Содержание
Введение3
Глава 1. Договор купли — продажи недвижимости: понятие и содержание5
1.1. Предмет, содержание и форма договора купли-продажи5
1.2. Общее понятие и виды недвижимого имущества8
Глава 2. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости15
2.1. Понятие, назначение, цели, задачи, функции, принципы государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости15
2.2. Становление, развитие и современное правовое регулирования государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости21
Заключение29
Список источников и литературы31
Выдержка из текста работы
Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарение, аренда и др. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), обеспечившая правовое регулирование недвижимого имущества. Затем было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регулирование соответствующих правоотношений. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, непротиворечивого законодательства о недвижимости.
Результатом такой недальновидной политики в сфере регулирования оборота недвижимости стало наличие большого числа рассматриваемых в судах споров в отношении объектов недвижимости, а также тот факт, что отдельные положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества до сих пор носят в большей степени декларативный характер. Особенно показательна ситуация с применением принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. До сих пор среди правоведов ведутся дискуссии и вокруг самого понятия объекта недвижимости.
Цель данной курсовой работы — исследовать и проанализировать особенности такой распространенной гражданско-правовой сделки как договор купли-продажи недвижимости.
Исходя из поставленной цели, можно определить следующие задачи:
рассмотреть общие признаки объектов недвижимого имущества;
рассмотреть понятие договора продажи недвижимости;
проанализировать общий порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
исследовать особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости;
рассмотреть принцип единой судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости;
исследовать порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основе договора купли-продажи недвижимости.
Предметом данной курсовой работы является договор купли-продажи недвижимости. Объектом, соответственно, общественные отношения, возникающие на основе договора купли-продажи недвижимости.
В главе 1 курсовой работы рассматриваются общие положения о договоре купли-продажи недвижимости: особенности такого видообразующего объекта гражданских прав, как недвижимость, особенности правового регулирования отдельных объектов недвижимости, проблематика отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. В главе рассмотрены понятие договора купли-продажи недвижимости, его существенные условия, рассмотрены источники правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.
В главе 2 рассмотрены основные гражданско-правовые характеристики договора купли-продажи недвижимости: проанализированы требования законодательства к форме договора купли-продажи недвижимости, рассмотрены особенности порядка заключения и исполнения данного договора, специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основе договора купли-продажи недвижимости.
Теоретический материал сопровождается примерами из практики судов Российской Федерации.
В работе использовались метод анализа, синтеза, системный и сравнительный. В работе проанализировано законодательство, посвященное договору купли-продажи недвижимости, судебная практика, научные труды и исследования, комментарии к действующему законодательству, периодические издания.
Основная часть
1 Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости
.1 Объекты недвижимости
В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и т.д. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК). Классификация объектов недвижимости по такому основанию, как назначение, приведена в приложении А.
Наиболее важные признаки недвижимости: 1) прочная связь с землей; 2) трудность или невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако есть объекты, названные в ГК, не обладающие указанными признаками, а именно земельные участки и участки недр. При этом они являются самостоятельными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен. При этом права любого землепользователя, включая собственников, также ограничены. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством — законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). Законодательством РФ предусмотрены два основных ограничения свободы любого земельного участка: недопустимость нанесения ущерба окружающей среде и недопустимость нарушения прав и законных интересов иных лиц .
Ограничения оборота земельных участков устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они существенно отличаются от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий практически исключен .
Самостоятельными объектами недвижимости признаны участки недр. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. По мнению Козырь О.М., в противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю . Особенностью такой недвижимости является наличие презумпции государственной собственности. Это означает, что природные ресурсы, которые не находятся в частной собственности или в собственности муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК). Следовательно, участки недр никоим образом не могут признаваться бесхозными.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения ранее относили к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако в 2006 году из перечисления объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты исключены (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации»; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»). Это, безусловно, правильное решение законодателя, поскольку эти «объекты» отражают лишь специфику земельных участков, на которых они находятся.
Ещё одним видом объектов недвижимого имущества являются здания и сооружения. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента такой регистрации. Однако в связи с применением данной нормы в юридической литературе возникла дискуссия по поводу возможности отнесения к недвижимости объектов незавершенного строительства.
Так, Е.А. Суханов считает, что поскольку требование об обязательной государственной регистрации таких объектов отсутствует, возникает вопрос об их правовой природе, как объектов недвижимости. Таким образом, по мнению правоведа, до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым .
Другие авторы предлагают рассматривать объекты незавершенного строительства, как особые объекты недвижимости со специальным правовым режимом. Данная позиция отражена в различных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государственной регистрации (например, в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»), а также используется судебной практикой.
Между тем, по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на здания, сооружения, не завершенные строительством необходимо применять нормы, регулирующие правовой режим недвижимого имущества, учитывая при этом особенности, установленные законом для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты.
