Содержание
Содержание
Введение3
1.Основные принципы оценки недвижимости5
1.1.Принципы, связанные с объектами недвижимости5
1.2.Принципы, связанные с рыночной средой10
1.3.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка14
2. Отчет об оценке ЗАО «БытХим»19
2.1. Общие сведения19
2.2. Основные понятия и определения21
2.3. Описание оцениваемого предприятия и его среды21
2.3.3.Краткая характеристика предприятия27
2.4. Анализ финансового состояния28
2.4.1.Финансовый анализ28
2.4.2.Общая направленность финансово хозяйственной — деятельности29
2.4.3. Анализ баланса29
2.4.4. Анализ финансового положения32
2.4.5. Оценка ликвидности34
2.4.6. Оценка финансовой устойчивости36
2.4.7.Анализ рентабельности37
2.4.8.Анализ оборачиваемости38
2.4.9. Выводы по результатам анализа39
2.5. Оценка пакета акций предприятия40
2.5.1 Сравнительный подход40
2.5.2.Затратный подход.41
2.5.3. Доходный подход47
2.5.4. Итоговое согласование стоимости 100% пакета акции.58
2.5.5. Оценка стоимости 25% пакета акций.59
Заключение61
Список использованной литературы63
Выдержка из текста работы
В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г, дано следующее определение инвестиционного проекта.
Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно — сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес — план).
1.1 Классификация инвестиционных проектов.
По отношению друг к другу:
Независимый проект – инвестиционный проект принятие или отклонение которого не зависит от принятия или отклонения других проектов;
Альтернативные (взаимоисключающие) проекты — два или более инвестиционных проектов, которые не могут быть реализованы одновременно. Принятие одного из них автоматически означает, что другие проекты должны быть отвергнуты;
Взаимодополняющие проекты — это проекты, которые реализуются совместно. При этом взаимодополняющие инвестиционные проекты подразделяются на два типа:
комплементарные проекты, которые обладают следующим свойством: принятие одного проекта приводит к увеличению доходов по другим проектам;
проекты замещения, которые отличаются следующим: принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по действующим проектам.
По срокам реализации:
Краткосрочные (до 1 года);
Среднесрочные (1-3 года);
Долгосрочные (свыше 3-х лет).
По масштабам реализации:
Глобальные проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную, политическую или экологическую ситуацию в мире;
Народно-хозяйственные проекты, которые оказывают действенное влияние на всю страну в целом или ее регионы;
Крупномасштабные проекты, охватывающие крупные территориальные образования или отдельные отрасли экономики;
Локальные проекты, действие которых сказывается в рамках предприятия, осуществляющего инвестиционный проект.
По основной направленности:
коммерческие проекты, главная цель — получение прибыли;
социальные проекты, ориентированы на достижение определенных социальных целей (безработица, образование);
экологические проекты, улучшение среды обитания.
В зависимости от величины риска:
Надежные проекты, т.е. высокая величина прибыли (проекты по государственному заказу);
Рискованные проекты, т.е. высокая степень неопределенности затрат и результатов (связаны с чем-то новым: производством, технологиями)
По цели проекта:
Сохранение продукции на рынке (инвестиции в обычное воспроизводство и цели повышение качества продукции);
Расширение объемов производства;
Выпуск новой продукции;
Решение социальных и экономических задач.
1.2 Жизненный цикл инвестиционного проекта.
Жизненный цикл проекта – промежуток времени между моментом появления проекта и его ликвидации.
Каждый проект независимо от его сложности и объема работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии определенные состояния: от состояния, когда «проекта еще нет», до состояния, когда «проекта уже нет». Принципиальная структура проектного цикла убедительно продемонстрирована: И. И. Мазур и В. Д. Шапиро
Состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями). В свою очередь, каждая выделенная фаза, может делится на фазы следующего уровня (подфазы, подэтапы) и т.д.
Универсального подхода к разделению процесса реализации проекта на фазы не существует. Поэтому на практике деление проекта на фазы может быть самым разнообразным – лишь бы такое деление выявляло некоторые важные контрольные точки «вехи», во время прохождения которых просматривается дополнительная информация и оцениваются возможные направления развития проекта.
1.3 Основные принципы оценки эффективности инвестиционного проекта…
Заключение (выводы)
На предприятии ООО «Машзавод» инвестиции в собственный капитал составляют 7 200 тыс. рублей (исходные данные). Инвестиции в оборотный капитал были высчитаны в таблице № 6, что можно о них сказать, а именно предприятие нуждается в большом количестве инвестиций в первые 2 года, после прохождения этой планки, остается только слегка поддерживать оборотный капитал на должном уровне.
Оценка финансовой самостоятельности проекта (план доходов и расходов таблица № 7) показывает нам, что деятельность предприятия выгодна, так как идет незначительное увеличение прибыли, но все же оно прослеживает за счет снижения расходов.
План денежных поступлений и выплат (таблица № 8), говорит о том, что предприятие ООО «Машзавод» финансово реализуемо и платежеспособно. О финансово реализуемости проекта нам говорит положительное суммарное сальдо от 3-х видов деятельности, которое на протяжении рассматриваемого периода (10 лет), всегда положительное и с каждым годом наблюдается тенденция роста показателя.
