Определение рыночной стоимости объекта (на примере административного здания, Недвижимость, оценка и экспертиза

Содержание

Содержание:

Введение3

1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости5

1.1 Понятие недвижимости и виды стоимости объектов недвижимости5

1.2. Виды стоимости объектов недвижимости6

1.3 Основные принципы и подходы оценки недвижимости11

1.4 Подходы и методы оценки объекта недвижимости19

2. Анализ объекта оценки и его окружения25

2.1 Анализ социально-экономического положения Хабаровского края 25

2.2 Краткий обзор рынка недвижимости г. Николаевска-на-Амуре31

2.3. Описание объекта оценки и района его окружения34

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования35

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки40

3.1 Затратный подход40

3.2 Сравнительный подход47

3.3 Доходный подход53

4. Согласование результатов56

Заключение58

Список использованных источников59

Приложение А61

Приложение Б63

Приложение В64

Выдержка из текста работы

Дипломная работа на тему «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке» включает введение, три раздела, заключение, список использованных источников и приложения.

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель и задачи дипломной работы, указан объект исследования.

В первом разделе рассмотрены теоретические основы оценки жилой недвижимости. Раскрыто нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости, изучены виды стоимости объектов жилой недвижимости, рассмотрены основные понятия оценки стоимости недвижимости и принципы оценки.

Во втором разделе дана характеристика объекта оценки. Проанализированы социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, дано описание объекта оценки.

В третьем разделе проведено определение стоимости объекта недвижимости. Приведено обоснование применяемых подходов к оценке стоимости, определена стоимость объекта оценки с использованием сравнительного и доходного подходов, проведено согласование результатов оценки и определена рыночная стоимость объекта оценки.

В заключении сделаны основные выводы по работе.

Введение

В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой — предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги должен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других документах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денежном выражении. Это значит, что при пожаре, затоплении, любой другой нештатной ситуации оценка ущерба будет проводиться на основе стоимости объекта.

Некоторые покупатели стараются указать в правоустанавливающих документах более низкую стоимость продажи и тем самым сэкономить на налогах. С одной стороны, это выгодно. Но не следует забывать, что продавец в любой момент может инициировать расторжение сделки. Например, по причине «внезапно объявившихся наследников, которые не успели вступить в свои права». На самом деле это распространенная схема мошенничества. Продавец компенсирует сумму по сделке в том размере, который указан в договоре купли-продажи. Покупателю в такой ситуации потребуется независимая оценка недвижимости, которая будет ориентироваться на рыночную стоимость аналогичного жилья. Но не факт, что суд пойдет навстречу обманутому покупателю. Ведь умысел в действиях продавца доказывать очень сложно.

Сориентироваться в ценах на квартиры достаточно сложно, потому что каждый продавец стремится продать свои активы максимально дорого. Но перед заключением сделки новый собственник должен быть уверен, что цена объективна и соответствует качеству жилья. Ведь не редко в многоквартирных домах есть скрытые дефекты, которые проявляются через некоторое время. Профессиональная оценка квартиры поможет минимизировать подобные риски. Все вышесказанное подтверждает актуальность темы дипломной работы «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке». Исходя из этого, целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

— изучить теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости — основные понятия и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижимости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости;

— рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости;

— рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости.

Объект исследования дипломной работы — оценка жилой недвижимости, а предмет исследования — методы и подходы к оценке жилой недвижимости. Объект оценки — двухкомнатная квартира, расположенная в г. Соль-Илецк Оренбургской области.

Методической основой исследования послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Нормативное регулирование процесса оценки недвижимости

Оценку недвижимости можно охарактеризовать, как определенную последовательность действий, направленных на определение стоимости объекта. Чаще всего данная процедура проводится, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется, вносится в залог.

Однако не всегда оценка недвижимости вызвана предстоящим изменением прав граждан на тот или иной объект или сменой собственника. Проведение оценки может понадобиться, например, и при определении налогооблагаемой базы, в том числе, когда рассчитываются налоговые вычеты.

