Пример курсовой работы по гражданскому праву: Гражданско — правовое регулирование сделок по продаже недвижимости

Содержание

Введение3

Глава 1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости5

Глава 2. Условия договора купли-продажи недвижимости10

Глава 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимости20

Заключение25

Список использованных источников27

Выдержка из текста работы

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны — вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости, с другой стороны – сложным составом законодательства РФ, регулирующего сделки с недвижимостью.

В расцвет рыночных отношений в России,  когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся сделок с недвижимостью очень актуальна в настоящее время.

Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса. Мной поставлена задача исследовать историю появления понятия «недвижимое имущество»; критерии, по которым объекты отнесены к недвижимому имуществу в современном законодательстве России.

Следует признать, недвижимое имущество — специфичный объект. Именно поэтому законодатель акцентирует внимание на понятии «недвижимое имущество», предъявляет особые требования к сделкам с недвижимостью и предусматривает применение жёстких санкций за несоблюдение этих требований. Поэтому, очередная задача в моей работе – изучить  требования, которые предъявляются к сделкам с недвижимым имуществом, а также последствия их несоблюдения.   

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью с проведением правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделок.

Государственная  регистрация   – одна из особенностей правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме этой, существует ещё ряд характерных для данного вида сделок черт. В связи с этим, полагаю необходимым их обозначить в своей работе.

Кроме этого, в дипломной работе я исследую некоторые виды сделок с недвижимым имуществом, их особенности: форма сделки, её  существенные условия; последствия несоблюдения требуемой формы сделки.   

  Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги. Поэтому тема сделок с недвижимостью несомненно  является актуальной и на сегодняшний день.

Глава 1  Сделка  с  недвижимым  имуществом  как  вид  граж-   данско —  правовой сделки

1.1   Сделка как юридический факт

Основаниями возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений являются юридические факты.

 Гражданское законодательство не содержит общего легального определения юридических фактов, хотя широко и довольно детально перечисляет события, действия, состояния, выступающие в качестве юридических фактов. В литературе общепризнанным является определение юридических фактов как конкретных жизненных обстоятельств, которые в соответствии с нормами права влекут наступление определенных юридических последствий — возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений [28].

 Юридический факт – обстоятельство, предусмотренное правовыми нормами и влекущее установление, изменение или   прекращение  правоотношений  [45, с.984 ].

Не всякие жизненные обстоятельства являются юридическими фактами, а лишь такие, с которыми закон и иные правовые акты связывают наступление юридических последствий. Именно норма права определяет те обстоятельства, при наступлении которых происходят возникновение, прекращение или изменение гражданского правоотношения. «Таким образом, юридические факты являются основанием «привязки» общей, абстрактной нормы к конкретному случаю» [42, с.287].

Так,  заключение договора аренды недвижимого имущества  порождает целый комплекс взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора по данному договору.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ)  содержится перечень основных видов юридических фактов.

Согласно пункта 1 статьи 8 ГК  РФ,  «гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности» [2, с.25].

  Вместе с тем подчеркивается, что данный перечень не является исчерпывающим.

  Это положение имеет важное значение, поскольку невозможно закрепить в гражданском законодательстве все без исключения юридические факты. Не предусмотренные гражданским законодательством юридические факты порождают юридические последствия лишь в том случае, если они не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Юридические факты в гражданском праве обладают определенной спецификой, которая обусловлена особенностями предмета и метода правового регулирования. Основную группу отношений, регулируемых нормами гражданского права, составляют имущественные отношения, которые возникают, изменяются и прекращаются на основе волевых актов их участников, выступающих в качестве самостоятельных, равноправных субъектов гражданских правоотношений. Именно поэтому договоры, являясь наиболее распространенными юридическими фактами, среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ) [2, с.25 ] названы первыми.

Многообразные юридические факты гражданского права классифицируются по различным основаниям.

Для наглядности предлагаю рассмотреть схему:

   действия                              Юридические факты                            события

 

   неправо-                право-                         сделки

    мерные                 мерные                              

Схема 1 – Классификация юридических фактов.

 Традиционно по признаку зависимости их наступления от воли субъектов они подразделяются на действия и события.

  К числу последних относятся независящие от воли и сознания конкретного участника гражданского правоотношения обстоятельства: военные действия, стихийные бедствия.

  Действия же совершаются по воле субъектов — физических, юридических лиц, публично-правовых образований. К ним относится большинство юридических фактов.

В зависимости от того, соответствуют действия требованиям законов, других нормативных актов и условиям договора или нарушают их, они подразделяются на правомерные и неправомерные.

Неправомерные действия, выступающие в качестве юридических фактов, разнообразны. К ним относятся, например,  неисполнение обязательства; совершение сделки, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Последствием совершения неправомерных действий является, как правило, наступление гражданско-правовой ответственности, хотя воля правонарушителя не была направлена на наступление этих юридических последствий. Они наступают в силу указания закона. Например, причинение вреда имуществу гражданина или юридического лица порождает обязанность причинителя вреда возместить причиненный вред в полном объеме (п. 1 ст. 1064 ГК РФ ) [3, с.449]; приобретение или сбережение имущества без законных оснований за счет другого лица порождает у приобретателя обязанность возвратить потерпевшему приобретенное или сбереженное имущество (п. 1 ст. 1102 ГК РФ ) [3, с. 466].

  Правомерные действия различаются по признаку направленности воли лица, совершившего эти действия, на юридические акты и юридические поступки. Юридические акты — правомерные действия, направленные на достижение юридических последствий.

  К юридическим актам относятся сделки, административные акты, решения суда.

 Сделки — наиболее распространенное основание возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

Гражданский кодекс РФ даёт следующее понятие сделки  — это «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».[2, с.100].

Понятие «действия» включает в себя как субъективный, так и объективный элементы. Прежде всего лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение ее совершить . Такое намерение означает волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, то есть  выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки.

Поскольку закон с совершением сделки связывает установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, сделки относятся к категории юридических фактов.

Как юридические факты, они представляют собой наиболее распространенную группу правомерных действий, то есть  действий, отвечающих требованиям закона, других правовых актов. Этим сделки отличаются от неправомерных действий как действий, идущих вразрез с требованиями гражданского законодательства.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

Сделка — действие, направленное на достижение определенного правового результата.

