Содержание
Содержание
Стр.
Введение
1. Рынок земли в экономической теории
1.1. Земля как специфический хозяйственный ресурс. Особенно-сти предложения земли
1.2. Современное состояние земельных отношений в России
2. Земельные правоотношения в России
2.1. Принципы современной земельной реформы и земельных правоотношений
2.2. Законодательные основы земельных реформ
3. Экономическая эффективность частной и государственной собствен-ности на землю
3.1. Показатели эффективности использования земель сельскохо-зяйственного назначения находящихся в государственной и сме-шанной собственности в 2005 2008 гг.
3.2. Типы и формы собственности на землю на сельскохозяйст-венном земельном рынке в 2005 2008 гг.
Заключение
Список литературы
3
5
5
8
10
10
14
16
16
21
33
35
Введение
Вопросы, связанные с земельными отношениями, в России становятся все более актуальными. Можно ли связать нехватку ответов на них с отсутствием как такового головного органа, который бы занимался земельной политикой?
Как считает Президент РФ Владимир Путин, «вопросами землепользования в новом Правительстве должна будет заниматься либо одна федеральная структу-ра, либо профильный вице-премьер, сообщила РИА «Новости» 20 января 2008года.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это националь-ное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законо-дательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становле-ния. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ог-раничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перерас-пределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсут-ствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несо-вершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.
Выходом из такого сложного положения является определение оснвных направлений государственной земельной политики и разработка системы страте-гических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Россий-ской Федерации.
Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земель-ных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное ис-пользование и социальную справедливость при распределении земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом ста-бильности. Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства. Го-сударство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собст-венности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обяза-тельств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда стра-ны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интере-сов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государст-венная система управления должна базироваться на земельном кадастре — это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка дан-ных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Целью данной работы является изучение вопросов земельных отношений и как следствие их эффективностти.
Повышение эффективности использования земли означает, во-первых, наи-более рациональное распределение на территории города различных зон, отли-чающихся функциональным предназначением и, во-вторых, максимизацию отда-чи от использования земли конкретным землепользователем.
В курсовой работе предполагается выполнение следующих задач:
— изучить рынок земли в экономической теории;
— изучить сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос на землю;
— оценить экономические формы собственности на землю и эффектив-ность их использования;
— оценить экономическую эффективность частной и государственно собственности на землю;
— изучить показатели эффективности использования земель сельскохо-зяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной соб-ственности в 2005 2007 гг.
— проанализировать типы и формы собственности на землю на сель-скохозяйственном земельном рынке в 2005 2008 гг
1. Рынок земли в экономической теории
1. Земля как специфический хозяйственный ресурс. Особенности пред-ложения земли
Во все времена земля считалась основным естественным (первичным) фак-тором производства, и объясняется это ее особой ролью в хозяйственной деятель-ности. Земля первоисточник вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлечена в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда. В различных отраслях общественного производства роль земли неодинакова. В обрабатывающей промышленности земля функциони-рует лишь как место, занятое предприятием. В сельском хозяйстве процесс произ-водства непосредственно связан с почвенным плодородием. Здесь земля действу-ет как активный фактор процесса труда и является главным средством производ-ства. «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (поч-ва, вода, месторождения полезных ископаемых). Здесь под «землей» мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений и являющуюся предме-том купли и продажи на рынке земли.
Земля специфический хозяйственный ресурс, ценность которого посто-янно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами: 1) ростом спроса на сель-скохозяйственную продукцию (как продуктов питания, так и сырья для промыш-ленности) в силу роста численности населения, его потребностей; 2) сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство. В результате отмечается тенденция сокращения хозяй-ственных УГОДИЙ на душу населения .
Земля является невоспроизводимым фактором производства. При Утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоз-дать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ре-сурсов невоспроизводимы.
Земля абсолютно ограничена поверхностю земной суши на планете. По-мимо этого она имеет относительное ограничение как объект хозяйственного ис-пользования. Степень этого ограничения определяется уровнем развития произ-водительных сил общества. В процессе использования земля не утрачивает своих полезных свойств, а при разумном, рациональном потреблении не только не из-нашивается, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие зем-ли, хотя количественно она может сокращаться.
Экономические отношения, связанные с использованием земли, формиру-ются и развиваются как под влиянием перечисленных особенностей, так и под влиянием отношений собственности на землю. В связи с этим необходимо отли-чать землевладение от землепользования .
Землевладение означает признание права данного лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осущест-вляют (реализуют) собственники земли. С их стороны на рынке земли представ-лено предложение земли.
Землепользование это использование земли в установленном обычаем или законом (институциональном) порядке. Пользователь землей не обязательно является ее собственником (крестьянин, фермер-арендатор и др.). Именно с их стороны представлен спрос на рынке земли .
Формы собственности на землю, как правило, обусловливают способы хо-зяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют сле-дующие формы землепользования.
1. Прямое землепользование, характерное для мелкой и семейной «кресть-янской собственности», когда собственник и предприниматель выступают в од-ном лице. Полученный продукт полностью принадлежит ему.
