Содержание договора, Гражданское право

Содержание

ВВЕДЕНИЕ.. 3

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА… 9

1.1. Понятие, признаки, функции и значение договора… 9

1.2. Виды гражданско-правовых договоров.. 21

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ

ОТНОШЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. 32

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА 48

ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 56

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ… 59

Выдержка из текста работы

Жилищная проблема в России — одна из острейших. Поэтому цель жилищной политики на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.

Новый ЖК РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления (в пределах их полномочий) обеспечивать условия реализации этого права, в том числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно возможным.

Договор социального найма занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т.е. предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Актуальность темы исследования. В свете предстоящей отмены возможности бесплатной приватизации гражданами жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, вопросы приватизации и приобретения жилья в собственность становятся весьма актуальными.

Несмотря на то, что в настоящее время приватизация жилья, полученного по договору социального найма до 1 марта 2010 г., допускается, в ряде случаев граждане сталкиваются с отказом уполномоченных органов в бесплатной передаче в собственность жилых помещений, занимаемых данными гражданами.

Довольно распространены подобные случаи в процессе приватизации квартир в домах, построенных за счет средств федерального бюджета в целях жилищного обеспечения, но по каким-либо причинам не переданных в муниципальную собственность или собственность соответствующего субъекта Российской Федерации.

К примеру, на территории муниципального образования строится дом в целях жилищного обеспечения военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. После завершения строительства и подписания акта госприемки процесс передачи дома в муниципальную собственность затягивается, а права на соответствующие части дома (квартиры, места общего пользования и т.п.) вообще ни одним из инвесторов (военными организациями и органом местного самоуправления) не регистрируются в нарушение ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на практике складывается абсурдная ситуация: дом сдан по акту госкомиссии и введен в эксплуатацию, но права собственности на дом как объект недвижимости инвесторами не оформлены, т. е. право собственности на дом вообще отсутствует, и у каждого из инвесторов есть лишь право собственности на строительные материалы, санитарно-техническое оборудование, инженерные коммуникации и другие материалы из которых состоит дом.

В подобных случаях гражданам (военнослужащим) не остается ничего другого, как попытаться разрешить свой вопрос в судебном порядке. При этом традиционно в просительной (резолютивной) части искового заявления указывается на признание отказа соответствующего органа управления (должностного лица) незаконным (неправомерным, необоснованным) и на обязание соответствующего органа передать в собственность гражданину соответствующее жилое помещение.

Следует сказать и о том, что проблему приобретения права собственности на жилые помещения по договору социального найма гражданами, уволенными с военной службы, еще предстоит разрешить на законодательном уровне, поскольку отмена возможности безвозмездной передачи жилья в собственность граждан неблагоприятно сказывается в процессе реализации жилищных прав.

В условиях рыночной экономики предполагается, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий будут за свой счет приобретать требуемое им жилище. Однако рыночная экономика неизбежно приводит к появлению некоторых категорий граждан, которые не способны своими средствами решить жилищную проблему. Государство и общество не могут оставить без внимания жилищные проблемы данных лиц. Обязанность государства по обеспечению своих граждан надлежащими условиями жизни предусматривается рядом международных документов.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ внес существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть, динамики), что требует их глубокого научного осмысления.

Проблемы жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова, СИ. Аскназий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, ИЛ. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С. Никитюка, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др.

Объектом исследования дипломной работы выступают общественные отношения в жилищной сфере, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Предметом исследования являются гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения.

Цель данной работы является комплексное исследование договора социального найма жилого помещения.

Задачи исследования:

— раскрыть общую характеристику договора социального найма жилого помещения;

— определить содержание договора социального найма жилого помещения;

— исследовать порядок изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения;

— сделать выводы по исследуемой теме.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные методы (сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический).

Научная новизна исследования. На основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование динамики отношений по социальному найму жилых помещений.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ:

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ (РСФСР) — Жилищный кодекс Российской Федерации (РСФСР)

ЖК — Жилищный кооператив

ЖСК — Жилищно-строительный кооператив

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно ст. 49 ЖК РФ жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, может относиться только к двум жилищным фондам — государственному и муниципальному.

Муниципальный фонд предназначен, в первую очередь, для предоставления жилья нуждающимся в нем малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и субъектов РФ) — для категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими, но определены (как имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ, и тоже признаны нуждающимися в жилье — по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом или указом Президента РФ.

