Определение ликвидационной стоимости объекта исследования, Анализ хоз. деятельности

Содержание

Введение

1. Базовые понятия и технология оценки ликвидационной стоимости

1.1.Понятие ликвидационной стоимости

1.2.Подходы к оценке стоимости

2. Описание оцениваемого предприятия и его среды

2.1. Характеристика отрасли предприятия и его положение на рынке

2.2. Анализ финансового состояния «ДВС ТУР»

3. Оценка ликвидационной стоимости предприятия ЗАО «ДВС-Тур»

3.1. Оценка упорядоченной ликвидационной стоимостипредприятия ЗАО «ДВС-Тур»

3.2. Оценка и корректировка активов и пассивов баланса

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Выдержка из текста работы

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

* квартиры и комнаты

* помещения и здания под офисы и магазины

* пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

* свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)

* складские и производственные объекты. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Цель работы: провести оценку следующего объекта недвижимости — торговое помещение площадью 55 кв. м, расположенное по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская, доходным и сравнительным подходами, сделать необходимые расчеты и получить рыночную стоимость объекта с учетом качественных и количественных характеристик объекта оценки. Задачи:

1. Самостоятельно выбрать объект недвижимости, о котором доступна информация на открытом рынке.

2. Изучить доходный, сравнительный и затратный методы оценки и применить к исследуемому объекту.

3. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости тремя подходами согласно методическим указаниям. 4. Составить отчет об оценке объекта недвижимости.

Объектом исследования данной работы является торговое помещение расположенное по адресу г.Тюмень, ул. Закалужская, а предметом социально-экономические аспекты рынка недвижимости и качественные характеристики объекта.

ГЛАВА I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (Ст.3 Федерального закона от 19 августа 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки (ФСО № 1).

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (раздел II ФСО № 1). При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (раздел II ФСО № 1). При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости (раздел II ФСО № 1). Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (раздел II ФСО № 1).

Заказчик — Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица или физические лица, использующие, приобретающие, заказывающие, либо имеющие намерение воспользоваться услугами по оценке.

Оценщик — юридическое лицо или гражданин-предприниматель, оказывающие услуги по оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости Объекта оценки (ФСО № 3).

Рыночная стоимость — в ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29. 07. 1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости:

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Право собственности — согласно Гражданскому Кодексу РФ право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие Закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество — совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).

Имущество — юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом.

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.), относят к недвижимому имуществу (недвижимости) (ст. 130 ГК).

Наиболее эффективное использование (НЭИ) — наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Наиболее эффективное использование лежит в основе определения рыночной стоимости. Понимание поведения и динамики рынка недвижимости существенно для определения наиболее эффективного использования имущества. Поскольку рыночные силы создают рыночную стоимость, взаимодействие между рыночными силами и наиболее эффективным использованием имеет фундаментальное значение. Наиболее эффективное использование — это наиболее прибыльный из всех потенциальных вариантов использования, которые можно выбрать для данного имущества, и потому оно проявляется под воздействием рынка.

Основные этапы процесса оценки:

1.Заключение с Заказчиком договора об оценке

2.Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки

3.Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки, о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются

4.Анализ рынка, к которому относится Объект оценки

5.Осуществление расчетов

6.Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки

7.Составление и передача Заказчику Отчета об оценке

ГЛАВА 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки — торговое помещение площадью 55 кв. м, расположенное по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская.

Рисунок 2.1. — Местоположение/окружение объекта оценки

Таблица 2.1.

Характеристика местоположения объекта оценки

Наименования характеристик	Описание
Адрес Объекта оценки	г. Тюмень, ул. Закалужская, 83/4
Округ, микрорайон	Московский тракт
Экологическая обстановка района	Относительно благоприятная
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая застройка, объекты социального, бытового, культурного обслуживания населения, торгово-офисные помещения
Интенсивность движения транспорта	Высокая
Транспортная доступность	Маршруты, автобусы
Обеспеченность общественным транспортом	Высокая
Объекты промышленной инфраструктуры	Имеются
Эстетичность окружающей среды	Средняя
Престижность района	Средняя
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Дополнительная информация	Высокий уровень проходимости, хорошая социальная инфраструктура, наличие вблизи федеральной автомобильной трассы позволяет выехать в любом направлении. Удобная транспортная развязка — новый современный мост позволяет за 5-7 минут оказаться в центре города.

2.2 Характеристика объекта оценки

Характеристика объекта оценки приведена в таблице 2.2.