Поскольку данная процедура может быть определяющей при заключении каких-либо сделок, рассмотрении споров, влиять на установление доли в капитале создаваемой или ликвидируемой компании, она проводится в строгом соответствии российскому законодательству. Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». [2]

Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в которых оговариваются все важные моменты процедуры:

— общие понятия и требования;

— цели и виды оценки;

— требования к отчетной документации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [2, с.1]

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

— определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

— определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

— определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

— система Стандартов;

— система сертификации качества услуг;

— унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

— создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

— организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

— контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

В соответствии со ст. 22 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на их членов.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Функции саморегулируемых организаций оценщиков заключаются в том, чтобы:

— защищать интересы оценщиков;

— содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

— содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

— разрабатывать собственные стандарты оценки;

— разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. [2, с.2]

Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, определенные в Законе «Об оценочной деятельности» накладывают на эти организации ответственность, — как перед органами государственной власти, так и перед потребителями услуг оценщиков.

Формирование института СРО и постепенная передача СРО функций по регулированию профессиональной деятельности в тех сферах, в которых это регулирование может обеспечить эффективный контроль, является одним из элементов формирования новой экономической политики в Российской Федерации.

В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:

— Российское общество оценщиков (РОО) — объединяет физических лиц;

— Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;

— Российская коллегия оценщиков (РКО) — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;

— Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц.

Таким образом, настоящее время в России сформированы и функционируют различные саморегулируемые организации, а так же общественные объединения, которые фактически охватывают все основные направления оценочной деятельности.

1.2 Виды стоимости объектов жилой недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и Стандартами оценки для жилья различают следующие виды стоимости:

1. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом должны соблюдаться следующие условия:

— сторонам сделки не навязана извне обязательность ее совершения, т.е. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения о заключении договора);

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения сторон к совершению сделки сторон не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [15. c.32]

Бывает, что ни в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, ни в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В таких случаях объект оценивается по рыночной стоимости. Указанное правило применяется и тогда, когда в нормативном правовом акте используются непредусмотренные Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки термины: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

2. Балансовая стоимость жилья — стоимость жилья по нормативным сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с коэффициентами перевода в современную систему цен либо стоимость строительства жилья в настоящее время, по которой объект от строителей передается его владельцу. По балансовой стоимости жилье учитывается на балансе юридических лиц.

3. Восстановительная стоимость жилья — сумма денежных средств, необходимых на момент оценки для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот вид стоимости в Стандартах оценки определяется как стоимость замещения объекта оценки. Она состоит из затрат на создание (восстановление) аналогичного объекта, выраженных в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом физического износа объекта оценки;

4. Остаточная (действительная) стоимость жилья — восстановительная стоимость за вычетом стоимостного выражения физического износа жилья.

5. Инвентаризационная стоимость жилья равна остаточной стоимости, приведенной к нынешним ценам через коэффициенты перерасчета. Такие коэффициенты устанавливаются для приближения инвентаризационной стоимости к рыночной стоимости, поэтому соответственно увеличивается и сумма налога на недвижимое имущество физических лиц.

При инвентаризационной оценке стоимости жилья не учитываются все критерии, по которым с наибольшей полнотой показателей рассчитывается рыночная стоимость. Поэтому совершенно не исключено, что оценка органов технической инвентаризации будет необоснованно завышена или занижена. Например, при сделке купли-продажи квартиры бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта сделки выдает справку о его инвентаризационной стоимости. Но следует учесть, что БТИ при определении стоимости жилого объекта использует методику, основанную на себестоимости строительства, нормативах естественного износа здания и функциональных свойствах жилого помещения (общая и жилая площадь, размер кухни, этажность, высота потолков, количество проходных комнат, наличие балконов или лоджий). Реальное физическое состояние недвижимости (качество внутренней отделки помещения, повреждения вследствие воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и т.п.) во внимание не принимается.

Перечень таких качеств достаточно велик: соответствие уровня освещенности установленным нормативам; содержание в воздухе вредных для здоровья веществ в результате использования при строительстве токсичных теплоизоляционных и отделочных материалов; негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит, перекрытий; зыбкость полов и др. Перечисленные дефекты могут быть вообще неустранимыми или это будет связано со значительными материальными затратами. Следовательно, стоимость, рассчитанная БТИ, может в 3-10 раз отличаться от реальной цены жилого помещения, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Если такое положение не устраивает одну из сторон сделки, возникает следующий этап — обращение к независимому оценщику и получение заключения о рыночной стоимости объекта купли-продажи.

Следует иметь в виду, что, если речь идет о незавершенном строительстве, его стоимость может рассчитать только независимый оценщик, так как БТИ занимается оценкой уже введенных в эксплуатацию строений.

