Правовые основы управления государственной собственностью субъектов РФ, Право

Содержание

Введение

Глава I. Государственная собственность как объект управления

1.1.Понятие государственной собственности

1.2.Виды объектов государственной собственности

1.3.Специфика государственной собственности

субъектов РФ как объекта управления

Глава II. Особенности управления государственной собственностью субъектов РФ

2.1. Цели и задачи управления государственной

собственностью субъектов РФ

2.2. Принципы управления государственной

собственностью субъектов РФ

2.3. Методы управления государственной собственностью субъектов РФ

Глава III. Проблемы и перспективы развития правовых основ

собственности в субъектах РФ

3.1. Разграничение законодательной компетенции

между РФ и субъектами РФ

3.2. Субъекты управления государственной собственностью субъектов РФ

3.3. Управление государственной собственностью

отдельных видов

Заключение

Список литературы

Выдержка из текста работы

3.2. Единая модель концепции управления собственностью на уровне региона — как база оптимизации основных направлений деятельности Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Заключение 81

Список источников и использованной литературы 85

Введение

Формирование эффективной системы управления государственным сектором экономики региона не может не учитывать как его исторических и национальных особенностей развития, общих принципов функционирования и развития региональной экономики, так и особенностей современного этапа преобразований экономических отношений в стране и перспектив экономических реформ. Достаточно полно и наглядно их можно проследить на практике становления системы управления государственным имуществом в Республике Адыгея (РА).

Прежде всего, необходимо отметить, что значительные изменения в структуре государственной собственности РА, равно как и во многих других регионах-субъектах РФ, были вызваны не только происходящими трансформационными процессами, но и политическими, в частности, волной суверенизации регионов и последовавшей за ней компанией заключения договоров о разграничении полномочий и предметов ведения между центром и субъектами РФ. Произошли изменения и во взаимоотношениях в процессе управления государственной собственностью — от ведомственно-вертикальной к горизонтально-территориальной. Преобразования в составе и структуре собственности вызвали необходимость реформирования и совершенствования процессов управления экономикой на региональном уровне.

Реформирование экономики в РА проходило на фоне глубокого кризиса российской экономики. Серьезные структурные диспропорции, низкая эффективность и отсутствие действенных стимулов хозяйственной активности обусловили нарастающее отставание экономики республики от общероссийских показателей на начальном этапе реформ.

Управление государственной собственностью имеет в Республике Адыгея свои особенности, обусловленные диспропорциями в размещении производительных сил и некоторыми итогами приватизации в республике.

За основу Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РА была принята общефедеральная модель. Но в ней, в отличие от федерального аналога, предусматривалось:

— сохранение в государственном секторе более широкого спектра госпредприятий, прежде всего обеспечивающих жизнедеятельность базовых отраслей и интересы всего населения республики;

— принятие отраслевых программ приватизации;

— закрепление контрольных пакетов акций целого ряда приватизируемых предприятий в государственной собственности республики;

— предоставление дополнительных льгот трудовым коллективам.

Необходимо отметить, что региональная собственность является определяющей частью финансово-экономической базы государственного управления и одним из главных рычагов реализации местной социально-экономической политики. Региональная собственность призвана обеспечивать интересы большого количества людей: лиц, проживающих на территории республики. Она охватывает умелое использование и распоряжение:

1) имеющимися в собственности региона денежными средствами;

2) государственными предприятиями и организациями;

3) зданиями и сооружениями как производственного, так и непроизводственного назначения;

4) региональным жилым фондом и нежилыми помещениями;

5) а также другим движимым и недвижимым имуществом.

Сегодня существует множество проблем в управлении региональной собственностью.

Цель данного дипломного проекта – выявление путей совершенствования процесса управления региональной собственностью.

Задачи исследования:

1) изучить вопрос формирования региональной собственности в Республике Адыгея;

2) рассмотреть сущность региональной собственности, как экономической основы государственной власти в регионе;

3) провести социально-экономический анализ Республики Адыгея;

4) сформулировать перспективные направления в сфере управления региональной собственностью в РА;

5) предложить новые пути совершенствования управления региональной собственностью.

Объектом данного дипломного проекта является региональное имущество.

Предметом исследования является управление государственной собственностью Республики Адыгея.

Дипломный проект состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и приложений.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты, касающиеся региональной собственности. Понятие, основополагающие законодательные акты, постановления и указы.

Во второй главе подробно рассмотрена деятельность Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и проведен анализ его деятельность. А также выявлены проблемы в управлении региональной собственностью.

В третьей главе дипломного проекта предложены пути совершенствования управления государственной собственностью в регионе и раскрытие сути предлагаемого проекта.

В работе были применены следующие основные группы источников:

— федеральные законы;

— законы Республики Адыгея;

— книги и публикации отдельных авторов, посвящённые, как, правило, общеэкономическим вопросам;

— периодические источники;

— ресурсы сети Интернет по тематике исследований.

Глава 1. Теоретические основы системы управления государственной собственностью

1.1. Понятие и система управления государственной собственностью

В современной социологической литературе за термином «управление» утвердилось следующее определение: это «основанное на достоверном знании систематическое воздействие субъекта управления (управляющей подсистемы) на социальный объект (управляемую подсистему), на отдельные сферы: экономическая, социальная, политическая, духовная, а также различные звенья (организации, предприятия, учреждения и т. п.) с тем, чтобы обеспечить их целостность, нормальное функционирование, совершенствование и развитие, достижение заданной цели».

Если сформулировать определение управления, как общественной категории, универсально важной для жизнедеятельности людей, то это будет звучать так – целеполагающее, организующее и регулирующее воздействие людей на собственную (личную), общественную, коллективную и групповую жизнедеятельность, осуществляемую, как непосредственно (в формах самоуправления), так и через специально созданные структуры (государство, организации, партии, общественные объединения и т.п.).

В качестве символа управление можно описать посредством колеса (см. рис. 1), состоящего как бы из двух слитных половин: по одной половине – от земли вверх – идет восприятие всего, что происходит в биосоциотехносфере, по другой – сверху вниз – к земле, идут управляющие воздействия субъектов власти (воли человека), сохраняющие, изменяющие или преобразовывающие в соответствии с новыми знаниями, опытом и представлениями деятельность людей по поддержанию и развитию этой самой биосоциотехносферы. «Колесо» движется во времени и своим действием обеспечивает развитие общества, по крайней мере, оставляет после себя зримые следы. [26]

Рис. 1. Символ управления

Теория управления — это отрасль научного знания, изучающая процессы управления в социальных и социально-экономических системах, систему принципов, методов и технологий управления, содержание, форму и эволюцию управленческих отношений, эффективность принятия управленческих решений и управления вообще.

В социологической и управленческой литературе сложились различные подходы к управлению.

Управление как наука представляет собой систему знаний в виде концепций, теорий, принципов, способов, форм и школ управления.

Управление как искусство — это способность умело и эффективно применять на практике теоретические основы управления, разработанные в рамках научного знания.

Управление как функция может рассматриваться как целенаправленное воздействие на сознание и поведение людей, осуществляемое с целью направить их действия на достижение желаемых целей.

Управление как процесс — это совокупность управленческих действий, направленных на достижение поставленных целей.

Управление как аппарат — совокупность структур и людей, обеспечивающих использование и координацию всех ресурсов социальных систем для достижения определенных целей.

Управление тогда становится управлением, когда оно делает управляемый объект тем, какой он необходим субъекту власти, сохраняя, изменяя или преобразовывая его. До тех пор, пока этого не происходит, т.е. пока управляемый объект – воспроизводственная деятельность людей – не ощущает управляющих воздействий, не реагирует на них, не подчиняется им, нет и управления как такового.

Специфика государственного управления объектами собственности на уровне субъекта Российской Федерации состоит в выраженной многофункциональности регионального управления и охватывает следующие функции:

• а) управление объектами федеральной собственности на основе делегирования полномочий со стороны федерального уровня;

• б) непосредственное управление объектами собственности региона (приватизация, аренда, концессия, ипотека, залог);

• в) участие в управлении объектами, находящимися в совместном ведении федеральных, региональных, местных органов;

• г) установление правовых основ управления объектами региональной, муниципальной, частной собственности на территории региона — субъекта Российской Федерации;

• д) осуществление контроля за использованием объектов региональной собственности;

е) ведение учета, реестров, регистров объектов региональной собственности.[17]

При определении подходов к управлению государственным имуществом принято положение о том, что в рыночной экономике государство играет двойственную роль. С одной стороны, оно активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, регулирующих деятельность всех субъектов рынка, а с другой — выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Находящиеся во владении, пользовании и распоряжении государства различные материальные объекты, будучи включенными в общий экономический оборот, составляют государственный сектор экономики. В этой связи следует различать понятия государственной собственности и государственного имущества.

Государственная собственность — одна из форм собственности, указывающая на принадлежность вещей, материальных и нематериальных ценностей государству. Субъектами-распорядителями здесь являются государственные органы, а объектами могут быть природные ресурсы, основные средства, здания, сооружения, оборудование, продовольствие, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности, т.е. совокупность вещей, материальных и нематериальных ценностей, принадлежащих государству — государственное имущество.[18]

Система управления государственным имуществом — совокупность согласованных методов и средств, применяемых в процессе управления государственным имуществом для достижения заданных целей посредством специально созданных органов.

Управление государственным имуществом должно строиться на следующих принципах: законности; разграничения полномочий между субъектами управления государственным имуществом; подотчетности и подконтрольности; гласности; самостоятельности пользователей; эффективности; обеспечения условий для развития состязательности (конкуренции); обязательности отчислений в бюджет средств от использования государственного имущества (платности).

Объектами управления государственным имуществом являются:

— государственное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за государственными казенными предприятиями, государственными учреждениями, либо предприятия в целом, находящиеся в государственной собственности как имущественные комплексы;

— находящиеся в государственной собственности акции, доли (вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них государственное имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал;

— иное находящееся в государственной собственности движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным основаниям;

— денежные средства и ценные бумаги;

— нематериальные активы государственных предприятий и учреждений;

— результаты хозяйственного и иного использования государственного имущества (продукция, доходы, плоды), а также имущество, приобретенное государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями;

— имущество, приобретенное за счет средств государственного бюджета.

Субъектами управления государственным имуществом являются: Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, юридические и физические лица. Их совокупность составляет систему органов управления государственным имуществом.

От имени Российской Федерации правомочия собственника в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральным органом по управлению государственным имуществом является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (официальное сокращённое наименование — Росимущество) — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Положение о Росимуществе утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432.[20]

Контроль за использованием государственного имущества осуществляют Государственная Дума, Правительство РФ и Росимущество в пределах их компетенции, а также Счетная палата РФ, Главное контрольное управление Президента РФ, специальные органы государственного финансового контроля, в том числе Государственная контрольно-ревизионная служба РФ, иные органы ведомственного контроля за управлением государственным имуществом. Координация и разграничение сферы деятельности органов государственного контроля за управлением госимуществом осуществляется в соответствии с разграничением функций и полномочий органов законодательной и исполнительной власти.

По видам государственная собственность может быть федеральной либо субъектов федерации. Соответственно проводится разграничение государственной собственности — установление границ государственной собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Разграничение государственной собственности в Российской Федерации должно строиться на следующих принципах: законности и целесообразности, социально-экономической обоснованности, иерархичности построения отношений собственности, достаточности, локальности и ограниченности использования собственности, инфраструктурной целостности имущественного комплекса, эффективности использования собственности, подконтрольности использования собственности. В исключительной собственности Российской Федерации находятся:

• средства федерального бюджета и внебюджетных федеральных фондов;

• средства и имущество Центрального банка Российской Федерации;

• золотой запас Российской Федерации;

• государственная казна;

• культурные и исторические ценности федерального значения;

• археологические природные памятники федерального значения;

• памятники градостроительства и архитектуры федерального значения;

• охраняемые природные территории федерального значения;

• имущество, необходимое для функционирования и развития федеральных энергетических систем;

• космические летательные аппараты, искусственные спутники Земли;

• расщепляющиеся материалы;

• имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации;

• имущество федеральных министерств, ведомств, учреждений, предприятий и организаций, учрежденных Российской Федерацией;

• имущество предприятий и организаций, приватизация которых запрещена;

• мосты и дороги федерального значения;

• федеральные природные ископаемые;

• водные запасы;

• ресурсы континентального шельфа и морской экономической зоны;

• леса;

• государственные запасы и мобилизационные резервы, а также предприятия, обеспечивающие их сохранение;

• все предприятия, производящие системы и элементы вооружения, взрывчатые и отравляющие вещества, расщепляющиеся и радиоактивные материалы, военное снаряжение;

• защищенные рабочие помещения запасных пунктов управления всех органов государственной власти и управления, а также объекты связи и инженерной инфраструктуры;

• государственные предприятия и организации, имеющие стратегическое значение для обеспечения национально-государственной безопасности страны, в том числе для ее социально-экономического развития.

