Содержание
Введение3
1. Развитие законодательства о купле-продаже земли, понятие договора купли-продажи земельного участка4
2. Заключение и исполнение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в различных формах собственности9
Заключение17
Список использованных источников18
Выдержка из текста работы
Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.
При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля — особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.
Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой, а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков.
Итак, целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи земельного участка.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с возникновением, изменений и прекращением прав и обязанностей сторон в отношении отчуждения и приобретения права собственности на земельный участок.
Предмет работы – действующее гражданское и земельное законодательство, регламентирующее порядок и особенности заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи земельного участка.
Для достижения указанной выше цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие земельного участка.
2. Изучить свойство оборотоспособности земельных участков.
3. Определить понятие и особенности договора купли-продажи земельного участка.
4. Определить состав сторон договора купли-продажи земельного участка.
3. Исследовать порядок и особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.
4. Исследовать правила исполнения договора купли-продажи земельного участка.
5. Изучить особенности расторжения договора купли-продажи земельного участка и основания его недействительности.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
Глава 1. Земельный участок как объект купли-продажи
1.1. Понятие земельного участка
Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок». Как видим, и здесь нет единства терминологии.
Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ — земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» , где ключевым термином является «часть поверхности». В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160 , дано более развернутое определение. Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В ст. 1 ЗК РФ земля также определяется в разных значениях (как «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и т.д.).
В связи с этим в юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон» . В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.
Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «земля», и «земельный участок». Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово……………………….
Заключение
Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данный подход корреспондирует с п.2 ст.261 ГК РФ, определяющим, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).
Оборотоспособность земельных участков – это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и/или пользование другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской федерации.
В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц. В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
В качестве продавца по договору купли-продажи, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ, муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью. Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации.
Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета дается описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца, согласно ст. 436 ГК РФ, признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями.
Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонним договором, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило — покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Вторая обязанность покупателя — оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены — по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.
Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. Переход права собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости — это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью.
Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка осуществляется по правилам и влечет последствия, предусмотренные законом в отношение договора купли-продажи, в том числе договора продажи недвижимости. Наряду с общими основаниями для признания договора недействительным, земельное законодательство называет дополнительные условия, признаваемые недействительными, применительно к договору купли-продажи земельного участка: условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 21.07.2005г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-Фз (в ред. от 06.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. от 04.12.2006г.) // СЗ РФ, 10.01.2000, N 2, ст. 149.
6. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 04.12.2006г.) // СЗ РФ, 25.06.2001, N 26, ст. 2582.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.
8. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 05.02.2007г.) // СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
9. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 411.
10. Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 1.
11. Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 02.12.2002, N 48, ст. 4746.
12. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4148.
13. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об уценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 24.07.2007г.) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
14. Закон РФ от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 06.03.1995, N 10, ст. 823.
15. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006г.) // СЗ РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963.
16. Приказ Минприроды России от 25 мая 1994 г. N 160 «Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» // «Российские вести», N 123, 06.07.1994.
17. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. от 31.07.2002г.) // В данном виде документ опубликован не был. Источник – СПС Гарант.
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Вестник ВАС РФ», N 4, 2001.
19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, N 9.
20. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // «Вестник ВАС РФ», N 5, 2005.
21. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // «Вестник ВАС РФ», N 10, 1998.
22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02 // «Вестник ВАС РФ», 2003, N 3.
23. Аверьянова Н.Н., Разгельдеев Н.Т. Правовое обеспечение купли- продажи земельных участков. – Саратов: Изд-во ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 2005.
24. Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М., 1999.
25. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – Волгоград, 2006.
26. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2002.
27. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.
28. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. М., 2003.
29. Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. М., 2003.
30. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. Ульяновск, 2003.
31. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — М., Статут, 1997.
32. Великомыслов Ю.А. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие (п. 3) // Allpravo.ru — 2005.
33. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6.
34. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. N 5.
35. Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное начало земельного права // Хозяйство и право. 2005. N 1, 2.
36. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.
37. Германское гражданское уложение // Германское право. Ч. 1. М., 1996.
38. Гражданское право: Учебник в 3 т. Том 2. 4-е издание.//Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М., ТК Велби, Проспект, 2003.
39. Грошева Н.И., Клюкин Б.Д. Сделки с земельными участками. Правовые основы купли- продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения // Право: теория и практика. № 8 (79), 2006.
40. Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. М., 1999.
41. Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М., 2003.
42. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. – М., 2002.
43. Комментарий к Федеральному закону «Об акционерных обществах». 3-е издание, доп. и перераб.//Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2002.
44. Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»//Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2003.
45. Комментарий к Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью». Третье издание, доп. и перераб. // Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М. Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
46. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. — М., Юрайт-Издат, 2004.
47. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное // Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
48. Корнеев А.Л. Об условии договора купли- продажи земельных участков // Экологическое право. № 6, 2006.
49. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.
50. Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1.
51. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. … докт. юрид. наук. Ростов н/Д., 2002.
52. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997.
53. Новикова Н.И. «Родовые угодья»: перспективы правового плюрализма (представления представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. 2000. N 6.
54. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2004.
55. Парламентская газета. 2001. 5 августа.
56. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
57. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4.
58. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации // Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
59. Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 1.
60. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. N 4.
61. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. СПб., 1902.
