокая стоимость кредитов для заемщиков;

— слишком малый срок кредитования;

— слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

— высокая стоимость нотариального удостоверения сделок;

— отсутствие правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае принятия судебного решения о выселении, на которое обращено взыскание в силу невыполнения им условий кредитного договора;

— несовершенство налогообложения, в частности, для коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, не предусмотрено налоговых льгот. Здесь действенной мерой могло бы стать исключение из налогооблагаемой базы по уплате суммы налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты, и/ или расходов банка по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам.

Это, конечно, все проблемы общего характера, возникающие у коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование на покупку жилья со вторичного рынка, (поскольку институт ипотеки применяется в отношении вторичного жилья). Решение данных проблем имеет принципиально важное значение для всех участников ипотечной схемы. Но решение этих проблем находится исключительно в компетенции органов исполнительной власти  всех уровней. Поэтому пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии ипотечного кредитования в коммерческих банках и нечего говорить.

Для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть реализацию мер в следующих направлениях:

— устранить недостатки в законодательстве, прежде всего, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселение неплательщика по кредиту из заложенного жилья, в части прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий ипотечного договора;

— создать механизмы социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков – кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

— сформировать нормативно-законодательную основу для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

— совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье;

— уточнить нормативную база, регулирующую деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию и т.д.

Принятие вышеуказанных мер позволит создать массовый, социальнозначимый рынок ипотечного кредитования и будет способствовать широкомасштабному развитию ипотечного кредитования как в регионах, так и в целом по России.

Как выразился Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию: « Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей». В связи с этим в 2004 году предстоит большая работа по совершенствованию уже действующих законов и разработке новых нормативных актов, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования. Работа уже начата. Теперь остается только ждать, и надеяться, что с принятием новых законопроектов (их около 30) участникам ипотечной деятельности, в частности, коммерческим банкам будет предоставлено больше возможностей для осуществления ипотечного кредитования.

Если обратиться к Программе ипотечного кредитования КБ «Агропромкредит», то можно выделить следующие недостатки ипотечного кредитования в банке.

Во-первых, надо заметить, что представленная Программа ипотечного кредитования Агропромкредита имеет лишь опосредованное отношение к ипотеке, поскольку заемщик с помощью Банка вкладывается в приобретение еще незавершенных строительством объектов. А по законодательству предметом жилищной ипотеки может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости.

Во-вторых, кредитование под залог прав требования – как один из разновидностей заимствования сопряжен с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, небольшими, по сравнению с ипотекой сроками кредитования и массой сложных процедур, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков. Как следствие этого факта, ипотечная Программа Банка рассчитана на определенные слои населения – с достаточным уровнем дохода.

В-третьих, пожалуй самый значимый недостаток заключается в следующем: после сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи направляется в Регистрационную Палату для государственной регистрации прав собственности на недвижимость с последующим ее обременением ипотекой. При этом договор залога прав требований фактически теряет свою юридическую силу. Вот тут и наступает момент, когда некоторое время (время регистрации) риск Банка ни чем не подстрахован.

Принимая во внимание недостатки системы ипотечного кредитования в Банке, можно выделить следующие проблемы:

·   Отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков кредитора;

·   Недоступность ипотечных продуктов для основной массы населения.

С целью совершенствования ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит», в рамках решения данных проблем можно предложить следующие мероприятия:

·   Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

·   Минимизацию рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1. Система накопительного депозита

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей.  Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

 На мой взгляд, опираясь на механизм и принципы работы данной модели, можно создать такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: Банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого Банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств — до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств – до 3-х лет-фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа: 1) накопительный; 2) кредитование и расчет по кредиту. Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо акциями ОАО «Газпром», либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе – 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад- 20-30%, а остальная часть — средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств.  Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях). Схематично набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий по системе накопительного депозита, отражен  в приложении 14.