Деление сделок на виды возможно исходя из нескольких признаков.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон они могут быть разделены на односторонние, двухсторонние, многосторонние.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК) [2, с.100 ]. Например, к односторонним сделкам относятся составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности.

Одна сторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (несколько граждан, выдающих доверенность). В подобных случаях несколько лиц рассматриваются как одна сторона. Следовательно, сделка остается односторонней.

  Двухсторонней должна быть признана сделка, для совершения которой необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон воли, то есть совпадение двух встречных волеизъявлений. Поскольку волеизъявление исходит от каждой из двух сторон, такие сделки называют также взаимными. Например, при сделке купли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствовать согласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделке может быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все они составляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеих сторонах сделки).

  Многосторонняя сделка отличается от одно- или двусторонней тем, что число сторон в такой сделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менее трёх. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели. Примером многосторонней сделки может служить договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), по которому несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону (ст. 1041 ГК РФ) [3, с. 439 ]. Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделке считается ее стороной.

Сделки могут быть также разделены на возмездные и безвозмездные.

 Возмездной признается сделка, по которой сторона за исполнение своих обязанностей получает плату, определенное имущество или иное встречное предоставление (купля-продажа, мена и др.).

 В отличие от этого в безвозмездных сделках сторона за исполнение своей обязанности не получает встречного предоставления, например, дарение,  безвозмездное пользование имуществом.

 Деление сделок на консенсуальные  и реальные основано на том, что права и обязанности по консенсуальной сделке возникают с момента достижения соглашения сторон, выраженного в требуемой форме (купля-продажа, аренда, подряд и др.).

   Для возникновения прав и обязанностей сторон по реальной сделке, помимо соглашения сторон, необходим еще один юридический факт — передача одним субъектом другому денег, иных вещей и др. (заем, передача груза железной дороге как перевозчику и др.). Такие юридические действия могут быть совершены сразу же по достижении соглашения сторон или через какое-то время после его достижения.

  В зависимости от того, предусматривает ли сделка или позволяет определить день ее исполнения, сделки могут быть срочными и бессрочными.

  В срочных сделках прямо предусмотрены или могут быть определены один из двух или оба следующих момента: 1) исполнение одной или нескольких обязанностей и 2) исполнение остальных обязанностей по сделке и, следовательно, ее прекращение.

 Так, по договору аренды арендодатель обязан передать во владение и пользование арендатора имущество не позднее 1 апреля 2006 года. Таким образом, определён срок исполнения обязанности арендодателем (первый из указанных двух моментов). В этом же договоре может быть указано, что имущество подлежит возврату арендодателю не позднее 1 апреля 2008 года (момент прекращения сделки в связи с исполнением последней обязанности арендатора).

Бессрочная сделка не предусматривает срок её исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок после ее возникновения.

  По признаку наступления правовых последствий сделки в зависимости от определенного обстоятельства (условия) сделки делятся на условные и безусловные.

  В отличие от срока, который неизбежно должен наступить, обстоятельство (событие, явление, действие третьего лица), рассматриваемое как условие сделки, может наступить или не наступить в будущем. К моменту совершения сделки оно еще не наступило. При условной сделке права и обязанности её участников возникают или, наоборот, подлежат прекращению, если определенное обстоятельство возникает.

В зависимости от того, может ли сделка быть действительной только при наличии ее правового основания или независимо от этого, сделки делятся на каузальные  и абстрактные.

 Каузальная сделка настолько тесно связана с её основанием, что действительность самой сделки ставится в зависимость от наличия её основания, соответствия сделки той цели, ради которой она должна быть совершена.

 Большинство гражданско-правовых сделок, заключаемых в Российской Федерации, носит каузальный характер. Фактические цели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должны соответствовать содержанию и предназначению таких сделок.

 При совершении абстрактных сделок их основание отступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки, свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяют признать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки, если при ее совершении соблюдены определенные требования.

Абстрактной сделкой является  вексель, представляющий обещание выплатить определенную денежную сумму безотносительно к основаниям ее выплаты. В случае передачи векселя векселеполучателем другому лицу векселедатель не вправе оспаривать надлежаще переоформленный вексель по мотивам отсутствия основания его выдачи. Действительность абстрактных сделок, недопустимость оспаривания их основания возможны лишь при обязательном отражении их абстрактного характера и установлении соответствующего запрета в законе.

 Таким образом, сделка – правомерное, волевое действие субъектов гражданских правоотношений, направленные на достижение гражданско-правовых последствий. Весьма разнообразны виды сделок. Их классификация зависит от ряда признаков, изложенных ранее.

 Среди множества  совершаемых сделок особое место занимают сделки с недвижимым имуществом. О том, что является недвижимостью в законодательстве России, рассмотрим далее.

1.2   Недвижимое имущество. Общие характеристики

  В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество».

  Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки  и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу «сделанное над поверхностью  — следует за поверхностью». Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности [24].

Такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира. Однако, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Брагинский М.И. и Витрянский В.В. в монографии «Договорное право» [ 24] не раз обращались к высказываниям Шершеневич Г.Ф. об определении недвижимых вещей. «Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» [ 24].

Первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин «недвижимость», не было дано его легальное определение.

  Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»[24].

  К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью.

  Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала  и что только Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. [10], а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.  восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

   Статья 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки.

 Вместе с тем такая позиция соответствовала действительности лишь отчасти.

          В примечании к статье 21 ГК РСФСР 1922 г. сказано: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено».

 Советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе. Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в Гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений , устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом [38].

В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие «недвижимое имущество», говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие — с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно — это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот» [39, с. 161 ].

 Понятие недвижимости в современном гражданском законодательстве даётся следующее: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» (ст.130 ГК РФ) [ 2, с. 92].

Однако не все  положения этого определения  понимаются однозначно, что порождает научные споры. Определение недвижимости, закреплённое в статье 130 ГК РФ [2, с.92 ], критикуется по различным основаниям.

  Проанализируем критерии, по которым законодатель относит объекты к недвижимому имуществу.

  Во-первых, исходя из естественной природы происхождения, недвижимостью являются  участки земли, участки недр, обособленные водные объекты [36].