2. Издольщина. Это контракт, по которому собственник хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Тот, работая, пользуется землей, скотом и инвентарем. Созданный продукт распределяется между собственником и издоль-щиком на условиях, заложенных в контракте, которые могут меняться в зависи-мости от места и времени.
3. Денежная аренда. Это контракт, по которому собственник уступает фер-меру право пользования своей землей и свои права на готовый продукт в обмен на фиксированную договорную арендную плату. Эта аренда выгодна и собственни-ку, который сохраняет за собой землю, не занимаясь хозяйством, и фермеу, ко-торый получает возможность реализовать все свои способности в условиях пол-ной независимости.
В настоящее время экономические отношения в развитых странах, связан-ные с использованием земли, довольно сильно трансформировались, но специфи-ка, связанная с природными условиями, окончательно не исчезла.
Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяй-ственное производство полностью не предсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство .
Для того чтобы определить, какая цена на землю реально установится, не-обходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.
2. Современное состояние земельных отношений в России
В Минсельхозе РФ уже создан департамент земельной политики, имущест-венных отношений и госсобственности. По мнению Алексея Гордеева, министра сельского хозяйства России, данная структура должна заниматься одним из рис-ков Госпрограммы 2008-12 гг., связанным с проблематикой земельных отноше-ний .
Но кто и каким образом будет осуществлять земельную политику в России в дальнейшем, покажет время.
Однако возрастание некоторых проблем должно ускорить и поиск ответов на них.
Так, на сегодняшний же день особо остро вопросы урегулирования земель-ных отношений для земель и сельскохозяйственного назначения, и несельскохо-зяйственного.
Часто они связаны с нехваткой этих самых земель под нужды или с исполь-зованием их не по назначению. Человеческий фактор при этом играет не послед-нюю роль.
По словам избранного Президента РФ Дмитрия Медведева, «1,5 года назад Правительство действительно столкнулось с дефицитом земель» — ситуацией, ко-гда большая часть наиболее пригодных для застраивания земельных участков «была спрятана местными властями».
Как отметил Д. Медведев, пришлось «призвать на помощь правоохрани-тельные структуры и антимонопольные ведомства, и тогда ситуация изменилась — земельные участки нашлись». Он признал, что сейчас их не везде хватает, но «в целом земля оявилась». Это касается земель под жилищное строительство.
Что же до земель сельхозназначения, то, по мнению Д. Медведева, «земля должна стать основным объектом залога для предоставления сельскохозяйствен-ных кредитов». «Мы предприняли все необходимые шаги, чтобы земля могла быть объектом залога, но пока этот инструмент не работает», — тем не менее при-знал избранный Президент РФ.
Этой проблеме был посвящен и прошедший в ноябре 2007 г. в Совете Феде-рации круглый стол «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлече-ния инвестиций в агропромышленный комплекс: проблемы и перспективы разви-тия».
По мнению участников круглого стола, текущее состояние земельно-ипотечного рынка в России можно охарактеризовать как состояние развития, од-нако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным .
Было отмечено, что основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. При этом практика правоприменения свидетельствует о не-обходимости существенно доработать подзаконные акты и нормы, регулирующие документооборот и процедуры оформления залога земли и прав на землю.
Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия.
Понятно, что это одни из немногих проблемных вопросов, связанных с зем-лей — пока существует земля, будут существовать и недовольные решением зе-мельных вопросов стороны .
2. Земельные правоотношения в России
2.1. Принципы современной земельной реформы и земельных правоот-ношений
Конституция РФ (ст.9) придает земле и другим природным ресурсам значе-ние основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный ко-декс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования ра-ционального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как при-родного объекта, составной части природы, природного ресурса. Учитываютс эти положения и при формировании рынка земли.
Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, земле-пользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использо-ванию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюде-нии экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч. 4 ст. 42). В статьях, посвященных тому или иному конкретному виду хозяйственной деятельности (промышленности, транспорту, сельскому, лесному, водному хозяйству, градостроительству и т.д.), Земельный кодекс устанавливает такой порядок использования земли, который предусматри-вал бы требования, диктуемые особенностью земли как объекта природы, нуж-дающегося в соблюдении экологических норм и стандартов. Так, при использова-нии земель промышленности и других земель специального (несельскохозяйст-венного) назначения в их состав включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями землепользования (ч. 1 п. 3 ст. 87).
Выдержка из текста работы
В наше время развивающиеся группы собственников, желающих вести совместное производство на основе общей долевой или общей совместной собственности на землю, составляют основу особенности развития аграрных отношений, которые являются предметом этого исследования. В число собственников земельных долей входят и те лица, которые имеют косвенное отношение к использованию земли. Однако существуют и те, кто не является собственниками, но вынуждены жить и работать на земле. Удовлетворение тех и иных происходят благодаря распределению отношений, так как без связи с земельной собственностью внутрихозяйственные экономические отношения будут лишены социальной базы, позволяющий плавный переход аграрного сектора к рынку.