По этой же причине граждане порой вынуждены прибегать к услугам независимого оценщика при получении в наследство жилищной недвижимости. При оформлении свидетельства о праве на наследство следует представить нотариусу два документа: справку БТИ и заключение независимого оценщика. Нотариус, скорее всего, сочтет возможным указать в свидетельстве не инвентаризационную, а рыночную стоимость наследства, а она, как уже говорилось, может быть не только выше, но и ниже инвентаризационной.

В оценке жилищной недвижимости особое место занимают жилые дома (жилые помещения), признанные непригодными для проживания. Это дома и помещения, находящиеся в ветхом и аварийном состоянии, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Существуют и другие специальные виды стоимости оценки жилого объекта. Они определяются в договоре об оценке или в нормативном правовом акте, в котором оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной, указанной в Стандартах оценки стоимости, например кадастровая оценка земельных участков.

1.3 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.[15, с.28]

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Основными целями оценки могут быть: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Оценка стоимости — методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта.

Принципы оценки — это основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки. Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре группы:

— отражающие точку зрения пользователя;

— отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

— отражающие точку зрения рынка;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.[6, с.8]

Принципы, отражающие точку зрения пользователя:

а) Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости — это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

б) Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

в) Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности:

а) Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

б) Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента;

в) Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

г) Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

д) Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

е) Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка:

а) Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля;

б) Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

в) Принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

г) Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

д) Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование.

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».[8, с. 34]

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

— физическая возможность — физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

— допустимость с точки зрения законодательства — характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

— финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

— максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

рыночный стоимость доходный оценка

ГЛАВА 2. Характеристика объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки

Оренбургская область, одна из самых крупных областей России, находится в 1 500 км к юго-востоку от Москвы и имеет свободный доступ из Европы, Центральной России и Средней Азии. Территория области расположена в бассейнах двух крупных рек — Урала и Волги.

Население области насчитывает 2,008 млн. чел. Площадь — 124 тыс. кв.км. На территории области проживают более 80 национальностей, основная часть из которых русские (75,9 %). Здесь также проживают татары (7,6 %), казахи (6,0 %), украинцы (2,5 %) и др.

Численность экономически активного населения Оренбургской области на 01.01.2014 г. составляет 61,3% от общей численности населения области. Уровень официально зарегистрированной безработицы составляет 1,21 %.

Административно область разделена на 35 районов, имеет 12 городов. Наиболее крупные: Оренбург (560 тыс. человек), Орск (234,8 тыс. человек), Новотроицк (93,6 тыс.человек), Бузулук (84,7 тыс.человек), Бугуруслан (50 тыс. человек), Гай (35 тыс. человек).

В недрах Оренбургской области разведано более 2 500 месторождений 75 видов полезных ископаемых.

По объемам запасов и добыче полезных ископаемых область входит в ведущую группу регионов России, величина их ценностей, по данным геологов, превышает 500 млрд. долларов США.

Промышленный потенциал области состоит из более 3 тысяч предприятий, в т. ч. около 300 крупных и средних.

Базовыми отраслями экономики Оренбургской области являются нефтегазовый комплекс, черная и цветная металлургия, электроэнергетика, машиностроение. Легкая промышленность области имеет в сво?м составе уникальное пуховязальное производство.

Среди крупнейших предприятий области — производственные объединения «Оренбургнефть», «Оренбурггазпром», «Орскнефтеоргсинтез», «Оренбургские минералы», акционерные общества «Уральская сталь», «Южуралникель»), Орский завод легких металлоконструкций, Медногорский медно-серный комбинат и др.

Уникальное геополитическое положение области на рубеже Урала и Поволжья, Российской Федерации и Республики Казахстан. Область традиционно связывает крупнейшие рынки сбыта Европы и Азии, находится в центре быстрорастущих региональных экономик, входящих в состав ПФО, УФО и стран Средней Азии.

Создание Таможенного союза открыло для области, как приграничного субъекта Российской Федерации, новые возможности развития приграничной торговли, укрепления межрегиональных связей.

На Оренбургскую область, как приграничный субъект Российской Федерации, приходится самый протяж?нный участок российско-казахстанской границы, составляющий 1 876 километров.

Область обладает развитой транспортной инфраструктурой. Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием превышает 13 тыс. км, железных дорог — 1 650 км., нефте- и газопроводов — 1 800 км.

По масштабу экономики Оренбургская область занимает шестое место в Приволжском федеральном округе и 20 в России (по объему ВРП за 2013 год).

В структуре ВРП преобладают добыча полезных ископаемых (в 2013 году сформировала 36,91% ВРП), обрабатывающие производства (11,4%), на долю производства и распределение электроэнергии, газа и воды, а также торговлю приходилось 8,4% и 8,1% соответственно.