Таблица 2.2.

Описание оцениваемого объекта

Наименования характеристик	Описание
Инженерные системы здания
1.1 Система отопления, вентиляции, кондиционирования здания	Центральное отопление, система вентиляции и кондиционирования, увлажнение воздуха
1.2 Система пожарной безопасности	Современная система пожарной сигнализации
1.3 Лифты	—
1.4 Система безопасности	Видеонаблюдение, система охраны
Конструктивные особенности здания
2.1 Планировка	Зальная
2.2. Отделка площади общего пользования и фасада	Отличный ремонт, панорамное остекление, материал стен фасада — панели
2.3. Освещение и расположение окон	Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Панорамное остекление.
Парковка	Имеется
4. Собственность	Здание распродано по этажам
5. Управление зданием и услуги арендаторов
5.1 Управление зданием	Осуществляется профессиональной компанией
5.2 Телекоммуникационные провайдеры	Интернет и ТВ
5.3 Входящая группа	Организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
5.4 Услуги арендаторам	Банкоматы

Рисунок 2.2. — Объект оценки (Московский тракт)

ГЛАВА 3. ОБЗОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

3.1 Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (ФСО №1, п. 12,13,14)Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

1. Определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);

2. Исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

3. Определение ставки дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;

4. Преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации. Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может оцениваться:

1. Методом прямой капитализации;

2. Методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели). Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы (анализ коэффициентов расходов и доходов, технику инвестиционной группы и др.) Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:

— доход и затраты должны определяться на одном базисе;

— должны совпадать условия финансирования и условия рынка;

— должно совпадать наиболее эффективное использование.

При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от не- движимости в приведенную к дате оценке стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения. Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.Применяя методы доходного подхода оценки недвижимости, оценщик должен обращать внимание на то, что при формировании чистого дохода не учитываются:

— расходы, относящиеся к бизнесу, осуществляемому на объекте недвижимости;

— бухгалтерская амортизация;

— подоходные налоги владельца;

Для определения ставки дисконтирования, как правило, применяются следующие методы:

1) метод мониторинга рыночных данных

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод кумулятивного построения.

Метод определения ставки дисконтирования (капитализации) должен быть согласован с видом используемого денежного потока.

3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (ФСО №1, п. 12,13,14). При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете. Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

1. Проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;

2. Определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.). Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком;

3. Выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы);

4. Формирует репрезентативную (представительную) выборку объектов-аналогов;

5. Анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

6. Рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов аналогов;

7. Определяет значение стоимости (или иной расчетной величины) для объекта оценки исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки. К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов.

Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:

· Состав передаваемых прав на объект;

· Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

· Условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

· Период между датами сделок (предложений) и оценки;

· Характеристики месторасположения объекта;

· Физические характеристики объекта;

· Экономические характеристики использования объекта;

· Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

Оценка земельного участка для определения его рыночной стоимости проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р. (далее — «Методические рекомендации»).

Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности НП «Деловой союз оценщиков» — ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества» выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1. Передаваемые права на недвижимость. Существенное значение имеет точная идентификация передаваемых прав на недвижимость в каждой сопоставимой сделке, выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом интересе в имуществе.

2. Условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Необходимо полностью понять, проанализировать и учесть типы и условия финансирования сделки (трансакции).

3. Условия продажи. Особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: более высокая цена, уплаченная покупателем в силу того, что приобретенный им участок земли обладает синергетической стоимостью т.е. дополнительной стоимостью при его объединении; более низкая цена, уплачиваемая потому, что продавец спешит завершить продажу; финансовые, деловые или семейные связи между сторонами, вовлеченными в сделку; необычные соображения, касающиеся налогов; недостаточный срок экспозиции имущества на (открытом) рынке; перспектива затяжной судебной тяжбы.

4. Расходы, производимые непосредственно после покупки — это расходы, которые должны быть понесены после покупки имущества и о включении которых в цену покупки хорошо осведомленный покупатель может договариваться. К примерам относятся затраты на ремонт или замену сооружений или частей сооружений, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением статуса землепользования для обеспечения развития.

5. Условия рынка. Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имущества. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повышение или понижение стоимости имущества, изменения в законах о подоходном налоге, ограничения или мораторий на строительство, колебания спроса и предложения, либо любое сочетание сил, согласованно действующих в сторону изменения условий рынка в промежутке между двумя датами.