Предоставление гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 статьи 49 ЖК РФ.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

а) признание гражданина малоимущим. Учитывая полномочия органов государственной и муниципальной власти, «схема» такого признания выглядит следующим образом: порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ); размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества — в тех же целях — устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);

б) признание гражданина нуждающимся в жилом помещении;

в) проживание в данном населенном пункте.

Граждане имеют право на получение жилья по договору социального найма, если они нуждаются в жилых помещениях. Основания признания исчерпывающе (перечень закрыт) изложены в ст. 51 ЖК РФ.

Что касается «проживания в данном населенном пункте» как основания обеспечения жильем, то согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет в другом месте возможно лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством. Статьей 57 ЖК РФ установлено, что по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).

В отношении признания граждан малоимущими, хотелось бы обратить внимание на следующее.

Функциями оценки доходов и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими наделить органы местного самоуправления, уполномоченные вести учет и распределение жилья в муниципальных образованиях. Такая рекомендация более чем сомнительна. У данных органов местного самоуправления иные цели и задачи (учет нуждающихся в жилье, предоставление гражданам жилых помещений).

Для столь трудоемкой работы — оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п.

В ч. 2 статьи 49 ЖК РФ существуют такие категории граждан, которые имеют право на получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д. нередко значительно отличаются от положений ЖК РФ. Может быть предусмотрено также право на льготное получение жилья.

Как и лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, этим категориям граждан жилье может предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих условий:

муниципальные органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на предоставление таких жилых помещений;

жилье предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Определяемая в Жилищном кодексе РФ нуждаемость в жилье служит основанием для вступления в члены ЖК и ЖСК. Согласно ст. 111 ЖК РФ категории граждан, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления.

Согласно ст. 50 ЖК РФ нуждаемость в жилом помещении — одно из условий предоставления гражданам жилья по договору социального найма. Для определения нуждаемости применяется, в частности, понятие «учетная норма площади жилого помещения». Так, наниматели жилых помещений по договору социального найма, а также собственники жилья признаются нуждающимися в жилых помещениях, если общая площадь, приходящаяся на каждого члена семьи, составляет менее учетной нормы.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, устанавливаемой органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности социальным жильем в данном населенном пункте.

Очевидно, что органы местного самоуправления должны также учитывать типы жилых помещений, состав семей, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, и проч.

Нормой предоставления согласно ч. 1 статьи 50 ЖК РФ является минимальный размер площади жилого помещения, который должен приходиться на каждого члена семьи. Исходя из этой нормы определяется размер общей площади предоставляемого жилья.

Что касается отдельных категорий граждан, то для них федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установлены иные нормы предоставления.

В соответствии с ч. 5 статьи 50 ЖК РФ размер учетной нормы не должен превышать размер нормы предоставления. То есть, как это ни парадоксально, возможно их совпадение по размеру.

Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость «нормы общей площади жилого помещения на одного человека». Ее необходимость обозначается ст. 679, 680, 685 ГК РФ, в которые вносятся соответствующие изменения. Вместе с тем это понятие в ЖК РФ не используется.

Признание граждан нуждающимися в жилье является условием постановки их на учет для получения жилого помещения по договору социального найма. Основаниями для такого признания служат:

а) отсутствие жилья на праве собственности или по договору социального найма; б) обеспеченность жильем менее учетной нормы; в) неудовлетворительное состояние жилища; г) состояние здоровья проживающих.

Нуждающимися в жилье могут быть признаны: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах (комнатах), принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору «коммерческого» найма и другие граждане, которые не имеют своего жилья ни на праве собственности, ни на праве пользования по договору социального найма (и члены их семей). Причем ограничений такого характера, как обеспеченность жильем менее учетной нормы нет.

В соответствии с п. 2 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ), являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанимателей и собственников.

Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях не связаны с размером занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы.

Так, п. 3 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ основанием признания граждан нуждающимися считает непригодность их жилья для проживания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Самостоятельное основание нуждаемости — проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ).

Это положение относится и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членам их семей. При этом у них должно отсутствовать иное жилье, занимаемое по договору социального найма или на праве собственности.

Данное положение Жилищного Кодекса не ограничивается применением лишь к коммунальным квартирам. Возможны и иные варианты (например, проживание в квартире бывших супругов). Следует иметь в виду, что когда речь идет о коммунальных квартирах, законодатель прямо указывает на это (см. ст. 73, 76, 80 и др. ЖК РФ)

Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются, главным образом, в интересах иных проживающих в квартире лиц.

Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. Нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте. Дело в том, что постановка на учет для получения жилья по договору социального найма производится по месту жительства.

Значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является регистрация.

Подтверждением данной позиции служит Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2002 N 123-О. По мнению Суда, условие о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного фонда, иных граждан.

Часть 2 статьи 51 ЖК РФ предписывает определять уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений гражданина и членов его семьи, занимаемых по договору социального найма и на праве собственности. Законодатель не ограничивает учет жилья лишь имеющимся в данном населенном пункте.

Рассмотрим примеры из судебной практики: 1) Определение N 33-4338 от 13.09.2007 г. — принимая решение о возложении на администрацию города обязанности по предоставлению Ч-вой, как матери погибшего в период прохождения военной службы военнослужащего, жилого помещения в первоочередном порядке, суд сослался на положения ч. 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

В настоящее время право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями данной категории граждан предусмотрено п. 4 ст. 24 ФЗ РФ «О статусе военнослужащих». Жилищный Кодекс РФ первоочередного предоставления жилых помещений не предусматривает.

Удовлетворяя требования Ч-вой, суд не принял во внимание, что исполнение обязанности по обеспечению истицы жилым помещением не поставлено в зависимость от истечения определенного срока, т.е. преимущественным правом по отношению к другим первоочередникам и внеочередникам, принятыми на учет и включенными в соответствующие списки ранее, она не пользуется.

Вывод суда о том, что администрация города обязана предоставить истице жилое помещение без учета прав других лиц, позднее которых она поставлена на учет, т.е. фактически минуя очередность, не основан на приведенных нормах закона.

2) Постановление N 44-г-1940 от 12.10.2007 г. — удовлетворяя исковые требования Т-кой о признании Д-ч неприобретшей право пользования жилым помещением, суд исходил из того, что сама истица приобрела право на это жилое помещение, которое в 1988 году было предоставлено Х-ву и его семье, в том числе и истице, которая этого права не утратила, поскольку выезд ее из жилого помещения носил временный характер.

При этом суд, сославшись на общие нормы о пользовании жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и общие нормы о социальном найме жилых помещений, не учел, что между сторонами возник спор по поводу жилья, находящегося в общежитии, основания приобретения и прекращения права пользования которым регламентировались на момент вселения сторон специальными нормами — ст.ст. 109, 110 ЖК РСФСР.

Из положений ст. 109 ЖК РСФСР следует, что жилые помещения в общежитии предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы, в установленном специальном порядке.

Законом также установлены основания для выселения указанных лиц из общежития без предоставления другого жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения.

Из содержания искового заявления Т-кой следует, что спорная комната была предоставлена ей в связи с работой мужа, при этом ордер им на руки не выдавался.

Из материалов дела усматривается, что истица добровольно выехала из общежития. Приходя к выводу, что Т-кая не утратила право пользования жилым помещением, суд не сослался на материальный закон, который применил при разрешении спора, не установил оснований предоставления истице спорного жилого помещения и ее вселения, а также не сослался не доказательства, подтверждающие указанные основания.

3) Определение N 33-6304 от 25.12.2007 г. — принимая решение об удовлетворении исковых требований К-на о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, суд исходил из того, что на момент приватизации квартиры истец, являясь в то время несовершеннолетним, проживал и был зарегистрирован в данном жилом помещении, вследствие чего имел равное с М-ной право на приватизацию квартиры. Суд, сославшись на ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», сделал вывод о том, что поскольку М-ной и Н-ым при заключении договора купли-продажи квартиры не указано о праве лиц, проживающих в ней, о пользовании этим жилым помещением, договор в силу требований п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 558 ГК РФ не может быть признан заключенным, т.к. сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, судом не были приняты во внимание положения ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, согласно которой заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Причем, под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и законных интересов. Заинтересованными лицами являются участники материально-правовых отношений.

Обращаясь в суд за судебной защитой, заинтересованное лицо предполагает, что в случае удовлетворения иска будут восстановлены его права и законные интересы. Поскольку договор — это соглашение между сторонами, признание договора незаключенным влечет правовые последствия исключительно для сторон договора. Стороной по данному договору купли-продажи квартиры, а, следовательно, участником материально-правового отношения, К-н не являлся.

Наличие либо отсутствие в договоре всех существенных условий договора и, как следствие, вывод о заключении либо незаключении договора может затрагивать только права покупателя или продавца как непосредственных участников данных правоотношений. Поскольку К-н не являлся стороной по договору купли-продажи, он был не вправе заявлять требование о признании договора незаключенным.