Сельскохозяйственный сектор также играет значительную роль в экономике региона. На его долю приходится чуть менее 9% валового регионального продукта. По площади сельхоз площадей (более 6 млн. га) регион занимает второе место в России.

Примерно 20% валового регионального продукта обеспечивается за счет внешнеэкономической деятельности. Свыше 30% всей промышленной продукции производится на экспорт.

В товарной структуре экспорта основное место занимает продукция нефтегазового комплекса, черной и цветной металлургии, химической промышленности.

Торговыми партнерами области являются более 80 стран. По объему внешнеторгового оборота Оренбургская область занимает 20-е место среди 88 субъектов Российской Федерации.

В последние годы в экономику области привлечено более $1 млрд. иностранных инвестиций. В настоящее время на территории области осуществляют свою деятельность около 143 предприятий с иностранными инвестициями.

Город Соль-Илецк расположен вблизи реки Илек (приток Урала), в 70 км от Оренбурга, недалеко от границы с Казахстаном. Через город проходит федеральная автодорога Казань — Оренбург — Акбулак — граница с Республикой Казахстан. В городе имеются солёные и грязевые озёра. Климат засушливый, резко-континентальный.

В Соль-Илецке проживает более 27 тысяч человек двадцати восьми национальностей, из них 67,4% русских, 14% казахов, 10% татар, 5% украинцев.

На территории города функционируют следующие предприятия: ОАО «Илецксоль», филиал АО «НК «КТЖ» — «Илецкий железнодорожный участок», ООО «Соль-Илецкий машиностроительный завод», ГУП Оренбургской области «Оренбургремдорстрой» Соль-Илецкое дорожное управление, трест «Соль-Илецкмежрайгаз», Соль-Илецкое райпо и другие.

Ведущие отрасли промышленности — горнодобывающая и машиностроительная. Налажено производство стройматериалов.

Собственные предприятия города представлены ММПП ЖКХ, МУП «Стадион «Юность» и «Благоустройство и озеленение г. Соль-Илецк».

Активно развивается предпринимательство. К услугам горожан более 250 предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания различных форм собственности.

Город также знаменит своим соляным месторождением. В 1996 году на международной выставке в Париже илецкая соль признана лучшей в мире и удостоена медали и приза за качество. Мировую известность имеет местное соленое озеро Развал с уникальным солевым и температурным режимом и лечебными грязями, в связи с чем, в последнее время бурное развитие получила индустрия туризма.

Благодаря уникальным озерам в городе круглый год функционирует известная своей лечебной эффективностью физиотерапевтическая больница, здесь лечат патологии костно-мышечной и нервной систем у детей и взрослых, репродуктивного тракта у мужчин и женщин, а также кожные болезни, заболевания сосудов и конечностей.

Большую известность по всей стране в последние годы приобрела продукция Соль-Илецких бахчеводов.

2.2 Анализ рынка недвижимости и в частности того сектора, к которому относится объект оценки

Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в г. Соль-Илецке представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Жилищный фонд города — 424 тысячи квадратных метра. Более 70% всего жилищного фонда приходится на усадебную застройку.

По данным Муниципального унитарного предприятия «БиО» в городе имеется:

— 6412 единиц домовладений, в том числе 2 общежития — 2127,1 м?;

— 174 наименований улиц и перекрёстков.

В таблице 1 представлены сведения о жилищном фонде г. Соль-Илецк на 01.01.2014 г.

Таблица 1. Жилищный фонд г. Соль-Илецк

Наименование населённого пункта	жилой фонд на 01.01.2014 г.
	собственность	кол-во домов	кол-во квартир	общая площадь, м?
г. Соль-Илецк	всего	6 412	7326	487 100
в том числе:	муниципальная		114	8 600
	государственная		75	8 000
	частная		9 185	470 500
Из них ветхое жильё		2 (43 чел.)		584,6

Наш объект оценки — двухкомнатная квартира, поэтому жилые дома рассматривать не будем.

В таблицах 2,3 представлена типизация объектов жилой недвижимости (квартир) по качеству и по размеру в г. Соль-Илецк.