В России проблема эффективного использования земельных ресурсов, являющаяся объектом изучения данной курсовой работы, всегда оставалась актуальной и экономически значимой. Особое ее обострение произошло после приватизации земли через механизм земельных долей, от чего появились лишь предпосылки эффективного хозяйствования на земле, но не реализовал. Если рассматривать это со стороны социальной справедливости, то предоставление земельных долей конкретным лицам вполне логично, но с экономической — крайне глупо, потому что не все собственники способны эффективно ее использовать. В настоящее время в России около 83% земель сельскохозяйственного назначения находятся на правах долевой собственности граждан, из которых 24% оказались невостребованными. В Южном федеральном и Северокавказском округах это значение составило 77,3% и 8,6%, а по Волгоградской области — 78,9% и 11,9% соответственно [3, с.37]. Целью курсовой работы является изучение земельных отношений в России, их недостатки и достижения, а так же какие различия есть с другими странами. Цель работы состоит в тот, чтобы разобраться с особенностями и проблемами земельных отношений России и, по возможности, найти способы их решения.
В экономической литературе существуют различные точки зрения о вариантах использования земельных долей в сельском хозяйстве, так как из-за неточности их правового положения организация землепользования не может быть устойчивой. Известно, что большинство собственников не желают продавать свои доли. По результатам опроса 832 собственников 63,77% категорически отказались продавать, 25,5% были согласны, а остальные воздержались от ответа. Именно поэтому многие авторы считают, что аренда является основной формой земельных отношений, которая может использовать земельные доли в сельскохозяйственном обороте.
Задачи курсовой работы:
1. Определить понятие и структуры земельных отношений России;
2. Определение факторов, влияющих на изменения этих отношений;
3. Анализ ситуации на данный момент;
4. Исследования способов регулирования системой отношений;
5. Особенности земельных отношений в России.
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 Особенности земли как фактора производства
Земля — особый естественно-природный фактор производства. У нее существует ряд особенных свойств, такие как: недвижимость, неперемещаемость земли; ограниченность, невоспроизводимость земли; различия в плодородии; различия в природных условиях производства. Все эти особенности проявляются на рынке земли.
Выделение земли как особого фактора производства — научная заслуга физиократов. Ш. Жид и Ш. Рист пишут в своей книге:-«Если разница между земледелием и индустрией, которую думали констатировать физиократы, в значительной степени и воображаемая, то все-таки верно, что земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила поистине обладает особенностями, в силу которых земледелие отличается от индустрии; иногда благодаря ей земледелие бывает ниже индустрии, потому что продукт его ограничивается требованиями времени и пространства, но часто оно выше ее, потому что ему одному присуще свойство производить средства пропитания, которыми живы люди».
В промышленной сфере земля используется для расположения предприятий и других объектов. Но только если это не добывающая отрасль. В сельском хозяйстве земля является источником и местом труда. Оно отличается тем, что оно зависит от погодных и климатических условий. Так же сельскохозяйственные земли отличаются по рельефу и плодородности почвы. Данные различия условий влияют на результат производства. В России многие земли просто не пригодны для использования.
Земля, в отличие от всех других средств производства, не ухудшается со временем, а иногда даже улучшается.
Существует:
1. Естественное плодородие — результат развития почвообразующих процессов, которые привели к образованию почвы как природного вещества, к которому не дотрагивалась рука человека.
2. Искусственное плодородие создается в результате обработки, применения удобрений, мелиорации и других приемов по окультуриванию почв.
3. Экономическое плодородие является результатом взаимодействия искусственного и естественного плодородий, показателем которого является урожайность.
Для сравнения экономического плодородия почв существует уровень плодородия. Он определяется выход продукции земледелия в расчете на единицу площади.
Способность природных ресурсов отделяться от среды позволяет превращать их в объекты собственности. Таким образом, объектами собственности становятся лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т.д. Однако, существует необходимость приватизации земли — ограниченность природных ресурсов.
Особенности земли как фактора производства:
ь земля является природным фактором, а не результатом человеческого труда.
ь она не имеет «срока годности», в отличие от других факторов.
ь земля — недвижима, то есть не может быть перемещена по желанию или переведена из одной отрасли в другую.
ь она не изнашивается, а наоборот улучшается при рациональной эксплуатации.
Отсюда становится понятно, что кто владеет землей или использует ее, получает определенную выгоду. В связи с этим между землепользованием и землевладением возникают экономические отношения, благодаря которым появляется особый доход и особую его экономическую форму — земельную ренту.
Земельная рента — это доход, регулярно получаемый владельцем от использования земли, имущества, капитала, не требующий от получателя дохода осуществления предпринимательской деятельности, затраты дополнительных усилий. Причем владельцами могут быть частные лица, учреждения и государство. Чтобы получать ренту, нужно быть собственником земли и при этом необязательно ее использовать в качестве фактора производства. В этом случае собственник сдает свою земельную долю в аренду.
В России аренда позволяет перераспределить земельные доли в пользу эффективных производителей и использовать размеры земельных участков по максимуму. Но это происходит при долгосрочных отношениях между арендатором и арендодателем. Долгий опыт земельных преобразований в стране показали, что образуется институт аренды, но он не может эффективно функционировать без участия государства, потому что в момент передачи он является регулятором и организатором. Поэтому в основе регулирования земельными долями лежит федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так в Гражданском Кодексе главе 34, статьи 606-625 посвящены аренде.