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

— процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

— кредитор будет знать наперед предполагаемый размер выплат;

— такая система позволяет расширить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

     Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо  направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как  перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

3.2. Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

Если обратиться к практике Агропромкредита, то в банке не используется система страхования рисков ипотечной деятельности при заключении кредитного договора на покупку жилья. У других же операторов сургутского рынка ипотеки страхование является неотъемлемой частью при заключении ипотечной сделки. Таким образом, для практики Агропромкредита целесообразно предложить способы минимизации последствий рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности (см. приложение 15). Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

 При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для  некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

·   Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, Закон предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества, т.е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

·   Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

·   Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

     Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

     При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

     В случае если предметом ипотеки является жилье со вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права собственности на предмет ипотеки.  Страховые тарифы при данном виде страхования составляют 0,4 — 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы. В нашем случае к данному виду страхования прибегать нет необходимости, поскольку банк предоставляет ипотечный кредит только на покупку квартиры в новых домах. А вот застраховать риски, связанные с реализацией строительных проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут возникнуть следующие риски:

— риск несоблюдения сроков сдачи объекта недвижимости, в том числе непринятия дома в эксплуатацию государственной комиссией;

— риск незавершенности строительства: инвесторы выполнили свои обязательства,  подрядчик их использовал, но фактически строительство не завершено;

—  риск увеличения стоимости строительства;

— риск, связанный с низким уровнем финансового менеджмента застройщика (ухудшение финансового состояния вплоть до банкротства, препятствующее строительству);

— риск недобросовестности застройщика (квартир меньше, чем претендентов на них).

Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости по причинам,  не зависящим от страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления ответственности должника (застройщика).

При страховании финансовых рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно: для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования — 1,5 — 3,0%; для объектов, срок сдачи которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но в которых построено не менее трех этажей — 2,0 -4,0%; для объектов, находящихся на нулевом цикле — 3,0 — 6,0% [43, с. 76].

Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить, пожалуй  то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и без того является высокой.

Таким образом, повысить привлекательность для населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций. 

 

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая или европейская накопительная, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, ДельтаКредит, и агентства – Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это можно объясняется тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

Но для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы.  Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике.  Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур. Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

В процессе выполнения работы были достигнуты поставленные перед нами задачи. В частности, проведено исследование рынка ипотечного кредитования по России, и по г. Сургуту. Исследована организация ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит». Надо отметить, что Агропромкредит является на сегодняшний день пока единственным учреждением среди сургутских коммерческих банков, оказывающих ипотечное кредитование в рамках собственной программы. На основе изучения ипотечной деятельности Агропромкредита были выявлены недостатки программы ипотечного кредитования и с целью совершенствования ипотечного кредитования в кредитной организации были предложены следующие мероприятия:

·   Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

·   Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Поставленную перед нами цель можно будет считать достигнутой, если предложенные мероприятия найдут применение (прямое или косвенное) в практике исследуемого банка.

Библиографический список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 10.01.2005  №15-ФЗ).

2. Федеральный закон от 16.07.1998 года  № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

3. Проект федерального закона от 09.10.2004 года «О строительных сберегательных кассах».

4. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 01.10.1997 года №1 «О  порядке регулирования деятельности банков».

5. Проект Инструкции Центрального Банка Российской Федерации «О  порядке регулирования деятельности банков».

6. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 30.06.1997 года №62-а «О порядке формирования и использования резервов на возможные потери по ссудам».

7. Иванов В.В. Ипотечное кредитование –М.: Высш.шк. 2003.- 320с.

8. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юрист, 2004. – 525с.  

9. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка — СПт: Питер, 2003.-288с.

10. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит – М.: КБ «Издательство «Экономика», 2003.- 358с.

11. Антонова И.М. Регулирование рисков кредитных организаций, участвующих в ипотечных программах // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. —  М., 2004.

12. Бесфамильная Л.В., Цыганов А.А. Вопросы страхования в ипотечном кредитовании //Материалы парламентских слушаний в ГосДуме от 16.03.2003.

13. Волчек А.А. Организация ипотечного кредитования в Москве. Опыт, перспектива. //Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. –М.,- 2004.

14. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. – 2004. №1. – С.20-24.