Таблица 2. Результаты типизации жилья по качеству

Тип жилья Параметры	Старой постройки	Новой постройки
Этажность	1-3	2-5
Материал стен дома	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные
Наличие лифта	Отсутствует	Отсутствует
Наличие балкона/лоджии	Балкон	Балкон, лоджия
Высота потолков, м.	2,5 — 3,2	2,5
Площадь кухни мин./ макс., кв. м.	4,5 — 10	7 — 12
Горячее водоснабжение	Автономное, центральное	Центральное

Таблица 3. Результаты типизации жилья по размеру

Тип жилья Параметры	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	Многокомнатные квартиры
	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс
Общая площадь, кв.м.	27	55	40	76	45	110	60	145
Жилая площадь, кв.м.	14	22	26	45	33	60	45	75
Площадь кухни, кв.м.	4,5	10	5	10	5	12	6,0	12

Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположения жилья, его состояния, этажа, инфраструктуры, бытовых удобств и, конечно же, от спроса.

В таблице 4 представлены данные о средней стоимости жилой недвижимости в г. Соль-Илецк.

Таблица 4. Средняя стоимость жилой недвижимости г. Соль-Илецк

Стоимость жилых домов старой постройки, тыс. руб.	Стоимость жилых домов новой постройки, тыс. руб.	Стоимость типовых квартир, тыс. руб.
		1 комн.	2 комн.	3 комн.
900 — 2000	2500 — 6000	800 — 1400	900 — 2400	1200 — 3000

Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.

Город Соль-Илецк можно разбить на 7 районов:

— Центральный — центр города;

— Западный — центрально-западная часть города;

— Зеленый клин — западная часть города;

— Новый элеватор — в северной части города;

— Пчельник — в южной части города;

— Ташкент — восточный район города;

— Мирный — северо-восточный район города.

Наиболее престижными считаются районы Ташкент, Новый элеватор, менее престижные — Зеленый клин, Мирный.

2.3 Описание объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу г. Соль-Илецк, ул. Победы 5/31 кв. 12. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в трехэтажном многоквартирном доме на 3 этаже.

На рисунке 1 представлена карта г. Соль-Илецк, с указанием месторасположения объекта оценки.

Рис. 1 — Карта г. Соль-Илецк, с указанием месторасположения объекта оценки.

Оцениваемая квартира расположена недалеко от исторического центра города Соль-Илецк, в квартале, ограниченном улицами Персиянова, Вокзальная и войсковой частью 67707. В данном жилом массиве находятся в основном дома 50-х, 60-х, 70-х годов постройки. Транспортная доступность — хорошая (автобусы, маршрутные такси, недалеко железнодорожная стация Илецк-1). В пределах пешей доступности (1-1,5 км) находятся продовольственные магазины, детский сад, школа, поликлиника, аптека. Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) — удовлетворительное. На территории войсковой части 67707 расположена котельная, что отрицательно характеризует окружение объекта оценки.

В таблицах 5,6 представлены характеристики здания, в котором расположен объект оценки и объекта оценки, соответственно.

Таблица 5. Характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания, серия дома	многоквартирный кирпичный дом
Год постройки, год последнего капремонта	1972, 2008
Материал наружных стен	кирпичные
Материал перекрытий	по металлическим балкам
Состояние здания (субъективная оценка)	удовлетворительное, соответствует году постройки
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление (центральное), газ, канализация
Организованная стоянка личного а/т	неорганизованная парковка во дворе
Количество этажей в здании	три
Состояние подъезда (субъективная оценка)	удовлетворительное, косметический ремонт не требуется
Дополнительная существенная информация	снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 6. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	3
Площадь, м2: общая/жилая	42,1/30,7
Площадь кухни, м2	6,0
Балкон, м2	2,7 м2,
Санузел	совмещенный
Системы безопасности	домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	удовлетворительное
Данные о перепланировке	планировка квартиры соответствует технической документации
Собственник объекта оценки	долевая собственность по 1/4 у членов семьи
Текущее использование	для проживания
Степень ликвидности объекта	средняя

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 38245/4). Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей полезной площадью 42,1 м2 в том числе жилой площадью 30,7 м2, высота потолка — 2,6 м.

Коридор: полы — линолеум по бетонной стяжке, стены — обои, потолок оклеян пенополистировочными плитами.

Кухня: полы — линолеум по бетонной стяжке, стены — обои, кафельная плитка, потолок — оклеян пенополистировочными плитами.

Жилая комната — зал: полы — линолеум по бетонной стяжке, стены — обои, потолок — побелка, окна — пластиковые, трехстворчатые.

Жилая комната — спальня: полы — линолеум по бетонной стяжке, стены — обои, потолок — побелка, окна — пластиковые, двухстворчатые, имеется встроенный шкаф.