Далее следуют наиболее важные положения данных законов с пояснениями:
ь Договор аренды — договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором). Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон [23, с112].
ь Договор аренды может быть заключен на основании выигрыша на аукционе или конкурсе в соответствие со ст. 447-449 ГК РФ. Лицо выигравшее торги, имеет право заключить договор аренды.
ь Установление срока договора. Собственник не меняется в течении сдачи в аренду. Существует несколько видов договоров по их продолжительности: краткосрочные — не менее 5 лет; долгосрочные — до 18 лет; долгосрочные сроком от 18-49 лет. Так же есть договора свободной переуступки участка и передачи в залог третьим лицам.
ь В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
ь Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так же арендатор должен быть старше 18 лет, иметь сельскохозяйственное образование или опыт работы, а так же юридическое лицо имеющие в качестве работников, отвечающих этим требованиям.
ь Договор предусматривает неизменность целевого назначения земельного участка в течении срока аренды.
ь Возможно досрочное расторжение договора по желанию арендодателя или арендатора. В первом случае, если арендатор нарушает условия договора, например, неоднократно не вносит арендную плату. По желанию арендатора, договор может быть расторгнут, если арендодатель чинит препятствия и не дает арендатору пользоваться имуществом, имеются недостатки не прописанные в договоре, и т.д. В соответствие с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса в договоре можно прописать и другие условия, при которых договор может быть расторгнут. При досрочном расторжении договора одной из сторон, предупреждение должно быть сделано за 6 месяцев до окончания хозяйственного года.
ь Арендная плата является обязательной платой арендодателю за предоставление земли. Ее размеры, форма и порядок и сроки внесения определяются договором аренды между арендодателем и арендатором. В случае, когда договором они не определены, считается, что выплачивается с условиями и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Расчет арендной платы должен быть обязательно приложен к договору, чтобы при проверке или не пересчете при регистрации договора не возникли затруднения. Арендная плата может быть пересмотрена только один раз в год. Базовые ставки арендной платы определяются Правительством РФ и законодательством РФ с учетом цен на землю. Арендатор может обратиться с вопросом о понижении платы за аренду, если ухудшились по независящим от него обстоятельствам условия пользования землей.
Таким образом, все условия арендного соглашения должны быть прописаны в договоре, который отражает интересы обоих сторон. Пункты упомянутые в законах должны соблюдаться, так как они устанавливают рамки договорной свободы сторон в общих интересах.
1.2 Формы хозяйствования в аграрном секторе и их эффективность
Россия обладает огромным ресурсом земель сельскохозяйственного назначения. Однако продолжающиеся уже более 20 лет земельные преобразования так и не создали условий для рационального использования и охраны земель. Более того, ситуация настолько обострилась, что эти проблемы приобрели особую значимость, так как от этого зависит развитие не только аграрной экономики, но и всего народного хозяйства, обеспечение продовольственной и национальной безопасности страны.
Сегодня более 80% земли находится в частной собственности. Казалось бы, этот фактор должен был бы стать важным стимулом к эффективному использованию земельных ресурсов, но, к сожалению, этого не случилось. Россия располагает 10% площади сельскохозяйственных угодий мира и 55% черноземных почв, но она не стала лидером аграрного производства — мы производим не многим более 1% валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства.
Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что более половины территории России занимают малопродуктивные и непродуктивные земли, а биоклиматический потенциал основных земледельческих регионов в 2,5 -3,2 раза уступает природному потенциалу земель США и Европы. Отечественное сельское хозяйство до сих пор не достигло дореформенного уровня производства основных видов продукции. Растет импорт продовольственных товаров..
В тоже время растет площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий, она достигла 25% всей их площади. Из 13 млн земельных участков за последние 18 лет изменило целевое назначение более 2 млн участков, что составляет около 17% их общей численности. В настоящее время у большинства сельскохозяйственных организаций, продолжающих оставаться основными производителями товарной сельскохозяйственной продукции, не оформлены права на землю и потому отсутствуют юридически территориально оформленные индивидуализированные землепользования как единый земельно-имущественный комплекс — объект земельного и имущественного права.
В соответствии с принципами, закрепленными в ст. 1 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения являются приоритетной категорией. Это означает, что закон устанавливает особые правила их использования и охраны. Такая приоритетность является основанием для того, чтобы государство взяло под особый контроль данные процессы при выделении земель как особого объекта государственно- управленческой деятельности . Прежде чем обозначить основные аспекты государственно-управленческой деятельности в рассматриваемой сфере, нужно обратиться к ее природе, то есть определить сущность и назначение.
