Пример курсовой работы по гражданскому праву: Договор ренты

Содержание

Введение3

1. История развития договора ренты6

2. Понятие и общая характеристика договора ренты9

3. Разновидности договора ренты13

4. Особенности договора ренты в гражданском праве России16

4.1. Порядок заключения договора ренты16

4.2. Содержание договора ренты19

4.3. Расторжение договора ренты21

Заключение23

Список использованных источников26

Выдержка из текста работы

Одним из старейших договоров является договор ренты. Он известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег – обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было».

Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту»[1].

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал и в русском гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Незадолго до 1917 г. имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание».

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами.

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, «исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом».

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными.

Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания — это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.

С учетом этого мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Однако, с учетом новизны данного института он не получил, во всяком случае пока, широкого распространения. При этом к исследованию данного вида договора практически отсутствует интерес в литературе. При этом актуальность изучения данного вида договора очевидна. В условиях реформ конца ХХ века, которые привели к обнищанию большие массы населения договор ренты может стать одним из важнейших источников дохода.

С учетом отмеченной актуальности целью настоящей работы является изучение понятия и видов договора ренты как нового вида договора в гражданском законодательстве России.

Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:

1.установлены понятие и сущность договора ренты как нового вида договора в гражданском законодательстве России;

2.выявлены и проанализированы особенности основных видов договоров ренты, закрепленных Гражданским кодексом РФ.

Работа состоит из трех частей:

Первая глава посвящена рассмотрению договора ренты как гражданско-правового договора.

Во второй части рассмотрены основные виды договора ренты.

В третьей главе определены основные проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты.

При написании работы были использованы литературные источники:

1. Нормативные акты Российской Федерации

2. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ

3. Специальная литература

4. Источники периодической печати.

1. Договор ренты как гражданско-правовой договор

1.1. Проблемы определение понятия договора ренты

"Рента" имеет в русском языке, по крайней мере, три значения.

Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее — различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и  правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер. В  этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский ГК (ФГК). Он включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внимание уделено условиям признания соответствующего договора действительным, а также тому, что названо в Кодексе "последствиями договора для договаривающихся сторон". Речь идет о содержании прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968 — 1983 ФГК).

В Германском гражданском уложении (ГГУ) особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, небольшой по объему, прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.

Значительно более емким является регулирование аналогичного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул ХХII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. При втором договоре речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования, с другой.

Рентные договоры как таковые — об этом можно судить и по некоторым из приведенных примеров — иногда выходят за пределы содержания права, предоставляемого стороной своему контрагенту. Об этом можно судить по тому, что в одном из последних по времени его принятия Гражданском кодексе Квебека в разделе "Различные договоры, подобные купле — продаже" наряду с меной урегулирован специальный, посвященный ренте договор. И он в данном случае принимает форму возникшего у стороны обязательства в обмен на полученное ею имущество производить определенные выплаты контрагенту.

Сходная конструкция используется, помимо пожизненной ренты, в ГГУ. В разделе "Вещное право" в качестве одной из разновидностей обременения земельного участка фигурирует "рентный долг". Суть последнего состоит в том, что за счет земельного участка лицу, в пользу которого установлено соответствующее обременение, производятся периодические платежи в определенной денежной сумме (1199).

В ГК штата Луизиана (США; 1994 г.) урегулированы в соответствующей главе рента и "аннуитет" — ежегодная выплата. Последняя имеет своим основанием договор, по которому передается определенная сумма денег с обязательством не требовать ее обратно до тех пор, пока другая сторона согласна удовлетвориться рентой. Для аннуитета в упомянутом Кодексе установлены различного рода ограничения — такие, в частности, как общая его сумма, размер произведенных в таком порядке выплат, предельный срок выкупа против воли должника и др.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Это, однако, не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным»[2].Подобно многим другим случаям, и в отношении существовавшего в действовавшем в то время законодательстве указанного пробела можно было ожидать, что его удачно восполнит книга пятая ("Обязательства") проекта Гражданского уложения. Одна из ее глав именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Соответственно глава была разделена на два "отделения". Первое — "Пожизненный доход" — в своей основе строилось на идее меновой. Соответственно речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного количества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Имеются в виду предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни — осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того, что договор "стал невыносимым  для той или другой стороны" (термин, чей смысл явно выходит за пределы обычных для гражданского права категорий), любая из сторон могла требовать замены содержания определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понимания ренты, прошло и гражданское законодательство послереволюционной  России.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора.