Рассмотрим пример из судебной практики. В нем суд исходит из того, что не завершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. Отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект был передан по приемо — сдаточному акту и оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
В данном случае правомерно возникает вопрос: подлежит ли регистрации переход права собственности, если предметом договора купли-продажи является не завершенный строительством объект недвижимости.
Из материалов дела следует, что на земельном участке возведены фундамент и стены дома. ВАС РФ оценил ситуацию таким образом. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, указанный объект является объектом недвижимости, а переход прав на него подлежит обязательной регистрации, как и земельный участок.
Так как имущество, фигурирующее в споре, обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, то акционерное общество, являющееся продавцом, потеряло право распоряжаться им. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора .
К объектам недвижимости, имеющим строго целевое назначение, законодатель относит жилые помещения: приспособленные для постоянного проживания жилые дома и коттеджи (дачи), отдельные квартиры и иные жилые помещения (включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы — приюты и т.п., предназначенные для проживания граждан.). Такие помещения должны быть зарегистрированы в этом качестве в государственных органах, которые осуществляют учет жилых помещений. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без ущерба. Речь идет воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют следующие черты: 1) опосредованная связь с землей; 2) высокая стоимость; 3) наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию объектов. Указанные объекты включены законодателем в число объектов недвижимости, так как им присущ схожий правовой режим с другим, перечисленным выше недвижимым имуществом.
.2 Понятие договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости, выделяемой по признаку особого объекта продажи недвижимого имущества из числа других видов договора купли-продажи. Следовательно, данному договору присущи основные признаки договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Как отмечалось выше, недвижимости присущи такие специфические черты, как прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и другие. Поэтому возникает необходимость применения специальных правил, которые будут регулировать участие данных объектов в имущественном обороте. Так, в ст. 131 ГК предусматривается ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. При заключении сделок с недвижимым имуществом необходимо знать правовое положение приобретаемого объекта, в частности: есть ли обременения у данного имущества; является ли продавец объекта недвижимости собственником земельного участка и т.п. Все это влияет на цену и другие условия договора, а также на решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
В правовом регулировании оборота недвижимого имущества используется сочетание частноправового и публично — правового методов регулирования. Публичный интерес выражается в необходимости сохранения целевого назначения некоторых объектов недвижимости (земельных участков, недр, водоемов, лесонасаждений и т.п.) и правового режима их использования. Частноправовые методы регулирования применяются в отношении имущественного оборота объектов недвижимости.
В общем случае сначала применяются специальные нормы — Жилищного, Земельного, Водного, Лесного кодексов и сопутствующих им нормативно-правовых актов, затем нормы § 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), а затем — нормы, регулирующие куплю-продажу. В части, которая не урегулирована указанными нормами применяются общие нормы об обязательствах.
Специальные правила, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК, регламентируют: 1) заключение договора купли-продажи недвижимости; 2) форму договора; 3) обязательства сторон по его исполнению. Указанные правила исключают действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров, содержащихся в § 1 главы 30 ГК. С другой стороны, в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с куплей-продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. В предмет договора купли-продажи недвижимости входит: 1) продаваемое недвижимое имущество; 2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. Между тем, в юридической литературе встречается точка зрения, согласно которой в предмет договора продажи входит только продаваемому объекту недвижимости. При этом не учитывается, что предметом всякого договорного обязательства являются, прежде всего, действия сторон договора.
В судебной практике к сведениям, обязательным для включения в договор, относят информацию о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, а также нахождение в составе другого недвижимого имущества. Если таких сведений о предмете в договоре купли-продажи недвижимости нет, то такой договор не считается заключенным .
Цена является существенным условием договора продажи недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ. Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, не связанным непосредственно с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Однако так как договор купли-продажи является возмездной сделкой, исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи — предусмотренной договором денежной суммы
2. Гражданско-правовая характеристика договора продажи недвижимости
.1 Порядок заключения и форма договора продажи недвижимости
Согласно требованиям ст. 550 ГК к форме договора купли-продажи недвижимости указанный договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность. Таким образом, законодатель ужесточает режим заключения договора купли-продажи недвижимости, выдвигая требования, которые предъявляются к письменной форме сделки в соответствии с п. 1 ст. 160 ГК.
Гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: 1) условия о предмете договора; 2) условия, названные в нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).
Дискуссии вызывает вопрос, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. По мнению Е.Ю. Валявиной предметом договора купли-продажи недвижимости является соответственно недвижимое имущество. Е.С. Болтанова поддерживает данную точку зрения, утверждая, что предметом договора продажи недвижимости является опять же недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности .
Напротив, с точки зрения В.В. Витрянского предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества . В другой работе В.В. Витрянский, характеризует договор купли-продажи, являющийся более общим по отношению к договору продажи недвижимости, следующим образом: «предмет договора, а вернее, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения)».