Так, Г. А. Аксененок еще в советское время сформулировал административно- правовую концепцию регулирования земельных отношений, в соответствии с которой миссия государства и, прежде всего, органов исполнительной власти была в том, чтобы в одностороннем порядке определять условия пользования землями сельскохозяйственного назначения. Действительно, у органов государства как участников земельных отношений существует двоякий правовой статус. С одной стороны, реализуя частно-правовой интерес, они выступают как равноправные участники земельных отношений наравне с юридическими лицами и гражданами. С другой — в рамках реализации публично-правовой функции государства, его органы не могут не стоять «над» остальными субъектами земельных правоотношений. Именно они устанавливают «правила игры», они же контролируют их исполнение и обладают монополией на государственное принуждение, привлечение к юридической ответственности в случае совершения земельного правонарушения .Вопрос может быть другом: каковы пределы вмешательства государства в свободную экономическую деятельность субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения — вопрос о либеральности земельного законодательства об использовании и охране земель данной категории . Кроме того, необходимо, на наш взгляд, обосновать вывод о том, что деятельность государства по управлению землями сельскохозяйственного назначения не является самостоятельным, отдельным векторным направлением реализации государственной политики; она может рассматриваться лишь как часть земельной, аграрной, экономической и, безусловно, экологической политики государства.
Главную концептуальную государственно-управленческую основу составляет специальное земельное законодательство об использовании и охране земель сельскохозяйственного назначения. Конституция России в своей правовой регламентации не выделяет эту категорию земель как особенную, то есть в ней нет специальных положений об их особом статусе. В земельном же законодательстве таких положений множество: земельные законы в абсолютном большинстве ранжируют правовой статус земель по их категориям и, в первую очередь, выделяются именно земли сельскохозяйственного назначения.
Это означает, что в нормативных актах содержатся специальные правила по их использованию и охране .При этом законодательство в земельной сфере включает: собственно специальное законодательство о землях сельскохозяйственного назначения, а также законодательство, в котором содержатся отдельные положения об использовании и охране земель данной категории. К первой группе законов можно отнести: Федеральный закон от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2, Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»3, Федеральный закон от 10.01.1996 «О мелиорации земель»4. И, как уже отмечалось, во вторую группу входят практически все земельные законодательные акты, в том числе Земельный кодекс Российской Федерации.
На основе анализа указанных нормативных актов можно определить главное направление концепции государственного управления землями сельскохозяйственного назначения, существующее в рамках реализации земельной политики государства .Специальным законодательным актом установлены особые правила оборота земель сельскохозяйственного назначения. Стоит оговориться, что действие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения, а лишь на сельхозугодья — наиболее ценные виды таких земель. Оборот иных земель сельскохозяйственного назначения (земель для садоводства, личного хозяйства и др.) осуществляется по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Это означает, что для государства эти земли являются менее ценными и рассматриваются в большей степени как сфера частных интересов отдельных лиц, нежели государственных .Указанный федеральный закон имеет огромное значение для определения правового режима использования, охраны и оборота земель. Наиболее яркими особенностями, установленными законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются: запрет иметь в собственности у иностранных лиц земли этой категории, установление преимущественного права покупки сельхозугодий для органов государственной власти или местного самоуправления; продажа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах, кроме определенных случаев; обязанность субъектов Российской Федерации по установлению предельных размеров площади сельхозугодий. Несмотря на кажущееся чрезмерное вмешательство государства в процесс оборота земель сельскохозяйственного назначения, чрезмерную его «опеку» путем установления большого числа ограничений, законодательство об обороте земель нам все же представляется достаточно либеральным. Такой вывод напрашивается, в частности, при сравнительном анализе законодательства о землях сельскохозяйственного назначения в России и за рубежом
Так, запрет иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения для иностранных лиц действует во многих странах, где существует частная собственность на землю. И это далеко не самое серьезное ограничение. В большинстве европейских стран купить землю сельскохозяйственного назначения не может лицо, не имеющее отношение к сельскохозяйственному производству, а в некоторых странах установлен дополнительный барьер — потенциальный собственник таких земель должен иметь специальное сельскохозяйственное образование. Там, где режим использования земель сельскохозяйственного назначения максимально жесток (например, в скандинавских странах, особенно в Дании), закрепляются дополнительные условия: наличие у фермеров материально-технической базы для эффективного землепользования, необходимость проживания на приобретенной земле, ограничения на продажу земель в течении определенного срока и др.
Понятно, что данные меры государственного регулирования направлены, прежде всего, на их наиболее рациональное и эффективное использование. Однако немаловажным аргументом в пользу дополнительных ограничений является исключение возможности спекуляции землей, которая в России приняла угрожающий характер. Как отмечают многие специалисты, земли сельскохозяйственного назначения приобретаются в нашей стране, как правило, либо как инвестиции, вложение средств без цели ведения сельского хозяйства, либо, что еще страшнее, для их коммерческой застройки после перевода в земли иных категорий8 .В этой связи привлекает в себе внимание деятельность организаций, которые чаще всего действуют в форме паевых инвестиционных фондов. Они скупают огромные участки наиболее плодородной земли, а затем сдают их желающим работать «на земле» фермерам в аренду, либо попросту перепродают их по спекулятивным ценам. В условиях наличия огромных земельных ресурсов такая политика в сфере сельского хозяйства является, по нашему мнению, большим государственным «недосмотром»: фермеры должны взаимодействовать напрямую с государством по поводу выделения им земель для целевого использования, а не попадать в крепостную зависимость к современным феодалам-латифундистам .Не спасет фермеров в данной ситуации и существующая ныне законодательная поддержка сельскохозяйственных организаций. Например, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», органы власти обязаны предоставить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства9. На практике, скорее всего, фермерам будет предоставлен земельный участок из так называемого фонда перераспределения земель, куда входят невостребованные земли, которые практически не пригодны для сельскохозяйственного производства. Все же продуктивные земли давно находятся в частной собственности, зачастую у лиц, не использующих их по целевому назначению. Поэтому фермеры, как правило, не обращаются в органы власти для получения такого земельного надела, а изыскивают земельный участок на вторичном закона: в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов; в связи с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.