Предприятие считается платежеспособным, если сумма текущих активов (запасов, денежных средств, дебиторской задолженности и других активов) больше или равна его внешней задолженности (обязательствам). В нашем случае из таблицы № 9 (график погашения кредита) можно заметить, что предприятие выплатило все свои долги за 3 года.
Составив балансовый план на конец 1-го года (таблица № 10) и 2-й год (таблица № 11) существования проекта, можно наблюдать следующую картину, что балансовый план отражает состояние дел на предприятии к концу первого года его существования. Он представляет собой счет активов и пассивов, разность (сальдо) которых дает оценку собственной стоимости капитала предприятия. Из данных таблиц видим, что общая стоимость активов равна общей стоимости пассивов плюс собственный капитал предприятия. Отсюда получается, что соотношение итого активы = итого пассивы соблюдается.
Рассчитав и проанализировав коэффициентный анализ (таблица № 12) предприятия ООО «Машзавод», нужно обратить внимание на следующие коэффициенты:
1.Рентабильность активов показывает величину чистой прибыли с каждого рубля вложенного в активы организации, в нашем случае это 0,27-0,28 копеек.
2.Оборачиваемость активов — это финансовый коэффициент показывающий интенсивность использования (скорость оборота) определенных активов или обязательств. Значение коэффициента оборачиваемости активов равное 3,63 показывает, что организация в течение года получает выручку втрое большую стоимости своих активов (активы за год «оборачиваются» 3,63 раза).
3.Оборачиваемость дебиторской задолженности. Для оборачиваемости дебиторской задолженности, как и для других показателей оборачиваемости не существует четких нормативов, поскольку они сильно зависят от отраслевых особенностей и технологии работы предприятия. Но в любом случае, чем выше коэффициент, т.е. чем быстрее покупатели погашают свою задолженность, тем лучше для организации (на предприятии ООО «Машзавод» этот показатель равен 15,25).
4.Оборачиваемость кредиторской задолженности – это показатель скорости погашения организацией своей задолженности перед поставщиками и подрядчиками. Данный коэффициент показывает, сколько раз (обычно, за год) фирма погасила среднюю величину своей кредиторской задолженности.
5.Коэффициент автономии находится в пределах допустимых значений норматива > 0,5 в нашем случае 0,7-0,73 рост показателя не наблюдается, отсюда можно сделать вывод, что предприятие устраивают нынешние условия зависимости от кредиторов.
6.Коэффициент соотношения собственных и заемных средств показывает, показывает наличие собственных средств по сравнению с заемными средствами. В нашем случае показатель очень хороший и равен он 4,57, т.е на на 1 рубль заемных средств приходится 4 рубля 57 копеек собственных.
7.Коэффициент текущей ликвидности показывает способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт только оборотных активов. В нашем случае значения 2,26 выше нормативных (1,5-2 раза). Отсюда следует, чем значение коэффициента больше, тем лучше платежеспособность предприятия.
8.Коэффициент быстрой ликвидности, чем выше коэффициент быстрой ликвидности, тем лучше финансовое положение компании. Нормой считается значение 0,5-0,8 и выше в нашем случае значение 1,51. При значении коэффициента менее нормы ликвидные активы не покрывают краткосрочные обязательства, а значит существует риск потери платежеспособности, что является негативным сигналом для инвесторов.
Оценка экономической эффективности проекта (таблица № 13) состоит из следующих составляющих:
1. Чистый дисконтированный доход (ЧДД);
2. Индекс доходности (ИД);
3. Внутренняя норма доходности (ВНД);
4. Срок окупаемости инвестиций(Ток).
Чистый дисконтированный доход рассчитывается как разность между суммарной текущей стоимостью доходов, скорректированной на ставку дисконтирования и текущей стоимостью инвестиционных затрат. ЧДД должен быть > 0, положительное значение чистого дисконтированного дохода показывает насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта. На предприятии ООО «Машзавод» ЧДД с каждым последующим годом реализации продукции стремительно растет вверх.
Индекс доходности — показатель эффективности инвестиции, представляющий собой отношение дисконтированных доходов к размеру инвестиционного капитала. ИД обязательно должен быть > 1, для дальнейшего рассмотрения инвестиционного проекта.
Внутренняя норма доходности — это ставка процента, при которой приведенная стоимость всех денежных потоков инвестиционного проекта равна нулю. В нашем же случае рассчитав данную ставку в таблицах № 14,15,16 мы пришли к значению ВНД = 35.44%
Срок окупаемости инвестиций — время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов, т.е чем меньше данный показатель, тем лучше для инвестора. В нашем случае полный срок окупаемости составляет 3,94 года.
Подведя итог по предприятию ООО «Машзавод», складывается следующее представление:
1.Средства, вложенные в проект, окупятся;
2.Инвестиционный проект выгоден и эффективен.
Список используемой литературы
1. Мазур И.И., Шапиро В. Д «Управление проектами», справочное пособие, 2001 год.
2. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.
3. finanaliz/terms/solvency.html