Сан.узел: линолеум по бетонной стяжке, стены и потолок — пластиковые плиты, трубы пластиковые, ванная — эмалированная.

Распределение площадей: коридор -3 м2, кухня — 6,0 м2, жилая комната — 19,0 м2, вторая жилая комната — 11,5 м2, санузел — 2,7 м2.

Планировка квартиры представлена на рисунке 2.

Рис. 2 — План квартиры — объекта оценки

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о сравнительно невысокой стоимости объекта оценки.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

при оценке использованы достоверные источники информации.

ГЛАВА 3. Определение стоимости объекта недвижимости

3.1 Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

— затратный подход;

— сравнительный подход;

— доходный подход. [15, с.54]

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения.

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Можно выделить следующие виды корректировок:

— процентные относительные;

— процентные абсолютные;

— стоимостные относительные;

— стоимостные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

— денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

— денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Сравнительный подход можно считать наиболее приемлемым подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Считаем, что данный подход тоже можно применить при определении стоимости объекта недвижимости. Наличие в Соль-Илецке уникальных соленых озер привлекает сюда много отдыхающих. В связи с этим в городе неплохо развит рынок с аренды жилья. Но данный рынок в основном является «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент.

3.2 Определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [15, с. 64]

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

— выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован. Необходимо также обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

— скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок необходимо ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

-согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данной работе мы использовали метод прямого сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с сравнительно высокой развитостью рынка жилой недвижимости в регионе.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства.

Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу 7.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он такими же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если уступает.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не корректируется.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику — элемент сравнения.

Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа — элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа — элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен объектов аналогов проведен в таблице 8.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов-аналогов, определен по результатам исследования рынка.

Передаваемые права — в рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась. Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Поскольку рыночные цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, мы опирались на работу [19, с.2], в которой автор исследовал зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена. Результаты этих исследований представлены в таблице 9.

Таблица 7. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость, скидка, %	Коммерческая недвижимость, скидка, %	Промышленная и складская недвижимость, скидка, %	Земельные участки, скидка, %
До 250	6	7	9	7
От 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Соль-Илецк (население до 250 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 6%.

Условия продажи.

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки — 0%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к общественному транспорту объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Проанализировав данные о стоимости квартир в зависимости от престижности районов их расположения принимаем поправку на местоположение 5-10 %.

Этаж. Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем — из-за опасений возможных протечек крыши. Значение корректировки 5 %.

Состояние помещений.

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

Виды ремонта:

1. Текущий ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.

1.1. Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

1.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

2. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

2.1. Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

2.2. Сложный капитальный ремонт

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

3. Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.

4. Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации — «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Среди рассматриваемых объектов имеются объекты, в которых проведен экономичный косметический ремонт и объекты, требующие ремонта.

Значение корректировки принято — 5%.

Санузел. Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 — 2%.

Значение корректировки — 2%.

Состояние здания. Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является немаловажным. Так как состояние зданий, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги практически одинаково, то данный показатель не рассматривался.

Для вывода о стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных. Согласование — это не усреднение полученных результатов, процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен

(21193,88+22151,75+28880+33843,75+33249,73 +39689,65+24937,5)/ 7 = 29135,18 рублей

2) модального значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения. За модальное значение принимаем среднее между 33843,75 и 33249,73: (33843,75 + 33249,73) / 2 = 33546,74 рублей

3) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда.

21193,88 22151,75 24937,5 28880 33843,75 33249,73 39689,65

Медианное значение = 28880 рублей

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. В нашем случае таковым является объект-аналог 7, скорректированная цена которого равна 24937,5 рублей.

Стоимость 1 м2 объекта оценки в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(29135,18 + 33546,74 + 28880 + 24937,5) / 4 = 29124,86 рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная с помощью сравнительного подхода равна 29124,86 * 42,1 = 1226156,61 рублей. Округлим ее и будем считать — 1225000 рублей.

3.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

— метод валовой ренты;

— метод прямой капитализации;

— метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [15, с.68]

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов. [15, с.70]

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2. Определяем действительный валовый доход (ДВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

— налоги на имущество;

— арендная плата за использование земельного участка;

— страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

— коммунальные услуги;

— зарплата персонала;

— содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Рассчитаем потенциальный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду по формуле:

ПВД = АП х 12, (1)

где АП — месячная ставка аренды, д.е.;

12 — количество месяцев в году.