К объектам федеральной собственности могут относиться:

— земля;

— денежные средства;

— акции и иные ценные бумаги;

— доли (вклады) Российской Федерации в капитале акционерных обществ;

— производственные и административные здания;

— жилищный фонд;

— долги иностранных государств;

— интеллектуальная собственность, нематериальные активы;

-любое иное имущество.

Состав объектов федеральной собственности, в том числе находящихся за рубежом, должен определяться федеральным законом.

В государственной собственности субъектов Российской Федерации находятся:

— природные объекты (земля, недра, водоемы, растительный и животный мир), переданные федеральным законом и иными нормативными правовыми актами в собственность субъекта Российской Федерации;

— средства бюджета субъекта Российской Федерации;

— средства внебюджетных фондов субъекта Российской Федерации;

— средства валютных фондов субъекта Российской Федерации;

— имущество, закрепленное за государственными предприятиями и государственными учреждениями субъекта Российской Федерации, пакеты акций и доли (вклады) в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ;

— имущество, созданное или приобретенное за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или переданное ему в собственность в установленном законом порядке;

— объекты государственной собственности субъекта Российской Федерации, находящиеся за пределами его территории, в соответствии с соглашениями, договорами, по другим законным основаниям;

— ценные бумаги, финансовые активы, депозиты в банковских учреждениях;

— имущество представительных и исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации;

— иное имущество, необходимое для решения задач, стоящих перед органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

Состав объектов государственной собственности субъекта Российской Федерации определяется региональным законодательством.[18]

Так, республиканская собственность Республики Адыгея — собственность республиканского значения, в которую входят средства республиканского бюджета Республики Адыгея, территориальных государственных внебюджетных фондов; имущество органов государственной власти Республики Адыгея; республиканских организаций, финансово — кредитных учреждений; имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным предприятиям и государственным учреждениям Республики Адыгея; акции (доли, паи) в уставных (складочных) капиталах юридических лиц с участием Республики Адыгея, если это разрешено федеральным законом (далее — юридических лиц с участием Республики Адыгея); ценные бумаги; информация; имущественные права; земля, жилищный фонд и нежилые помещения; учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, иное движимое и недвижимое имущество, находящееся в реестре государственной собственности Республики Адыгея.[7]

1.2. Правовые основы государственной собственности

Правовой режим собственности и его отдельных составных частей в данное время регулируется с помощью законов и частично — подзаконных актов. Российское законодательство определяет и регулирует такие институциональные положения, как определение и правовое закрепление понятия, видов и форм собственности, порядка приобретения и прекращения права собственности, юридической ответственности в сфере собственности и других.

Нормы, относящиеся к праву собственности можно найти как в основном законе страны, так и в законах и иных правовых актах самой различной отраслевой принадлежности — ГК, законах об охране природы и рациональном использовании природных ресурсов и множестве других. Это дает основания утверждать, что нормы о праве собственности составляют комплексное правовое образование.

Одним из основных источников правового регулирования вопросов государственной собственности является Конституция Российской Федерации.

Конституция закрепляет только наиболее общие положения о праве собственности, что, с одной стороны, является положительным фактором, т.к. именно такое закрепление рассчитано на более длительное действие основного закона государства, с другой стороны — некоторые вопросы остаются недостаточно раскрытыми, что ведет к неточности в толковании норм.

Итак, в Конституции РФ закреплено в первую очередь многообразие форм собственности: «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».[1]

Конституция РФ признает и защищает государственную форму собственности, наряду с другими формами собственности, федеральную государственную собственность и управление ею относит к предметам федерального ведения, разграничение государственной собственности причисляет к совместному ведению РФ и ее субъектов, предоставляет полномочия Правительству Российской Федерации на управление федеральной собственностью.[1]

При этом из всех форм собственности подробно регулируются отношения частной собственности. Данное обстоятельство, а также то, что с частной собственности начинается перечень форм собственности в Конституции РФ, дает некоторые основания полагать, что в государстве существует определенный приоритет частной собственности над другими формами.

В Гражданском Кодексе РФ в ст. 212 закреплены те же формы собственности, что в Конституции РФ, этим, однако он, не ограничивается, подвергая названные формы собственности дальнейшему членению в зависимости от того, находится ли имущество в собственности граждан и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. Из содержания ст. 212-215 ГК может быть сделан вывод, что частная собственность по российскому законодательству подразделяется на собственность граждан и юридических лиц, а государственная собственность — на федеральную, принадлежащую РФ, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам. [3]

Перечень форм собственности, данный как в Конституции, так и в ГК, не является исчерпывающим, поскольку сопровождается оговоркой, в силу которой в РФ признаются и иные формы собственности. Эта оговорка открывает путь к тому, чтобы классификация форм собственности в зависимости от стоящих перед законодателем целей и задач проводилась и в несколько иной плоскости. Так, в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» существующий в РФ жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный и общественный, т.е. фонд, состоящий в собственности общественных объединений (ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24.12.1992 г.).

Федеральный Закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 18 июля 2009 г. № 175-ФЗ) устанавливает перечень имущества, которое может находится в собственности субъекта Российской Федерации.

Особое значение имеет и Федеральный Закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 02.11.2013 г.) Данный федеральный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (ст. 3 Федерального Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Указанный закон предоставляет возможность участия в процессе приватизации частным лицам, гражданам, не имеющим большого начального капитала, представителям малого и среднего бизнеса.

Предусматривается возможность одновременной приватизации земельных участков, предоставленных государственным и муниципальным унитарным предприятиям в составе их имущественных комплексов. В связи с наличием в российском законодательстве большого количества устаревших, во многом разрозненных и противоречивых актов, регламентирующих вопросы приватизации и управления государственным имуществом, законом предусматриваются развернутые переходные положения.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 Г. № 447 о совершенствовании учета федерального имущества (с изменениями и дополнениями от 22.04.2009 г., от 12.08.2010 г., от 04.02.2011 г., от 22.12.2011 г., от 30.01.2013 г., от 17.12.2013 г.). Имущество, составляющее государственную собственность, подлежит пообъектной регистрации в соответствующем реестре федеральной государственной собственности (собственности субъекта РФ). Порядок учета государственного имущества определен многочисленными нормативными актами, в том числе как вышеназванными, так и Распоряжением Мингосимущества РФ от 21 декабря 1998 г. «Об утверждении Правил ведения документации по учету федерального имущества» и др.

Управление государственной собственностью относится к сфере исполнительной власти, а потому его субъектами могут быть исключительно государственные административные органы. Более того, следует добавить, что статус указанных органов в качестве субъектов управления проявляется только при реализации правомочий собственника, т.е. в рамках правоприменительной деятельности, но не при осуществлении иных функций (в частности, нормотворчества). Законодательные органы, в свою очередь, призваны нормативно регулировать, закладывать модель управления как будущей деятельности административных органов. Из этого важнейшего принципа имеются следующие исключения, которые вполне объяснимы спецификой отдельных отношений в рамках исследуемого правового института либо публично-правовым статусом некоторых субъектов.

Так: 1) законодательные органы вправе осуществлять планирование управления государственным имуществом, поскольку это не предполагает непосредственное осуществление полномочий собственника и является важнейшим этапом в определении направлений использования публичного имущества; 2) субъектами управления государственным имуществом могут выступать органы (должностные лица), которые не относятся к исполнительной ветви государственной власти, однако осуществляют отдельные правоприменительные полномочия в данной сфере (Президент РФ и некоторые другие).

Управление государственной собственностью необходимо определить в качестве деятельности (системы предписанных или дозволенных в строго ограниченных рамках действий) уполномоченных административных органов, которая направлена на осуществление в установленной процессуально-процедурной форме права государственной собственности в публичных интересах путем издания актов планирования и административных актов индивидуального характера. Помимо этого, административные органы осуществляют контрольную и учетную деятельность в сфере управления государственным имуществом, которая также носит административно-процессуальный характер и направлена на обеспечение осуществления права собственности в публичных интересах.

Создание региональной нормативно-правовой базы направлено на формирование системы управления собственностью в регионе, эффективно реализующей экономический и социальный потенциал развития не только государственной, но и иных форм собственности.

В регионах уделяется большое внимание вопросам управления собственностью, что находит свое отражение в развитии нормативной базы (практически все регионы приняли законодательные акты, направленные на упорядочение процессов управления собственностью, в том числе и Республика Адыгея), в повышении доли доходов от управления собственностью в региональных бюджетах.

Так, управление государственной собственность в Республике Адыгея регулируется следующими нормативными документами:

— Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ;

— Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

— Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;

— Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»;

— Административный регламент предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея – городе Майкопе для целей, не связанных со строительством»;

— Административный регламент по предоставлению Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея — городе Майкопе, для строительства»;

— Административный регламент по предоставлению Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду»;

— Приказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям «Об утверждении ведомственной целевой программы «Регулирование имущественных отношений» на 2014-2016 гг.» (опубликовано 06.08.2013);

— Приказ № 142 от 16.07.2013 г. «О внесении изменений в некоторые Административные регламенты Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по предоставлению государственных услуг» (опубликовано 18.07.2013);

— Приказ № 208 от 18 августа 2011 года «Об утверждении ведомственной целевой программы «Регулирование имущественных отношений» на 2012-2014 гг.» (опубликовано 11.07.2013);

— Приказ № 135 от 25 июня 2013 г. «О внесении изменений в ведомственную целевую Программу «Регулирование имущественных отношений» на 2012-2014 гг. утвержденной Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 18.08.2011 г. № 208 (опубликовано 11.07.2013);

— Приказ № 259 от 12 декабря 2012 г. «О внесении изменений в ведомственную целевую Программу «Регулирование имущественных отношений» на 2012-2014 гг.» (опубликовано 11.07.2013);

— Распоряжения от 01.07.2013 г. № 450, 452, 453, 454 «Об условиях приватизации государственного имущества Республики Адыгея» (опубликованы 09.07.2013);

— Приказ № 205 от 8 октября 2012 г. «Об утверждении административных регламентов Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по предоставлению государственных услуг» (опубликовано 05.07.2013);

— Приказ от 28 декабря 2012 г. № 265 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки населенных пунктов»;

— Закон Республики Адыгея от 3 декабря 2002 г. № 102 «Об управлении государственной собственностью Республики Адыгея»;

— Закон Республики Адыгея от 27 февраля 2008 г. № 153 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея — городе Майкопе»;

— Распоряжение Кабинета Министров Республики Адыгея от 26 июня 2006 г. № 141-р «О мерах по упорядочению перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»;

— Приказ № 243 от 07 декабря 2012 г. «Об утверждении Административного регламента предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Подготовка по результатам рассмотрения поступивших ходатайств проектов решений Кабинета Министров Республики Адыгея о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, за исключением перевода земель населенных пунктов, а также случаев, когда такой перевод отнесен к компетенции органов государственной власти Российской Федерации или органов местного самоуправления, либо об отказе в переводе»;

— Приказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 24 марта 2010 года № 51-п «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений физических и юридических лиц по установке наружной рекламы на земельных участках, зданиях или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности Республики Адыгея, и на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея — городе Майкопе»;

— Приказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 23 ноября 2010 года № 243 «Об утверждении Положения о порядке передачи имущества государственной казны Республики Адыгея в аренду»;

— Приказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 17 декабря 2010 года № 265 «Об утверждении Положения о порядке закрепления имущества, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея, на праве оперативного управления за государственными учреждениями Республики Адыгея»;

— Приказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 31 декабря 2010 года № 270 «О перечне имущества, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»;

— Административный регламент предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Подготовка по результатам рассмотрения поступивших ходатайств проектов решений Кабинета Министров Республики Адыгея о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, за исключением перевода земель населенных пунктов, а также случаев, когда такой перевод отнесен к компетенции органов государственной власти Российской Федерации или органов местного самоуправления, либо об отказе в переводе» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по предоставлению государственной услуги «Передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по предоставлению государственной услуги «Передача государственного имущества, принадлежащего на праве собственности Республике Адыгея, в аренду» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги по предоставлению земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена в столице Республике Адыгея – городе Майкопе, бесплатно в собственность гражданам имеющих трех и более детей (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, для строительства» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея – городе Майкопе для целей, не связанных со строительством» (опубликовано 24.07.2013);

— Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, на которых расположены здания, строения, сооружения» (опубликовано 24.07.2013).

