Пример курсовой работы по жилищному праву: Кондоминиум как имущественный комплекс

Содержание

Введение3

Кондоминиум как имущественный комплекс5

Государственная регистрация кондоминиумов13

Заключение17

Список использованной литературы18

Выдержка из текста работы

Тема данной курсовой работы: «Особенности оценки предприятий как имущественных комплексов в Республике Беларусь» — чрезвычайно актуальна. Переход страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценки стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Актуальность темы состоит в том, что потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценки бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т. д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса служит основанием для выработки ее стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Объект исследования – предприятия как имущественные комплексы.

Предметом данной работы являются особенности оценки предприятий.

Цель данной работы — на основании литературных источников,

методических материалов, журнальных статей изучить особенности оценки предприятий как имущественных комплексов в Республике Беларусь.

Задачи курсовой работы:

1. Рассмотреть теоретические основы организации и проведения работ по оценке предприятия;
2. Объяснить методологию оценки стоимости отдельных активов предприятия;
3. Рассмотреть особенности оценки бизнеса для конкретных це­лей (налогообложения, инвестирования, ликвидации и т. д.).

При написании данной работы были использованы такие методы как анализ и синтез, научная абстракция, статистический метод и другие.

Источниками данной курсовой работы являются литературные источники таких авторов как Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЯ И ЦЕЛИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

В современной экономике можно выделить множество укла­дов, порожденных различными формами собственности. Среди них преобладающий удельный вес занимают:

1. частный сектор;
2. коллективное хозяйствование (коллективная частная собствен­ность);
3. государственный сектор;
4. натуральное (не рыночное) хозяйство (садово-огородные участки);

5. теневой сектор (теневая экономика);
6. иностранный капитал.

Каждый из секторов порождает множество отличий в формах соб­ственности и в их юридическом оформлении, поэтому изучение право­вых основ собственности на доходы и определение рыночных условий их купли-продажи имеет центральное значение при проведении оценки бизнеса. В связи с этим возникает необходимость определения содер­жания категории «бизнес», его видов и правовых основ.

Бизнес — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предпри­ятие.

Предприятие — производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской де­ятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и пра­ва на это имущество. Предприятие рассматривается как юридическое лицо, самостоятельный хозяйствующий субъект, производящий про­дукцию (товары), оказывающий услуги и занимающийся различными видами коммерческой деятельности. [2]

Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в раз­ных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже пред­приятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость соб­ственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество (открытое либо закрытое) должно выку­пать акции выходящих из него акционеров.

В подобном наиболее широком смысле предмет оценки бизнеса по­нимается двояко.

Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юри­дического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.

Второе — и наиболее распространенное в мире — понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не фирмы, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, техноло­гии, конкурентные преимущества и активы, материальные и нематери­альные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. При­чем эти права, технологии и активы могут принадлежать не юридическим, а физическим лицам. Это не лишает такие права привле­кательности в качестве объектов купли-продажи на рынке. Следова­тельно, актуальной остается проблема их оценки.

Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках оп­ределенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, зало­жить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объ­ектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но это товар особого рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в кото­рый осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не изве­стен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлека­тельность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, кото­рые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, т. е. товаром становится уже не биз­нес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, кото­рые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. При­чем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальней­шему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытека­ет еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулиро­вании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формирова­нии рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценку бизнеса проводят в целях:

1. повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
2. определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи ак­ций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованно­го инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на при­обретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
3. определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предпри­ятие для подписания договора, устанавливающего доли совладель­цев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
4. реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, по­глощения либо выделения самостоятельных предприятий из со­става холдинга;
5. разработки плана развития предприятия. В процессе стратегиче­ского планирования важно оценить будущие доходы фирмы, сте­пень ее устойчивости и ценность имиджа;
6. определения кредитоспособности предприятия и стоимости зало­га при кредитовании;
7. страхования, в процессе которого возникает необходимость опре­деления стоимости активов в преддверии потерь;
8. налогообложения;
9. принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция ис­кажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходи­ма периодическая переоценка имущества предприятия независи­мыми оценщиками;
10. осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную сто­имость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхова­ния, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имyщество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недви­жимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько пра­вильно определена область использования оценки: купля-продажа, по­лучение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со сто­роны различных субъектов. Примерная классификация целей оценки бизнеса представлена в таблице 1.