Многообъектное понимание В.В. Витрянским состава предмета договора купли-продажи продажи недвижимости представляется более обоснованным, так как содержание договора включает не только то, что должно быть передано, но и действия, которые должны быть совершены при передаче имущества. Позицию многообъектного состава договора подтверждает и современная правоприменительная практика. Например, когда продается объект недвижимости, который, как сказано ранее, определяется по признакам прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, целесообразно включение в предмет договора и такой составляющей, как права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.
В сравнении с положениями ГК РФ о купле — продаже товаров более серьёзные требования предъявляются к условиям договора о продаваемом объекте недвижимости. Так, в договоре продажи недвижимости необходимо указать данные, которые позволят определенно установить передаваемый в соответствии с договором объект недвижимости. При этом требуется привести сведения, определяющие точное расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если такие данные отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе, которое надлежит передать по договору, считается не согласованным сторонами. Такой договор-продажи недвижимости считается незаключенным.
Момент вступления в силу договора купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор купли-продажи жилых помещений. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Договор продажи недвижимости, считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. Однако необходимо учитывать, что данное правило не распространяется куплю-продажу жилых помещений.
Так, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Суд установил, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней судом отказано, поскольку договор не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Однако апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Согласно ст. 551 ГК регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не означает регистрации самого договора продажи недвижимости. Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации (ст. 550 ГК).
.2 Исполнение договора продажи недвижимости
Особенности присущи и нормативному регулированию исполнения договора продажи недвижимости.
Так, в соответствии со ст. 556 ГК передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До того, как произойдет фактическая передача проданного недвижимого имущества от продавца покупателю, и стороны подпишут передаточный акт или иной аналогичный документ, договор купли-продажи недвижимости не может считаться исполненным. Если одна из сторон уклоняется от передачи недвижимого имущества или подписания передаточного акта, то это рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Если продавец не исполнит свои обязательства по передаче покупателю проданного недвижимого имущества, то результатом может стать применение по отношению к продавцу предусмотренных ГК РФ неблагоприятных последствий, например, возмещение покупателю причиненных убытков. В подобных случаях также может применяться ст. 398 ГК. Согласно нормам указанной статьи, в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В том случае, если продавец передаст покупателю недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора продажи недвижимости о его качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК). Из этого общего правила есть исключение, обусловленное правовой природой недвижимого имущества: покупатель не вправе требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если покупатель не исполнит обязательства по принятию от продавца проданного ему недвижимого имущества, то это влечет для него и другие последствия помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки. Так, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).
В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК если покупатель не оплачивает вовремя переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец может потребовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной. Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта. Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.
.3 Принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости
При исполнении договора продажи такой недвижимости как здания, строения или сооружения, находящейся на определенном земельном участке, переход права собственности на недвижимое имущество неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу соответствующего земельного участка. С другой стороны, если продается земельный участок, то изменяются и правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Статья 552 ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В судебной практике сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, признаются ничтожными.
При этом необходимо учитывать, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, которые не позволяют в дальнейшем продать находящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Рассмотрим случай, когда согласно договору продажи недвижимости продавец является собственником, как земельного участка, так и расположенного на нём недвижимого имущества. Тогда условие договора продажи недвижимости о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора. Однако и при отсутствии в договоре указанного условия, договор должен считаться заключенным, та как необходимое существенное условие содержится в договоре в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК). В другом случае, когда продавец здания, строения, сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора. И в третьем случае, если предметом договора купли-продажи недвижимости является земельный участок, при этом недвижимость, находящаяся на участке, остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом земельным участком, занятым недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования в форме сервитута той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.
Принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости провозглашен и в Земельном кодексе РФ. Однако этот принцип по сути так и остался декларацией, не подкрепленной конкретными юридическими механизмами, которые бы реализовали его на практике . Для этого можно найти много различных причин, таких как отличия в круге вещных прав, которые могут возникать на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и на здания, сооружения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут); неоправданные различия в регулировании оборота, с одной стороны, земельных участков, с другой стороны, зданий и сооружений; и непоследовательность такого регулирования различных объектов поземельной недвижимости .
.4 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК).
В ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно:
положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) (п. 1 ст. 164 ГК);
положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
Как справедливо подчёркивает С.С. Алексеев, включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ .
Заключение договора купли-продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора купли-продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
Поскольку продавец сохраняет право собственности на недвижимость до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, то он обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению продаваемым имуществом. С другой стороны, покупатель имеет статус титульного владельца, так как владеет проданным недвижимым имуществом на основании заключенного договора продажи недвижимости, т.е. на вполне законном основании. В результате в такой ситуации, как продавец, так и покупатель не может распоряжаться передаваемым объектом недвижимости.
Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора купли-продажи недвижимости определен Законом о государственной регистрации и не является предметом исследования в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.
