Содержание
Введение3
Глава 1. Земельный участок как объект сделки6
1.1. Понятие земельного участка6
1.2. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков13
Глава 2. Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи земельных участков19
2.1. Заключение договора купли-продажи земельных участков19
2.2. Расторжение договора купли-продажи земельных участков33
Глава 3. Особенности купли-продажи отдельных земельных участков37
3.1. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения37
3.2. Особенности купли-продажи земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности46
Заключение66
Список используемой литературы69
Выдержка из текста работы
Актуальность темы настоящей работы заключается в том, что Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.
Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу земельных участков.
ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков; для других сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам гражданского законодательства с учетом норм земельного законодательства. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, — земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, а также земли, ограниченные в обороте, — земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 — 491 и 549 — 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.
Правоприменительная практика, сложившаяся к настоящему моменту, свидетельствует о том, что правовая основа оборота земельных участков по-прежнему остается достаточно противоречивой, порождает возможность неоднозначного толкования требований и дозволений, содержащихся в нормах права, и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений. Формирование в России правового регулирования отношений оборота земель, адекватного экономической, политической и экологической ситуации, обеспечивающего оптимальное сочетание публичных и частных интересов, продолжается. На этом этапе очень важно обозначить имеющиеся проблемы, своевременно скорректировать нормативно-правую основу развития таких отношений и соответствующую правоприменительную практику, что и обуславливает актуальность данного исследования.
Научная новизна работы состоит в том, что необходимо отразить специфику земельного участка как объекта права собственности и предмета купли-продажи, поскольку купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ, иными федеральными законами.
Объект исследования составляют правоотношения купли — продажи земельного участка.
Предметом исследования настоящей работы является действующее законодательство, общая и специальная литература, судебная практика посвященная договору купли-продажи земельного участка.
Целью работы является исследование правовой природы и содержания договора купли-продажи земельных участков, выявление проблем правового регулирования купли-продажи земельных участок и выработка рекомендаций по их разрешению.
В ходе настоящего исследования поставлены следующие задачи:
— раскрыть понятие договора купли-продажи земельных участков, показать место договора купли-продажи земельных участков в системе договоров купли-продажи недвижимости;
— охарактеризовать существенные условия, форму и государственную регистрацию договора купли-продажи земельных участков;
— проанализировать нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков;
— исследовать права, обязанности и ответственность продавца земельного участка;
— проанализировать права, обязанность и ответственность покупателя земельного участка;
— раскрыть особенности заключения, исполнения, изменения и прекращения договора купли-продажи земельных участков;
— рассмотреть проблемы правового регулирования договора купли-продажи земельных участков.
Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, а также общие, специальные и частные методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, комплексный, правового моделирования, нормативный.
Теоретической основой исследования указанных правовых явлений выступают работы таких ученых-юристов как И.В. Аксюк, Ю. Андреева, Н.В. Ведоренко, В.В. Витрянского, Е.А. Киндеева, О.М. Козырь, Л.В. Лапач, А.Н. Латыева, Г. Макарова, Ю.В. Романец, О.М. Оглоблиной, М.Г. Пискуновой, М. Попова, М.В. Телюкиной и многих других.
Исходя из цели и поставленных задач, была выбрана структура дипломной работы. Данная работа состоит из введения, двух глав, которые разделены на параграфы, заключения, списка использованных источников и литературы.
1.1. Понятие договора купли-продажи земельного участка и его место в системе договоров купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Особенность правового регулирования договора купли-продажи земельного участка основана на том, что этот договор регулирует оборот земельных участков — весьма специфичного объекта гражданских прав.
Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи земельного участка, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.
Договор продажи земельного участка является одним из договоров купли-продажи недвижимости. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект – земельный участок.
В соответствии со ст. 130 ГК земельный участок относится к недвижимому имуществу. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,……..
Список использованной литературы
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
6. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А11-549/2010 // СПС Консультант плюс.
7. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.09.2010 по делу N А58-8266/2007 // СПС Консультант плюс.
8. Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2010 N КА-А40/5911-10 по делу N А40-142542/09-93-1187 // СПС Консультант плюс.
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – N 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 4-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., N 44. ст. 4147.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание Законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июня 2001 г. N 26 ст. 2582.
7. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3018.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Литература
9. Абрамов Я.В. Приобретение и отчуждение имуществ. – СПб.: Норма, 2011. – 413 с.
10. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения). – Томск, 2011. – 216 с.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — М., Статут, 2007.
12. Бунич Г.А. Гражданское право – М.: Дашков и К, 2008. – 373 с.
13. Веденин Н. Н. Земельное право М. 2007.
14. Великомыслов Ю.А. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие (п. 3) // Allpravo.ru — 2011.
15. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Норма, 2011. – 189 с.
16. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2011. – NN 7, 8.
17. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Закон, 2008. – 513 с.
18. Волынец В.С. Гражданское право – Ростов н/Д: Феникс, 2008. – 288 с.
19. Голованов Н.М. Гражданское право – СПб.: Питер, 2011. – 512 с.
20. Гомола А. И. Гражданское право – М.: Академия, 2011. – 408 с.
21. Граве К. А. Гражданское право – М.: Госюриздат, 2011. – 262 с.
22. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К Толстого. – СПб.: Проспект, 2011. – 657 с.
23. Гражданское право / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. – М.: Закон и право, 2011. – 703 с.
24. Гражданское право / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Юринформцентр, 2011. – 574 с.
25. Гражданское право: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЭК, 2011. – 682 с.
26. Григорьев Д. Пользование участком при покупке недвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2007. – N 45.
27. Гусев Р.Ф. Земельное право М., 2011.
28. Ерофеев Б. В. Земельное право России М. 2011.
29. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. М., 2011.
30. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — 2-е изд., доп. и пер. — М., Юрайт-Издат, 2011.
31. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. – М.: Закон, 2011. – 215 с.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-издат, 2011. – 880с.
33. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2011. – 449с.
34. Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. 2011. N 6.
35. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М.: Городец, 2011.
36. Крассов О. И. Земельное право современной России, М. 2011.
37. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — М.: Юристъ, 2011. — 782 с.
38. Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости. – Пятигорск, 2011. – 215 с.
39. Настольная книга судьи по земельным спорам. // Под ред. Н.К. Толчеева. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2011.
40. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.
41. Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. – 2011. – N 2. – С. 88 — 90.
42. Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения // Бюллетень нотариальной практики. – 2011. – N 3.
43. Ширинская Е.Ю. Особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи // Юрист. 2011. N 4.