Таблица 1 — Примерная классификация целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов [2]

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности; Разработка планов развития предприятия; Выпуск акций; Оценка эффективности менеджмента
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью; Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации; Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли; Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика; Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые предприятия	Установление размера страхового взноса; Определение суммы страховых выплат
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений; Определение допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект
Государственные органы	Подготовка предприятия к приватизации; Определение облагаемой базы для различных видов налогов; Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства; Оценка для судебных целей

ГЛАВА 2 ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ОЦЕНКУ ПРЕДПРИЯТИЯ

Для того чтобы определить стоимость предприятия, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а так­же о влиянии каждого конкретного фактора.

Важнейшей совокупностью факторов, влияющих на стоимость пред­приятия, являются факторы со стороны спроса. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые, в первую очередь, зависят от полезности товара, т. е. его будущих прибылей, времени их получения, степени риска, с которым сопряжено их получение; возможности при­своения и, при необходимости, перепродажи.

Прибыль, которую может получить собственник от реализации пред­приятия, зависит от характера его операционной деятельности, опреде­ляемой соотношением доходов и расходов, и возможности получить прибыль от самой продажи данного предприятия.

На доход предприятия влияют объем продаж и цены реализации, ко­торые также зависят от платежеспособности спроса и его эластичности. Эластичность спроса определяется отраслевой принадлежностью про­дукции и наличием товаров-заменителей и дополняющих товаров. На цены оказывают влияние также уровень конкуренции на рынке, степень монополизации рынка и доля оцениваемого предприятия на нем. На величину платежеспособного спроса влияют уровень доходов потребителей, состояние экономики, прогноз на будущее. Спрос на продукцию зависит от стадии его жизненного цикла.

На величину выручки влияет качество продукции, определяемое со­стоянием активов предприятия и технологией производства.

Объем сбыта предприятия ограничивается его производственными мощностями, и при их недостатке для того, чтобы предприятие вышло на возможный с точки зрения потребностей рынка сбыт, нужны допол­нительные инвестиции в расширение производственных мощностей.

Расходы предприятия зависят от того, что и как производит пред­приятие, какова потребность предприятия в факторах производства, их цены и условия оплаты.

Одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость предприятия, является степень контроля, которую получает новый соб­ственник. Предприятие может быть куплено в индивидуальную част­ную собственность или приобретается контрольный пакет акций. В пер­вом случае рыночная цена будет выше, чем во втором.

Другим важным фактором, определяющим рыночную цену, является ликвидность собственности. Рынок предполагает премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском

потери стоимости.

Стоимость акций ликвидных предприятий (а значит, и стоимость самих предприятий), как правило, выше, чем акций неликвидных. С этим положением связано правило: акции открытых акционерных обществ стоят выше акций закрытых. Разница порой весьма значительна, что обусловлено многими причинами, в том числе и большими затратами на публичное размещение акций. [8]

Рыночная цена реагирует на любые ограничения, которые имеет биз­нес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то рыночная цена на такое предприятие будет ниже, чем на предприятия, не имеющие таких ограничений.

Стоимость предприятия в значительной степени зависит от квали­фикации управленческого персонала, и это учитывается экспертом-­оценщиком при выборе оценочного мультипликатора либо при подборе коэффициента капитализации, либо на этот фактор делается специаль­ная корректировка (скидка или премия) к общей расчетной стоимости предприятия.

Отсутствие вертикальной производственной интеграции значитель­но влияет на стабильность функционирования предприятия. Например, если предприятие производит какой-либо элемент для сборки обору­дования или машины и покупатель этого элемента, осуществляющий сборку, принимает решение организовать собственное производство данного элемента, то первое предприятие рискует лишиться всех дохо­дов. Данное обстоятельство отражается на стоимости предприятия и должно учитываться при его оценке.