ГЛАВА 2. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
2.1 Проблемы и особенности земельных отношений в России
Институт земельных долей, введенный в ходе земельной реформы, стал серьёзным препятствием для оборота земель сельскохозяйственного назначения. По самым скромным подсчетам, около 30 млн га пашни вышло из оборота. По другим источникам, этот показатель гораздо больше. К сожалению, точного учета использования земли нет. Наметились такие опасные явления, как деградация сельскохозяйственных земель, катастрофическое развитие водной и ветровой эрозии, опустынивание и заболачивание, закустаривание, обеднение почв. По этой причине ежегодно из оборота выходит 2,4 млн. га земель сельскохозяйственного назначения. Потеря продукции в целом по стране из-за снижения ресурсного потенциала земель составила в зерновом эквиваленте 10 млн .тонн.
Основные причины сокращения земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства связаны с социально-экономическими, организационно-хозяйственными и природными факторами. К их числу, прежде всего, относятся территориальная неопределенность и неустойчивость сельскохозяйственных землепользователей, недооценка роли комплекса агротехнических, противоэрозионных и других мероприятий в повышении продуктивности земель, необоснованные изъятия угодий для нужд, не связанных с сельскохозяйственным производством.
График 1 Равновесие на рынке земли: изменения земельной ренты
Земельная реформа проводилась властью скоропалительно: с 1991 по 2000 год по вопросам землепользования в стране только на федеральном уровне было принято 32 закона, 52 президентских указа, 180 постановлений правительства, 242 нормативно-правовых акта Госкомзема РФ, быстро проходило разгосударствление земельной собственности, ликвидировались крупные предприятия, в массовом порядке насаждались фермерские хозяйства.
Земельное законодательство в России в вопросах собственности ориентируется на устаревшие модели, существовавшие на Западе в прошлом веке, не замечая новых тенденций, которые заключаются в существенном исправлении исторической ошибки — введения частной собственности на землю. Развитые рыночные государства берут на себя все больше контрольных функций по пользованию и распоряжению землей. Там земля представляет все больший интерес не как объект собственности, а как объект хозяйствования. Принцип ограничения государством прав частного собственника в пользу общества, арендатора, любого, кто обрабатывает землю, по мнению западных ученых, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.
Земельная политика государства должна четко установить цели, приоритетные задачи и инструменты регулирования земельных отношений, реализация которых позволит коренным образом изменить вектор их развития с ориентацией на сохранение и приумножение земельного потенциала страны. Её основными целями должны стать следующие:
· Завершение формирования системы землевладения и землепользования, в полной мере обеспечивающей реализацию и охрану законных прав граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на приобретение и организацию рационального использования земельных участков.
· Формирование цивилизованного земельного рынка и его инфраструктуры.
· Создание условий и стимулов рационального и эффективного использования земель для удовлетворения потребностей и интересов правообладателей земельных участков, территориальных образований и государства в целом.
· Обеспечение охраны земельных ресурсов страны от деградации и бесхозяйственного использования.
Сегодня в стране нет органа управления, который в полной мере несет ответственность за эффективность использования и охрану земель. Функции и полномочия в этой сфере разбросаны по множеству министерств и ведомств. Существовавший в начале 90-х годов прошлого века Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Госкомзем), превратившийся после многочисленных реорганизаций в Росреестр РФ, утратил большинство функций и полномочий, которые перешли в другие ведомства или исчезли вообще. В результате важнейшая для развития страны сфера не обеспечена соответствующим вниманием и ответственностью государства. Новая земельная политика должна существенно изменить это состояние, предусмотрев формирование структуры, обеспечивающей комплексное, системное регулирование земельных отношений и управление земельными ресурсами страны. При этом особое значение должно быть придано восстановлению почти полностью разрушенной системы землеустройства, которое по существу и содержанию является главным инструментом организации использования и охраны земель.
В стране назрела необходимость проведения, как после реформ Петра I, генерального межевания России, в ходе которого должны быть установлены точные и бесспорные границы всех землевладений на разном праве, проведена глобальная регистрация всех земельных участков, результатами которых должно быть не только наведение порядка на земле, но и значительное увеличение поступления земельного налога, что существенно изменит возможности развития муниципальных образований.
По расчетам специалистов, на проведение основного перечня необходимых землеустроительных мероприятий потребуется изыскать в бюджетах различного уровня около 250 млрд руб. в течение 3-4 лет. Упорядочение землевладения и землепользования обеспечить дополнительное поступление ежегодно до 50 млрд руб., что позволит создать условия и возможности для существенного роста эффективности использования земель, уровня ведения сельскохозяйственного производства и защиты земель от деградации.
