Выдержка из текста работы
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости (в том числе жилой недвижимости), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, использовании прав наследования и судебного приговора. В основе которого лежит информационное обеспечение оценки недвижимости. В свете сказанного определяется актуальность данной работы по информационному обеспечению оценки недвижимости.
Цель курсовой работы — рассмотреть информационное обеспечение оценки недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо решить ряд задач, а именно:
— рассмотреть нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в РФ и российские стандарты оценки недвижимости;
— изложить основы информационного обеспечения оценки недвижимости;
— рассмотреть внешнюю информацию, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости
— изложить характеристику внутренней информации, используемой в процессе определения рыночной стоимости.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
ГЛАВА 1 ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 Основы информационного обеспечения оценки недвижимости
Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.
Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
— темпы экономического роста;
— уровень инфляции;
— индекс деловой активности;
— инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
— уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
— стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
— доверие правительству;
— приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
— Программы Правительства и прогнозы.
— Данные государственных организаций.
— Исследования международных финансовых организаций.
— Аналитические обзоры информационных агентств.
— Электронные информационно-поисковые системы.
Периодическая экономическая печать.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
— в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
— в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
— в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
— в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
первичный и вторичный рынок.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2.Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
— состояние и перспективы развития сегмента рынка;
— цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
— уровень эксплуатационных затрат;
— среднерыночный уровень занятости недвижимости;
— уровень возможных прочих доходов;
4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
— укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
— сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
— индексы цен в строительстве;
— удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
— стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
— прочая информация.
Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).
2. Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.
В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический — сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический — размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:
— определение массива необходимых сведений;
— выбор информационных источников;
— сбор необходимой информации;
— систематизация, обработка и анализ;
— описание информации в отчете.
На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.
Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.
Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.
Таким образом, при устойчивом росте валового национального сбережения, связанным с благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой, механизм трансформации его в реальные инвестиции не работает. Сопоставление динамики сбережений, валового накопления в основном капитале и инвестиций в реальный сектор экономики показывает, что чистое накопление сохраняет отрицательную динамику. Воспроизводство основного капитала финансируется главным образом за счет амортизационных отчислений. Даже при сокращении затрат на капитальный ремонт в целях использования высвободившихся средств на инвестиционные цели, собственные средства предприятий обеспечивают в лучшем случае простое воспроизводство, поскольку опережающий рост цен на инвестиционные товары и строительные работы выступает фактором, ограничивающим увеличение масштабов производственного аппарата.
Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том или ином методе.
Например, уровень базовых ставок арендной платы за помещения в московских офисных центрах зависит от двух основных параметров: месторасположения и качества отделки. В настоящее время он составляет от $300 до $600 за 1 кв. метр в год, при этом среднее значение составляет $450. Базовую арендную плату часто требуется вносить в качестве предоплаты за срок от 3 месяцев плюс страховой депозит в размере 3 месяцев базовой ставки. Основными видами дополнительных расходов арендатора могут быть: оплата эксплуатационных расходов, которая может составлять от 5 до 15% от базовых ставок арендной платы, характерными значениями являются $40-$800 в год из расчета за 1 кв. метр помещения; оплата стоянки автомобилей, характерное значение от $100 до $250 за каждое место в месяц; стоимость усовершенствований или изменений офисных помещений по желанию арендатора может составлять от $100 до $500 за 1 кв. метр площади.
Технические требования к информации, размещаемой в каталогах недвижимости.
Стиль текста описания объекта недвижимости должен быть описательным. Не допускается использование в тексте рекламных слоганов, призывов, девизов, а также информации, не имеющей отношения к описанию объекта недвижимости.
Требования к логотипу
Требования Параметры
Размер изображения 120х30 px
Формат jpg
Качество Максимальное, цветовой режим — RGB
Размер файла с изображением не более 20 Кб
Другие требования Название компании и другой текст, если он присутствует на логотипе, должны отчетливо читаться на изображении. Разрешается использовать фирменную символику.
Требования к информации в объявлениях:
Обязательно должны присутствовать поля: Заголовок, Описание, Телефон, Ссылка, Изображение. В информации об объекте недвижимости должны быть отражены следующие данные
Информационное поле Требования к информации
Заголовок объявления Обязательно для заполнения. Размер текста заголовка — не более 60 знаков с пробелами. В заголовке недопустимо написание слов в верхнем регистре, т. е. с использованием клавиши «Caps Lock». Например: СОБСТВЕННИК, ЖК «ЭЛЬСИНОР» и т. д.
Описание объекта недвижимости Обязательно для заполнения. Размер описания объекта — не более 260 знаков с пробелами. В описании объекта недопустимо размещение телефонов, e-mail, адресов, ссылок и контактных лиц. В описании недопустимо написание слов в верхнем регистре, т. е. с использованием клавиши «Caps Lock». Например: СОБСТВЕННИК, ЖК «ЭЛЬСИНОР» и т. д.