Наличие научной базы, масштабы и качество активов, в том числе прогpeссивностъ и изношенность машин и оборудования, также влияют на стоимость предприятий, что следует учесть при его оценке.

И, конечно же, рыночная цена предприятия зависит от того, каковы перспективы предприятия: будет ли оно развиваться, или будет закрыто в силу своей неэффективности. При определении рыночной цены пред­приятия учитывается только та часть его капитала, которая может при­носить доходы в той или иной форме в будущем. Поэтому анализ рыноч­ной конъюнктуры при оценке бизнеса имеет существенное значение. [8]

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению стоимости предприятия (бизнеса): за­тратного, сравнительного и доходного. Анализ достоинств и недостатков всех подходов представлен в таблице 2.

Таблица 2 — Сравнительный анализ подходов к оценки стоимости предприятия [9]

Подход	Преимущества	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние производ­ственно-хозяйственных фак­торов на изменение стоимо­сти активов; Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов; Расчеты опираются на финан­совые и учетные документы, т. е. результаты оценки более обоснованы	Отражает прошлую стоимость; Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки; Не учитывает перспективы развития предприятия; Не учитывает риски; Статичен; Отсутствуют связи с настоя­щими и будущими результа­тами деятельности пред­приятия
Доходный	Учитывает будущие измене­ния доходов, расходов; Учитывает уровень риска (через ставку дисконта); Учитывает интересы инвестора	Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат; Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения; Не учитывает конъюнктуру рынка; Трудоемкость расчетов
Рыночный (сравнительный)	Базируется на реальных рыночных данных; Отражает существующую практику продаж и покупок; Учитывает влияние отрасле­вых (региональных) факторов на цену акций предприятия	Недостаточно четко характе­ризует особенности органи­зационной, технической, финансовой подготовки предприятия; В расчет принимается только ретроспективная информация; Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию; Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

Из анализа можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. При этом каждый из них может давать разные, порой противополож­ные, результаты оценок и представлять интересы различных сторон, например владельцев и потенциальных инвесторов.

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ДЛЯ КОНКРЕТНЫХ ЦЕЛЕЙ

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, использу­емый для осуществления предпринимательской деятельности. Пред­приятие в целом как имущественный комплекс признается недвижи­мостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установ­лением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предпри­ятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, пра­ва требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализи­рующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исклю­чительные права, если иное не предусмотрено законом или догово­ром». [4] Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвы­чайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от ценности имущества, которым обладает данное предприятие. И не только про­блемы неплатежей, но и решение вопросов, связанных с материаль­ным благополучием работников предприятия, в определенной степе­ни зависят от ценности имущества ликвидируемого предприятия. [11]

Однако оценка стоимости предприятия необходима не только в слу­чае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия-должника; при финан­сировании реорганизации предприятия; при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдель­ных производственных мощностей предприятия в экономически само­стоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; при экспертизе программ реорганизации предприятия.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банк­ротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном ха­рактером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчиком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки ликвидационной стоимости. [11]

Этот вид оценки относится к так называемым активным видам, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сто­ронами принимаются соответствующие управленческие решения.

Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предприя­тия — это высокая степень зависимости третьих сторон от результа­тов оценки.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

1. компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;
2. стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

1. упорядоченная ликвидационная стоимость — распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода време­ни, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые ак­тивы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2 лет.
2. принудительная ликвидационная стоимость. Активы распродают­ся настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
3. ликвидационная стоимость прекращения существования акти­вов предприятия. В этом случае активы предприятия не распро­даются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте стро­ится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются опреде­ленные затраты на ликвидацию активов предприятия.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, главное отличие ликвидации юриди­ческого лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме за­ключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Добровольная ликвидация юридического лица (предприятия) возмож­на по решению его участников. Предусматри­ваются следующие основания ликвидации юридического лица по решению его участников: а) истечение срока, на который создано юридическое лицо; б) достижение цели, ради которой оно создавалось; в) признание судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допу­щенными при его создании нарушениями закона или иных правовых ак­тов при условии, что эти нарушения имеют неустранимый характер, а так­же по иным основаниям, которые могут определяться как усмотрением акционеров, так и указанием закона.