Как отмечала и Р.О. Халфина, "по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчивой и единообразной судебной практики"[3]

В конечном счете, это объяснялось неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента. Так, в одном из решений Верховного Суда СССР отказ в иске был обоснован тем, что заключенный сторонами договор не обладает признаками ни одного из опосредствующих переход имущества в собственность договоров, выделенных в Гражданском кодексе РСФСР (купли — продажи или дарения).

Вместе с тем вслед за И.Л. Брауде, В.С. Ем [4]отмечал, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.

Однако в ряде случаев суды занимали иную позицию. Они исходили из признания действительным договора, построенного по любой, не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте суды ссылались на ст. 106 ГК 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. В поддержку этой практики с позиций прежде всего необходимости защиты инноминативных (непоименованных) договоров приводили аргументы М.И. Баруи Р.О. Халфина[5]

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам особое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Появление в то время в практике подобных договоров не прошло незамеченным в науке. Так, уже в последние месяцы войны были опубликованы в порядке обсуждения статья В.А. Рясенцева, а вслед за нею работы М.И. Бару [6]. При этом автор даже предложил редакцию разработанной им главы. Указанные авторы выступали в основном за включение соответствующего договора в новый Гражданский кодекс, который предстояло принять. Были, правда, у них противники, которые отрицали необходимость признания законодателем соответствующих договоров. Наиболее распространенными аргументами оппонентов приведенных взглядов служили ссылки на то, что в подобных договорах соотношение стоимости самого содержания и передаваемого имущества невозможно заранее определить, да и вообще сопоставить. А это, как полагали, открывало широкие возможности для кабальных сделок, которые заключала сторона, воспользовавшись тяжелым материальным положением ее контрагента, готового передать свой дом в обмен на весьма неопределенное обязательство по содержанию гражданина. Примером таких взглядов могла служить позиция И.Л. Брауде, избравшего едва ли не наиболее убедительный для того времени аргумент: он сослался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития[7].

Все же законодатель счел недостаточно обоснованными подобные сомнения, и в результате ГК 1964 г. признал существование таких договоров. Речь, как уже отмечалось, шла о помещении в главу Кодекса "Купля — продажа" двух статей, посвященных "купле — продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца".

Подобно РСФСР договоры о содержании признали и все другие союзные республики, принявшие в эти годы новые гражданские кодексы. Однако интересно отметить, что ни одна из республик не пошла по тому пути, который избрала РСФСР. Все принятые ими тогда кодексы содержали самостоятельную главу, получившую название либо "Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания" (Литва, Белоруссия, Латвия, Армения, Эстония, Туркменистан, Молдавия), либо "Договор отчуждения дома с условием пожизненного содержания" (Киргизия, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), либо "Договор пожизненного содержания" (Грузия, Украина). Но при любом из этих вариантов регулирование соответствующих отношений оказывалось за пределами договора купли — продажи.

Вариант, избранный ГК РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли — продажи, имел в литературе своих сторонников. И все же господствовавшей там и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном типе договоров.

При этом отмечались действительно присущие такому договору особенности, позволявшие отделить его от купли — продажи, а в их числе то, что имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность, что был ограничен круг участников (получателем содержания мог быть только гражданин) и что отношения носили длящийся характер. Такую позицию занял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за принятием ГК 1964 г. работе. Он признал, что в данном случае имеется в виду "совершенно самостоятельное обязательство".

Кроме того, одно из условий договора, обеспечивающее соответствующий принцип гражданского оборота — эквивалентность отношений, было недостаточно определенно.

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли — продажи он предполагал иное встречное удовлетворение[8]. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли — продажи покупатель выплачивает за товар, в том числе проданный с рассрочкой платежа, определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)".[9]

Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару[10].