15. Гордеев Д. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение.-2004. Апрель.

16. Епифанов Н. Молодым семьям — по квартире // Новый город. – 2004. №18. С.5-6.

17. Епифанов Н. И снова о кредитах  // Новый город. – 2004. №29. С.5-6.

18. Епифанов Н. Почему «буксует» ипотека? // Новый город. — 2004. №88. С.4-5.

19. Еременко А. Будущее — за ипотекой! // Регион Сургут. – 2004. -14 апр.

20. Еремина Т.Е. Некоторые аспекты ипотечного страхования //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России".- М., 1999.

21. Журавлев С.Е. Особенности андеррайтинга заемщиков ипотечных кредитов //Материалы лекций АНХ при Правительстве РФ.-М., 2004.

22. Журавлев С.Е. Перспективные схемы и модели ипотечного кредитования. Мировые тенденции развития ипотечных систем //Материалы лекций АНХ при Правительстве РФ.-М., 2004.

23. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. – 2005. — №1. С.46-50.

24. Князев Н. Агропромкредит: кредит в вашу пользу // Новый город. – 2004. №71. С.5-6.

25. Куприянов А.Г.Ипотека стала ближе народу // Ведомости. — 2005. Ноябрь.

26. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. — 2003. — №5. С.89-106.

27. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. – 2004. №4. – С.22-30.

28. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. -2004. -№9. С.67-73.

29. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. – 2004. №1.- С.11-14.

30. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит. – 2004. -№8. С.30-33.

31. Лузгина М. Ипотека развивается — квартиры дорожают // Сибирский посад.- 2004. -6 апр.

32. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности // Банковское дело. – 2005. №1. С.10-12.

33. Матюхин Г.Г. Ипотека. Московский опыт // Банковское дело. – 2005. №2. С.18-20.

34. Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы //Банковское дело. – 2005. №3. С. 25-27.

35. Матюхин Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. – 2005. №4. С. 17-20.

36. Матюхин Г.Г. Ипотека: монополия или конкуренция //Банковское дело. – 2005. №5.С.12-14.

37. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России– проблемы развития // Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". –М., 2005.

38. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское дело. – 2003.- №4. С.17-27.

39. Павук О. Агропромкредит вводит новую ипотечную программу для долевщиков // Вслух.Ру.- 2004.-Март.

40. Розгин Г. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос // Коммерсант. — 2004. Февр.

41. Урчукова Ж..М. Процесс становления ипотечного кредита в России: анализ и систематизация основных тенденций развития ипотеки // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. – М., 2004.

42. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансы. – 2004. №1.-С. 23-25.

43. Цыганов А.А. Опыт страхования рисков, возникающих при ипотечном кредитовании // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. – М., 2004.

44. Цыганов А.А. Страхование ипотечных программ как фактор, служащий расширению страхового поля //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России".- М., 1999.

45. Шаккум М.П. Проблемы ипотечного кредитования в России //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2004.-№4.-С.7-9.

46. Юргенс И.Ю. Перспективы развития страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". — М.,1999.

47. www.rusipoteka.ru

48. www.sibgazbank.ru

49. Положение о кредитовании от 29.01.2000 КБ «Агропромкредит».

50. Годовой отчет КБ «Агропромкредита» за 2004-2005гг.

---

* Расчет  кредитов проводился по курсу 30 руб/$.

* В соответствии с Инструкцией  ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» инсайдерами признаются физические лица, которые могут воздействовать на характер принимаемого решения о выдаче кредитов (например, члены Совета директоров банка, руководители дочерних обществ и пр.).

* В соответствии с Инструкцией  ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» под крупным кредитом понимается сумма кредитов, гарантий и поручительств в пользу одного клиента, превышающая 5% собственных средств (капитала) банка, определенных в соответствии с Положением Банка России от 10.02.2005 №215-П «О методике определения величины собственных средств (капитала) кредитных организаций».

* Коммерческие банки резервируют в ФОР в ЦБ РФ 7% от рублевых депозитов граждан, 10%частных вкладов граждан в валюте и всех депозитов юридических лиц.