6. Местоположение. Следует сравнить местоположение объектов имущества в сопоставимых продажах и рассматриваемого имущества, чтобы установить, влияет ли местоположение и ближайшие окрестности на уплачиваемые цены. Чрезмерные различия, связанные с местоположением, могут показывать, что сделка не является подлинно сопоставимой и ее следует исключить.

В ином случае поправка на местоположение рассчитывается методом парных продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной либо нескольких характеристик.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

П_м = Ц_а / Ц_в , где

П_м — поправка на местоположение;

Ц_а — цена объекта с местоположением, аналогичным оцениваемому;

Ц_в — цена объекта с местоположением, аналогичным применяемому аналогу.

7. Физические характеристики. Оценщик описывает и анализирует такие характеристики, как размеры, качество строительства и физическое состояние рассматриваемого имущества и сопоставимых объектов имущества. Если физические характеристики сопоставимого имущества отличаются от характеристик рассматриваемого имущества, следует рассмотреть каждое из отличий и скорректировать его с учетом его влияния на стоимость.

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения поправки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

П_и = (100%-И_об) / (100%-И_ан), где

П_и— поправка на износ;

И_об— физический износ оцениваемого объекта;

И_ан— физический износ аналога.

8. Экономические характеристики. Такие качества, как доход, операционные расходы, условия аренды, менеджмент и состав съемщиков, используются для анализа объектов имущества, приносящих доход.

9. Использование. На использование имущества влияют зонирование и другие ограничения. Если имеет место отличие в текущем использовании или в наиболее эффективном использовании сопоставимого имущества от рассматриваемого имущества, следует тщательно изучить влияние этого отличия на стоимость. Вообще говоря, в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичным или схожим наиболее эффективным использованием.

10. Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие особенности, которые не составляют недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес собственности на оцениваемое имущество. Эти компоненты следует анализировать отдельно от недвижимости. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, отделка и оборудование в гостинице или ресторане.

ГЛАВА 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1 Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

— инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

— рыночной стоимости.

Алгоритм действий при использовании метода капитализации:

1. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки (Ар);

2. Определение потенциального валового дохода (ПВД);

3. Определение действительного валового дохода (ДВД);

4. Определение чистого оперативного дохода (ЧОД);

5. Расчет ставки капитализации (Rk);

6. Определение стоимости объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

собственность стоимость недвижимость

ПВД = Ар Ч S Ч 12, где

S — площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

Ар- арендная ставка за 1 кв. м.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы

ДВД = ПВД Ч (1 — kнедозагрузки)

k недозагрузки = % недозагруженной площади Ч

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД — ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

* с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

* метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Таблица 4.1. Применение доходного подхода

№	Показатели	Решение
1	Арендная плата	49 000
2	ПВД	890 55 12 = 588 000
3	k недозагрузки
4	ДВД	588 000 (1 — 0,075) = 543 900
5	ОР	384 562
5.1	налог на имущество	275 000
5.2	коммунальные платежи	5 500 3 + 4 950 = 61 050
5.3	расходы на управление	5 % от ДВД 0,05543 900 = 27 195
5.4	прочие расходы	3% от ДВД 0,03 543 900 = 16 317
5.5	фонд замещения	5 000
6	ЧОД	543 900 — 384 562 = 159 338
7	Стоимость Объекта оценки	159 338 / 0,08 = =1 991 725

4.2 Сравнительный подход

Таблица 4.2.