Он усматривал различие между договорами купли — продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого — материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что договор купли — продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Некоторые из особенностей рассматриваемого договора привели М.И. Бару к признанию того, что договор пожизненного содержания вообще относится к тем, которые имеют своим предметом услуги, а не отчуждение предмета. Однако такой вывод не укладывается в рамки действующего ГК, который содержит в п. 2 ст. 779 исчерпывающий перечень глав Кодекса, регулирующих договоры услуг. Между тем в этом перечне гл. 33 ("Рента и пожизненное содержание с иждивением") отсутствует.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли — продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага. В самом ГК 1964 г. в определении в качестве недвижимого имущества был указан жилой дом. Однако в ряде работ подчеркивалась возможность использовать в этом же качестве любое имущество.

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех видах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное ограничение снято. К тому же, поскольку п. 2 ст. 585 ГК содержит отсылки к договорам купли — продажи и дарения как таковым, есть основания допустить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Соображения в пользу отнесения договоров пожизненного содержания к разновидностям купли — продажи высказываются иногда и в настоящее время. Оригинальную позицию занял А. Пахомов. Он пришел к выводу, что существуют два вида договоров пожизненного содержания: один — поименованный в ГК и представляющий собой разновидность ренты, а другой, отличный от него, — договор купли — продажи квартиры с условием пожизненного содержания. И именно для второго целью является не "получение ренты", а удовлетворение потребности в натуре: "в жилище, питании, одежде, уходе и т.п.". В то же время для первого цель — это "выплата денежной суммы, определенной в договоре"[11]. Справедливости ради следует отметить, что ограничение ренты только деньгами не вполне соответствует конструкции, использованной в гл. 33 ГК.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты[12]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца (таблица 1.1).

 

Таблица 1.1

Сравнительная характеристика регулирования договора ренты

№		ГК РФ	ГК РСФСР
1	Вид договора	Купля-продажа или дарение +договор ренты, определяющий ее вид(ст584,585)	Купля-продажа с условием пожизненного содержания продавца
2	Получатель ренты.	Собственник или собственники любого возраста и состояния здоровья, а также третьи лица ст595.	Только сам продавец, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.
3	Вид ренты.	Пожизненная рента ст.595-600; пожизненное содержание с иждивением ст.601-605; постоянная рента ст.589-595.	Только пожизненная рента.
4	Выплата ренты.	Покупная цена сама по себе  рента сама по себе.	Осуществлялась в "уплату покупной цены", и сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилища, просрочки в выплате не оговорены.
5	Распоряжение предметом договора.	Плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты, с согласия последнего обменять переданное ему жилище ст604, при этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты ст586.	Отчуждение жилого объекта плательщиком ренты возможно только после смерти продавца.
6	Риск случайной гибели.	Подход более гибкий зависит от вида ренты.	Несет покупатель.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п.1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи.

Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав[13], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты.

По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.[14]

Вместе с тем следует иметь в виду, что при условии отсутствия в законодательстве императивных предписаний о том, что получатель ренты отчуждает плательщику ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнения работ и оказания услуг с этой же целью[15].

В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которое предусматривает возможность выплаты ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика[16].

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Важно отметить, что в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[17] нет прямых предписаний о порядке регистрации договора ренты недвижимости или рентных обременений.

Поэтому данное обременение должно регистрироваться в соответствии п.6 ст.12 данного Федерального закона как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[18].

Из ст.584 ГК РФ, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты[19].

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

 1.2. Содержание договора ренты и проблемы его установления

Из сказанного выше очевидна близость договора ренты к некоторым другим видам договоров. Однако, не имея возможности проводить подробного сравнительно анализа, следует признать, что такое сходство не превращает рентный договор в их разновидность[20].

Договор ренты является самостоятельным видом договора.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода.

От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)[21].

Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров[22].

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное»[23].

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами.

В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

 В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.

Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Именно поэтому плательщик ренты на основании ст. 456 и п.1 ст.556 ГК РФ в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества — требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.

