Выдержка из текста работы
В данном разделе приводятся результаты решения задачи по выбору наиболее эффективного земельного участка для строительства 13-ти этажного офисного здания.
Выбор земельного участка осуществлялся в следующей последовательности:
— выбор наиболее эффективного района (ов) города;
— определение перечня требований к земельному участку;
— сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований;
— оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом;
— экологическая экспертиза земельных участков;
— выбор наилучшего земельного участка по совокупности критериев: экология, цена, качество местоположения.
Результаты решения задачи представлены ниже.
Выбор наиболее эффективного района (ов) города для застройки
Для выбора земельного участка под строительство необходимо прежде всего определиться с районом. Поскольку застраиваемый объект относится к коммерческой недвижимости, то необходимо для начала выбрать районы, в которых с юридической точки зрения возможно такое строительство. В соответствии с Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" (с изменениями от 24 мая 2007 г., 10 апреля 2008 г., 26 февраля 2009 г.) для строительства офисных зданий выделено два вида зон: центральная общественно-деловая зона (ОД.1) и общественно-деловые зоны местного значения (ОД.2). Эти виды зон располагаются в разных частях на территории г.Краснодара. При этом одна зона ОД.1 находится в центральном микронайоне г.Краснодара (ЦМР) и 18 зон ОД.2 распределены по остальным микрорайонам города (ФМР, ЮМР, СХИ, СМР, МХГ, ЗИП, ШМР, ЧМР, ГМР, КМР, ПМР, ЖМР). Таким образом, в соответствии с правилами землепользования и застройки г.Краснодара, рассматриваемый объект можно расположить в любом из существующих микрорайонов в пределах выделенных зон.
Из всех перечисленных районов для рассматриваемой застройки наиболее подходит ЦМР (таблица 4.1). как центр скопления деловой активности и главные транспортные магистрали города: ул. Северная, ул.Красная, ул. Селезнева, ул. Ставропольская, ул. Мира. То есть будем рассматривать земельные участки именно в данных районах.
| ФМР |
| ЖМР |
| ЮМР |
| СХИ |
| МХГ |
| СМР |
| ККБ |
| ЗИП |
| КМР |
| ПМР |
| ЧМР |
| ГМР |
| ШМР |
| ШМР |
| ЦМР |
Рисунок 4.1 – Карта функционального зонирования г.Краснодара
Таблица 4.1 – Качественный анализ ЦМР
| Преимущества района для строительства объекта | Недостатки района для строительства объекта |
| 1. Предложение качественной офисной недвижимости: — класс В/В+, существующие объекты – 360 618 кв.м (10 объектов); — класс В/В+, сдача конец 2013 г. – 20000 кв.м (9 объектов) — класс А – 124 671 кв.м (4 объекта). 2. Наиболее высокая средняя цена аренды и продажи за 1 кв.м. 3. Непосредственная близость к центру деловой активности 4. Высокая транспортная доступность | 1. Пробки на дорогах в часы ПИК. 2. Загазованность района выхлопными газами. 3. Проблема недостатка парковочных мест. 4. Изношенность и недостаточная мощность инженерных сетей 5. Наиболее высокая средняя стоимость земельных участков за сотку – 1,6 млн. руб (. 6. Отсутствие предложения свободных от застройки земельных участков требуемого размера 7. Отсутствие предложения земельных участков требуемого размера (необходимость объединения нескольких земельных участков) |
Определение перечня требований к земельному участку
К выбираемому земельному участку предъявляются следующие требования:
— расположение земельного участка в ЦМР либо с выходом на транспортные магистрали: ул. Красная, ул. Северная, ул. Ставропольская, ул. Селезнева, ул. Мира.
— площадь земельного участка не менее 25 сот (для строительства офисного центра требуется 12 сот при коэффициенте застройки 0,6 и площади застройки 720 кв. м., остальная часть земельного участка под вторую очередь застройки гостиничным комплексом с торгово-развлекательной составляющей);
— примерные требуемые размеры и форма земельного участка приведены на рисунке 4.2. назначение земельного участка – под коммерческую застройку;
— наличие инженерных коммуникаций на земельном участке (канализация, водопровод, электросеть);
— близость к объектам деловой инфраструктуры: городской и краевой администрации, банков, офисов малых, средних и крупных фирм для использования эффекта концентрации.
Рисунок 4.2. Примерные требуемые размеры и форма земельного участка
Сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований
В данном разделе нами исследовано существующее предложение о продаже земельных участков в г.Краснодара. Из общего объема предложения подобрано пять земельных участков, наиболее удовлетворяющих заявленным требованиям:
— первый участок площадью 24 сот в ЦМР по ул. Фрунзе, д.25, кв 1;
— второй участок площадью 49 сот в ЮМР по ул. им. 70-летия Октября, 28;
— третий участок площадью 60 сот по ул.Ставропольская, 14, 60 сот
— четвертый участок, площадью 23 сот по ул.Ялтинская, 1/28;
— пятый участок, площадью 45,2 сот по ул. Северная.
Описание выбранных для сравнения земельных участков представлено в таблице 4.2. На рисунке 4.3 приведено расположение данных земельных участков на карте г. Краснодара.
Наиболее дорогой из представленных земельных участков по ул. Ставропольской, в расчете на 1 сотку – по ул. Ялтинской. Наиболее дешевый в целом и в пересчете на 1 сотку – участок по ул. Северной.
| №1 |
| №2 |
| №3 |
| №5 |
| №4 |
Рисунок 4.3 – Расположение выбранных для сравнения земельных участков на карте г.Краснодара