Нормативно-правовая база, регулирующая деятельность региональных органов власти по управлению государственной собственностью, содержит и иные приказа и регламенты.

Последовательное развитие государственной региональной политики обусловило формирование регионов как субъектов управления социально-экономическими процессами, что неразрывно связано с необходимостью поиска внутренних источников развития, использования ключевых факторов экономического роста, ведущая роль среди которых, несомненно, принадлежит управлению собственностью.

Принципиальным является вопрос о том, что следует понимать под региональной собственностью. Одна из научных позиций состоит в том, что региональная собственность как самостоятельное явление не существует, и на территории субъектов Российской Федерации присутствует некая совокупность различных прав собственности, которые не образуют территориального единства, т.е. сужает взгляд на проблему собственности в регионе и сводит ее до рассмотрения собственности субъекта Российской Федерации как одного из видов государственной собственности.

Другая позиция характеризует региональную собственность как отдельный феномен, политико-экономическую систему, воздействующую на динамику социально-экономического развития региона. При этом не отрицается, что региональная собственность зависима от федеральных норм и правил. В такой трактовке региональная собственность понимается как делимая совокупность частичных правомочий, динамичных в пространстве и времени. Права собственности на один и тот же актив могут принадлежать многим экономическим агентам. В этом случае региональная собственность рассматривается как целостность (система) и понимается как тесно связанный пучок правомочий на основные активы территории: землю, природные и интеллектуальные ресурсы, имущественные комплексы и т.п., находящиеся в федеральной, субфедеральной, муниципальной, частной собственности. [28]

Безусловно, любые способы воздействия государства на экономику, как и на другие сферы жизни общества, принимают юридическую форму в виде законов и других нормативно-правовых документов. Вместе с тем, это не отрицает, по нашему мнению, разделения способов управления собственностью, как и управления экономикой в целом, на юридические и экономические, имея в виду, что первые направлены на установление определенных правил поведения, вторые – не устанавливают правила поведения, но экономически заинтересовывают субъекта хозяйственной деятельности в тех или иных действиях.

Глава 2. Анализ деятельности Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

2.1. Общая характеристика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям является структурным звеном исполнительных органов государственной власти Республики Адыгея.[12]

История создания Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям может быть разделена на несколько этапов. Так, Государственный Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом приказом № 30 от 30.04.1992 г. наделил Комитет по управлению имуществом ССР Адыгея правами территориального агентства.

Министерство государственного имущества РФ приказом от 18.02.2000 г. № 22 наделил Министерство государственного имущества Республики Адыгея полномочиями территориального органа.

Указом Президента Республики Адыгея от 23.04.2001 г. № 68 «О некоторых мерах совершенствования структуры организации исполнительной власти Республики Адыгея» Министерство государственного имущества Республики Адыгея преобразовано в Министерство имущественных отношений Республики Адыгея.

Указом Президента Республики Адыгея от 28.03.2002 г. № 85 «О совершенствовании структуры организации исполнительной власти Республики Адыгея» Министерство имущественных отношений Республики Адыгея реорганизовано путем его преобразования в Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям.

Официальное наименование Комитета:

— на русском языке — Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям;

— на адыгейском языке — Адыгэ Республикэм мылъку зэфыщытыкIэхэмкIэ и Комитет.[13]

Основным видом деятельности Комитета является «Управление имуществом, находящимся в государственной собственности». Организации присвоен ИНН 0105010768, ОГРН 1020100711102. Официальный сайт Комитета: www.komimra.org.ru.

Комитет возглавляет председатель Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее — председатель Комитета), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой Республики Адыгея (Бочарникова Ирина Павловна ).

Председатель Комитета осуществляет руководство деятельностью Комитета на основе единоначалия и несет персональную ответственность за выполнение возложенных на Комитет задач.

Председатель Комитета имеет двух заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности Кабинетом Министров Республики Адыгея.

На период отсутствия председателя Комитета обязанности председателя Комитета исполняет один из его заместителей.

Председатель Комитета:

1) вносит на рассмотрение Главы Республики Адыгея и Кабинета Министров Республики Адыгея проекты нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции Комитета;

2) издает на основе и во исполнение нормативных правовых актов в пределах компетенции Комитета приказы, дает указания, проверяет их исполнение;

3) устанавливает обязанности и определяет ответственность заместителей председателя Комитета и сотрудников Комитета, выдает доверенности, пользуется правом распоряжения средствами;

4) действует без доверенности от имени Комитета, представляет его интересы, заключает договоры, в том числе трудовые;

5) утверждает в пределах установленной штатной численности и фонда оплаты труда структуру и штатное расписание Комитета;

6) утверждает должностные регламенты сотрудников Комитета;

7) решает в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Адыгея вопросы, связанные с прохождением государственной гражданской службы Республики Адыгея в Комитете;

8) применяет меры поощрения и дисциплинарного взыскания к государственным гражданским служащим Республики Адыгея и работникам Комитета;

9) организует документирование деятельности Комитета, определяет и утверждает систему документирования и обеспечения сохранности документов;

10) обеспечивает в установленном порядке выполнение мероприятий по охране труда, мобилизационной подготовке, гражданской обороне и действиям в чрезвычайных ситуациях;

11) осуществляет другие полномочия в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Адыгея.[13]

Комитет является юридическим лицом, имеет лицевые счета в органах федерального казначейства, печать с изображением Государственного герба Республики Адыгея и своим наименованием, другие необходимые для осуществления своей деятельности печати, штампы и бланки.

Финансирование Комитета осуществляется за счет средств республиканского бюджета Республики Адыгея, предельная штатная численность и фонд оплаты труда Комитета устанавливаются Кабинетом Министров Республики Адыгея.

Структура Комитета приведена на рис. 2.

Рис. 2. Структура Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Штатным расписанием Комитета предусмотрены следующие специалисты:

— председатель комитета, тел. 52-51-68;

— секретарь, тел./факс 52-42-36;

— заместитель председателя, тел. 52-49-70;

— заместитель председателя, тел. 52-12-83;

Отдел по управлению и распоряжению государственным имуществом

— начальник отдела, тел. 52-12-83;

— главный специалист-эксперт, тел. 52-32-60;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 52-32-60;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 52-25-93;

Отдел по управлению и распоряжению земельными ресурсами

— начальник отдела, тел. 52-32-54;

— главный специалист-эксперт, тел. 52-32-54;

— консультант, тел. 52-32-54;

— ведущий специалист-эксперт тел. 52-32-54;

Отдел по распоряжению неразграниченными землями г. Майкоп

— начальник отдела, тел. 52-17-48;

— главный специалист-эксперт, тел. 52-17-48;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 52-17-48;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 52-32-54;

— старший инспектор делопроизводитель, тел. 52-17-48;

Отдел неналоговых доходов и финансового анализа

— начальник отдела, тел. 57-03-95;

— главный специалист-эксперт, тел. 57-03-95;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 57-03-95;

Отдел по правовым вопросам и кадровой службе

— начальник отдела, тел. 52-47-37;

— главный специалист-эксперт, тел. 52-47-37;

— ведущий специалист-эксперт; тел. 52-47-37;

— ведущий специалист-эксперт, тел. 52-47-37;

Бухгалтерия

— главный бухгалтер, тел. 52-14-61;

— бухгалтер, тел. 52-14-61. [22]

Имущество, находящееся на балансе Комитета, является государственной собственностью Республики Адыгея и закрепляется за ним на праве оперативного управления.

Юридический и фактический адрес Комитета: 385000, Республика Адыгея, город Майкоп, улица Краснооктябрьская, 12.

В рамках действующего нормативно-правового поля основными задачами Комитета являются:

1) участие в разработке и реализации государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

2) принятие мер по эффективному управлению, распоряжению и рациональному использованию имущества и земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея;

3) осуществление приватизации в соответствии с программой приватизации государственного имущества Республики Адыгея и обеспечение системного и планового подхода к приватизационному процессу;

4) защита от имени Республики Адыгея имущественных прав и законных интересов Республики Адыгея в области управления и распоряжения имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Республики Адыгея;

5) координация деятельности исполнительных органов государственной власти Республики Адыгея в области управления государственной собственностью Республики Адыгея;

6) методическое и правовое сопровождение процессов управления, распоряжения и использования имущества и земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея.[13]

Комитетом определены цели и тактические задачи деятельности, а также механизмы их реализаций исходя из долгосрочных приоритетов, закрепленных в Стратегии социально-экономического развития Республики Адыгея до 2025 года и в других нормативных правовых актах Российской Федерации и Республики Адыгея в области земельно-имущественных отношений.

Система целей, задач, показателей у Комитета, как у субъекта бюджетного планирования, охватывает все направления и соответствует сфере деятельности в области управления государственной собственностью Республики Адыгея и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Майкопе.

Цель: Эффективное управление государственной собственностью Республики Адыгея и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Деятельность Комитета по достижению указанной цели направлена на повышение эффективности управления объектами собственности Республики Адыгея и вовлечение их в хозяйственный оборот, повышение качества учета объектов собственности Республики Адыгея, развитие земельных отношений в Республике Адыгея и осуществляется по следующим основным направлениям:

— участие в разработке и реализации государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

— управление, распоряжение и рациональное использование имущества и земельных ресурсов;

— приватизация государственного имущества;

— защита имущественных прав и законных интересов Республики Адыгея в области управления и распоряжения имуществом и земельными ресурсами;

— пополнение доходной части республиканского бюджета.

Конечным общественно значимым результатом достижения данной цели является повышение отдачи от использования государственной собственности и оптимизация государственного сектора экономики Республики Адыгея в соответствии с потребностями и возможностями республики.

Для достижения указанной цели в пределах своей компетенции Комитет в 2013-2016 годах планирует выполнение следующих задач

Задача 1. Осуществление полномочий собственника по вовлечению объектов государственной собственности Республики Адыгея в хозяйственный оборот.

Решение данной задачи осуществляется путем вовлечения объектов собственности Республики Адыгея в гражданско-правовой оборот. Следует активнее проводить приватизацию государственного имущества. Задача состоит не только в увеличении поступлений средств в бюджет, но и в обеспечении поддержки и благоприятного инвестиционного климата, без которых не приходится рассчитывать на масштабные улучшения в области модернизации и инновационного развития экономики.

Основными показателями, характеризующими степень достижения поставленной задачи, являются:

— проведение оценки рыночной стоимости объектов, находящихся в собственности Республики Адыгея, вовлекаемых в сделки;

— увеличение количества заключенных договоров аренды, безвозмездного пользования объектами собственности Республики Адыгея;

— подготовка материалов по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды республиканской собственности.

В рамках данной задачи необходимо создать условия для осуществления в 2013 – 2015 годах приватизации государственного имущества Республики Адыгея, которое не используется для обеспечения функций и задач государства, проведения структурных преобразований в соответствующих отраслях экономики, формирования доходов республиканского бюджета.

Проведение приватизации государственного имущества включает мероприятия по предпродажной подготовке:

-оценку имущества для определения рыночной стоимости с привлечением независимого оценщика;

-проведение технической инвентаризации (изготовление технических паспортов);

-оформление документов на земельные участки, занятые под объектами приватизации.

Одним из направлений в деятельности Комитета является пополнение доходной части республиканского бюджета за счет поступлений от сдачи в аренду государственного имущества.

При этом работа Комитета ориентирована не только на увеличение доходной части бюджета, но и на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса.

При вовлечении в сделки объектов республиканской собственности проводится оценка рыночной стоимости величины арендной платы независимым оценщиком. Требования об обязательной оценке содержатся в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Задача 2. Совершенствование системы учета и содержания объектов государственной собственности Республики Адыгея.

Совершенствование системы учета объектов собственности Республики Адыгея осуществляется путем подготовки документации, необходимой для учета и управления объектами недвижимости, а также для совершения сделок с указанными объектами. Данные мероприятия предполагают проведение технической инвентаризации объектов недвижимости и регистрацию прав на них.