Здесь мы сталкиваемся с давно известной в Европе доктринальной аксиомой, сформулированной Л.Ж. Морандьером следующим образом:

«Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений:

·   либо отчуждение индивидуально-определенной вещи; в таком случае перед нами довольно распространенный вид договора продажи. Договор заключается путем простого волеизъявления сторон;

·   доказательством служит составленный в двух экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая вещь, то подлежат соблюдению правила об оглашении сделок с недвижимостями. Отчуждатель несет ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией, установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;

·   либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера ограничение размера процентов к нему не применяется»[24].

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Игнорирование положений п.2 ст.585 ГК РФ о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли продажи и договоре дарения служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию договора ренты в российском гражданском законодательстве.

М.И. Брагинский пишет: «Прежде всего, как и заем, рента реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет»[25].

Соответственно договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п.3 ст.433 ГК РФ).

Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации.

В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом — актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ).

В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ).

Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты:

а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств — залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГК РФ).

Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества закон связывает иные важные формы и способы обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных платежей.

В п.1 ст.587 ГК РФ указано, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Здесь мы сталкиваемся с правом залога, возникшим в силу указания закона, которое по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

В соответствии с п.1 ст.586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.

Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой.

В соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Выводы по главе 1.:

Таким образом, в результате написания данного раздела можно сделать вывод:

Правовое регулирование ренты установлено в Главе 33 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ). Прежде чем перейти непосредственно к характеристике видов ренты, необходимо остановиться на некоторых общих положениях о ренте.

1. В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ “1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме”. Это определение сущности ренты

2. Действующим ГК РФ предъявляются жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

3. Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты плательщику ренты либо за определенную плату – в этом случае в отношении сторон по передаче и оплате ренты применяются соответственно правила об обязательствах купли-продажи, либо безвозмездно – в этом случае к отношениям применяются правила об обязательствах дарения, если это не противоречит правилам о ренте и существу ренты.

4. Следует специально выделить следующее правило: если в обеспечение ренты получателю предоставляется денежная сумма или иное движимое имущество, то в договоре должна быть установлена обязанности плательщика ренты предоставить либо обеспечение исполнения своего обязательства, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

5. Общее правило ответственности плательщика ренты можно сформулировать следующим образом: при неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязательств, а также в случае утраты обеспечения ренты или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения причиненных расторжением договора убытков. Кроме того, за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает штрафные проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

2. Виды договора ренты

Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

2.1. Договоры постоянной и пожизненной ренты

Рассмотрим наиболее характерные особенности, характеризующие данный договор:

1. Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (при условии, если это не противоречит закону и соответствует цели деятельности некоммерческих организаций.

2. Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования (цессии), переходить в порядке наследства или правопреемства при реорганизации юридического лица.

3. Как правило, форма и размер постоянной ренты определяются сторонами в договоре.

4. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от ее дальнейшей выплаты путем ее выкупа.

5. Получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты в следующих случаях:

— плательщик ренты просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

— плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (порядок обеспечения выплаты ренты установлен в ст. 587 ГК РФ);

— плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

— недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами

Договором могут быть установлены другие случаи, когда получатель ренты вправе потребовать от плательщика постоянной ренты ее выкупа.

6.   Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного бесплатно получателю ренты под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ).

Относительно отдельных некоммерческих организаций необходимо сделать пояснения. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения, а бессрочность, как было нами показано, является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 cт.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ).

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность — предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен»[26]. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц может быть запрещена законом или договором (п.2 ст.589 ГК РФ). Здесь следует иметь в виду, что при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно включить в договор о постоянной ренте условия о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина — получателя постоянной ренты.

Форма и размер постоянной ренты определяется правилами ст.590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре.

В целях защиты интересов получателя постоянной ренты законом установлено, что, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.590 ГК РФ).

Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем, договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК РФ).

Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.591 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В законе (cт.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Данное право безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК РФ).

 В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее в срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных договором (cт.593 ГК РФ).

Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор:

1. В соответствии с п.1 ст. 596 ГК РФ “1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина”. Это является определением договора пожизненной ренты.