 У Садикова О.Н. данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, он  признаёт такую формулировку довольно удачной, ибо, по его мнению, речь идёт не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

  Отнесение же законодателем к недвижимому имуществу водных объектов вызвало разные точки зрения.

О.С. Колбасов считает, что «вряд ли обособленный водный объект является частью земельного участка. Он такой же самостоятельный предмет имущества, как дом, сарай или иное сооружение капитального типа, которое не считается частью земли» [38].

  На мой взгляд,  отнесение к недвижимому имуществу водных объектов является спорным. Водные объекты – это места постоянного сосредоточения воды на поверхности земли. Поэтому в данном случае недвижимым имуществом следует считать земельный участок, занятый водой.

По мнению профессора Витрянского В.В. [26, c.5 ] и  Емелькиной И.А.  [33]  такое положение является необоснованным. Они полагают, что такие  природные  ресурсы являются естественной принадлежностью земли, её качественной характеристикой. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землёй, имеющей в своём составе данные природные ресурсы.

 Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которых характерна прочная связь с землёй и невозможность их перемещения без несоразмерного  ущерба их целевому назначению. Такими объектами являются леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

  Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решён принципиально с полной точностью» [33 ] .

  У некоторых современных учёных такой критерий вызвал несогласие.

Так, Е.А. Дорожинская считает, что определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».[ 32, с.15].

 Своё мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные технические достижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению» [ 32, с.16].

  Не могу не согласиться с этим мнением. Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново. Многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба.

  В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, по мнению Е.М. Тужиловой-Орданской, вообще неприменимо. «Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет своё назначение.» [41]. Полагаю, что этот автор заблуждается.  На её вопрос следует дать ответ: ущерб для леса при его вырубке невосполнимый. Он не только меняет свое назначение, он перестает существовать в  виде многолетнего насаждения. Если рассуждать таким образом, то можно сказать, что и разобранный деревянный дом меняет своё назначение – становиться строительным материалом – и также не  может являться недвижимостью.

В-третьих, режим недвижимости распространён на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 Законодатель использует  юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости.

  Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Представляется интересным мнение А.В. Черных о таких объектах. «Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях,  безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь  превратится  в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей». [43, с. 57].

  В-четвертых, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

  Закон  РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ]  расширил перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в пункте 1 ст. 130 ГК РФ [2, с. 92 ]. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия, объекты незавершённые строительством.

Представители других отраслей науки (философии, экономики) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики.

Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя её как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями.[22, с. 14].

 Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка Гражданского кодекса  РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами».[ 40, с.707].

  Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и её составной частью, что невозможно.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость — это товар. Причём само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь её характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [27, с.214].

 Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

  Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.

  Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

Данный подход к определению недвижимости, на мой взгляд, вызывает серьёзные возражения. Представляется абсолютно бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом. [ 34, с.103].

  К тому же Уголовный кодекс РФ [6 ] не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В нём речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Полагаю, что  этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в Уголовном кодексе РФ.

 При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном.

Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что «неразрывная связь с землёй» и «невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

  На мой взгляд, в таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями его статуса с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, бревенчатый дом , перенесённый на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Такое имущество после переноса на новое место по-прежнему остается недвижимостью.

Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывая эти границы, делают «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

  По моему мнению, понятие недвижимого имущества, данное в Гражданском кодексе РФ, объёмное и развёрнутое. Целесообразнее сформулировать его так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 года [1]: «земельные участки и всё, что прочно с ними связано, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.

  Учитывая специфичность недвижимого имущества, законодатель предъявляет  особые требования к сделкам с недвижимостью.

1.3 Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в действующем законодательстве

Правовой режим  недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость права на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

  Особое отношение законодателя к объектам недвижимого имущества выражено в установлении более жёсткого правового режима, в частности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме этого, сделки с недвижимостью должны заключаться в требуемой форме и её несоблюдение влечёт недействительность такой сделки. При совершении сделок с недвижимым имуществом, расположенном на земельном участке, законодатель уделяет  внимание судьбе этого участка. Рассмотрим подробнее эти особенности.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи, возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

  Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником этого имущества.

  Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы может выдать только государственный орган.

  В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых  средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

  Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или её оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993 года  записано, что « право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи» [ 14]. В то же время в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 года № 5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором»[16 ].

   Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению  имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» [11]  и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года [12 ]. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятия для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые этими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями — актами оценки имущества при  соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

 Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» [10 ], связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости. Решить данную проблему могло создание нового правового института – государственной регистрации прав.

  21 июля 1997 года был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8 ].

  Целью законодателя было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимость, то есть укрепить эти права.

    Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

   Данное положение предопределено отличительными особенностями  недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются:

-прочная связь с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;

-многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного  периода;

-наличие индивидуальных отличительных признаков;

— незаменяемость недвижимости.

Статья 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8 ] определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

  Регистрация выполняет следующие функции:

 а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам;

б)осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью;

в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость даёт возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон.

Не все из указанных выше функций нотариусов отнесены к компетенции учреждений юстиции, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах Гражданского кодекса РФ . В частности, в кодексе есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

— договор об  ипотеке  —  залоге  недвижимого  имущества  (ст. 339 ГК РФ) [2,c. 168 ];

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) [3, с.255 ];

— договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) [ 3, с.256];

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ) [3, с.261 ];

— договор ренты (ст. 584 ГК РФ) [3, с.265 ];

— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) [3, с.270 ];

— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на  срок  более  одного  года  (п. 2  ст. 609  ГК  РФ,  п. 2 ст.  651 ГК  РФ     [ 3, с.273, 287];

— договор  аренды  предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ)          [3, с.290] и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) [3, с. 428 ].

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

  Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы.

   Согласно статьи 2 Закона [8 ], государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Вместе с тем нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение

  Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости.

  Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации — регистрации прав и регистрации сделок. В  Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], на территории Российской Федерации  существует единая система записей о правах на каждый объект недвижимого имущества и сделок с ним.

Такая система записей ведется с помощью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219[13 ]. Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях и обременениях этих прав.

    Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним считается осуществленной с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Как уже отмечалось выше при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке,  законодатель  следующим образом определяет   судьбу земельного участка.