Решение земельной проблемы позволит нам уже в ближайшее время создать современную, отвечающую чаяниям народа, сбалансированную систему использования земельных, лесных, водных и других ресурсов на всей территории страны, а также создать у нас благоприятный политический, социальный и экологический климат.
2.2 Государственное регулирование земельных отношений
земля аграрный регулирование рынок
В сельском хозяйстве важнейшим, постоянным и незаменимым средством производства являются земельные ресурсы, и это определяет коренное отличие аграрного сектора народного хозяйства от всех других отраслей. В Земельном кодексе РФ земля рассматривается как природный объект, охраняемый важнейший компонент окружающей природы — природный ресурс, который используется как средство производства в сельском и лесном хозяйствах, и земельные участки, то есть объект недвижимости [1]. При этом земля как природный объект представляет собой естественную экологическую систему, природный ландшафт, а как природный ресурс земля подразумевает те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности. В различных отраслях экономики земельные ресурсы имеют разноплановое значение, но особенно полно функции земли раскрываются в аграрном производстве. Как природный объект, как часть биосферы, земля осуществляет экологическую и ресурсную функции [3, с. 6].
При их выполнении земля выступает как средство жизнеобеспечения, условие обеспечения живых организмов средой обитания, стимулятором роста растений и одновременно частью окружающей природной среды, составной частью глобальной экологической системы. А.И. Колобова выделяет рекреационную и эстетическую функции земли, которые способствуют формированию гармонии целостности агроландшафта, оказывают благоприятное воздействие, помогают поддержанию и восстановлению физического и духовного здоровья человека [4, с. 171]. Как природный ресурс земля выступает в качестве пространственного базиса для размещения сельскохозяйственного производства, внутрихозяйственных дорог, объектов недвижимости, предназначенных для хранения сельскохозяйственной продукции. Земля, как территория, закрепленная за хозяйствующим субъектом, характеризует его территориальную обособленность. Земля наравне с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это место и условие жизнедеятельности человека, составной частью социальных ценностей народов. В этом проявляется ее социальная функция. Характеризуя многообразную роль земли в сельском хозяйстве, академик РАСХН В.Н. Волков пишет, что земля является важнейшим фактором существования и обеспечения занятости сельского населения, главным источником получения собственных средств питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности [5, с. 26]. Экономическая функция земли как средства производства, предмета и продукта труда, реализуется в различных отраслях деятельности человека, но наиболее полно и многосторонне она выражается в сельскохозяйственном производстве. Земля как средство производства, как естественное условие труда является необходимым материальным фундаментом организации производственного процесса в сельском хозяйстве .
В этом смысле, она выступает одним из важнейших факторов производства [6]. Земля в сельском хозяйстве используется как предмет труда, когда человек путем воздействия на ее верхний почвенный слой создает необходимые агротехнические условия, способствующие росту и развитию сельскохозяйственных культур. Одновременно в экономической науке землю рассматривают как средство труда. В этом качестве она обладает определенными механическими, физическими и биологическими свойствами, выступающими при воздействии на растение. С точки зрения С.В. Бороздина, земля как предмет труда может рассматриваться, прежде всего, в добывающих и перерабатывающих отраслях промышленности. В сельском хозяйстве почва может выступать как предмет труда только в том смысле, что она подвергается воздействию извне, но не превращается в новый продукт, делясь своими свойствами в процессе производства продукции. Не согласившись с таким утверждением, мы разделяем точку зрения Г.Н. Барсуковой, которая полагает, что «землю можно отнести к предмету труда в большей степени, чем к орудию труда. Изменение качественных характеристик предмета труда — плодородного слоя (содержание гумуса, NPK, в доступной форме) — происходит в каждом производственном процессе в сельском хозяйстве, но значительно медленнее, чем в процессе производства в других отраслях» . В процессе использования земли в целях сельскохозяйственного производства человек вносит минеральные и органические вещества, микроэлементы, производит гипсование, что позволяет поддерживать или увеличивать почвенное плодородие. По этой причине, по мнению ряда ученых, почва уже не может рассматриваться как природный дар: в меру расходуемых на приращение ее плодородия ресурсов, она продукт труда. Земельным и гражданским законодательством земля также рассматривается как объект недвижимости. По мере развития рыночных отношений земля становится товаром. При этом М.Р. Гаунова определяет землю в этом качестве как «объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики». В настоящее время многие ученые-экономисты рассматривают землю в качестве капитала. Г.Н. Барсукова выделяет следующие особенности земли как основного капитала:
– является многолетним вложением капитала;
– является объектом длительного авансирования, прошлых инвестиций;
– учитывается в основных средствах;
– срок эксплуатации не ограничен;
– переносит затраты на ее покупку или аренду в цену урожая;
– способна формировать земельную ренту;
– является объектом земельных отношений[11].