Следует также отметить, что допускается установление пожизненной ренты в пользу одновременно нескольких граждан. В этом случае доли получателей ренты предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором.

2. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором.

1. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от выполнения возложенных на него обязанностей.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от него выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имуществ было отчуждено бесплатно, то получатель ренты при нарушении плательщиком ренты условий договора вправе потребовать от него возврата этого имущества с зачетом стоимости данного имущества в счет покупной цены ренты.

Договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрю иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

Пожизненная рента может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст.597, 598 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты — это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.600 ГК РФ).

2.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

Договора пожизненного содержания, исходя из буквальной терминологии, в гражданском законодательстве не имеется. Гражданским законодательством предусмотрено правовое регулирование договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, которые связаны между собой общими нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Договоры ренты и пожизненное содержание с иждивением являются в основном новым самостоятельным институтом российского гражданского права. Указанным договорам посвящена самостоятельная 33 глава Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), состоящая из 22 статей, регулирующих правоотношения по данным договорам с учетом всех их разновидностей.

При заключении указанных договоров следует иметь в виду, что в 33 главе ГК РФ содержатся общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (ст.583-588 ГК РФ) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты — постоянную (ст.589-595 ГК РФ), пожизненную (ст.596-600 ГК РФ) и ее обособившуюся разновидность — пожизненное с иждивением (ст.601-605 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что общие нормы применяются тогда, когда отношения не урегулированы специальными.

Вместе с тем к отдельным разновидностям указанных договоров, применяются также нормы ГК РФ о купле — продажи и дарении.

Основными общими нормами ГК РФ для указанных договоров предусмотрено что:

одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.584 ГК РФ);

форма данных договоров подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).

В настоящее время наибольшее распространение у граждан получило заключение договоров пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением (именуемый в дальнейшем Договор) отличается от других разновидностей договоров ренты ограниченностью имущества, передаваемого плательщику ренты, а также объемом рентных платежей.

В соответствии со ст.601 ГК РФ объектом такой передачи имущества может быть только, принадлежащие гражданину на праве собственности, недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок и иная недвижимость).

В силу указанной нормы ГК РФ по данному договору стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщик ренты), как гражданин, так и юридическое лицо (организация).

Существенным условием данного договора является объем рентных платежей, который должен обеспечивать содержание иждивенца — потребности в жилище, питание, одежда, а если нужно, уход за ним, а также может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом закон (ст.602ГК РФ) устанавливает, что в течение одного месяца объем содержания не может быть меньше чем два минимальных размера оплаты труда, установленных законом. Кроме того, согласно ст.603 ГК РФ указанное содержание в натуре может быть заменено в течение жизни гражданина (иждивенца) периодическими платежами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке. При этом законом установлено, что суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п.3 ст.602 ГК РФ).

Плательщик ренты по донному договору, как собственник полученной недвижимости, обладает распорядительными полномочиями (отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество), но только с предварительного согласия получателя ренты (иждивенца).

При этом в силу ст.604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры по поддержанию переданной ему в собственность недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, поскольку не исключена возможность возврата этой недвижимости по требованию получателя ренты (иждивенца).

В случае возврата недвижимости получателю ренты, плательщик ренты не вправе  требовать компенсацию расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты  (п.2 ст. 605 ГК РФ).

Данный договор прекращается в случае, если получатель ренты умер или плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства. Во втором случае прекращения  договора получатель ренты (иждивенец) вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Второй разновидностью договоров ренты, связанных с использованием недвижимости (особенно приватизированных квартир), является договор пожизненной ренты, который также получил распространение у граждан.

По договору пожизненной ренты получатель данной ренты являются гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин, который указан передавшим имущество плательщику, либо множество граждан, которые указаны передавшим имущество плательщику.

В том случае, если получателей ренты несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Данное правило действует в случае, когда  договором не установлено другое, например, неравные доли. При этом смерть одного из получателей приводит к переводу его доли пережившим получателям пожизненной ренты пропорционально оставшимся  в живых. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты (ст.596 ГК РФ).