Реализация данной задачи осуществляется с целью обеспечения ведения единого полного учета объектов собственности Республики Адыгея, получения достоверных и систематизированных сведений о составе и характеристики имущества с целью его дальнейшего эффективного использования. Требования об обязательной регистрации права собственности содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основными показателями, характеризующими степень достижения поставленной задачи, являются:

— техническая инвентаризация объектов недвижимости, а именно зданий, сооружений, автомобильных дорог и газопроводов;

— регистрация права собственности Республики Адыгея на указанные объекты недвижимости.

Задача 3. Разграничение государственной собственности на землю.

Решение данной задачи предполагает изготовление межевых планов, постановку земельных участков на государственный кадастровый учет, регистрацию права собственности Республики Адыгея.

Основными показателями, характеризующими степень достижения поставленной задачи в среднесрочном периоде, являются:

— увеличение количества земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и прошедших процедуру государственной регистрации права собственности;

— увеличение доли земель, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея;

— уменьшение доли земель, не использующихся или использующихся не по целевому назначению;

— выявление свободных земельных участков предполагаемых к дальнейшему предоставлению в аренду.

Реализация поставленной задачи осуществляется с целью обеспечения ведения единого полного учета земельных участков Республики Адыгея, получения достоверных и систематизированных сведений о составе и характеристики земельных участков с целью их дальнейшего эффективного использования.

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям в установленном законодательством порядке обеспечивает заключение договоров аренды земельных участков и договоров по предоставлению в собственность земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы за земли государственной собственности Республики Адыгея и базовые ставки арендной платы установлены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 15 ноября 2007 г. № 188 «О методике расчета арендной платы по договорам аренды, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки (части земельных участков), находящиеся в государственной собственности Республики Адыгея».

Дополнительным эффектом от реализации мероприятий, будет создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, обеспечение оперативности качества принятия управленческих решений по распоряжению собственностью Республики Адыгея за счет внедрения современных информационных технологий и повышения достоверности и полноты информации об объектах собственности Республики Адыгея.

Задача 4. Формирование и предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в г. Майкопе.

Обеспечение достоверности информации о земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена в городе Майкопе даёт возможность проводить реальное планирование в сфере земельных отношений, что обеспечивает устойчивый экономический рост.

Основным показателем, характеризующим уровень достижения поставленной цели, является увеличение доходной части республиканского бюджета за счёт поступлений получаемых от продажи земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена в г.Майкопе, за счет сокращения количества свободных земельных участков.

Создание и развитие рынка земли способствует вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот и эффективное управление землями, в пределах установленных полномочий по распоряжению землями на территории столицы Республики Адыгея — город Майкоп.

Задача 5. Актуализация государственной кадастровой оценки земель.

Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель в Республике Адыгея выполняются в целях определения налоговой базы земельного налога и обеспечения реализации главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации. Работы регламентируются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности и Правилами определено, что государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет. В 2012 году проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Адыгея.

По результатам открытого конкурса был заключен государственный контракт № 0176200000112000343-018361-054 на сумму 5300 тыс. рублей, оценено 156527 земельных участков. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Адыгея в соответствии с действующим законодательством утверждены Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 28 декабря 2012. № 265 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Адыгея».

В 2013 году Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям проведены мероприятия по государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и земель садоводческих товариществ. Решение данной задачи позволит произвести актуализацию земель населенных пунктов Республики Адыгея.

Основным показателем, характеризующим уровень достижения поставленной цели является актуализация налогооблагаемой базы земель, что позволит более объективно оценивать земельные ресурсы и более рачительно ими распоряжаться. На фоне стабильной положительной динамики цен на землю регулярная актуализация налогооблагаемой базы также позволяет увеличивать бюджетные поступления.

Перечень услуг Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям:

1. Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду;

2. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея;

3. Выдача, аннулирование квалификационного аттестата кадастрового инженера, рассмотрение апелляций, связанных с нарушением порядка проведения квалификационного экзамена, выдача новых квалификационных аттестатов кадастровых инженеров;

4. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея – городе Майкопе для целей, не связанных со строительством;

5. Предоставление земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, бесплатно в собственность гражданам имеющим трех и более детей;

6. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, для строительства;

7. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, для строительства индивидуальных жилых домов;

8. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Адыгея – городе Майкопе, на которых расположены здания, строения, сооружения;

9. Передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея.

Выдача выписок из реестра государственной собственности Республики Адыгея;

10. Передача государственного имущества, принадлежащего на праве собственности Республике Адыгея, в аренду.

Подготовка по результатам рассмотрения поступивших ходатайств проектов решений Кабинета Министров Республики Адыгея о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, за исключением перевода земель населенных пунктов, а также случаев, когда такой перевод отнесен к компетенции органов государственной власти Российской Федерации или органов местного самоуправления, либо об отказе в переводе.

Перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям государственных услуг и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг:

1. Выдача выписки из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке;

2. Выдача согласия правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

3. Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельного участка;

4. Выдача материалов, обосновывающих непригодность земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства в случае перевода земельного участка в земли категории «земли запаса»;

5. Выдача проекта рекультивации земель в связи с добычей полезных ископаемых;

6. Выдача заключения экспертизы промышленной безопасности;

7. Предоставление кадастрового плана территории (выписка из государственного кадастра недвижимости) (в случае размещения наружной рекламы на земельном участке);

8. Предоставлений копии документов, подтверждающего наличие среднего профессионального образования по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшего образования, полученного в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

9. Выдача справки о наличии (отсутствии) судимости;

10. Предоставление письменного согласия субъекта персональных данных на обработку своих персональных данных;

11. Оценка государственного имущества, планируемого к выдаче в аренду.

2.2. Показатели деятельности Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Основные показатели деятельности Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 — Основные показатели деятельности Комитета (в тыс.руб.)

Наименование показателя деятельности Единица измерения Отчетный период Плановый период

2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Задача 1: «Осуществление полномочий собственника по вовлечению объектов государственной собственности Республики Адыгея в хозяйственный оборот

Осуществление оценки объектов республиканской собственности при приватизации шт. 3 2 12 5 5

Осуществление оценки объектов республиканской собственности при сдаче в аренду шт. 18 8 45 48 36

Оценка государственного движимого имущества шт. 26 — 30 20 20

Задача 2: «Совершенствование системы учета и содержание объектов собственности Республики Адыгея»

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости — газопроводов

км. 12,4 16,5 27,0 27,0 27,0

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости – автомобильных дорог

км. 208,461 658,464 476,830 — —

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости – зданий, сооружений

кв.м. 6589 14839 15000 15000 15000

Страхование имущества государственной казны Республики Адыгея шт. 55 55 55 55

Выдача заключений о техническом состоянии объектов имущества государственной казны Республики Адыгея шт. 11 11 11 11

Демонтаж рекламных конструкций шт. 17 17 17

Задача 3: «Разграничение государственной собственности на землю»

Проведение комплекса кадастровых работ связанных с разграничением государственной собственности на землю:

— автомобильные дороги; км. 176,38 344,133 333,15 70,0 60,0

— земельные участки под объектами недвижимости; шт. 138 25 21 22 23

— газопроводы км. — — — — —

Осуществление оценки объектов республиканской собственности необходимая для продажи права аренды или права собственности на торгах, размера арендной платы в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 12.11.2007г. №188

шт. 4 6 5 5 5

Задача 4: «Формирование и предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»

Проведение кадастровых работ по изготовлению межевых планов земельных участков шт. 48 75 40 35 35

Публикация в средствах массовой информации шт. 148 130 100 100 100

Оценка земельного участка необходимая для продажи права аренды или права собственности на торгах шт. 32 38 72 72 72

Задача 5: «Осуществление полномочий по выдаче квалификационных аттестатов кадастровых инженеров»

Проведение квалификационных экзаменов с целью выдачи квалификационных аттестатов кадастровых инженеров

шт. 38 65 100 100 100

Задача 6: «Актуализация государственной кадастровой оценки земель»

Организация и проведение работ по актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель шт. — 34263 130000 — —

Объемы исполняемых расходных обязательств Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям представлены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 – Объемы исполняемых расходов Комитета (в тыс.руб.)

Наименование расходного обязательства Код бюджетной классификации (Рз,Прз) Отчетный период Плановый период

2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Действующие расходные обязательства

Другие общегосударственные вопросы 0114; 0113 15434,8 13793,0 13793,0 13793,0 13793,0

Другие вопросы в области национальной экономики 0412 5866,0

Ведомственная целевая программа «Регулирование имущественных отношений в 2011-2013 годах» 0113; 0412 19791,1

24638,3 12183,6

Итого: 21300,8 33584,1 38431,3 25976,6 13793,0

Принимаемые расходные обязательства

Проект Ведомственная целевая программа «Регулирование имущественных отношений в 2012-2014 годах» 0113; 0412 3522,69 6062,1

Итого:

6062,1

Всего:

21300,8

33833,0

41953,99

25976,6

19855,1

Целевые программы, в реализации которых участвует субъект бюджетного планирования — Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 — Основные показатели по целевым программам (в тыс.руб.)

Наименование целевой программы Отчетный период Плановый период

2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Мероприятия по реализации на территории Республики Адыгея подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)»

Создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, ведение мониторинга земель 5000,0 — —

Организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель, организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости, введение сведений в государственный кадастр недвижимости — 12500,0 — — —

Проект ведомственной целевой программы «Регулирование имущественных отношений»

Осуществление оценки объектов республиканской собственности при приватизации — — 600,0 500,0 300,0

Осуществление оценки объектов республиканской собственности при сдаче в аренду — — 135,0 144,0 108,0

Оценка государственного движимого имущества — — 62,5 41,0 41,0

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости — газопроводов — — 270,0 270,0 270,0

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости – автомобильных дорог — — 6318,0 — —

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости – зданий, сооружений — — 1500,0 1500,0 1500,0

Страхование имущества государственной казны Республики Адыгея — — 450,0 500,0 500,0

Выдача заключений о техническом состоянии объектов имущества государственной казны Республики Адыгея — — 50,0 — —

Демонтаж рекламных конструкций — — 1637,1 1637,1 1637,1

Проведение комплекса кадастровых работ связанных с разграничением государственной собственности на землю:

— автомобильные дороги;

— земельные участки, расположенные под объектами недвижимости. — —

3409,09

194,6

716,3

208,66

613,9

218,15

Мероприятия 2.

Проведение кадастровых работ по изготовлению межевых планов земельных участков. — — 370,8 324,5 324,5

Публикация в средствах массовой информации — — 30,0 30,0 30,0

Оценка земельного участка необходимая для продажи права аренды или права собственности на торгах — — 360,0 360,0 360,0

Проведение квалификационных экзаменов с целью выдачи квалификационных аттестатов кадастровых инженеров — — 248,9 248,9 124,45

Организация и проведение работ по актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель — — 12500,0 — —

Во внепрограммной деятельности отражены расходы на содержание аппарата Комитета и приведены количественные показатели деятельности. Расчет расходов на содержание аппарата на период с 2012 года по 2013 год произведен в соответствии с нормативами расходов, утвержденных Указом Президента Республики Адыгея от 1 марта 2010 года № 21 «О некоторых мерах по планированию расходов на обеспечение деятельности исполнительных органов государственной власти Республики Адыгея и Администрации Главы Республики Адыгея и Кабинета Министров Республики Адыгея». Внепрограммная деятельность Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям представлена в таблице 2.4.

Таблица 2.4 — Показатели внепрограммной деятельности Комитета (в тыс.руб.)

Показатели, характеризующие внепрограммную деятельность Отчетный период Плановый период

2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Содержание аппарата Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Расходы на осуществление внепрограммной деятельности 11461,0 13793,0 13793,0 13793,0 13793,0

в том числе:

Отдел по правовым вопросам и кадровой работе 234,4 240,5 240,5 240,5 240,5

Отдел по управлению и распоряжению государственным имуществом 458,1 256,7 256,7 256,7 256,7

Отдел по управлению и распоряжению земельными ресурсами, отдел по распоряжению неразграниченными землями г. Майкоп 5064,2 8144,5 8144,5 8144,5 8144,5

Отдел неналоговых доходов и финансового анализа 264,2 244,5 244,5 244,5 244,5

Отдел бухгалтерского учета и отчетности 5440,1 4906,8 4906,8 4906,8 4906,8

В соответствии с Законом Республики Адыгея от 14 декабря 2012 г. № 140 «О республиканском бюджете Республики Адыгея на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» Комитету на 2013 год утверждены 23,5 млн. рублей. Ориентировочно Комитетом будут освоены до конца 2013 года бюджетные ассигнования в размере 23,5 млн. рублей.