Информационное поле Требования к информации
Телефон компании Обязательно для заполнения. Допускается указание не более двух телефонных номеров. Размер телефонного номера/номеров — не более 36 символов. В телефонном номере обязательно должен быть указан код города. Рекомендуемый формат написания телефонного номера: «+ 0 (000) 000-00-00»
Ссылка на объект недвижимости Обязательно для заполнения. Ссылка должна вести на внутреннюю страницу сайта, содержащую более подробную информацию об объекте недвижимости. Это требование сохраняется также в случае, если весь сайт посвящен конкретному объекту. Если на сайте нет страницы, посвященной данному объекту, то ссылка на объект не ставится. Не допускается ссылка на главную страницу компании. В отдельных случаях по договорённости может указываться ссылка, ведущая на страницу со списком объектов недвижимости.
Изображение объекта недвижимости Изображение обязательно для большинства каталогов
Также необходимо предоставить следующую информацию:
Местоположение объекта Обязательно для заполнения. Для московской недвижимости необходимо указать: — Ближайшую к объекту станцию метро — Название улицы Номер дома или владения
Количество комнат Обязательно для заполнения для объектов «Квартира»
Функциональное назначение объекта Обязательно для объектов коммерческой недвижимости
Диапазон предлагаемой площади Обязательно для объектов коммерческой недвижимости
Требования к изображениям объектов:
На картинке для проектов Rambler-Недвжимость, Lenta-Недвжимость должен быть представлен конкретный объект недвижимости.
Размер изображения: 90х90 px. Формат изображения: jpg
Размер файла изображения: не более 20 кб
Необходимо соблюдать следующие ограничения:
— Не допускается использование на изображении логотипов, надписей и т. п.;
— Не допускается использование изображений рекламного или баннерного характера (художник с мольбертом, кинематографическая плёнка и т. д.);
— Не допускается размещение на изображениях планировок помещений, зданий или местности.
Для остальных проектов допускается изображение объекта с надписями и по желанию клиента.
Рассмотрим далее разнообразные источники.
Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости). Технические и прочие документы: технический паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости);
экспликация объекта недвижимости; поэтажный план объекта недвижимости; имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости; бизнес-план развития объекта недвижимости; заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.
Общая информация. Общеэкономические источники: эксперт РА, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы); компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала); журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант; региональные печатные издания (бывает очень полезная информация); генеральные планы развития регионов, городов.
Характеристика и сегментация рынка недвижимости. Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах: Российской Гильдии Риэлторов; Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов; Российского Общества Оценщиков; Виртуального клуба риэлторов; Виртуального клуба оценщиков; Центра анализа рынков недвижимости; Информационного портала «Русская недвижи……..
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.04.2011), «Российская газета», N 238-239, 08.12.1994
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011), «Российская газета», N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996
3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2011), «Российская газета», N 148-149, 06.08.1998
4. Федеральный закон от 08.08.2001 N 128-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О лицензировании отдельных видов деятельности» (принят ГД ФС РФ 13.07.2001) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011), «Российская газета», N 153-154, 10.08.2001
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), «Российская газета», N 194, 04.09.2007
6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045), «Российская газета», N 194, 04.09.2007
7. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009), «Российская газета», N 195, 05.09.2007
8. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул . — 2-е изд . — СПб. [и др.] : Питер , 2008. — 621 с.
9. Жмутина А. И. Оценка стоимости недвижимости и факторы, на нее влияющие / А. И. Жмутина / / Страховое дело. — 2011. — N 1. — С. 44-54
10. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : сборник задач : учебное пособие / Е. Н. Иванова, ред. М. А. Федотова . — М. : КноРус , 2009. — 260 с.
11. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / А. В. Марченко . — Ростов н/Д : Феникс , 2006. — 347 с. — (Высшее образование)
12. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко . — М. : КноРус , 2009. — 303 с.
13. Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов / Т. Г. Касьяненко, [и др.] . — М. : КноРус , 2010. — 752 с.
14. Разгулин А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости / А. Разгулин / / Проблемы теории и практики управления. — 2010. — N 9. — С. 74-78
15. Стельма С. Г. Оценка недвижимости в соответствии с действующими стандартами / С. Г. Стельма / / Аудит и финансовый анализ. — 2010. — N 3. — С. 410-415
16. Российские стандарты оценки [Электронный ресурс] — Режим доступа: Rossiiskie_standarti_otsenki.htm
17. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] — Режим доступа: biznes-8/index.htm
18. Информационное обеспечение оценки [Электронный ресурс] — Режим доступа: info-programm
19. [Массовая оценка недвижимости Электронный ресурс] — Режим доступа: ru/magazine/2010/02/5.html
20. Информационное обеспечение оценки недвижимости [Электронный ресурс] — Режим доступа: ocenka-informazionnoe-obesp.htm