  Гражданский (статья 552) [3, c.253 ] и Земельный (статья 35) [4]  кодексы РФ содержат общее правило: при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

  Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение — одна из спорных проблем земельного законодательства.

Соотношение земельного участка и расположенной на нём недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности — земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи — строения или сооружения.

  Поэтому, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка.

  В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах — праве аренды, праве пользования и т.п.

  В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 ГК РФ [3, с.254 ].

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

  Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение этого требования дает основание считать сделку купли — продажи недвижимости ничтожной  в соответствии со статьями  166 — 168 ГК РФ [2, с. 104-105 ].

   Означенная проблема особенно остро стоит при приватизации государственного и муниципального имущества, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию, переходит к вновь создаваемому юридическому лицу.

 Установление в Земельном кодексе обязательного перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение направлено на реализацию принципов формирования единых объектов недвижимого имущества, то есть земельный участок должен следовать судьбе здания, сооружения, и наоборот.

   Отчуждение строения (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с участком, занятым строением (сооружением), за исключением следующих случаев:

— при отчуждении части недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— при отчуждении недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.

Помимо этого не следует допускать отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

  В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости, на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) на них распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Из изложенного следует, что юридическая природа сделки заключается в том, что она порождает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности. Поэтому сделкам с недвижимостью законодатель уделяет особое внимание и предъявляет особые требования.

  Особенности сделок с недвижимым имуществом состоят в том, что:

— они должны совершаться только в установленной форме и с учётом условий, существенных для этой сделки;

— несоблюдение формы сделки влечёт признание её недействительной;

— права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

О том, какие требования предъявляет законодатель к форме сделок с недвижимостью и каковы последствия несоблюдения этих требований, посвящена следующая глава моей работы.

Глава 2 Форма сделок с недвижимым имуществом и её влияние на действительность сделки

2.1 Предусмотренные гражданским законодательством формы совершения сделок с недвижимым имуществом

Гражданский кодекс РФ  допускает различные способы фиксации волеизъявления субъектов гражданского права, образующие сделку. Таковыми являются наиболее часто применяемые устная и письменная: простая или нотариальная  формы, конклюдентные действия, а также молчание.

Статья 159 ГК РФ [2, с.101 ] расширяет сферу применения устной формы сделок, предусматривая, что все сделки, для которых не установлена письменная форма, могут быть совершены устно, т.е. посредством словесного их выражения (при встрече, по телефону, радиосвязи и т.д.).

  Еще более широко устная форма допускается в отношении сделок, исполняемых при самом их совершении. Такие сделки чаще всего используются при мелких бытовых операциях, исполняются сторонами при самом совершении, и письменная фиксация их прав и обязанностей вообще не требуется.[36].

В соответствии с требованиями ГК РФ (статья 161) [2, с.102]  в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения совершаются сделки:

—  юридических лиц между собой и с гражданами;

—  граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

  Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

— в случаях, указанных в законе;

— в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.[36].

  Поведение лица, из которого явствует его воля совершить сделку, именуется в гражданском праве конклюдентным действием и признается согласно пункта 2 ст. 158 ГК РФ [ 2, с. 101] имеющим правовое значение только в тех случаях, когда сделка может быть совершена в устной форме.

  Примером конклюдентных действий является  принятие наследства путем совершения фактических действий .

  Если для сделки обязательна письменная форма, совершение конклюдентных действий заменить ее не может и, следовательно, правовых последствий не влечет. Исключение предусмотрено пунктом 3 ст. 438 ГК РФ [ 2, с.203] для случаев акцепта.

 Молчание является совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Например, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ [3, с. 279 ], если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

  Для сделок с недвижимым имуществом законодателем  предусмотрены две формы договора: простая письменная и нотариальная. В случаях, предусмотренных законом, также обязательна государственная регистрация сделок с недвижимостью.

  Следует отметить, что с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется, хотя стороны могут это сделать добровольно.

  Однако не все юристы являются сторонниками отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

  Например, А.Бегичев считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера [ 23].

  А.Бегичев  отмечает опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью, например, в Испании, Франции,  Германии,  Италии,  где сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи.

Позволю не согласиться с автором. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество защищает права собственника недвижимости: порядок проведения государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы представленных документов, а также законность сделки с недвижимостью. Полагаю, эти действия аналогичны действиям зарубежного судьи и нотариуса, присутствующих при совершении таких сделок.

 В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для  договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ) [ 3, с.265].

 Остальные сделки с недвижимостью  должны быть заключены в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Гражданский кодекс РФ (статья 164) [2, с.103] обязывает регистрировать сделки с недвижимостью, предусмотренные статьёй 131  ГК РФ [2, с.92].

  В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ) [2, с.103], обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

  По мнению Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой [35], подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:

— сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

— сделки, не влекущие перехода прав;

— дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);

 — смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

  Первая группа: сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

 а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) [ 3,с.255], а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости;

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ)        [3,с.259 ], а также доли в праве общей собственности на них;

в) договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ) [3,с. 261 ], доли в праве общей собственности на них;

д) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ) [3, c.265;270];

е)  договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ) [ 3,c.256].

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

  Вторая группа: сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

  а) договоры аренды:

— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года [3;17] , а также аренды на неопределенный срок;

— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ) [3, с. 290];

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) [3, c.287], к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК РФ) [5];

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) [2,с.168; 9];

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации.

   Третья группа: дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а)  соглашение об изменении зарегистрированного договора [3, с. 209; 18].

  Четвёртая группа: смешанные договоры.

          В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК) [ 2, с.196]. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации:

а)  договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья, которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма).

  Если  сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Например, сделками, не требующими государственной регистрации, являются:

 а) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю;

  б) договоры мены объектов нежилого назначения;

  в) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;

 д) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) [3, с.304]и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ [4] не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

Итак, сделки с недвижимым имуществом совершаются только в письменной форме путём составления одного документа, подписанного всеми сторонами сделки. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, требует также  нотариального удостоверения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Законодательством предусмотрены также случаи регистрации сделок с землёй и другим недвижимым имуществом.

  Далее рассмотрим, какие применяются последствия несоблюдения форм совершения сделок с недвижимостью.

2.2 Последствия несоблюдения формы совершения сделок с недвижимым    имуществом

Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

   Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как её нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса [ 31].

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма.