Согласно вышеназванному закону на 2014 год утверждены бюджетные ассигнования в размере 25905,0 тыс. рублей и 18105,3 тыс. рублей на 2015 год соответственно (из них в 2014 году на содержание ГКУ РА «Фонд имущества Республики Адыгея» предусмотрено – 5029,2 тыс. рублей, и в 2015 году – 3088,9 тыс. рублей).

В случае принятия расходных обязательств Комитетом будет обеспечено:

1) исполнение прогнозных показателей доходной части республиканского бюджета

2) публичность использования государственного имущества;

3) вовлечение объектов государственной собственности в хозяйственный оборот;

4) оптимизация процесса регулирования земельных отношений и рациональное использование земельных ресурсов;

5) формирование реестра государственной собственности Республики Адыгея;

6) обеспечение поддержки субъектов бизнеса и благоприятного инвестиционного климата;

7) ускорение подготовки введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, что в свою очередь является основной целью данной программы.

Результатом исполнения поставленных задач и достижения основной цели является разграничение полномочий по управлению государственной собственностью и соответственно увеличение доходных источников пополнения республиканского бюджета.

Доходы бюджета Республики Адыгея (рис. 3), главным администратором которых является Комитет, составили: в 2008 году 72 млн. рублей (исполнение планового задания — 112%), в 2009 году – 82,6 млн. рублей (исполнение планового задания — 159%) , в 2010 году – 83,2 млн. рублей (исполнение планового задания — 112 %), в 2011 году – 95,7 млн. рублей (исполнение планового задания — 115 %), в 2012 году – 86,8 млн. рублей (исполнение планового задания — 108 %), оценка 2013 года – 66,6 млн. рублей (исполнение планового задания — 110 %).[16]

Рис. 3. Доходы бюджета Республики Адыгея

При этом расходы в 2008 году составили 23,5 млн. рублей, в 2009 году 19,3 млн. рублей, в 2010 году – 24,9 млн. рублей, в 2011 году – 14,2 млн. рублей, в 2012 году – 31,2 млн. рублей, в 2013 году – 23,5 млн. рублей (доведенные лимиты бюджетных ассигнований).[16]

Динамика регистрации права собственности Республики Адыгея на земельные участки выглядит следующим образом: по состоянию на 01.07.2012 года право собственности Республики Адыгея зарегистрировано на 455 земельных участка, что составляет 95 % от общего количества земельных участков. При этом по состоянию на 01.01.2009 года было зарегистрировано только 82 земельных участков, в 2009 году – 113 земельных участков, в 2010 году – 138 земельных участков, 2011 года — 94 земельных участков, в 2012 году — 150 земельных участков в первом полугодии 2013 г. зарегистрировано- 251 земельный участок, из них 169 земельных участков под 79 автомобильными дорогами.

Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 3 ноября 2009 года № 213 «О некоторых вопросах упорядочения установки и эксплуатации наружной рекламы на земельных участках, зданиях или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности Республики Адыгея» Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям определен уполномоченным органом по заключению договоров на установку и эксплуатацию наружной рекламы.

В соответствии с п. 9 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе» установка рекламной конструкции допускается только при наличии разрешения на установку рекламной конструкции.

Согласно части 21 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 года №38-ФЗ «О рекламе» в случае аннулирования разрешения на установку рекламной конструкции или признания его недействительным владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец соответствующего недвижимого имущества, к которому такая конструкция присоединена, обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца и удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней.

Согласно информации администрации муниципального образования «Город Майкоп» на территории города Майкопа незаконно установлено 5 рекламных конструкций, разрешения на установку которых аннулированы.

На основании изложенного Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям при формировании Ведомственной целевой программы «Регулирование имущественных отношений» на 2014 – 2016 годы были предусмотрены расходы на демонтаж рекламных конструкций.

Программой приватизации государственного имущества Республики Адыгея на 2013 год, утвержденной Законом Республики Адыгея от 4 апреля 2013 год № 178, предусматривалась приватизация 5 государственных унитарных предприятий дорожного хозяйства путем преобразования их в открытые акционерные общества. Реализация акций данных хозяйствующих обществ посредством торгов планируется в 2014 году.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 27 ноября 2012 года № 253 в собственность Республики Адыгея переданы 29 учреждений здравоохранения. Ввиду отсутствия финансовых возможностей для изготовления технических и кадастровых паспортов у муниципальных образований, техническая документация на переданные объекты недвижимости не изготавливалась. Количество объектов недвижимого имущества, в отношении которых необходимо проведение технической инвентаризации с получением технических паспортов составляет 135 единиц общей площадью 76566,97 кв.м. Стоимость услуг на данный вид работ составит 5359,7 тыс. рублей. Указанные мероприятия будут начаты в первой половине 2014 г. по 42 объектам недвижимости общей площадью 28772,97 кв.м. на сумму 2014,1 тыс. рублей.

Основным результатом достижения поставленных целей является не только получение доходов, но и создание базы данных реестра государственного имущества путем приведения в соответствие требованиям действующего законодательства в области земельно-имущественных отношений, что в свою очередь позволит принять соответствующие решения по дальнейшему им распоряжению.

2.3. Краткий анализ рынка недвижимости Республики Адыгея

Для того чтобы иметь представление о состоянии и процессах, происходящих на рынке недвижимости, где Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, от лица собственника – Республики Адыгея, является одним из крупнейших игроков, приведем краткий анализ этого рынка. Существенная величина стоимости недвижимости (земли, зданий и помещений), высокие ставки арендной платы наглядно показывают практическое значение эффективного управления данного вида ресурсом.

При профессиональном подходе к решению проблемы управления и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который позволит улучшить инвестиционную привлекательность региона для создания новых производств, улучшить общий предпринимательский климат, что улучшит структуру бюджета за счет налоговых поступлений, и повысить процент неналоговых поступлений.

В конечном счете, целью управления государственной собственностью является обеспечение доходной части бюджета от использования государственной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем региона и выполнение возложенных законом функций на органы государственной власти.

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по покупке, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

— рынок жилой недвижимости;

— рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные, складские помещения);

— рынок земельных участков.

Основными ценообразующими факторами на рынке недвижимости являются:

— передаваемые права (собственности, аренды);

— условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

— условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

— состояние рыка (в том числе время продажи);

— местоположение;

— степень строительной завершенности объекта;

— физические характеристики;

— экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов:

1) экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию);

2) физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение;

3) социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности);

4) административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика).

На стоимость недвижимости влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.

Рынок коммерческой недвижимости Республики Адыгея на 90 % формируется за счет объектов, расположенных в г. Майкопе. К тому же он представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилищного фонда, которые предлагаются на рынке как к продаже, так и в аренду. Причем прирост предложений подобного рода помещений (переведенных из жилых в нежилые) за период с 2006 года по настоящее время составил в среднем около 300 %.

В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на нежилые помещения, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. В период, прошедший после августовского кризиса 1998 года состояние рынка изменилось: относительно выросло предложение качественной недвижимости, сократились гипертемпы роста цен, т.е. они были достаточно стабильны, превышая, однако, темпы инфляции (так, с начала 2007 года до середины 2009 года прирост стоимости 1 м2 нежилых помещений составил около 65 %). Существенно также изменилась структура спроса. Специалисты отмечают увеличивающийся спрос на удобно расположенные встроенные, пристроенные помещения и отдельно стоящие здания, с обязательным наличием качественных подъездных путей и коммуникаций.

Необходимо отметить, что торговая недвижимость по-прежнему остается самым доходным и активно развивающимся сегментом коммерческой недвижимости. Динамичное развитие данного сектора рынка делает его привлекательным для крупных отечественных торговых операторов. Приток таковых на рынок г. Майкопа (со своими годами отработанными стандартами под воздействием западного ритейла ) делает реальностью появление на местном рынке новых концептуальных торговых центров, изменение стандартов обслуживания клиентов.

В связи с выходом на рынок республики, а в частности и города Майкопа, торговых компаний, специализирующихся на открытии крупных торговых центров, с конца 2004 года активизировался спрос на приобретение в собственность либо долгосрочную аренду нежилых помещений (зданий), общей площадью от 1000 м2. Открытие первого такого центра состоялось в 4 кв. 2005 года. В 2006-2013 гг. открылись еще около десятка торговых и торгово-развлекательных центров (ТРЦ «Панорама», ТРЦ «Столица», ТЦ «Черемушки», ТЦ «М-Видео», ТЦ «Семейный Магнит» и другие).

Что касается встроенных торговых помещений на улицах Майкопа, то в этом секторе изменений почти не произошло. По-прежнему в городе насчитывается не более двух десятков торговых «коридоров», и лишь около половины из них можно причислить к наиболее привлекательным.

Заполняемость торговых центров в настоящий момент находится на уровне 95-100%; в лучших торговых центрах существует клиентский лист ожидания для желающих открыть магазин.

Необходимо отметить, что, несмотря на тенденцию к снижению доходности инвестиций в коммерческую недвижимость, обусловленную возрастающим количеством конкурирующих объектов и ограниченностью (невысокой емкостью) местного рынка, вложения в торговую недвижимость по-прежнему остаются на очень высоком уровне и опережают доходность вложений в офисный сегмент и уж тем более в неразвитый сегмент складской недвижимости.

Характерной особенностью сектора торговой недвижимости становится то, что неудовлетворенный спрос на качественные площади под торговлю заставляет ритейлеров самостоятельно заняться строительством торговых центров. В качестве примера на местном рынке можно привести сеть супермаркетов «Магнит», которые в последнее отказались от строительства одноэтажных зданий. Сами девелоперы становятся якорными операторами в собственных торговых центрах, а остальные площади сдают в аренду или продают. Арендные платежи, в свою очередь, являются весомой статьей дохода, кроме того, сам торговый центр аккумулирует более высокие покупательские потоки, чем отдельно стоящий магазин.

В настоящее время рынок складской недвижимости г. Майкопа по-прежнему характеризуется небольшим превышением спроса над предложением. Наблюдается повышенный спрос на высококачественные складские помещения, которые позволяют получать целый пакет дополнительных преимуществ в комплексе: склад, офис, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее.

Сегодня по-прежнему большинство имеющихся складских помещений – это переоборудованные производственные площадки, либо восстановленные склады пришедших в упадок еще советских предприятий. Такие помещения не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т.д. В отсутствие специализированных складских помещений торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленные складские площади, подвалы жилых домов, и бывшие заводские цеха. При этом необходимо отметить, что предлагаемые в аренду складские помещения, как правило, не соответствуют техническим и санитарным нормам, и не соответствуют запросам арендаторов.

Однако, несмотря на дефицит качественных складов, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в этом направлении. Во-первых, сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости более продолжительны. Если для офисной и торговой недвижимости нормальный срок окупаемости в среднем 5-7 лет, то для складов – 8-10 лет. Во-вторых, строительные проекты складских помещений весьма рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно. Таким образом, на строительство хороших логистических комплексов идут в основном крупные торговые компании, но строительство ведется для их собственных нужд.

Исследования стоимостной составляющей рынка коммерческой недвижимости показывают следующие результаты. Стоимость помещений, площадью более 1000 м.кв., по предложениям к продаже, составляет от 3 800 до 25500 рублей за 1 м2 общей площади, в зависимости от ряда ценообразующих факторов, решающими из которых, в подавляющем большинстве сделок, являются местоположение и техническое состояние. Стоимость аналогичных объектов значительно меняется при разнице в их позиционировании в пределах города всего на несколько городских кварталов, т.е. от их отдаления (приближения) от локальных центров деловой активности города. Повышенным спросом пользуются помещения, общей площадью 50 – 300 м2, обращенные фасадом к проезжей части улицы и расположенные на первых этажах зданий.