В отличие  от договора пожизненного содержания с иждивением по данному договору плательщик ренты обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре, исходя из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Согласно с п. 2 ст. 597 ГК РФ рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда.

В соответствии со ст. 318 ГК РФ  сумма, выплачиваемая плательщиком ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается.

Данное требование закона об увеличении пожизненной ренты должно быть обязательно заложено в тексте договора (ст. 597 ГК РФ). В силу указанной статьи ГК РФ  определен не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат — по окончанию каждого календарного месяца. Однако допускается и иная периодичность — по усмотрению сторон (ст. 598 ГК РФ).

По договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет согласно ст. 211 ГК РФ плательщик ренты, поскольку он является собственником переданного ему имущества, независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. При этом в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором  пожизненной ренты.

Согласно ст. 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и, тем самым, инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты данного права нет. Основаниями требования получателем выкупа пожизненной ренты является существенные нарушения договора со стороны ее плательщика. Однако перечня указанных оснований, даже примерного, ст. 599 ГК РФ не приводит, поэтому целесообразно их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Выкуп пожизненной ренты производится по правилам и на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Более того, закон (ст. 599 ГК РФ)  предоставляет получателю пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора плательщиком, выбор — либо требовать выкуп ренты у плательщика, либо просто расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков в установленном порядке.

Как видно из основных общих положений закона, регулирующие договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, данные договора сопряжены с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим указанные договора отличаются от других договоров, например договор мены, который завершается передачей в собственность имущества каждого из сторон.

В связи с этим целесообразно при заключении или при составлении текста либо при подписании договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением проконсультироваться  у опытных  юристов профессионалов, а лучше всего заключить с юрконсультацией  договор правового сопровождения данных договоров, поскольку эти договора имеют длительный срок и в период этого срока возникают различные споры по обязательствам сторон, вытекающие из данных договоров.

Легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей.

В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты — это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений.

Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину — получателю ренты.

Реальность прав гражданина — получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты — собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, так как в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, — например, в связи с ухудшением состояния здоровья, — в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст.603 ГК РФ). Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. Следует признать, что такой подход законодателя не вполне оправдан, так как такая замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах.

Представляется ошибочной позиция авторов одного из комментариев к ГК РФ, утверждающих, что «независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства»[28].

При исполнении обязательства в натуре денежное обязательство отсутствует, поэтому отсылка к ст.395 ГК РФ является приемом законодательной техники при определении меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в виде неустойки.

«Во всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст.395 ГК РФ»[29].

Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях, либо переходит к кому- то одному. Договором может быть предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части.[30]

Из сказанного следует объективная необходимость периодически вносить изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться общими положениями о договоре.

Так, в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное[31]. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить форму соглашения об изменении условия об объеме предоставляемого содержания с иждивением. Поскольку при заключении дополнительного соглашения, уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в договор должно подлежать только нотариальному удостоверению.

Учитывая изложенное, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.

Указанная норма конкретизирует положения п.3 ст.334 ГК РФ, где говорится об основаниях возникновения залога. Он возникает или в силу договора, или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В последнем случае необходимо, чтобы в законе предусматривалось, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи недвижимости регулируются нормами о двух договорах.

Выводы по 2 главе:

Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор постоянной ренты. Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ).

Форма и размер постоянной ренты определяется правилами ст.590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре.

Договор пожизненной ренты. Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Договор пожизненного содержания с иждивением. Его легальное определение дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

3. Проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты

3.1. Гражданско-правовые гарантии договора ренты

В действующем сегодня ГК в любом рассматриваемом договоре, относящемуся к договорам ренты и пожизненного содержания в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество.

Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. В качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения. Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик — лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае — приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии — при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок — получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности задолжников.

Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица — плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества — земельного участка, здания и т.п.  В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

В свое время В.Ф. Маслов предлагал с целью защиты интересов получателя ренты признавать соответствующие объекты находящимися в общей, совместной собственности сторон и тем самым право их отчуждения без согласия контрагента.