4) Определение N 33-5453 от 13.11.2007 г. — принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований В-вой о признании ее приобретшей право пользования комнатой в общежитии на основании договора социального найма и о признании недействительным договора коммерческого найма, суд исходил из того, что договор коммерческого найма был заключен истицей в добровольном порядке. Суд посчитал несостоятельным довод истицы о том, что она длительное время проработала на предприятии, указав, что В-ва сама изменила условия договора найма жилого помещения — с договора социального найма на договор коммерческого найма.

Делая вывод о том, что с В-вой обоснованно был заключен договор коммерческого найма, а также, указывая одновременно на то, что ее взрослые дети имели и имеют право пользования спорной комнатой на условиях договора социального найма, суд не учел, что данная комната могла являться предметом только одного из указанных договоров. При наличии договора социального найма с детьми истицы не может быть заключен договор коммерческого найма на эту же комнату с самой В-вой. Кроме того, договор найма заключается с нанимателем, каковым в семье В-х является истица.

Судом не было дано оценки тому обстоятельству, что В-ва была вселена в спорное жилое помещение на тех же условиях, что и ее дети, за которыми суд признал право пользования спорной комнатой на условиях договора социального найма. Признавая такое право, суд правильно исходил из того, что жилое помещение в виде комнаты в общежитии было предоставлено В-м в связи с трудовыми отношениями В-вой, являющейся работником ответчика. В период вселения в комнату указанное предприятие являлось государственным, следовательно, В-вы, проживая в общежитии, находящемся в государственной собственности, приобрели право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При передаче общежития в собственность акционерному обществу условия договора социального найма продолжали действовать при всех сделках в отношении здания общежития в силу требований абз. 1 ст. 5 ФЗ РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» и ст.ст. 672, 675 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что истица сама изменила условия договора найма жилого помещения, суд не учел, что заключение в 2005 г. договора краткосрочного коммерческого найма жилого помещения противоречило закону. В-ва, проживающая в спорной комнате с 1985 года, приобрела право пользования ею по договору социального найма, данный договор социального найма с истицей не расторгался. Суд необоснованно не принял во внимание доводы истицы о том, что она была вынуждена подписать договор коммерческого найма, поскольку лишь при его подписании ответчиком был открыт лицевой счет на оплату за пользование комнатой.

1.2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору социального найма наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).

Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ)…………………

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, подведем итоги.

Нанимателем по этому договору социального найма жилого помещения может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами.

Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).

Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме. Статья 63 ЖК РФ не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права — при возникновении спора — подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает два случая изменения договора социального найма.

Во-первых, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

Граждане могут быть выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма, вследствие расторжения этого договора. Выселение производится: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма; с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (нет требования о благоустроенности жилья); без предоставления другого жилого помещения.

Статья 90 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. Эти лица выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, причем требования о благоустройстве законодатель в данном случае не предусматривает. Вместе с тем предоставляемое жилье должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. быть не менее 6 кв. м на человека.

Такому выселению предшествует расторжение договора в случае, если неуплата длится без перерыва в течение 6 месяцев. Если же она прерывается, то оснований к расторжению договора и выселению нет.

В жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. А предоставление жилья по договору социального найма по-прежнему остается основной правовой формой обеспечения нуждающихся в жилье граждан.

Я считаю, что возникает необходимость совершенствования дей-ствующего жилищного законодательства.

Наиболее полным будет определить договор социального найма как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения. В качестве нанимателя может выступать только физическое лицо, признанное в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // Российская газета, 25 декабря 1993 года № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1994 г., № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1996 г., № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2001 г., № 49, ст. 4552.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2006 г., № 52 (часть I) , ст. 5496.

6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. от 25 ноября 2008 г.) // СЗ РФ, 2002 г., № 46, ст. 4532.

7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (ЖК РСФСР) утратил силу

8. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (в ред. от 23 июля 2008 г.) // Российская газета, 12 января 2005 года № 1.

9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета, 12 января 2005 года № 1.

10. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Российская газета, 2 декабря 1995 года № 297.

11. Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ «О порядке учета и расходов среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» // Российская газета, 11 апреля 2003 года № 118.

12. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета, 12 января 2005 года № 1.

13. Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в ред. от 22 декабря 2008 г.) // Российская газета, 6 апреля 1999 года №52.

14. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики » утратил силу

15. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (в ред. от 21 июля 2008 г.) // Российская газета, 1 июня 2006 года № 115.

16. Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета, 21 июня 2006 года № 378.

17. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета, 10 февраля 2006 года № 38.

18. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета, 27 мая 2005 года № 112.

19. Определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. N 123-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аванова Александра Яковлевича на нарушение его конституционных прав положениями части 2 статьи 11 Закона города Москвы «Основы жилищной политики города Москвы». // официально опубликован не был.

20. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета, 23 октября 2003 года № 214.

21. Приказ МВД РФ от 26 мая 1997 г. N 310 «Об утверждении Инструкции о порядке оформления и выдачи паспортов гражданам Российской Федерации для выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти , 21 июля 1997 года № 13.

ЛИТЕРАТУРА

1. Абова Т. Е., Кабалкин А. Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 980 с.

2. Гизалов И. В. Элементы договора социального найма жилого помещении // Российская газета. — № 8.- 2006. – 70 с.

3. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. – М.: Проспект, 2007. – 520 с.

4. Грудцына Л. Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. – М.: Феникс, 2007. – 490 с.

5. Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Адвокат. — № 11 2006. – 80 с.

6. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Дело, 2006. – 450 с.

7. Данилов Е. П. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма / Российская газета. — № 5.- 2007. – 70 с.

8. Жуйков В. М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. – М.: Контакт, 2007. – 510 с.

9. Жуйков В. М. Практика применения ГПК РФ. — М..: Юрайт, 2006. – 380 с.

10. Жуйков В. М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Инфра-М, 2008. – 560 с.

11. Зоркольцев Р. Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав / Закон. — № 12 2007. – 70 с.

12. Ивлиев Г. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 340 с.

13. Калпин А. Г. Гражданское право: Учебник. Часть первая. – М.: Юристъ, 2006. – 340 с.

14. Кислов Д. В. Форма и порядок заключения договора социального найма жилого помещения / Закон. — № 2. 2008. – 70 с.

15. Крашевников П. В. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт, 2007. – 450 с.

16. Кудашкин А. В. Жилищное право. – М.: Феникс, 2008. – 630 с.

17. Кузнецов О. А. Порядок расторжения и прекращения договора социального найма / Законодательство. — № 2 2008. – 80 с.

18. Лихачев Г. Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. – М.: Юстицинформ, 2007. – 300 с.

19. Невоструев А. Г. Судебное решение по делам о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма / Законодательство. — № 8 2006. – 80 с.

20. Осипова М. В. Гражданское право: Учебник. – М.: Норма, 2007. – 720 с.

21. Радиевский А. В. Актуальные вопросы приобретения права собственности на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма / Законодательство. — № 4 2007. – 80 с.

22. Рыжаков А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ (изд. 4-е перераб. и доп.). – М.: Проспект, — 560 с.

23. Садиков О. Н. Гражданское право: Учебник. Том I. – М.: Контакт, Инфра-М, 2007. – 380 с.

24. Семенов В. М. Жилищное право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006. – 380 с.

25. Стольников М. В. Справочник адвоката по гражданскому процессу. – М: Проспект, 2006. – 285 с.

26. Сухова Е. А. Справочник юриста по жилищному праву. — СПб: Питер, 2007. – 450 с.

27. Титов Г. В. Практика применения жилищного законодательства / Финансовая газета. – № 19 2008. – 60 с.

28. Тихомиров М. Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2007. – 390 с.

29. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2006. – 520 с.

30. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов. — «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2007. – 580 с.

31. Толкушкин А. В. Право нанимателя на вселение в жилое помещение другого гражданина в качестве члена своей семьи / Российская газета. — № 12.- 2007. – 70 с.

32. Федосеева Н. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Консалтбанкир, 2008. – 530 с.

33. Филиппова Е. С. Жилищное право. Учебник. – М.: Норма, 2008. – 490 с.

34. Чубуков Г. В. Жилищное право России: Учебник. – М.: Юрайт, 2007. – 560 с.

35. Шакарян М. С. Гражданский процесс: Учебник. – М.: Проспект, 2007. – 580 с.

36. Шерстнева О. А. Договор социального найма жилого помещения / Финансовая газета. – № 44 2008. – 60 с.

37. Шешко Г. Ф. Справочник по жилищным вопросам. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 460 с.

38. Юрченко Е. В. Об изменении договора социального найма жилого помещения / Закон. — № 8 2006. – 70 с.

39. Ярков В. В. Гражданский процесс: Учебник. – М.: Волтерс Клувер, 2005. – 553 с.

40. СПС Гарант Максимум от 26.01.09.