  По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительности, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе использовать письменные и другие доказательства.

  Случаи, когда в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ  несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность, многочисленны. Относительно сделок с недвижимостью, это — продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений.

  В соответствии со статьёй 165 ГК РФ [2, c.104] несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечёт ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

    Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие её стороны, а влечёт последствия её недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента её совершения.

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно  пункта 2 статьи 167 ГК РФ   [2, c. 104]  возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.

  Особые последствия недействительности сделок купли-продажи и аренды предприятия установлены статьями 566 и 663 ГК РФ [3, c.259;291], причём применение таких последствий зависит от оценки судом названных в этих статьях   обстоятельств.

Правила о последствиях недействительности сделок  и об изменении или расторжении договоров купли-продажи и аренды предприятия, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к этим договорам, если такие последствия не нарушают интересов и права третьих лиц, а также не противоречат общественным интересам.

   Для сделок с недвижимым имуществом законодательством РФ установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях — необходимым условием признания договора заключенным.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Ширинская Е.Ю. рассматривает  несколько вариантов [44].

 1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ — продажа предприятия) [3, c.256]. Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.

2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ — договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) [ 3, с.255], но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной.

3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ — договор дарения , ст. 584 ГК РФ — договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты) [3, c. 261;265 ]. В данном случае к сделкам будет применяться общее правило: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

  Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

4. Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом) [2, с. 168; 3, с.428 ]. В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ [2, с.104 ].

 Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ)            [2, c. 105 ].

 Из выше изложенного следует, что несоблюдение простой письменной формы сделки с недвижимым имуществом влечёт её недействительность. Недействительной является также  сделка, совершённая без соблюдения нотариальной формы, а в случая, установленных законом – требований о государственной регистрации сделки. Такая сделка считается ничтожной.

В следующей главе следует подробнее рассмотреть  виды сделок с недвижимым имуществом.

Глава 3 Виды и особенности гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом

3.1 Купля-продажа недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ (ст. 420) [2, c.196] рассматривает договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договору даётся  определение сделки. Не случайно  пункт 2  статьи 420 ГК РФ [2, c.196 ] содержит отсылку к нормам о сделках: «К договорам применяются правила о двух- или многосторонних сделках». Иными словами, законодатель подчеркивает сделочную природу договора.

  Среди сделок с недвижимым имуществом, пожалуй,  самыми распространёнными являются купля-продажа и аренда. О них и пойдёт далее речь.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров.

   Исходя из этого, профессоры Витрянский В.В. и Брагинский М.И  договор продажи недвижимости  определяют следующим образом: «По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК)» [ 2, c. 210; 3, с.252; 24] .

Требования  к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [3, с. 252 ]. Несоблюдение формы договора, как отмечалось выше, влечёт его недействительность.

  Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

 По мнению Витрянского В.В. и Брагинского М.И. [24] предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

  В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

 Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

   Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное  условие  договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ) [3, с.254 ].

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК РФ) [2, с.197; 3 с. 224 ], не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

 Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

 Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

 Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ) [3, с.254 ].

Примером тому, что при отсутствии согласованного условия о цене приобретаемой недвижимости, договор продажи здания считается незаключенным, является следующее судебное разбирательство.

  ООО «Научно-производственное предприятие «МВС» ( далее ООО «НПП «МВС») обратилось  в арбитражный суд с иском к ОАО «Самарская подшипниковая корпорация «Шар» (далее – ОАО «СПК «Шар») о понуждении заключить договор купли-продажи здания за 150 000 рублей.

  Исковые требования мотивированы тем, что ООО «НПП «МВС» на основании договора аренды от 01 июня 1998 года арендует у ОАО «СПК «Шар» указанное здание. Договором аренды предусмотрено право его  выкупа арендатором, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.

 Суд первой инстанции обязал акционерное общество «СПК «Шар» заключить с ООО «НПП «МВС» договор купли-продажи здания с выкупной ценой 329 000 рублей.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд округа указанные решение и постановление также оставил без изменения.

  Президиум ФАС удовлетворил протест об отмене названых актов, мотивировав своё решение следующим.

  В обосновании решения об удовлетворении иска суд  сослался на то, что заключенным между сторонами договором аренды предусмотрено право истца на выкуп спорного здания  по его стоимости на день заключения договора аренды, ответчик не возражает против продажи здания истцу.

  Эти доводы нельзя признать законными и обоснованными.

  В соответствии со статьёй 624 ГК РФ [3, с.280 ]  договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрены переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок её внесения. Согласно статье 555 ГК РФ [3, с.254 ]  при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

  В связи с этим истцу отказано в удовлетворении исковых требований. [ 21, с. 123]

  Витрянский В.В. и Брагинский М.И. полагают, что при заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца [ 24].

  В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного — ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) —  значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие — как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ) [2, с. 154 ], так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ) [2, с. 155 ] — не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

На ограничение прав по распоряжению имуществом, закреплённым за  такими предприятиями, указано  в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [15 ].

Наибольшее число исков, поступающих в арбитражные суды, связано с признанием сделки с недвижимым имуществом недействительной, когда продавец не имел права отчуждать эту недвижимость.

  В Арбитражный суд Воронежской области обратилось территориальное управление Мингосимущества России по Воронежской области с иском к Россошанскому отделу рабочего снабжения ЮВЖД и индивидуальному предпринимателю Л. О признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.

   Из материалов дела следует, что Россошанский ОРС ЮВЖД и предприниматель Л. Заключили договор купли-продажи здания.

   В судебном заседании установлено, что имущество, принадлежащее предприятиям железнодорожного транспорта, относится исключительно к федеральной собственности. Титульному владельцу указанного недвижимого имущества предоставлено право пользования, владения и распоряжения указанным имуществом без изменения права федеральной собственности на это имущество.

В судебное заседание была представлена выписка из реестра федеральной собственности имущества, подтверждающая принадлежность спорного здания к федеральной собственности, а также документ о закреплении на праве хозяйственного ведения этого здания  за Россошанским ОРСом.

  В соответствии с распоряжением  Госкомимущества РФ от 10 июня 1997 года № 445-р полномочия по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенных на территории Воронежской области, были делегированы территориальному управлении. Мингосимущества России по Воронежской области.