На основании проведенного исследования экономической сущности земельных ресурсов в современных условиях, по нашему мнению, целесообразно уточнить дефиницию «капитал» применительно к земельным ресурсам сельскохозяйственного назначения (земельный капитал). Земельный капитал — совокупность экономических выгод, связанных с природным объектом, определяемых: правом контроля земельных ресурсов как объекта недвижимости, пространственного базиса осуществления деятельности; возможностью использования земельных ресурсов как средства производства продукции сельского хозяйства, наличием права контроля результатов производственной деятельности; наличием естественного, искусственного и экономического почвенного плодородия, как качественной характеристики ресурса.
Право контроля определяется совокупностью правоустанавливающих документов, согласно которым земельные угодья могут быть собственностью организации или использоваться на основе договора аренды. Возможность использования земли как средства производства предполагает наличие у организации достаточного количества материальных и финансовых ресурсов, квалифицированного персонала для осуществления сельскохозяйственной деятельности на основе оптимальных технологий возделывания сельскохозяйственных культур. Естественное почвенное плодородие, искусственное и экономическое плодородие, как результат прошлых инвестиций, позволяют использовать земельные угодья сельскохозяйственными товаропроизводителями наилучшим образом, то есть для получения продукции соответствующего качества и количества, реализация которой позволит получить экономические выгоды в виде денежного потока. Сохранение и воспроизводство почвенного плодородия являются неотъемлемыми условиями использования земельного капитала, которые жестко ограничены в размерах экономического предложения. Земельный капитал, как и все другие виды капитала, требует адекватной оценки с целью формирования информации в аналитической системе организации о реальной стоимости активов, используемых для производства продукции. В современных условиях стоимость активов рассматривается с позиции справедливой стоимости, формируемой на активном рынке. Земля, являясь предметом товарно-денежных отношений, имеет рыночную стоимость. Для земель сельскохозяйственного назначения наиболее адекватной с точки зрения наилучшего использования объекта в производственной деятельности на основе природных качеств является оценка по кадастровой стоимости. Таким образом, в основе сельскохозяйственного производства, прежде всего, лежат эколого-экономические отношения, обусловленные целостностью свойств земли, других элементов природного комплекса и, конечно же, человека, являющегося неразрывной его частью. Многогранность функций земли в аграрном производстве определяет потенциальную возможность выбора наиболее оптимальных и научно обоснованных мероприятий, позволяющих сельскохозяйственному товаропроизводителю эффективно использовать имеющиеся земельные ресурсы.
1 Белова О. С. Правовое регулирование земельных отношений
2 Бобовникова, Т. Ю. Повышать эффективность использования земельных ресурсов / Т.Ю. Бобовникова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. — 2011.-№3. — С. 73 -76.
3 Глигич-Золотареава М. В. Теория и практика федерализма: системный подход / научный редактор Н.М. Добрынин. Новосибирск, 2012.
4 Кокотова Г. С. Об идеальной и реальной формах государственного устройства России // Российский юридический журнал. 2012. № 4.
5 Шепитько, Р. С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография/ Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина. — Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. — 116 с.
6 Шепитько, Р. С. Категориальная противоречивость экономических интересов хозяйствующих субъектов: эволюция, коррекция/ Р.С Шепитько, И.А. Кошкарев // Известия Нижневолжского агроуниверситетского комплекса. — 2012. — № 1 (25). — С. 201-205.
7 Черепанова К. А. Особенности правового регулирования вопроса частной собственности в современной России [Текст] / К. А. Черепанова // Молодой ученый. — 2013. — №12. — С. 685-688.
8 Транина Л. Н. Административно-территориальная организация капиталистического государства / отв. ред. Г.В. Барабашев. М., 2013. С. 46.
9 Умнов Н. С. Конституционные основы современного российского федерализма. М., 2013.
10 Хабриев М. Г. Современные проблемы самоопределения этносов: сравнительно- правовое исследование. М., 2012.
11 The Works of Jeremy Bentham. Vol. IX. Edinburgh, 2013. P. 160.
12 Колобова А. И. Организация производства на предприятиях АПК: учеб. пособие. Барнаул, 2008. 397 с.
13 Волков С. Н. К вопросу о проблемах и перспективах развития сельскохозяйственного землепользования в Российской Федерации // Вестник ОрелГАУ. 2007. № 6. С. 26-29.
14 Государственное регулирование … С. 7.
15 Бороздин С. В. Земельные отношения и аграрные реформы: монография. М., 2002. 239 с.
16 Барсукова Н. Г. Особенности земли как природного объекта и объекта земельных отношений // Труды Кубанского государственного аграрного университета. Краснодар, 2012. Вып. № 3 (36). С. 25-30.
17 Гаунова М. Р. Вопросы соответствия методологических и законодательных аспектов при изучении земельного фонда // Аудит и финансовый анализ. 2010. № 3. С. 379-383.
18 Седов В.В. Экономическая теория.: В 3 . ч 2.//Микроэкономика: учебное пособие.- Челябинск: Челябинский гос. Ун-т, 2002.-115с.
19 Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразиологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. — 4-е издание., дополнительное. — М.: ООО «ИТИ Технологии», 2006. — 944с. — С.228
20 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. И доп. — М.: ИНФРА — М, 2012. — 512с. — С. 112; 336
Размещено на