Против данного предложения высказался А.А. Ерошенко, сославшийся не без оснований на то, что в случае раздела этого имущества большую его часть, независимо от размеров уже понесенных на содержание расходов, получит тот, в чью пользу производились выплаты. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Стоит  также отметить, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь, т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании, включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии — передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п., тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК — "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют.

А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты.

В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.[32]

3.2. Проблемы применения и регулирования договора ренты

Выше уже вкратце говорилось о большом количестве проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием различных аспектов договора ренты в контексте проведенного выше анализа. Представляется целесообразным остановиться более подробно на наиболее существенных проблемах, а также исследовать другие важные проблемы, которые оказались вне внимания в ходе предшествующего анализа.

В риэлторском бизнесе нередко встречаются слу­чаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное прак­тическое значение и в тоже время вызывает немало проблем.

Выше уже говорилось, что в соответствии с п. 2 ст. 585 «в случае, когда дого­вором ренты предусматривается передача имущество за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплат­но, правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постоль­ку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты».

Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплат­но, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого?

По мнению Методического совета Мос­ковской областной нотариальной палаты бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразуме­вает дарение, ведь договор ренты порождает платель­щика ренты обязательства перед получателем ренты[33].

В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 статьи 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, следует отме­тить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом не применима к договорам ренты.

В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает инте­ресная проблема. Так, п.1 указанной статьи закрепля­ет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные поврежде­ния. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принад­лежит наследникам дарителя.

Вопрос о применении данной нормы представляет­ся спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нор­мами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением прямо не пре­дусмотрены основания для расторжения договора, ана­логичные п. 1 ст.578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты.

Ведь целью получателя ренты по догово­ру является получение материальной выгоды, а по дого­вору содержания с иждивением еще и ухода, что предус­матривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфорт­но, ему будет оказываться как материальная поддержка так и необходимый уход и печение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты.

Следует полагать, что совершение противоправных действий в отно­шении получателя ренты, не связанных с лишением пос­леднего жизни, может рассматриваться как существен­ное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора.

Так как ГК РФ не содержит спе­циальных норм, регулирующих рассмотренную ситуа­цию, то возможно обращение к ос­новам и принципам гражданского права, а именно – применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора по­жизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающего, что «В случаях, когда предус­мотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или согла­шением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».

Еще более проблематичным является вопрос о по­следствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законода­тельством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использо­вания аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла граж­данского законодательства (аналогия права) и требо­ваний добросовестности, разумности и справедливос­ти». Можно утверждать, что право требова­ния возврата имущества может возникнуть у наслед­ников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Форма договора рен­ты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты тре­бует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Исходя из пере­численных норм, ВС РФ в обзоре законодательство и судебной практики за третий квартал 2001 г.[34] делает следующий вывод; т.к. договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обя­занности по нему возникают у сторон именно с этого момента.

В случае, когда предусмотренное законода­тельством обязательное требование о государствен­ной регистрации не соблюдено, такой договор не име­ет юридической силы и не может иметь никаких юриди­ческих последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостове­рения.

Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он не редко ста­новится предметом обсуждения и споров. Момент возникновения права собственности в этом случае является одним из самых спорных.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение тре­бования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государ­ственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «О го­сударственной регистрации прав но недвижимое иму­щество и сделок с ним» является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.        В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежа­щий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента государственной регистрации.

Следует признать, что это положение ограничивает право граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государ­ственного органа, а не волеизъявлением сторон.

Решение этой про­блемы возможно либо путем внесения изменения в за­конодательство, либо путем обращения в Конституци­онный суд о признании неконституционной данной нормы законы. Кроме того, представляется разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на вклю­чение в наследственное имущество квартиры заявле­ние о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вы­несено после его смерти.

С точки зрения справедливости высказанное мне­ние правильно, но существует и оборотная сторона медали. Из п. 1 ст. 2 закона следует, что выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требова­ние закона об обязательной государственной регистра­ции сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Наиболее разумным решением проблемы видится внесение сведений в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исклю­чит возможность возникновения споров о моменте воз­никновения права собственности.