Законодательство не ограничивает и усмотрение участников юри­дического лица при определении оснований принятия решения о его ликвидации. Поэтому, следует полагать, акционеры — владельцы голо­сующих акций вправе в установленном порядке принять решение о лик­видации предприятия в связи с нецелесообразностью продолжения его деятельности по любым, определяемым ими, причинами.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов.

1. Берется последний балансовый отчет.
2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует раз­личных временных периодов.
3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, на­логи и сборы). Скорректированные стоимости оцениваемых ак­тивов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учи­тывающей связанный с этой продажей риск.
5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции й незавершенного про­изводства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объек­тов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержа­нию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.
6. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) лик­видационного периода.
7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и вы­платы работникам предприятия, требования кредиторов по обя­зательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюд­жет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчиты­вается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предпри­ятия, а также величины всех обязательств. [11]

При формулировании окончательного вывода относительно ликви­дационной стоимости предприятия еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Если ситуация банкротства обусловлена низким уровнем управления, то корректировка получен­ной в результате расчетов величины ликвидационной стоимости не производится. Если же причиной банкротства явилось местоположе­ние объекта, внешние условия, как-то: общая экономическая ситуация, налоговая политика и т. п., то полученная величина ликвидационной стоимости корректируется в сторону уменьшения.

Оценка стоимости предприятия в целях инвестирования

Инвестициями принято называть вложение средств с целью получения дохода в будущем. Инвестиционный проект может выступать либо как самостоятельный объект оценки, либо как один из элементов собствен­ности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудо­ванием, интеллектуальной собственностью и т. д.

Инвестиционный проект может быть оценен по большому числу факторов: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рын­ка, геополитический фактор и т. п. Однако на практике существуют уни­версальные методы определения инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект, какой проект предпочесть при вы­боре из нескольких вариантов. Проблема оценки инвестиционной при­влекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования.

Теория и практика инвестиционных расчетов имеет в своем арсенале множество разнообразных методов и практических приемов оценки реальных проектов. С течением времени техника инвестиционного ана­лиза все более совершенствуется. Если в 1950-е гг. лишь небольшой про­цент фирм использовал сложные методы, основанные на схеме дис­контированного денежного потока, то в 1970-1980-е гг. около 80% опрошенных менеджеров реально применяли эти методы для оценки проектов и принятия решений.

Несмотря на большое разнообразие различных методов, их можно разделить на две группы:

1. динамические, то есть методы, основанные на дисконтировании:
   • метод расчета чистого приведенного эффекта

Данный метод (в литературе его также называют методом чистой сегод­няшней ценности) получил наиболее широкое распространение при оценке капиталовложений. Чистая сегодняшняя ценность характеризу­ет абсолютный результат процесса инвестирования;

• метод расчета индекса рентабельности инвестиции

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных;

• метод расчета нормы рентабельности инвестиции

Норма рентабельности показывает макси­мально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полно­стью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение нормы рентабельности показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской про­центной ставки, превышение которой делает проект убыточным;

• метод расчета срока окупаемости инвестиции

Срок, в течение которого инвестор сможет вернуть первоначальные за­траты, обеспечив при этом требуемый уровень доходности, получил на­звание дисконтированного срока окупаемости. Этот метод — один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, но его принято использовать в качестве метода, который дает возможность получить дополнительную информацию о проекте. [7]

Для удобства применения методов, осно­ванных на дисконтированных оценках, разработаны специальные ста­тистические таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значе­ния денежной единицы и тому подобное в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования (см. Приложение).

2. простые (статистические) методы, то есть методы, не учитывающие изменение ценности денег во времени:
   • простой срок окупаемости

Срок окупаемости как метод оценки проектов настолько прост и на­гляден, что, несмотря на присущие ему серьезные недостатки, довольно часто используется при оценке проектов. Сроком окупаемости являет­ся период, в течение которого первоначальные инвестиции окупаются доходами от реализации проекта.