Исследования рынка нежилой недвижимости в различных его сегментах показывают следующие результаты ценового диапазона предлагаемых к продаже объектов:

— объекты торгового назначения – 8 – 52 тыс. руб. / 1 м2 (по небольшим магазинам в районе центрального рынка – до 165 тыс. руб. / 1 м2);

— объекты офисного назначения – 14 – 55 тыс. руб. / 1 м2 (по офисам, расположенным в районе ул. Краснооктябрьской / ул. Пролетарской – до 82 тыс. руб. / 1 м2);

— объекты складского назначения – 5 – 16 тыс. руб. / 1 м2 (в зависимости от наличия прилегающего земельного участка, оснащения складских помещений холодильными системами и системами безопасности);

— объекты производственного назначения – 2 – 14 тыс. руб. / 1 м2 (в зависимости от наличия прилегающего земельного участка и коммуникаций стоимость может возрастать до 22 тыс. руб. / 1 м2).

Для сравнения, стоимость жилья, по предложениям к продаже, составляет от 21 тыс. руб. / 1 м2 до 39 тыс. руб. / 1 м2 общей площади.

Рис. 3. Средневзвешенная стоимость 1м2 общей площади типовых квартир по городу Майкопу

Динамика цен, была нестабильной (так, с августа 1998 года по середину 2001 года прирост стоимости 1м2 типовых квартир составил около 200-220 %, с середины 2001 года по середину 2005 года — около 250-260 %, с середины 2005 года по середину 2008 года — около 260-280 %, с середины 2008 года по середину 2010 года в среднем минус 27 %, с середины 2010 года до начала 2013 года в среднем плюс 15,1 %).

Рис. 4. Сравнительный анализ динамики коэффициента изменения средневзвешенной стоимости 1м2 общей площади типовых квартир по городу Майкопу к предыдущему периоду

За последние годы, в связи с финансовым кризисом, изменениями условий и объемов кредитования, прослеживается тенденция к сокращению общего количества сделок на рынке, а также увеличению совершенных сделок со значительным понижением заявленной цены (величина так называемой «уторговки» составляет до 5 % — 10 %). Значительное увеличение числа конкурирующих объектов, т.е. рост предложения на рынке, также привел к «проседанию» стоимости объектов нежилой недвижимости.

Рынок аренды нежилой недвижимости в период продолжающегося финансово-экономического кризиса также претерпевает изменения с отрицательной динамикой. Типичные для города условия сдачи объектов нежилой недвижимости в аренду начали формироваться в первой половине 90-х годов прошлого века в результате проведения активной компании приватизации государственной собственности. Государственная собственность, сдаваемая в аренду, предлагалась на открытый рынок с минимальной дифференциацией условий для каждого из арендаторов. Договора аренды предусматривали возложение на арендатора обязательств по содержанию, страхованию и исполнению иных платежей, связанных с эксплуатацией объектов аренды. В подавляющем большинстве случаев, аналогичные условия заключения договоров аренды недвижимого имущества сохраняются и в настоящее время. Данному фактору способствуют определенные причины:

— на первичном рынке недвижимости сохраняются крайне низкие темпы строительства и ввода в эксплуатацию новых современных объектов, предусматривающих наличие на нижних этажах зданий площадей для размещения объектов торгового, офисного или иного назначения;

— на вторичном рынке недвижимости – это ограниченность рынка аренды нежилой недвижимости города Майкопа (учитывая, что более 70 % городской территории застроено одноэтажным частным сектором) и сохраняющееся опережение темпов роста спроса над темпами роста предложения, что также способствует росту «заполняемости» объектов недвижимости (сложившаяся практика – исполнение обязательств по арендным платежам до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию).

Четкого деления по районам при определении стоимости аренды не существует. Арендные ставки зависят от площади арендуемых помещений, от состояния помещений и от близости к транспортным магистралям. Величина ставки арендной платы по объектам недвижимости (офисного либо торгового назначения), площадью до 300 м2, варьируется в пределах 200 – 500 рублей за 1 м2 в месяц (по объектам, имеющим особую коммерческую привлекательность – до 900 рублей за 1 м2), по объектам недвижимости, площадью до 1000 м2 варьируется в пределах 100 – 400 рублей за 1 м2 в месяц (по объекта, имеющим особую коммерческую привлекательность – до 750 рублей за 1 м2), по объектам недвижимости, площадью свыше 1000 м2 варьируется в пределах 50 – 300 рублей за 1 м2 в месяц (по объекта, имеющим особую коммерческую привлекательность – до 600 рублей за 1 м2).

Рис. 5. Структура предложений нежилых помещений в зависимости от вида использования

Рис. 6. Структура предложений нежилых помещений по районам г. Майкопа

Рис. 7. Структура предложений нежилых помещений в зависимости от площади

Рис. 8. Средняя стоимость нежилой недвижимости различного назначения, по состоянию на 2 квартал 2013 года

Необходимо отметить, что рынок земли коммерческого назначения представлен не только объектами с соответствующим видом разрешенного использования, которые в нашей стране традиционно относят к коммерческим объектам, но и частью объектов под ИЖС, которые предлагаются на рынке к продаже. По подобного рода объектам предполагается возможность изменения вида разрешенного использования. К тому же, с течением времени пропорционально уменьшаются качества комфортного проживания, например в центре города, или вблизи центров деловой активности города в связи с ростом транспортных и людских потоков, возрастающим шумом, вибрацией, ростом электромагнитных излучений и прочими неблагоприятными факторами, снижающими качество жилья. Те же факторы пропорционально увеличивают коммерческую привлекательность этих же земельных участков, так как увеличивается транспортная доступность и «проходимость» коммерческих объектов (увеличивается количество покупателей и посетителей в магазинах и офисах) и т.д. Потенциальных инвесторов привлекают и подобного рода земельные участки вследствие несопоставимости затрат на изменение вида разрешенного использования с приобретением выгоды (с применением соответствующих корректировок).

В целом рынок земельных участков в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на земельные участки коммерческого назначения, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. В период, прошедший после августовского кризиса 1998 года состояние рынка изменилось: выросло предложение качественной недвижимости (земли), сократились гипертемпы роста цен, т.е. они были достаточно стабильны, превышая, однако, темпы инфляции (так, с начала 2007 года до начала кризиса 2008 года прирост стоимости 1м2 земельных участков коммерческого назначения составил около 40 %), существенно изменилась структура спроса. Специалисты отмечают увеличивающийся спрос на удобно расположенные в центрах деловой активности города земельные участки, с обязательным наличием качественных подъездных путей, коммуникаций, удобной формы и с ровным рельефом.

Следует отметить, что за 2013 год на Майкопском рынке недвижимости установился четкий подъем цен на землю, однако гораздо более сниженными темпами, чем в предыдущие годы. В сложившихся условиях эта ситуация была абсолютно объяснима и имела доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Майкопе дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, доступность услуг кредитования расширила возможности бизнеса и населения, что привело к инвестиционной активности.

Предложения земельных участков на вторичном рынке земли в городе Майкопе в плане цен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – земельные участки, цены на которые завышены изначально. Такие участки выставляются «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, не определены перспективы развития района расположения предлагаемого земельного участка; доступ к участку затруднен, имеются обременения; инфраструктура района не развита и на ее развитие необходимы значительные инвестиции и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит земельный участок, динамика его стоимости, будет определяться тем, принадлежит ли он к первой категории или ко второй. Наиболее вероятно, что коррекция цен на землю из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на землю, которые можно отнести ко второй категории, может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Анализируя тему степени роста цен на землю начиная с посткризисного 1999 года, следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – прирост стоимости Майкопской земли к концу 2013 составил порядка 250-300%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 50%. Следует, однако отметить, что к 2007 году стоимость земельных участков практически достигла своего максимума, достигнув равновесной цены в сложившихся экономических условиях. Ажиотажный спрос на землю по возрастающей цене начал постепенно снижаться, а цены – стабилизироваться.

Дополнительное снижение спроса на землю, относящуюся ко второй категории, оказалось более существенным, так как рост предложения предоставляет возможность выбора, а все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение роста цен на такие земельные участки привело к значительному расширению ценового диапазона. Разумеется, что срок коррекции цен на неликвидные земельные участки по завышенным ценам потребовал значительный промежуток времени и продлился до конца осени 2007 года – начала весны 2008 года. Так или иначе, основная волна коррекции цен на землю в Майкопе закончилась в середине 2008 года.

Следует отметить, что, по мнению аналитиков, после кризиса 1998 года наблюдался восьмилетний период постоянного роста цен на рынке недвижимости, что отражало общую стабилизацию экономической ситуации в стране. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – это последние месяцы 2008 года и весь 2009 год.

Таким образом, снижение цен происходило в период 2008-2011 гг. замедляющимися темпами, и рынок достиг «дна» еще в первом полугодии 2011 года, после чего последовал период стабилизации цен. Тем не менее, общий макроэкономический фон стимулировал к постепенной активизации покупателей за счет высокой потенциальной потребности в качественной земле и необходимости бизнеса к развитию.

Для анализа рынка земельных участков в городе Майкопе были собраны и проанализированы данные предложений продажи земельных участков, расположенных собственно в городе и вне города (пригород – населенные пункты, входящие в административные границы города).

Рис. 9. Общая структура предложения

На рынке земельных участков Майкопа предложение участков, расположенных в черте города, значительно превышает предложение участков за его пределами (62% против 38%). Структура предложений по целевому назначению земельных участков следующая: участки предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составляют 67%; участки, предназначенные под коммерческую застройку – 15%, иного назначения – 18%.

Рис. 10. Общая структура предложения по целевому назначению

Для анализа рынка продаж земельных участков в городе Майкопе были собраны и проанализированы данные предложений продажи земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство и под коммерческую, а также многофункциональную застройку.

Предложения продажи земельных участков других категорий и другого целевого назначения обобщены и в дальнейшем в качестве объектов-аналогов не рассматривались по причине недостаточности достоверной информации.

Рис. 11. Структура предложений земельных участков в зависимости от площади

По состоянию на начало 2013 года средняя стоимость предложения 1 м2 площади земельных участков составила 2820 рублей. Средняя стоимость предложения 1 м2 земельных участков, предназначенных под ИЖС составила 2230 рублей (стоимость колеблется в среднем в диапазоне от 357 руб/м2 до 4500 руб/м2). Средняя стоимость предложения 1 м2 земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку составила 3650 рублей (стоимость колеблется в диапазоне от 1640 руб/м2 до 6500 руб/м2). Средняя стоимость предложения 1 м2 земельных участков, предназначенных под многофункциональную (в т.ч. производственно-складскую) застройку составила 750 рублей (стоимость колеблется в диапазоне от 350 руб/м2 до 1900 руб/м2).

Рис. 12. Среднее значение стоимости 1 м2, рублей

Рис. 13. Средняя стоимость предложения 1 м2 площади земельных участков в городе Майкопе по назначению и районам города

Глава 3. Совершенствование управления государственной собственностью Республики Адыгея

3.1. Предложения по повышению эффективности работы Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

Исследования функционирования Комитета и анализ перспектив оптимизации процесса управления собственностью Республики Адыгея показал возможные направления улучшения результатов его деятельности, что позволит увеличить бюджетные поступления.

Но для этого органам исполнительной власти необходимо решить целый комплекс задач, включающий в себя:

1) полную инвентаризацию объектов государственной собственности, построение системы учета этих объектов, разграничение и оформление прав на них;

2) повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальную правовую регламентацию процессов управления;

3) классификацию объектов республиканской собственности по признакам, определяющим специфику управления;

4) оптимизацию количества объектов управления и переход к пообъектному управлению;

5) постановку целей государственного управления по каждому объекту управления (группе объектов);

6) обеспечение прав Республики Адыгея, как участника (акционера) в коммерческих и некоммерческих организациях;

7) обеспечение контроля за использованием и сохранностью госимущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих;

8) обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

Сумма неналоговых поступлений от арендной платы на земельные участки, и действия Комитета по устранению задолженности по арендным платежам, свидетельствует о неэффективности использования земельных участков.

Другая проблема, с которой сталкивается Комитет — это низкий уровень доходов от использования объектов недвижимости нежилого фонда, это связано с тем что, его количество не велико, и те объекты, которые можно предложить в аренду требуют капитального ремонта.

Несколько слов в пользу применения механизма аренды и в отношении движимого имущества. Большую часть своего движимого имущества республика передает в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям. Последние за его использование уплачивают налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета.

Кроме аренды, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам еще немало способов управления имуществом без его отчуждения (например передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям).

Следующая проблема в Республике Адыгея — это наличие бесхозяйных объектов, которая возникла следующим образом.