  При таких обстоятельствах Россошанский ОРС ЮВЖД не обладал полномочиями на совершение сделки купли-продажи спорного здания. Следовательно, договор купли-продажи здания, заключенный между Россошанским ОРСом и индивидуальным предпринимателем Л., ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключен ненадлежащим продавцом.

Судом удовлетворены исковые требования – сделка признана недействительной.

  Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК) [2, с.254 ]. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

   В соответствии со статьёй 556 ГК РФ [3, с. 254 ] обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:

— подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче;

—  вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со статьёй 224 ГК РФ [2, с. 125] вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

  На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже — после проведения государственной регистрации перехода права собственности [37].

  Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца — от вручения, а покупателя — от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьей 463 и  398 ГК РФ   покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости [3, с. 214; 2, с. 189 ].

  В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со статьёй 484 ГК РФ   вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора [2, с. 224 ].

  Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём постановлении №8 от 25 февраля 1998 года [15] разъяснил: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец  вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за просрочку уплаты стоимости имущества.

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК  в связи с неоплатой покупателем имущества [2, с.208]. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК РФ) [2, с.209], то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании статьи 450 ГК РФ [2, с.208]. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства [15].

Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. В соответствии со статьёй 475 ГК РФ [3, с.220] покупатель в этом случае вправе по своему выбору требовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков имуществ в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков приобретённого имущества.

В случае существенного нарушения требований к качеству имущества покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.

  Правом требовать замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору, покупатель недвижимого имущества не может воспользоваться в силу запрета, предусмотренного статьёй 557 ГК РФ [3, с.255].

  Покупателю по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ) [3, с.253].

  В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

  Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

  При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Данный вывод вытекает из анализа пункта 1 статьи 131 ГК РФ [2, с. 92] и пункта 1 статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимость [8] . Регистрационная служба, зарегистрировав право собственности по сделке, выдаёт собственнику свидетельство (приложение А).

Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) [ 3, с.255] и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ) [3, с.256]. Во всех остальных случаях договор признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа .

  Что касается продажи земельных участков, то Земельный кодекс РФ   предусматривает два основных способа их продажи : предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством [4 ].

   В соответствии со статьёй 7 ЗК РФ  каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования [ 4]. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим .

Более того, закон  устанавливает приоритет особо ценных земель и особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы, и некоторые другие).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

   Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

  б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;

в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Поскольку земельные участки также являются недвижимостью, то  их отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом специальных правил,  установленных земельным законодательством РФ.

  Итак, сделки по продаже недвижимого имущества заключаются в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

  В договоре должны быть изложены существенные условия: предмет договора и цена продаваемой недвижимости. Договор продажи недвижимости считается незаключенным, если отсутствует письменное согласование о цене недвижимого имущества.

При передаче права собственности на недвижимое имущество, передаются права на ту часть земельного участка, на которой находится эта недвижимость. Переход права собственности  на недвижимое имущество по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Далее рассмотрим продажу отдельных объектов недвижимого имущества.

  3.2 Продажа предприятия

  Продажа предприятий широко применялась в дореволюционной предпринимательской практике, скромнее — в годы новой экономической политики государства ( НЭП ).  В 90-е годы прошлого столетия продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

Предприятие представляет собой специфический объект гражданских прав и это нашло отражение в Гражданском кодексе РФ.

  Под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав  понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

 Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель  наряду с правилами о продаже недвижимости  счёл необходимым включить в текст Гражданского кодекса РФ и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия .

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

  Для иллюстрации этого утверждения Витрянский В.В. приводит следующее высказывание: «О.М. Козырь  отмечает, что  отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется, «во-первых, чисто формально — предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является» [25 ].

Всё это вместе взятое весьма существенно влияет на договор купли-продажи предприятия, точнее, на правовые способы и возможности передачи его отдельных элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении договора купли-продажи предприятия, содержащемся в статье 559 ГК РФ , специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам [3, с.255 ].

Договор купли-продажи предприятия под страхом его недействительности заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в пункте 2 ст. 561 ГК РФ [3, с.256]. В число этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В Арбитражный суд республики Марий Эл обратился Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее — Марпотребсоюз) с исковым заявлением  к Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества и Министерства финансов (далее — Мингосимущество Республики Марий Эл и Минфин Республики Марий Эл) о признании недействительной сделки по передаче предприятия «Зверохозяйство» Марпотребсоюза в государственную собственность Республики Марий Эл.

    В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвует государственное унитарное предприятие Республики Марий Эл «Медведевское зверохозяйство» (далее — ГУП «Медведевское зверохозяйство»).

    Исковые требования мотивированы несоблюдением формы сделки купли — продажи предприятия.

    Решением от 14 августа 2002 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28 октября 2002 года, иск удовлетворен, упомянутая сделка признана недействительной. Суд указал на то, что предметом сделки являлось предприятие как имущественный комплекс, поэтому стороны обязаны были выполнить требования закона и заключить договор в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора продажи предприятия повлекло признание сделки недействительной согласно статьям 168, 560 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До передачи предприятия покупателю кредиторы должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение трех месяцев со дня уведомления кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

 Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора [30[ ]амиих, в соответствии с п. _1, 22802, 22840_________________________________________________________________________________ ].

Указанные требования по долгам, включенные в состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и кредиторы, не уведомленные о продаже предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

  Таким образом, в договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Инвентаризация выполняет следующие функции:

  во-первых, это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния;

  во-вторых, это один из способов оценки состава предприятия.

Инвентаризация — это одно из оснований оценки предприятия, и она может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

  Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель  внешней аудиторской проверки двояка:

— проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

— проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. В основе заключения договора продажи предприятия должен лежать бухгалтерский баланс, принятый налоговыми органами.

   В отношении договора продажи предприятия законодатель не называет цену имущественного комплекса существенным условием договора. Полагаю, что это не совсем правильно. Договор купли-продажи предприятия наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому, при определении источников его правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно к самому договору, к нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, об общем договоре купли-продажи, затем нормы Гражданского кодекса РФ, посвященные юридическим лицам, праву собственности и другим вещным правам, обязательственному праву.

 В данном случае подлежат применению нормы о цене в договоре продажи недвижимости.

   Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.