В юридической литературе распространена точка зрения, согласно которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки. Например, по мнению О.М. Козыря ст. 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, поскольку такая сделка считается ничтожной, т.е. не порождает никаких правовых последствий. Тем не менее, для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)» .
Однако такое толкование положений ГК РФ представляется неточным. Так, согласно п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.
Из анализа положений ст. 165 ГК следует вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры — не влечет его недействительность. На этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности. Данное положение позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).
Таким образом, для сторон договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания. При этом значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость состоит в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» подчеркивается, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В заключение второй главы можно сделать следующие выводы. Порядок заключения и исполнения договора продажи недвижимости определяет специфика предмета договора — недвижимого имущества. Обязательным является заключение договора продажи недвижимости в письменной форме, в противном случае договор признается недействительным. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации, после которой покупатель становится собственником недвижимого имущества.
Заключение
Особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора купли-продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, как и из любого другого договора, возникает с момента заключения договора — когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК). Момент заключения договора продажи недвижимости связан: а) по общему правилу — с моментом его подписания обеими сторонами в виде единого документа в соответствии со ст. 550 ГК; б) для отдельных видов недвижимости — с иным моментом. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия. В этом отличие от реальных договоров, признаваемых заключенными с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества.
Сделки с недвижимостью отличаются ещё и следующим моментом. Общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, не только фактическую передачу вещи, с соответствующими принадлежностями и относящимися к ней документами, но и передачу юридическую. Под такой передачей подразумевается совершение необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. С другой стороны обязанность покупателя принять вещь также означает и обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.
При нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом.
Глоссарий
№ п/пПонятиеОпределение1.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимюридический акт признания и подтверждения государством возникнове-ния, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).2.Договор купли-продажи по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст. 454 ГК РФ)3.Договор продажи недвижимостипо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ)4.Жилое помещение помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ) 5.Земельный участок часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ)6.Недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).7.Письменная форма договорадоговор, заключенный путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ)8.Предмет договора продажи недвижимостиданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ)9.Существенные условия договораусловия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).10.Товар по договору купли-продажилюбые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 ГК РФ (п. 1 ст. 455 ГК РФ)
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс РФ: часть первая [Текст] : [от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: ред. от 30.11.2011] // Собр. законодательства. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
. Гражданский кодекс РФ: часть вторая [Текст] : [от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: ред. от 30.11.2011] // Собр. законодательства. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
. Земельный кодекс РФ [Текст] : [от 25 октября 2001 № 136-ФЗ: ред. от 30.11.2011] // Собр. законодательства. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] : [федер. закон РФ от 21 июля 2005 г. № 122-ФЗ: ред. от 21.11.2011] // Собр. законодательства. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами [Текст] : [указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485: ред. от 27.04. 2007] // Собр. законодательства. — 1997. — № 20. — Ст. 2240.
. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст] : [постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010] // Вестник ВАС РФ. — 2010. — № 10. — С. 16-18.
. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства [Текст] : [постановление Пленума Верховного Суда РФ № от 24.03.2005 № 11] // Вестник ВАС РФ. — 2005. — N 5. — С. 12-24.
. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [Текст] : [информ. письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21] // Вестник ВАС РФ. — 1998. — № 10. — С. 16-18.
. Алексеев, С.С. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический) [Текст] / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. — 1504 с.
. Болтанова, Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение [Текст] / Е.С. Болтанова. — Ростов н/Д.: Феникс, 2002. — 320 с.
. Брагинский М.И. Научно — практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / М.И. Брагинский. — М. : ЗАО Юстицинформ, 1999. — 660 с.
. Брагинский, М.И. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2000. — 800 с.
. Брагинский, М.И. Договорное право. Кн. 1: Общие положения [Текст] / М.И. Брагинский. — М.: Статут, 1997. — 848 с.
Витрянский, В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике [Текст] / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 6. — С. 78.
. Гражданское право: В 2 т. Том I [Текст]: [учебник] / под ред. Е.А. Суханова. — М.: БЕК, 2004. — 704 с.
. Гражданское право [Текст]: [учебник] / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Велби, 2005. Т.2. — 848 с.
. Иоффе, О.С. Избранные труды: В 4 т. [Текст] / О.С. Иоффе. — СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. Т. 3. Обязательственное право. — 837 с.
. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [Текст] / под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. М.: Статут, 2004. — 95 c.
. Лукьяненко, В.Е. Специальные нормы-запреты, нормы-ограничения и нормы, прекращающие оборот земельных участков и других природных объектов / В.Е. Лукьяненко, Е.И. Пудлина // Журнал российского права. — 2009. — N 8. — С. 77-84.
. Маковская, А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (Реальность и перспективы) / А.А. Маковская, О.М. Козырь // Вестник ВАС РФ. — 2003. — № 2. — С. 96-99.
Список сокращений
ВАС РФ — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации.
РФ — Российская Федерация.