При составлении перечня объектов подлежащих разграничению и передаче в республиканскую собственность не были учтены некоторые объекты, в результате эти объекты не вошли в состав имущества республики, и как следствие этого не были внесены в реестр.

Но решение этой проблемы накладывается на следующую не решенную проблему, это отсутствие правоустанавливающих документов, как на бесхозяйные объекты, так и на объекты муниципальной собственности,

Эта проблема замыкает круг, возвращая нас к необходимости проведения технической инвентаризации объектов недвижимости.

Однако, на сегодняшний день в Республике Адыгея процессы технической инвентаризации объектов недвижимости монополизированы, результатом чего является неконтролируемый рост цен, снижение качества подготовки технической документации и низкая производительность.

Отсутствие конкурента в этой сфере услуг, не способствует повышению объемов производства технической инвентаризации, вследствие чего сроки выполнения заявок органов государственной власти значительно увеличиваются, что, в конечном счете, затягивает процесс государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Возможны некоторые рекомендации для решения отдельных проблем и устранения противоречий. Для частичного решения проблемы с неэффективным использованием земель можно предложить следующее:

— провести полную инвентаризацию договоров аренды региональной собственности, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;

— создать комиссию для проведения работы по взысканию задолженности арендной платы за землю и составлению исков в суд.

Для увеличения использования объектов недвижимости нежилого фонда с целью увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив им следующую систему стимулов:

— освобождение от арендной платы в объеме фактически понесенных затрат при выполнении работ по ремонту объекта аренды;

— увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

— возможность возмещения произведенных затрат, с учетом накопленного износа, при расторжении договора аренды.

Пристального внимания заслуживает вопрос необходимости постоянного контакта Комитета с независимыми оценщиками.

Так в соответствии со ст. 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».

В связи с этим в штате Комитета необходим специалист с образованием по специальности «оценка стоимости предприятия (бизнеса)» для внутреннего контроля качества предоставляемых услуг по оценке рыночной стоимости имущества. Поскольку рыночная стоимость является базой для определения, например, величины годовой арендной платы за объект недвижимости, ошибки оценщиков могут снизить величину поступлений в бюджет. Законодательство также допускает замену кадастровой стоимости, например земельного участка, при ее оспаривании в суде на рыночную стоимость этого конкретного участка, определенную экспертом-оценщиком.

В необходимости жесткого контроля процесса и результатов государственной кадастровой оценки земель, основанной на профессионализме и компетенции работников Комитета, свидетельствуют отдельные факты, к сожалению еще не подвигнув весь процесс от подписания контракта до подписания акта выполненных работ к построению стройной системы контроля. Например, в 2013 году, уже после подписания актов выполненных работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (по состоянию на 01.01.2012 г.) и утверждения результатов Кабинетом Министров Республики Адыгея, при подписании договора аренды одного из земельных участков, расположенных в Западном жилом микрорайоне города Майкопа, расчет величины арендной платы, выраженный в процентах от кадастровой стоимости позволил усомниться в адекватности сомой этой стоимости. Путем обращения в Арбитражный суд Республики Адыгея, подкрепив свой иск отчетом независимого оценщика об определении величины рыночной стоимости данного участка, Комитет обязал Росреестр (решением суда, вступившим в законную силу) внести соответствующие изменения в реестр, приняв в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость. В результате арендные платежи по данному земельному участку увеличились в 210 раз (т.е. при государственной кадастровой оценке стоимость данного участка была занижена в 210 раз). Впоследствии была обнаружена ошибка исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель, которые при выполнении своих расчетов применили к данному участку понижающий коэффициент, применяемый к земельным участкам с иным видом разрешенного использования.

Все эти действия имели положительный результат и значительный экономический эффект, если учесть, что площадь данного земельного участка составляла более 25 Га.

Этот пример показывает лишь необходимость более внимательного и профессионального отношения, как заказчика, к приемке результатов государственной кадастровой оценке земель у исполнителя. Однако необходимо обратить внимание на кадастровую оценку земель, дающую системные ошибки при существующей методике оценки. При определении кадастровой стоимости объекта оценки применяются методы массовой оценки рыночной стоимости, установленные и утвержденные в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки утверждаются Кабинетом Министров Республики Адыгея, однако, непосредственным заказчиком работ и, соответственно их приемщиком, выступает Комитет. Впоследствии (после утверждения) законодательство позволяет заинтересованным лицам оспаривать результаты кадастровой оценки, чем активно в последнее время пользуются, например, арендаторы земельных участков, считающих, и как показывает практика (в том числе судебная) не безосновательно, кадастровую стоимость завышенной.

Комитету, как полномочному представителю собственника (Республики Адыгея) следует также более активно включаться в этот процесс (оспаривания). Это вовсе не свидетельствует о некачественной работе оценщиков, проводивших кадастровую оценку, а лишь о несовершенстве методики оценки. Сами методы массовой оценки исключают индивидуализацию объектов, что приводит подчас к значительным перекосам, как в сторону завышения стоимости, так и в сторону ее занижения. Например, методы массовой оценки не учитывают различия в масштабе земельных участков. Такая зависимость (от площади) может быть определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005 г., в статье А.Д. Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…». Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан)/Ln(Sо.о.), (3.1)

где Sан – площадь аналога,

Sо.о. – площадь объекта оценки,

Ln – функция натурального логарифма.

Так, например, размер корректировок приведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1 — Размер корректировок

Наименование объекта недвижимости Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Площадь, кв. м. 100 200 500 1000

Корректирующий коэффициент 1,15052 1,34949 1,5

Корректировка на масштаб земельного участка, % 15,05 34,95 50,00

При методах массовой оценки такая корректировка не предусмотрена методикой. При оценке определяется удельная кадастровая стоимость единицы измерения (например, одного квадратного метра) в пределах кадастрового квартала и умножается на площадь участка.

Если, условно, удельная кадастровая стоимость в пределах кадастрового квартала получена в размере 1 руб./м2, то участок площадью 100 м2 будет стоить 100 руб., площадью 200 м2 – 200 руб., 500 м2 – 500 руб., а 1000 м2 – 1000 руб.

Тогда как с учетом объективных и неоспоримых (чем больше по площади объект недвижимости, тем меньше стоимость его 1 м2 [19]) рыночных факторов вдвое больший участок в 200 м2 дороже всего на 15 %, впятеро больший участок в 500 м2 дороже всего на 35 %, а участок в десять раз больший – всего на 50 %. То есть реальная рыночная стоимость участка площадью 1000 м2 составляет всего 150 руб., а не 1000 руб.

Приведенный пример показывает, что методы массовой оценки завышают стоимость больших земельных участков. На этом несовершенстве методики (как на одном из многих) основаны исковые требования частных собственников и арендаторов земельных участков большой площади при оспаривании результатов кадастровой оценки в органах судебной власти. Такой процесс оспаривания идет успешно, наработана большая судебная практика как в Республике Адыгея, так и по всей России (с учетом положений, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 г. № 10761/11 по делу № А11-5098/2010).

Однако, для повышения налогооблагаемой базы, как и для повышения (обоснованного) ставок арендной платы Комитету полезна перспектива оспаривания кадастровой стоимости небольших земельных участков, стоимость которых занижена в результате того же несовершенства методики. Рассмотрим другой пример (см. таблицу 3.2).

Таблица 3.2 — Размер корректировок

Наименование объекта недвижимости Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Площадь, кв. м. 1000 500 200 100

Корректирующий коэффициент 0,89966 0,76701 0,66667

Корректировка на масштаб земельного участка, % -10,03 -23,30 -33,33

Если, условно, удельная кадастровая стоимость в пределах кадастрового квартала получена в размере 1 руб./м2, то участок площадью 1000 м2 будет стоить 1000 руб., площадью 500 м2 – 500 руб., 200 м2 – 200 руб., а 100 м2 – 100 руб. Тогда как с учетом объективных рыночных факторов вдвое меньший участок в 500 м2 дешевле всего на 10 %, впятеро меньший участок в 200 м2 дешевле всего на 23 %, а участок в десять раз меньший – всего на треть. То есть реальная рыночная стоимость участка площадью 500 м2 составляет 900 руб., а не 500 руб.

Учитывая, что в пределах кадастрового квартала расположены участки разной площади, с очень большой долей вероятности можно утверждать, что кадастровая стоимость небольших земельных участков (всех) занижена по независящим от оценщиков причинам, а в связи с несовершенством методики оценки, которое рассмотрено выше. Минимизировав судебные издержки путем подачи искового заявления об оспаривании нескольких земельных участков (десяти, двадцати) в пределах одного кадастрового квартала, Комитет мог бы увеличить поступления в бюджет в виде налогов, либо арендных платежей.

Другим примером, дающим системные ошибки при кадастровой оценке земель, может служить такой ценообразующий фактор как местоположение, а вернее различия в трактовке при кадастровой оценке и рыночной оценке. Эти различия проиллюстрированы в приложении 1. Например, недвижимость, предлагаемая к продаже в центральной части города Майкопа сосредоточена в пределах овала, обозначенного цифрой 1. Так сформировалось исторически и признается всеми участниками рынка (продавцами, покупателями, посредниками – агентствами недвижимости). Однако, с точки зрения методики кадастровой оценки, объекты недвижимости, расположенные в центральной части города Майкопа – это те, что внутри круга, обозначенного цифрой 2, с центром, например, на площади им. Ленина и радиусом 1 км.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков в зоне совпадения овала и круга может иметь величину равную, или очень близкую к реальной рыночной, так как основана на рыночных факторах баланса спроса и предложения на объекты в центре города. Если предположить, что самая дорогая земля в центре города, то кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в зоне, обозначенной . , будет завышенной, так как они не воспринимаются реальными участниками рынка как участки в центре города. Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в зоне, обозначенной . , будет заниженной, так как они методикой кадастровой оценки не относятся к участкам в центре города. Следовательно, при кадастровой оценке они будут отнесены к иным зонам с более низкой стоимостью.

Следовательно, несовершенство методики кадастровой оценки дает еще один повод Комитету оспаривать кадастровую стоимость по земельным участкам в зоне, обозначенной ..

Есть еще один момент, основанный на его местоположении, который не учитывает методика кадастровой оценки земельных участков. Земельные участки коммерческого назначения, равной площади и расположенные в пределах одного кадастрового квартала будут иметь одинаковую кадастровую стоимость. Тогда как рыночная стоимость участка, расположенного фасадом на проезжую часть, допустим, центральной улицы и имеющего повышенный пешеходный и транспортный трафик , будет в разы выше стоимости земельного участка, расположенного на внутриквартальной территории и имеющего осложненность в освоении и эксплуатации из-за пониженной транспортной и пешеходной доступности.

Таким образом, мы рассмотрели лишь несколько очевидных примеров, предоставляющих возможность повысить эффективность управления земельными ресурсами.

Сейчас происходит процесс замены в качестве налогооблагаемой базы инвентаризационной стоимости, которую раньше рассчитывали инженеры бюро технической инвентаризации (БТИ), на кадастровую стоимость для объектов недвижимости – зданий и сооружений, что также при профессиональном подходе работников Комитета в перспективе сможет повысить эффективность его работы.

Для обеспечения эффективного управления объектами собственности на уровне Республики Адыгея необходимо акцентировать внимание на следующих направлениях:

• Развитие нормативно-правовой базы в области имущественных отношений, а также обеспечение соответствия разрабатываемых нормативных правовых документов федеральному законодательству.

• Повышение бюджетной эффективности объектов разных форм собственности, расположенных в регионе.

• Активизация полезного, результативного использования объектов региональной собственности посредством их вовлечения в хозяйственный оборот и увеличения полезной отдачи.

• Повышение социальной эффективности использования объектов региональной собственности, измеряемой социальным эффектом в расчете на единицу стоимости объекта.

• Обеспечение подъема производства и роста валового регионального продукта путем более полного и эффективного использования имущественного комплекса производственных объектов на территории региона.

• Увеличение инвестиций в обновление производственного потенциала региона и его социальных объектов, сфер.

• Способствование развитию предпринимательства в регионе посредством удовлетворения потребностей бизнеса в имущественных объектах: земельных и других природных ресурсах, зданиях, помещениях [17].