Применение сравнительного подхода

Наименование параметра	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи		4 800 000	1 700 000	6 000 000	2 500 000
Площадь помещения, кв. м	55	130	47	165	55,7
Стоимость 1 кв. м		36 153	36 170	36 363	44 883
Вид права	собств-ть	собств-ть	собств-ть	собств-ть	собств-ть
Поправка на вид права		0	0	0	0
Скорректир. цена за 1 кв.м		36 153	36 170	36 363	44 883
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Поправка на условия финансирования		0	0	0	0
Скорректир. цена за 1 кв.м		36 153	36 170	36 363	44 883
Условия продажи	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные
Поправка на условия продажи		0	0	0	0
Скорректир. цена за 1 кв.м		36 153	36 170	36 363	44 883
Корректировка на торг		15 %	15 %	15 %	15 %
Скорректир. цена за 1 кв.м		30730	30744	30908	38150
Местоположение	Моск. тракт	Моск. тракт	Моск. тракт	Моск. тракт	КПД, ул. Пермякова
Корректировка на местоположение		0	0	0	0,84
Скорректир. цена за 1 кв.м		30730	30744	30908	32046
Площадь	55	130	47	165	55,7
Корректировка на площадь		1,06	1	1,12	1
Скорректир. цена за 1 кв.м		32573,8	30744	34617	32046
Состояние внутренней отделки	отл.	отл.	хор.	хор.	хор.
Корректировка на состояние отделки		0	3000	3000	3000
Скорректир. цена за 1 кв.м		32573,8	33744	37617	35046
Удобство расположения	1 линия	1 линия	1 линия	1 линия	1 линия
Корректировка на удобство расположения		0	0	0	0
Скорректир. цена за 1 кв.м		32573,8	33744	37617	35046
Этажность	1этаж	1этаж	1этаж	1этаж	1этаж
Корректировка на этажность		0	0	0	0
Скорректир. цена за 1 кв.м		32573,8	33744	37617	35046
Весовые коэффициенты		0,28	0,28	0,22	0,22
Скорректир. цена		9120,7	9448,3	8275,7	7710,1

Стоимость за 1 кв.м = 9120,7 + 9448,3 + 8275,7 + 7710,1 = 34 554,8

С _ОН = 34 554,8 Ч 55 = 10 688 590 = 1 900 515 руб.

Рисунок 4.1. — Аналог 1 (ул. Московский тракт)

Рисунок 4.2. — Аналог 2 (Московский тракт, ул. Транспортная)

Рисунок 4.3. — Аналог 3 (ул. Московский тракт)

Рисунок 4.4. — Аналог 4 (КПД, ул. Пермякова)

Корректировка на местоположение:

Поправочный коэффициент = средневзвеш. стоимость помещений, расп. в Моск. тракте/ средневзвеш. стоимость помещений, расп. в районе КПД = 68 102/81 134 = 0,84

Корректировка на площадь:

95 000 / 90 000 = 1, 06, где

Стоимость 1 кв. м торговых помещений площадью от 25 до 140 кв. м — 95 000 руб.

Стоимость 1 кв. м торговых помещений площадью от 140 до 300 кв. м — 90 000 руб.

Корректировка на состояние отделки:

Стоимость 1 кв. м торговых помещений с черновой отделкой — 8 000 руб.

Стоимость 1 кв. м торговых помещений требующих ремонта — 3 000 руб.

Весовой коэффициент:

Весовые коэффициенты объектов аналогов:

k₁= = 0, 28;

k₂= = 0, 28;

k₃= = 0, 22;

k₄= = 0, 22;

Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.

k₁+ k₂+k₃+ k₄= 1

Проверка:

0, 28 + 0, 28 + 0, 22 + 0, 22 = 1

4.3 Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Затратный подход применяют также при технико — экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов.

В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Поэтому в данной курсовой работе определять стоимость Объекта оценки затратным методом нецелесообразно, так как данное торговое помещение — недвижимость, которая регулярно приносит доход, не относится к области применения затратного метода. Также затруднительно будет посчитать стоимость износа помещения. Полученная рыночная стоимость будет недостоверна.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате курсовой работы была проведена оценка следующего объекта недвижимости — торговое помещение площадью 55 кв. м, расположенное по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская, доходным и сравнительным подходами, были сделаны необходимые расчеты и получена рыночная стоимость объекта с учетом качественных и количественных характеристик. Рыночная стоимость объекта, полученная с помощью сравнительного подхода, составляет 1 900 515руб. Стоимость, полученная с помощью доходного подхода, составляет 1 991 725 руб. Разница составляет 91 210 руб. Рыночная стоимость торгово-офисного помещения площадью 110 кв. м составляет 1 946 120 руб. = 1 950 000 руб.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник — 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

2. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. — 344 с.

3. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. — 2004;

4. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. — 268 с.

5. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — Ростов-н/Д., 2007. — 155 с.

6. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

7. Максимова А.Г. Сравнительный анализ правового регулирования налогообложения недвижимости физических лиц в Российской Федерации и за рубежом (на примере Великобритании и Германии) // Актуальные проблемы российского права. 2014. N 3. С. 363 — 367.

8. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Общероссийский информационно- аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» — 2011. №10 (121)

9. Сергеев А.С. Организация оценки и мониторинга стоимости залогового имущества: минимизация рисков // Управление в кредитной организации. 2014. N 2. С. 83 — 90

10. Федеральный закон. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 2. ФСО №1 — 7.

Размещено на