Часто этот метод используется для экспресс-анализа проектов.

Срок окупаемости не может являться единственным методом оценки проектов, он не учитывает доходы за пределами окупаемости и не соиз­меряет доходы, относящиеся к разным периодам. Но как дополнитель­ная характеристика проекта, предоставляющая важную для инвестора информацию, срок окупаемости часто используется в практических расчетах. Многие фонды и кредитные организации используют срок окупаемости как метод первичного отбора проектов, например, отказы­ваясь рассматривать проекты со сроком окупаемости выше или ниже определенного периода. Проекты, удовлетворяющие этому условию, проходят дальнейшую проверку с помощью других методов;

• бухгалтерская норма доходности

Этот метод также является простым и доступным. Бухгалтерская норма доходности показывает, сколько процентов в год в среднем зарабатывает фирма на свои инве­стиции. [7]

Оценка стоимости предприятия в целях реструктуризации

Складывающиеся рыночные отношения открывают большие перспективы для бизнеса, но в то же время большинство предприятий име­ют мало шансов на дальнейшее существование без реструктуризации. Под реструктуризацией можно понимать процесс, обеспечивающий эффек­тивность использования производственных ресурсов, приводящий к увеличению стоимости бизнеса. Главная цель реструктуризации — поиск источников развития предприятия (бизнеса) на основе внутрен­них и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегии создания стоимости предприятия за счет собственных и заемных источников финансирования, а внешние основаны на реорганизации видов дея­тельности и структуры предприятия. [7]

Взаимосвязь оценки с налогообложением предприятия

Одной из основных особенностей при формировании рыночной стои­мости предприятия является ее зависимость от налогообложения. К сожа­лению, в практике оценки этому моменту не уделяется должного внима­ния. Оценщик, определяя стоимость объекта, почти никогда не учитывает того, как отражаются на этой стоимости налоги, которые придется упла­тить заказчику исходя из конкретных направлений использования оце­ненного объекта. [9]

Вместе с тем заказчика интересует не «чистая» стоимость объекта, а реальные финансовые последствия его использования — затраты на приобретение объекта, выручка от его продажи или эффективность его использования (доходы, отнесенные к стоимости приобретения), изме­нение стоимости и размера доли в результате внесения объекта в каче­стве вклада в уставный капитал другой компании, изменение стоимо­сти имущества собственной компании в результате получения объекта в качестве взноса в уставный капитал и тому подобное. Во всех этих случаях необ­ходимо учесть и оплатить все расходы, связанные с данными операция­ми. Значит влияние налогового фактора на результаты реальной оценки является непосредственным.

При анализе налоговой среды оценки предприятия необходимо учи­тывать следующие обстоятельства: во-первых, различные виды иму­щества предприятия взаимодействуют с налоговой системой через разные виды налогов; во-вторых, надо разграничивать налоги, непо­средственно воздействующие на оценку недвижимости, и опосредованно воздействующие — через другие налоги, на первый взгляд не имеющие отношения к оценке недвижимости; в-третьих, недвижимость должна рассматриваться прежде всего как приносящий доход объект. При та­ком подходе налоги выступают в качестве существенной статьи расхо­дов, которая покрывается за счет доходов от использования имуще­ства. [9]

Анализ деятельности коммерческих организаций показывает, что комплексным источником их налоговых платежей выступает выручка. Она является основным источником финансовых ресурсов и характеризует финансовую сторону оборота вовлеченных в коммерческую дея­тельность средств (капитала).

При оценке стоимости предприятия наиболее существенно правильно оценить налоговые льготы, предусмотренные для разных направлений деятельности.