При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

   Гражданский кодекс РФ (статья 132)   говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части [2, с.93]. Вместе с тем при буквальном толковании статьи  559 ГК РФ должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса [3, с.255]. Необходимо исходить из того, что предприятие — это юридически неделимая совокупность имущества.

 При продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать фирму,  доброе имя и тому подобное. При продаже предприятия в целом помимо возможности передачи в полном объеме нематериальных активов предприятия сохраняется производственное или торговое дело, рабочие места для занятых на предприятии людей. Поэтому продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения. При продаже имущества предприятия по частям велика угроза использования договора продажи для увода активов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требованию кредиторов) [29].

   Передача предприятия продавцом происходит по передаточному акту, в котором даётся подробная характеристика предприятия как предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, содержатся сведения о выявленных недостатках переданного имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Следует различать фактическую и юридическую передачи предприятия от продавца к покупателю.

 Под фактической передачей понимаются действия сторон по передаче имущества предприятия продавцом во владение покупателя. По времени фактическая передача предприятия обычно предшествует юридической, хотя в отдельных случаях все может быть наоборот.

  Под юридической передачей понимается подписание сторонами передаточного акта о передаче предприятия. Именно день подписания данного акта обеими сторонами юридически считается днем передачи предприятия от продавца к покупателю по договору купли-продажи предприятия. С этого момента покупатель рассматривается в качестве лица, вступившего во владение имуществом предприятия, и соответственно лицом, на которое переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

 С целью недопущения дисбаланса между фактической и юридической передачами имущества в случае наступления событий, ведущих к случайной гибели или случайному повреждению указанного имущества, фактическая и юридическая передачи имущества в составе предприятия должны быть максимально сближены,  превращаясь в единый процесс передачи имущества во владение покупателя.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что данный процесс, как правило, происходит до передачи права собственности на предприятие по договору купли-продажи. Как сказано в пункте 2 статьи 564 ГК РФ , если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю [3, с.257].

  В промежутке времени между передачей предприятия покупателю и переходом права собственности на предприятие к покупателям, то есть когда право собственности на предприятие продолжает сохраняться за продавцом,  продавец вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Однако продавец в указанный период времени лишается права на распоряжение самим предприятием как предметом договора купли-продажи. Законодатель тем самым проводит различие между правом продавца распоряжаться проданным по договору предприятием и принадлежащим ему правом распоряжаться отдельными видами имущества и правами, входящими в состав предприятия.

В отличие от всех договоров купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Помимо этого государственное регистрации  подлежит также переход права собственности к покупателю.

  Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

   Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками проявляются в двух видах.

   При недостатках, выявленных в процессе передачи предприятия, отраженных в передаточном акте, в случае принятия предприятия покупателем, а также при передаче и принятии предприятия при наличии долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

В первом случае продавец при уведомлении покупателя о недостатках имущества или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать понижения цены за проданное предприятие.

  В тех случаях, когда будет установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для использования по назначению, определенному в договоре, и недостатки не могут быть устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные законом, иными правовыми актами или договором, или вообще неустранимы, покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора о купле-продаже предприятия и возвращения исполненного сторонами по договору. При этом при расторжении и изменении договора, а также при признании его недействительным двусторонняя и односторонняя реституция исполненного сторонами по договору может применяться, если такие последствия не нарушают права и законные интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Во втором случае право требования покупателя об уменьшении покупной цены подлежит удовлетворению, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

  Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли — продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин "Овощи" — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли — продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

 Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

 Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.

  В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

   Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства [ 19].

Итак, законодатель требует заключать договор продажи предприятия в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение формы договора влечёт его недействительность.

 Предприятие продается в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в результате полной его инвентаризации. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Право собственности на приобретённое предприятие возникает у покупателя после государственной регистрации права.

Далее рассмотрим каким образом регулируются отношения по аренде недвижимого имущества.

3.3 Аренда недвижимого имущества

   По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ) [3, с.287].

Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

  Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ)              [3, с.288].

   Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме  путем  составления  одного  документа, подписанного сторонами (приложение Б). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Следовательно, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком до  года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме № 66 от 11 января 2002 года указал, что требования о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды [ 20].

  Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

  Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

   Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

  Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

  Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

  Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

  В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель — собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар.

  Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК РФ) [3, с.288].

Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения .

  Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес ), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское, административное), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей (приложение В ).

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

  Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту  (приложение Г ) или иному документу  о  передаче, подписываемому сторонами.

  Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов . Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

 а) подпишет передаточный акт;

 б) фактически передаст здание (сооружение);

 в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и тому подобное.

Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты (ст. 25 Земельного кодекса), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса) [4 ].

 Данная формула универсальна, является презумпцией и не зависит от того, на каких правах им (земельным участком) владеет арендодатель. Арендатор имеет право на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

 Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование, согласно Земельного кодекса РФ [4 ]. Права на землю, не предусмотренные  статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения в действие Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность.

В зависимости от указанных выше обстоятельств  определяются варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок.

  Первый вариант — самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями.

  Если же арендодатель — не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его  от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на её передачу арендатору здания или сооружения. Он передает арендатору земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли.

  При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

Из вышеизложенного следует, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее года, и считаются заключенными с момента такой регистрации.

         Арендатору недвижимого имущества передаются также права на ту часть земельного участка, на котором находится это имущество.

         Договор аренды недвижимости считается незаключенным, если в нём отсутствует условие о согласованном размере арендной платы. Передача в аренду недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанного сторонами.

Переход права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

  3.4 Аренда предприятия

  Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х — начале 90-х годов прошлого столетия. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел [37].

 Нормы об аренде предприятий , содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам — организациям арендаторов (кроме  сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и  сдаче в аренду предприятий кооперативам).

Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации.

  Действующий Гражданский кодекс РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия.

  Согласно Гражданского кодекса РФ  по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ) [3, с.289].

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской деятельности арендодателя, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

  Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре. В нем имеют место:

  —  элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

— элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. — вещей, определяемых родовыми признаками);

  — элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

  — элементы договора коммерческой концессии  (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава этого договора, но предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане — индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Основная обязанность арендодателя — предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

  Основное право арендодателя — это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендной платы — это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса . В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа.

Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

 Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

 Главное в содержании прав арендатора — это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.

 Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие.

 Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

  Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия.

  Кроме этого, арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

  Долги предприятия — один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи, а не до заключения договора аренды, письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.

  Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения  обязательства  и  возмещения  причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) [3, с.290]. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду, а не в течение всего срока действия договора до его исполнения. Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

Определённые гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду . Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности .

   Следует отметить, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично .

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами.

  Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, например, обмен письмами. Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта — его сложностью, высокой стоимостью, а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

   Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ) , то  у сторон возникают имеют права и обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован [3, с.290].

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Уклонение какой-либо стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ стороны от исполнения обязательств по договору.

   Положения Гражданского кодекса РФ  направленны на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Если сделка признана ничтожной по основаниям, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Однако предусматривается, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц и не будет противоречить общественным интересам. Это же правило распространяется и на применение последствий изменения или расторжения договора аренды предприятия (см. ст. 453 ГК) [2, с.209]. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, оно не применяется.

При прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендодателю имущественный комплекс.

   Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д.

   Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором.

Таким образом, договор аренды предприятия, как и договор аренды другого недвижимого имущества, под страхом недействительности заключается в письменной форме. Договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные требования законодатель, как уже отмечалось выше, предъявляет и к договорам аренды зданий, сооружений, при условии, что срок аренды не менее года.

  В этой главе неслучайно объединены договоры купли- продажи и аренды недвижимости. Между ними много общего. Все эти сделки совершаются в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

 Факт передачи имущества покупателю или арендатору подтверждается передаточным актом, также подписанным сторонами.

  Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды и продажи предприятия, договор продажи жилого помещения; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации.

Существенными условиями перечисленных договоров являются: предмет договора, цена передаваемого имущества. Законодатель также определяет права покупателя, арендатора на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество – предмет сделки. Кроме того, действующим законодательством предусматривается ответственность передающей стороны за недостатки переданного имущества.

   Перечисленные  виды  договоров  связывает  их  предмет – недвижимое  имущество.

Заключение

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. Ведь до настоящего времени юристы ведут споры — по каким критериям следует относить имущество к недвижимости, а также предлагают различные варианты понятия «недвижимое имущество». Высказывались предложения о введении понятия недвижимости в Уголовный кодекс РФ, об исключении из приведённого в ГК РФ перечня недвижимого имущества некоторых объектов: водные объекты, леса, многолетние насаждения.

Необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами совершения сделок с ним. Законодателем установлены требования о совершении сделок с недвижимостью в письменной форме. В установленных случаях договор должен быть удостоверен нотариально. Последствия несоблюдения формы сделки сводятся к двум позициям:

— стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки;

— это влечёт последствия недействительности сделки.

Ещё одним требованием, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.

  Введение такой системы преследует несколько целей:

— придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

— ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);

— внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ.

 Государственная регистрация:

— это акт, имеющий юридическое значение;

— это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость;

— государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Среди сделок на рынке  первые места занимают договоры аренды нежилых помещений, зданий и купли-продажи жилья. Этим видам сделок в данной работе посвящена отдельная глава. В ней раскрыты вопросы формы сделок, их существенные условия; последствия несоблюдения требований, предъявляемых к совершению сделок.

В связи  с тем, что число собственников, пользователей недвижимого имущества ежегодно растет, возрастает и количество судебных споров об оспаривании прав на недвижимое имущество, о возврате его собственнику, о расторжении арендных отношений.   Поэтому в дипломной работе на реальных примерах показаны  результаты рассмотрения таких споров судами.

 Тема дипломной работы актуальна, так как нормативно-правовое регулирование сделок с недвижимостью имеет своей главной целью узаконивание прав граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества для исключения взаимных притязаний на них.

  Сегодня можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

Список использованных источников

1. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Утверждены Верховным Советом СССР 31.05.1991 г.№2211-1 // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

2. Гражданский  кодекс РФ. Часть  первая. Федеральный  закон  от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ. — М.:Новая волна,1997. — С.21-210.

3. Гражданский  кодекс РФ. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ. — М.: Новая волна,1997. — С.211-468.

4. Земельный кодекс РФ. Федеральный закон от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

5. Лесной кодекс РФ. Федеральный закон от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

6. Уголовный кодекс РФ. Федеральный закон от 13.06.1995 г. № 63-ФЗ // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

7. Гражданский кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11.06.1964 г. // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

9. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

10. Закон от 21.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

11. Закон от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» // Справочная  правовая  система  КонсультантПлюс.

12. Указ Президента РФ от  29.01.1992 г. № 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

13. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

14. Постановление Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.12.1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

16. Постановление  Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.12.1995 г. № 5325/95 // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

17. Информационное письмо Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда РФ  от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

19. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.11.1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

20. Информационное  письмо  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  от 11.01.2002  г.  № 66   «Обзор практики разрешения споров, связанных  с  арендой» //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

21. Обзор постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ // Хозяйство и право.-2002. — №6. — С.120-128.

22. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

23. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

24. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

25. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

26. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе //Хозяйство и право.- 2003.- №6. — С.3-19.

27. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. — М.:МЭГУ, 1994.- С.213-215.

28. Гражданское право. Часть первая. Учебник  / Под ред.В.П. Мозолина, А.И. Масляева //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

29. Гражданское право. Часть вторая. Полутом 1. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

30. Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Под ред. В.П. Мозолина //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

31. Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом //Справочная правовая система КонультантПлюс.

32. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

33. Емелькина И.А.  К вопросу  о  понятии  и  признаках недвижимого имущества //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

34. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения  // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

35. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления государственной регистрации. Образцы документов // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

36. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая /Под ред. О.Н. Садикова // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая /Под ред. О.Н. Садикова // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

38. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под ред. П.В. Крашенинникова // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

39. Мейер Д.И. Русское гражданское право // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

40. Территория // Ожегов С.И. Словарь русского языка /Под ред. Ю.Н. Шведовой. М.: Русский язык, 1984. — С.707.

41. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ //Справочная правовая система КонсультантПлюс.

42. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

43. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

44. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требования о государственной регистрации // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

45. Юридический факт // Новый экономический и юридический словарь.-М.: Институт новой экономики. – 2003.- С.984.

Дипломная работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

« ____» ____________________2006 г.

__________________________                                Л.Н. Крыкова