Анализ рынка недвижимости (сегмент аренды жилой недвижимости) показал, что аналогичные объекты в данном районе сдаются в аренду от 8 000 до 10000 руб. Примем арендную плату 9000 руб./мес.

ПВД = 9000 х 12 = 108 000 рублей.

Тк как спрос на аренду жилой недвижимости в г. Соль-Илецк в зимнее время снижается принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат равными 0,7. Следовательно:

ДВД = ПВД * 0,7 = 108 000 * 0,7 = 75600 рублей.

Рассчитано, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 15% от ДВД, поэтому:

ЧОД = ДВД — 15% = 75600 — 75600*0,15 = 64260 рублей.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = , (2)

где R1 — процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам;

R2- премия за риск вложения в доходную недвижимость (3 %);

R3 — премия за низкую ликвидность объекта (3 %);

R4 — премия за некачественный менеджмент (4%).

R5 — норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Согласно информации, представленной на finansmir.ru, средняя ставка процента по высоконадежным ценным бумагам в мае 2014 г. составляет 72 %.

Значения коэффициентов R2, R3, R4 в среднем равны от 1 до 5, примем их соответственно 3%, 3%, 4%.

Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 34 %, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

R = 72% + 3% + 3% + 4% + 1,2% = 83,2%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

64260 / 0,832 = 77235,58 рублей.

Стоимость объекта оценки — двухкомнатной квартиры, расположенной на третьем этаже здания по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д. 5/31, определенная доходным подходом, по состоянию на 30 мая 2014 года составляет (округленно): 775 000 рублей.

3.4 Согласование результатов оценки жилой недвижимости

Для оценки объекта жилой недвижимости — двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д. 5/31 кв. 12, использовались методы сравнительного и доходного подходов, по которым получились следующие результаты:

— по методу прямого сравнения продаж (сравнительный подход) стоимость объекта составляет 1225000 рублей.

— по методу прямой капитализации (доходный подход) стоимость квартиры составляет 775000 рублей.

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Считаем целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца:

— в силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, были использованы цены предложения (публичные оферты), взятые из открытых источников. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства;

— стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов. Доходный подход был применен при определении стоимости объекта оценки, так как в городе Соль-Илецк неплохо развит рынок с аренды жилья. Но данный рынок в основном является «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент. Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей двумя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 8.

Таблица 8. Определение весовых коэффициентов

Показатели	Подход
	сравнительный	доходный
Достоверность и полнота информации	0,50	0,50
Допущения, принятые в расчетах	0,60	0,40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0,70	0,30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,60	0,40
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	0,60	0,40
ИТОГО	0,6	0,4

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле

V = V1 *Q1 + V2 *Q2 (3)

где V1, V2 — стоимость объекта, определенная сравнительным и доходным подходами;

Q1, Q2 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Таблица 9. Рыночная стоимость объекта оценки

Подходы к оценке объекта недвижимости	Стоимость объекта оценки, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость объекта оценки с учетом весового коэффициента, руб.
Сравнительный	1225000	0,6	735000
Доходный	775000	0,4	310000
Рыночная цена	—	—	1045000

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,1 м2, расположенной на 3-этаже 3-этажного жилого дома, по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д.5/31, кв.12, на дату оценки 30 мая 2014 г. составляет: 1045000 (Один миллион сорок пять тысяч) рублей.

Заключение

Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости — трудоемкий процесс, требующий профессионального подхода. Жилая недвижимость характеризуется нестабильностью рыночной стоимости. Поэтому оценка жилой недвижимости зависит не только от местоположения объекта, износа здания и наличия инфраструктуры, экологической обстановки, в данном случае необходимо учитывать рыночную конъюнктуру.

Сектор жилой недвижимости является наиболее массовым объектом правовых отношений на рынке недвижимого имущества. Фактически, той или иной жилой недвижимостью, с зарегистрированными правами, обладает большинство граждан России. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.

В соответствии с поставленной целью, в данной дипломной работе изучены теория и практика оценки недвижимости в современных условиях и произведен расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

— общие понятия и требования;

— цели и виды оценки;

— требования к отчетной документации.

— отражающие точку зрения пользователя;

— отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

— отражающие точку зрения рынка;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

В практической части данной дипломной работы проведена оценка стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская область, г. Соль-Илецк, ул. Победы,5/31 кв. 12.

Стоимость жилой недвижимости находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки.

Анализ социально-экономического состояния Оренбургской области и г. Соль-Илецка показал достаточную привлекательность месторасположения объекта оценки.

