Содержание
Введение2
Оценка стоимости объектов недвижимости4
1. Эконометрический подход к созданию моделей4
2. Общая концепция оценки стоимости объектов недвижимости Томска7
3. Оценка стоимости объектов недвижимости Томска по экономическим показателям9
Заключение21
Список литературы22
Приложение А — Построение регрессии парной линейной модели Y на X323
Приложение Б — Построение двухфакторной линейной модели Y на X3 и X225
Приложение В — Построение степенной модели27
Выдержка из текста работы
В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.
Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее воспроизводить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.
В данной курсовой работе мы рассмотрим понятие «городское пространство» и проследим влияние этого фактора на стоимость объектов недвижимости.
Информационной базой исследования являются учебно-методические материалы, труды российских и зарубежных ученых по проблемам оценки, с учетом действия современного Российского законодательства по регулированию оценочной деятельности.
Структура курсовой работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложения.
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ
Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов (см. Приложение А):
Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».
Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.
Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей)
Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.
Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
Под помещением понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.
Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.
Общее имущество – все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости – квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.
В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.
Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10…15 % от стоимости строительства дома.
Это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, т. е. право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.
Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества……………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Главной проблемой экономики недвижимости является нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости.
Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости.
В данной курсовой работе мы рассмотрели городское пространство и его влияние на стоимость недвижимости. Влияние городского пространства на стоимость объекта недвижимости осуществляется через экономические показатели городских земель, основным из которых является градостроительная ценность. Она представляет собой комплексную характеристику, включающую транспортную доступность, стоимость улучшений и ландшафтные особенности фрагментов городской территории. Различие в уровне градостроительной ценности служит основой территориально — экономического зонирования города и определения стоимости земельных участков.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция (Основной закон) Российской Федерации.
Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3)».
Асаул А.Н. Экономика недвижимости, М.: Экономикс, 2000. 92 с.
Афонасова М.А. Экономика недвижимости, Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. 45 с.
Васильева Л.С. Экономика недвижимости, Эксмо, Москва, 2008
Гольц Г.А. Транспорт и расселение. М.: Транспорт, 1989.
Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов, изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999
Гриненко С.В. Экономика недвижимости /конспект лекций. Таганрог.: ТРТУ, 2007.
Гутнов А.Э. Город как объект системного исследования. М.: Стройиздат, 1977.
Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости, КНОРУС, Москва, 2007
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости, КНОРУС, 2007. — 344с.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: Учебное пособие/ 2-е изд., Феникс, 2007
Кочетков А.В. Экономическая эффективность градостроительных решений. -М.: Стройиндустрия, 1980.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь.5-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2007.c 495
Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика ; Сборник статей С-Пб.: ООО «Лимбус Пресс», 1994.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
Янин Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций. М.: МИЭМП, 2009. 80 с.
Гейдж Д. Оценка недвижимости в кризис// Интернет-журнал портала Оценщик.ру, — 2009. www.ocenchik.ru
Шешков С. Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни// Интернет-журнал портала Оценщик.ру, — 2011 г. www.ocenchik.ru