ГЛАВА 4 СПЕЦИФИКА ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЙ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Необходимость оценки белорусских компаний в настоящее время связана с перераспределением собственности, приватизированной в на­чале 1990-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение клас­сических методов оценки стоимости бизнеса к белорусским предприя­тиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

1. неразвитость белорусского рынка ценных бумаг, вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;
2. информационная закрытость белорусского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информа­ции по компаниям-аналогам;
3. измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой белорусскими промышленными пред­приятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает не­возможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;
4. большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль, либо они вообще убыточны, что является следствием общего состояния экономики в стране или следствием неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблема­тично;
5. различно значение факторов, участвующих в формировании сто­имости предприятия. За рубежом такой ресурс, как земля, теряет свое доминирующее значение при рассмотрении бизнеса. Для Белоруссии земля или фактор местоположения играет существенную роль (это большие размеры самих предприятий, удаленность постав­щиков сырья, наличие соответствующей инфраструктуры в ре­гионе);
6. наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

При оценке белорусских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важ­на, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, на­ходящейся в предбанкротном состоянии, и испытывает недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Для белорусской эконо­мики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сто­рону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого к продаже имущества. Цена имущества в условиях сба­лансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной де­прессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприя­тия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

Применение сравнительного или рыночного подхода к оценке пред­приятия в нашей стране ограничено в силу невозможности получить объективную информацию для сравнения.

На первый взгляд в условиях инфляционной экономики для оцен­ки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей сто­имости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормаль­но функционирует. Спрогнозировать поток чистого дохода от деятель­ности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно. [5]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Такая процедура, как оценка стоимости предприятия необходима для определения рыночной стоимости того или иного предприятия. Оценка рыночной стоимости предполагает глубокий финансовый, технический и организационный анализ деятельности предприятия на данное время и дальнейших перспектив его развития. Следует отметить, что в 90% случаев определение стоимости предприятия нужно для совершения сделок с акциями или долями предприятия. Общий перечень ситуаций, когда применяется оценка стоимости предприятия, выглядит следующим образом: приватизация предприятия; операции купли — продажи; реорганизация предприятия; ликвидация предприятия; для объективной оценки принятия каких-либо управленческих решений. Стороны, которые заинтересованы в такой процедуре, как оценка стоимости предприятия: собственник предприятия (учредитель, акционер); потенциальный покупатель; управленческое звено предприятия; партнеры. Оценка стоимости предприятия предполагает определение рыночной стоимости активов и пассивов, к которым относится недвижимость, оборудование, финансовые вложения и проч. Присутствует также оценка и нематериальных активов — интеллектуальная собственность, стоимость бренда, база клиентов и т. п. Оценка стоимости предприятия предполагает также и установку эффективности функционирования предприятия, доходов предприятия (прошлых, настоящих и прогнозов на будущее), динамики рынка и перспектив роста и развития предприятия. Предприятие определяется как имущественный комплекс, поэтому при установке рыночной стоимости предприятия производится и оценка его имущества. Под имуществом предприятия подразумевается любое имущество, задействованное в его деятельности: здания, участки земли, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, фирменное наименование, знаки обслуживания и товарные знаки и проч. Все это подлежит оценке в контексте процедуры оценки стоимости предприятия. Комплексная оценка предприятия предполагает оценку рыночной стоимости и оценку инвестиционной стоимости предприятия. Оценка рыночной стоимости — это наиболее актуальная стоимость, по которой предприятие может быть принято на открытом рынке в условиях конкуренции. Оценка инвестиционной стоимости предприятия подразумевает расчет стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. При такой оценке подразумевается, что предприятие оценивается на вероятность возврата вложений и возможность получения дальнейшей прибыли. В случае возникновения необходимости осуществления такой процедуры, как оценка стоимости предприятия (в том числе и оценка имущества предприятия) следует обратиться к профессионалам, знающим свое дело. В этом случае вы получите точный и быстрый результат.