В работе также проведен анализ жилой недвижимости города Соль-Илецка и дано описание объекта оценки.

Анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволил сказать о сравнительно невысокой стоимости объекта оценки.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

— затратный подход;

— сравнительный подход;

— доходный подход.

В работе дано краткое описание данных подходов и обоснование их применения, в результате чего принято решение отказаться от применения затратного подхода.

Для оценки объекта жилой недвижимости использовались методы сравнительного и доходного подходов, по которым получились следующие результаты:

— по методу прямого сравнения продаж (сравнительный подход) стоимость объекта составляет 1225000 рублей.

— по методу прямой капитализации (доходный подход) стоимость квартиры составляет 775000 рублей.

Для выбора конечной величины стоимости объекта оценки использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

В результате проведенных расчетов получено, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,1 м2, расположенной на 3-этаже 3-этажного жилого дома, по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д.5/31, кв.12, на дату оценки — 30 мая 2014 г. составила 1045000 (Один миллион сорок пять тысяч) рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что оценка квартир и иной жилой недвижимости, это довольно сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста по оценке высокой квалификации и знаний в данной области.

Список использованной литературы

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2 Официальный текст. — М.: ИКФ Омега-Л, 2005.

2. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//

3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» / Приказ Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

4. Федеральный стандарт оценки № 2. «Цели оценки и виды стоимости» / Приказ Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

5. Федеральный стандарт оценки №3. Требования к отчету об оценке / Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

Источники на русском языке

6. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости. — М.: СтройИздат, 2010.- 330 с.

7. Ардзинов В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости. / Ардзинов В., Александров В. — СПб: Питер, 2013.- 384 с.

8. Асаул А .Экономика недвижимости.-. Изд-во: Питер: Учебник для вузов, 2013. — 416 с.

9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2010.

10. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки стоимости недвижимости», Изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», М. — 2009.

11. Варламов А. А. Оценка объектов недвижимости / Варламов А. А., Комаров С. И. — М.: Форум, 2010. — 289 с.

12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФРА-М., 2010.- 112 с.

13. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособ./ С.В. Грибовский — М.: Маросейка,2009. — 432 с.

14. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник — 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. — 560 с.

15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособ./ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук,проф. М.А. Федотовой. — 4-изд., стер. — М.: КНОРУС, 2010 -344с.

16. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учеб.пособ./ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.к. Мирзажанов. — М.: КНОРУС,2010. — 752с.

17. Киселев Б. Г., Завяльский П. А. Экономика недвижимости: оценка жилой недвижимости: учебное пособие. М.: Изд. дом МИСиС, 2010.

18. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2010.

19. Марчук А.А. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг// «Вопросы оценки».- 2007. — № 1. С. 12-14

20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. — 2006. — 448 с.

21. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. — М.: Юнити-М, 2009. — 254 с.

22. Шмырев М. Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем.- Издательство: Санкт-Петербург, 2012 — [Электронный ресурс]

23. Щербакова Н. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие. — 2-изд., стер — М.: ОМЕГА-Л, 2012.- 269 с.

24. Щетинин Я. В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. — М.:2006. — 128 с

25. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. 504 c.

Приложение

Кадастровый паспорт помещения

Лист № 1, всего листов 2

Дата 22.02.2005 г.

Кадастровый номер_____________________________________

Инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) ____11/42/А54 бывший 11/42_____

1. Описание объекта недвижимого имущества

1.1Кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение

1.2 Этаж, на котором расположено помещение __3_______

1.3 Общая площадь помещения __42,1____________________

1.4 Адрес (местоположение):

Субъект Российской Федерации	Оренбургская область
Район	Соль-Илецкий
Муниципальное образование	тип	городской округ
	наименование	город Соль-Илецк
Населенный пункт	тип	город
	наименование	Соль-Илецк
Улица (проспект, переулок и т.д.)	тип	улица
	наименование	Победы
Номер дома	5/31
Номер корпуса
Номер строения
Литера
Номер помещения (квартиры)	12
Иное описание местоположения

1.5 Назначение помещения _ жилое __________________

1.6 Вид жилого помещения __ квартира_____________________

1.7 Кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната _

1.8 Номер помещения на поэтажном плане _____________

1.9 Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества ______

Кадастровый паспорт помещения

Лист № 2, всего листов 2

Кадастровый номер_________________________________

Инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) ____11/42/А54 бывший 11/42_____

План расположения помещения на этаже

Размещено на Allbest.ur