Для решения проблем эффективного управления собственностью на уровне республики необходимо разработать концептуальные направления совершенствования системы управления имуществом. Впервые систематизация и системное представление целей государственной политики в области управления собственностью было сформулировано в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024 (с последующей ее доработкой в 2000 г.). Концепция определила основные цели, задачи и принципы государственной политики России в сфере использования государственного имущества, закрепленного за федеральными учреждениями, государственной казной РФ, а также имущественных прав РФ, вытекающих из ее участия в коммерческих организациях.[6]

Рассмотрим теоретические подходы к определению Концепций управления государственной собственностью. Михеев А.А. в своем исследовании рассматривает концептуальную модель управления собственности в экономической системе региона, базирующуюся на расширенной трактовке региональной собственности и на интеграции и рационализации двух взаимосвязанных направлений: управления отношениями собственности и управления объектами собственности.[28] Кошкин В.И. в качестве концептуальной модели управления федеральной собственностью рассматривает систему управления собственностью в целом, основываясь на Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации[30]. Авеков В. В. в своем исследовании предлагает концептуальную модель управления собственностью, которую можно взять за основу построения моделей для регионов — субъектов Федерации. В модели Концепции определены основные цели, задачи управления и принципы управления (рис. 14).

В функции государственного управления входит координация имущественных отношений на федеральном и региональном уровнях. Реализация управленческих функций осуществляется непосредственно в акционерных обществах, унитарных и казенных предприятиях, а также в системе государственных учреждений.

Рис. 14. Модель Концепции управления государственным имуществом

Однако, как утверждает Авеков В.В., региональная концепция управления имуществом не должна быть территориальной проекцией, региональным разделом федеральной концепции.[17]

В основу Концепции должен быть заложен практический опыт и существующая система управления государственным имуществом на территории субъекта Федерации с перспективой ее развития и совершенствования.

Сформулируем основные предложения по созданию единой модели концепции управления собственностью на уровне республики. Под Концепцией государственного управления имуществом всех форм собственности, расположенным на территории региона, следует понимать самостоятельный документ, учитывающий особенности имущественных объектов региональной собственности, отражающий правомочия региональных органов власти и управления в сфере управления государственной собственностью.

Региональная Концепция должна быть ориентирована на реализацию действующих и включение новых механизмов эффективного использования государственного имущества и повышения деловой активности коммерческих и некоммерческих организаций, успешной реализации институциональных преобразований на территории Республики Адыгея.

В Концепции необходимо выделить основные цели, задачи и принципы государственной политики в сфере управления государственным сектором экономики региона, под которой понимается совокупность экономических отношений, связанных с использованием государственного имущества, основанным на праве хозяйственного ведения, закрепленного за государственными унитарными предприятиями, или на праве оперативного управления, закрепленного за государственными учреждениями, а также имущественных правах Республики Адыгея, вытекающих из его участия в коммерческих организациях (за исключением государственного имущества, вовлекаемого в соответствии с законодательством Республики Адыгея в бюджетный процесс).

Концепция управления имуществом должна охватывать, распространять действие на все виды имущественных объектов, представленные в регионе.

В Концепции управления региональным имуществом следует отразить такие основные методы управления собственностью, как:

• использование имущественной казны;

• приватизация объектов государственной собственности;

• акционирование объектов, находящихся в собственности субъекта Федерации;

• купля-продажа объектов собственности в регионе, организация аукционов, конкурсных торгов;

• аренда имущественных объектов, предоставление объектов в лизинг;

• предоставление объектов региональной собственности в концессию;

• лицензирование прав пользования объектами региональной собственности;

• использование регионального имущества как объекта залога;

• участие в имущественных операциях на территории региона нерезидентов, иностранных юридических лиц;

• организация независимой оценки стоимости недвижимости в регионе.

Создание региональной концепции позволит формировать среднесрочные региональные программы преобразования форм и отношений собственности, распространяющие свое действие на наиболее крупные и значимые объекты, находящиеся в собственности Республики Адыгея.

Специфика государственного управления объектами собственности на уровне Республики Адыгея Федерации состоит в выраженной многофункциональности регионального управления и охватывает следующие функции:

• д) осуществление контроля за использованием объектов региональной собственности;

• е) ведение учета, реестров, регистров объектов региональной собственности.

Таким образом, можно отметить, что на смену глобальным устремлениям к приватизации государственной собственности приходит более обоснованная и дальновидная стратегия превращения имущественных объектов федеральной и региональной собственности в действенный рычаг стабилизации и оживления, подъема производственной экономики и социальной сферы. Особенно это важно применять к имущественным объектам государственной собственности, находящимся в ведении субъектов Российской Федерации, которые в меньшей мере поглощены волной приватизации в сравнении с объектами федеральной собственности. Такая стратегия управления имуществом субъекта Российской Федерации ведет к снижению возможностей быстрого получения доходов от приватизации в региональный бюджет, но позволяет обеспечить более высокую бюджетную эффективность за более продолжительный отрезок времени.[29]

Реализация Концептуальных положений управления государственным имуществом на уровне республики позволит: более четко учитывать объекты собственности; упорядочить осуществление полномочий собственника государственного имущества или субъекта имущественных прав; повысить эффективность использования имущества; совершенствовать механизм образования и использования бюджета территории; качественно улучшить инвестиционный климат территории субъекта Федерации и осуществлять важнейшие государственные функции в отношении региональной экономики.

Заключение.

Управление государственным имуществом требует постоянной корректировки: меняются границы государственного сектора, усложняется сама экономика, развиваются регулирующие ее институты. Особые проблемы существуют в трансформирующейся экономике, преодолевающей как чрезмерное огосударствление, так и гипертрофированное разгосударствление. В этих условиях управление объектами государственной собственности является важным моментом государственного регулирования всей национальной экономики.[18]

В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усиления государственного контроля и регулирования в государственном секторе экономики.

Усиление роли государства в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны. Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за государственной собственностью.

Важнейшим принципом является использование системы управления как неразрывного единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений государственными органами, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроль за объектами управления и деятельностью управляющих, предоставление отчетности государственными органами и управляющими, принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и объектов управления.[6]

Необходимость реформирования структуры и методов управления государственной собственностью сформулирована в проекте Концепции по управлению федеральным имуществом на период до 2018 года, представленном на заседании Коллегии Минэкономразвития России 30 ноября 2012 г.[23]

Так, если раньше шла приватизация сравнительно небольших активов, что давало возможность продавать их как имущественные комплексы, то в настоящем и в будущем планируются к реализации значительные пакеты крупнейших компаний, то есть осуществляется продажа доли на рынках, продажа определенных корпоративных технологий. В тех компаниях, которые остаются в системе управления федеральным имуществом, существенно повышаются требования к корпоративному управлению. Проект Концепции предполагает увеличение в два раза объема вовлеченных в оборот земельных участков.

На основе данного документа будет подготовлена государственная программа, призванная определить объем средств, который потребуется в ближайшие годы на совершенствование системы управления государственной собственностью и приватизацией.

Сложность состава и структуры региональной собственности, большие масштабы и неоднородность регионального имущества, недостаточные финансовые результаты его использования за последние годы делают очевидной необходимость совершенствования системы управления государственным имуществом региона. Нуждаются в реформировании совокупность государственных унитарных предприятий, использующих собственность региона, необходимо совершенствование механизмов управления ими, поскольку вклад государственных унитарных предприятий в доходную часть республиканского бюджета крайне низок. Наличие в собственности региона контрольного пакета акций не всегда обеспечивает эффективное управление акционерным обществом. Значимость проблемы эффективного управления собственностью подчеркивается и в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, где в качестве определяющего момента устойчивого экономического развития определено повышение эффективности управления государственным имуществом. Все это позволяет говорить о том, что проблемы управления объектами собственности, имущественными ценностями, представляющими основу ресурсного обеспечения экономики региона, на сегодняшний день являются актуальными и требуют поиска концептуальной платформы регулирования отношений собственности на региональном уровне.

Реализация концептуальных положений управления государственным имуществом на уровне субъектов РФ позволит: более четко учитывать объекты собственности; упорядочить осуществление полномочий собственника государственного имущества или субъекта имущественных прав; повысить эффективность использования имущества; совершенствовать механизм образования и использования бюджета территории; качественно улучшить инвестиционный климат территории субъекта Федерации и осуществлять важнейшие государственные функции в отношении региональной экономики

Полноценное и своевременное обеспечение деятельности сотрудников Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в настоящее время невозможно без решения проблем материально-технического, ресурсного обеспечения.

Для увеличения эффективности деятельности необходимо создать оптимальные условия для работы. Одну из важнейших ролей в этом направлении играют информационные технологии.

Перед сотрудниками Комитета стоят задачи по внедрению и использованию современных методов организации труда и схема ведения делопроизводства для быстрого принятия решений и исполнения полномочий.

Использование современных технологий и обеспеченность необходимым оборудованием сотрудников аппарата Комитета является важнейшим аспектом и необходимым условием для повышения уровня их работы. Развитие указанного направления будет способствовать повышению качества выполнения ими своих полномочий, а также приведет к повышению доверия и открытости государственной власти.

Список источников и использованной литературы

I. Источники

1. Конституция Российской Федерации.

2. Конституция Республики Адыгея.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. Постановление Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом Российской Федерации».

7. Закон Республики Адыгея от 3 декабря 2002 г. № 102 «Об управлении государственной собственностью Республики Адыгея».

8. Закон Республики Адыгея от 27 февраля 2008 г. № 153 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея — городе Майкопе».

9. Закон Республики Адыгея № 79 от 02 апреля 2012 года «О программе приватизации государственного имущества Республики Адыгея на 2012 год».

10. Закон Республики Адыгея № 178 от 04 апреля 2013 года «О программе приватизации государственного имущества Республики Адыгея на 2013 год».

11. Закон Республики Адыгея от 17 декабря 2010 г. № 395 «О внесении изменений в Закон Республики Адыгея «О Кабинете Министров Республики Адыгея».

12. Указ Президента Республики Адыгея от 1 марта 2007 г. № 100 «О структуре исполнительных органов государственной власти Республики Адыгея».

13. Постановление Кабинета Министров Республики Адыгея

от 2 июля 2008 г. № 118 «О Положении о Комитете Республики Адыгея

по имущественным отношениям».

14. Доклад о результатах за 2010 год и основных направлениях деятельности на 2011-2014 годы. Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям. Майкоп, 2011 г.

15. Доклад о результатах за 2011 год и основных направлениях деятельности на 2013-2015 годы. Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям. Майкоп, 2012 г.

16. Доклад о результатах за 2012-2013 годы и основных направлениях деятельности на 2014-2016 годы. Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям. Майкоп, 2013 г.

II. Литература

17. Авеков В. В. Актуальные вопросы управления собственностью субъекта Федерации. Монография / Под научной редакцией д.э.н., д.т.н., профессора Б. А. Райзберга. — М.: Маросейка, 2010. — 283 с.

18. Государственное управление: основы теории и организации. Учебник. В 2 т. Т. 2 / Под ред. В.А. Козбаненко. Изд. 2-е, с изм. и доп. — М: «Статут», 2002. — 592 с.

19. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М: Изд-во «Финансы и статистика», 2005. – 496 с.

20. Интернет-источник:

21. Интернет-источник: imuschestvennyie-otnosheniya/

22. Интернет-источник: http:www.komimra.org.ru

23. Интернет-источник: >24. Косаренко Н.Н., Маренков Н.Л. Управление персоналом организации: Учебник / Под ред.В. П. Меньшикова. — М.: НИБ. – 2004. — 384 с.

25. Ладанов И.Ю. Практический менеджмент: учебник/ И.Ю.Ладанов. — М.: Ника, 2008. – 300 с.

26. Лебединцева Е.С. Материалы авторского семинара «Управление бизнесом в условиях кризиса». Институт оценки и управления собственностью КубГТУ. Диск формата CD, 2010 г.

27. Мартыненко Т.В. Проблемы управления государственной собственностью в России и необходимость изменений в соответствии с духовным подходом. Северо-Кавказская академия государственной службы. Журнал «Право и инвестиции», № 2 (47), ноябрь 2011 г.

28. Михеев А. А. Методология управления собственностью в экономической системе региона: Автореферат дисс. доктора экономических наук. — СПб.: СПбГИЭУ, 2009. — 38 с.

29. Райзберг Б.А. Курс управления экономикой. — СПб.: Питер, 2003. — 528 с.

30. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н. проф. В. И. Кошкина. — М.: ЭКМОС, 2002. — 664 с.