Список использованных источников

1. В. В. Григорьев, М. А Федотова. Оценка предприятия: теория и практика: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 1996.
2. В. E Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова Оценка бизнеса. — СПб.: Питер, 2001.
3. В. 3. Черняк Оценка бизнеса. — М.: Финансы и статистика, 1996
4. Гражданский кодекс РБ
5. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее. Утверждены на коллегии Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь, протокол заседания коллегии № 26 от 27.11.2000 г.
6. Оценка бизнеса /Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. — М.: Фи­нансы и статистика, 2003.
7. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Под ред. Н. А. Абулаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2000.
8. С. В. Валдайцев Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
9. С. Кузнецов Оценка бизнеса /Аудит и налогообложение. 2002. № 6.
10. Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь № 65 от 05.03.2004.
11. Инструкция об оценке и порядке продажи предприятия и иного имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства). Постановление Министерства экономики Республики Беларусь № 159 от 28.06.2004.
12. Ю. В. Козырь Стоимость компании: оценка и управленческие решения. — М.: 2004
13. Ш. Пратт Оценка бизнеса / Пер. с англ. — М.: Институт экономическо­го анализа Всемирного банка, 1996.

ПРИЛОЖЕНИЕ [2]

Начисление процентов – ежегодное

Год	Будущая стоимость единицы	Накопление единицы за период	Фактор фонда возмещения	Текущая стоимость единицы	Текущая стоимость единичного аннуитета	Взнос за аморти­зацию единицы
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40	1,06000 1,12360 1, 19102 1,26248 1,33823 1,41852 1,50363 1,59385 1,68948 1,79085 1,89830 2,01220 2,13293 2,26090 2,39656 2,54035 2,69277 2,85434 3,02560 3,20714 3,39956 3,60354 3,81975 4,04893 4,29187 4,54938 4,82235 5,11169 5,41839 5,74349 6,08810 6,45339 6,84059 7,25102 7,68609 8,14725 8,63609 9,15425 9,70351 10,28572	1,00000 2,06000 3,18360 4,37462 5,63709 6,97532 8,39384 9,89747 11,49132 13,18079 14,97164 16,86994 18,88214 21,01507 23,27597 25,67253 28,21288 30,90565 33,75999 36,78559 З9,99273 43,39229 46,99583 50,81558 54,86451 59,15638 63,70576 68,52811 73,63980 79,05818 84,80168 90,88978 97,34316 104,18375 111,43478 119,12087 127,26812 135,90421 145,05846 154,76197	1,00000 0,48544 0,31411 0,22859 0,17740 0,14336 0,11914 0,10104 0,08702 0,07587 0,06679 0,05928 0,05296 0,04758 0,04296 0,03895 0,03544 0,03236 0,02962 0,02718 0,02500 002305 0,02128 0,01968 0,01823 0,01690 0,01570 0,01459 0,01358 0,01265 0,01179 0,01100 0,01027 0,00960 0,00897 0,00839 0,00786 0,00736 0,00689 0,00646	0,94340 0, 89000 0,83962 0,79209 0,74726 0,70496 0,66506 0,62741 0,59190 0,55839 0,52679 0,49697 0,46884 0,44230 0,41727 0,39365 0,37136 0,35034 0,33051 0,31180 0,29416 0,27751 0,26180 0,24698 0,23300 0,21981 0,20737 0,19563 0,18456 0,17411 0,16425 0,15496 0,14619 0,13791 0,13011 0,12274 0,11579 0,10924 0,10306 0,09722	0,94340 1,83339 2,67301 3,46511 4,21236 4,91732 5,58238 6,20979 6,80169 7,36009 7,88687 8,38384 8,85268 9,29498 9,71225 10,10590 10,47726 10,82760 11,15812 11,46992 11,76408 12,04158 12,30338 12,55036 12,78336 13,00317 13,21053 13,40616 13,59072 13,76483 13,92909 14,08404 14,23023 14,36814 14,49825 14,2099 14,73678 14,84602 14,94907 15,04630	1,06000 0,54544 0,37411 0,28859 0,23740 0,20336 0,17914 0,16104 0,14702 0,13587 0,12679 0,11928 0,11296 0,10758 0,10296 0,09895 0,09544 0,09236 0,08962 0,08718 0,08500 0,08305 0,08128 0,07968 0,07823 0,07690 О’,07570 0,07459 0,07358 О’,07265 О’,07179 0,07100 0,07027 О’,06960 0,06897 0,06839 0,06786 0,06736 0,06689 0,06646

Начисление процентов – ежегодное