К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности да­рения недвижимого имущества, принадлежащего да­рителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соот­ветствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуж­дать недвижимое имущество, переданное ему в обес­печение пожизненного содержания. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетво­рения от одаряемого. Обязательство по предоставле­нию содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п.1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.

Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторже­ния, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты, следует отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора – выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя ренты требовать возврат имущество, переданного по договору бесплатно.

Общей же нормой, устанавлива­ющей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента из­менения или расторжения договора, если иное не ус­тановлено законом или соглашением сторон».

Таким образом, в случае существенного наруше­ния плательщиком ренты своих обязательств по догово­ру, получатель пожизненной ренты, передавший имуще­ство бесплатно, вправе требовать расторжения догово­ра с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что «изменение и расторжение догово­ра возможны по соглашению сторон, если иное не пре­дусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Возврат испол­ненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон.

Таким образом, практика растор­жения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя рен­ты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении догово­ров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторже­нии договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты ре­гулируется только специальной нормой, которая предус­матривает возможность выкупа по требованию получа­теля ренты и вследствие существенного нарушения пла­тельщиком ренты условий договора.

 В практике подоб­ные соглашения встречаются все чаще. Следует полагать, что расторжение договор, а пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательство о свободе договора, тем более, что права получателя ренты не нарушаются вследствие со­гласования сторонами условий выкупа.

Статья 596 ГК РФ устанавливает, что договор по­жизненной ренты прекращается в случае смерти пос­леднего получателя ренты. Ст. 605 ГК РФ, регулирую­щая прекращение пожизненного содержания с ижди­вением, кроме аналогичного основания прекращения договора предусматривает, что «при суще­ственном нарушении плательщиком ренты своих обя­зательств получатель ренты вправе потребовать воз­врата недвижимого имущества, переданного в обеспе­чение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 на­стоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Содержа­ние приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не растор­жения. Возможно ли расторжение договора пожизнен­ного содержания с иждивением или соглашение о вы­купе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору по­жизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предус­мотрено правилами параграфа 4 гл. 33 ГК РФ.

На практике иногда встречаются случаи примене­ния к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекраще­нии обязательств, в частности, прекращение обяза­тельство новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство пре­кращается соглашением сторон о замене первона­чального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательство между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ испол­нения (новация).

Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требо­вание к новации — сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же дол­жник).

Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недви­жимое имущество, это выглядит как договор между по­купателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты.

Плательщик ренты продает свою квартиру, од­новременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлага­ется на приобретаемую квартиру. Обязательства пла­тельщика ренты в части предоставления первоначаль­но приобретенной квартиры для проживания получате­ля ренты прекращаются, заменяясь на такие же обяза­тельства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекра­щения обязательства плательщика ренты путем про­щения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Про­щение долга не предполагает встречного удовлетворе­ния. Прощение долга выражается в форме освобожде­ния кредитором должника от имущественной обязан­ности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть осно­вано но соглашении сторон и подчиняться ограничени­ям и запретам, установленными для договора дарения.

В практике этот вид прекращения обязательства по до­говором пожизненной ренты или пожизненного прожи­вания с иждивением применения еще не нашел.

В целом следует признать, что договор ренты урегулирован достаточно грамотно. Есть некоторые незначительные проблемы, которые требуют внесения изменения в законодательство. Однако, большинство проблем могут быть разрешены путем разъяснений высших судебных инстанций, поскольку возникают, главным образом, из-за сложности самого института ренты.

Заключение

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.

Договор ренты – реальный, возмездный, односторонне обязывающий. Стороны договора ренты — получатель ренты и плательщик ренты. Обязанность плательщика ренты состоит в периодической выплате ренты ее получателю. Рента — это определенная денежная сумма либо иные средства для содержания получателя ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателями – только граждане и некоммерческие организации.

Обязанность выплаты ренты может существовать бессрочно (постоянная рента) или в течение срока жизни ее получателя (пожизненная рента).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость — требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты.

Выплата сумм или предоставление содержания в иной форме не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. В отсутствие специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно (хотя и не безвозмездно).

Правила о купле-продаже (в случае платного договора ренты) и дарении (в случае бесплатного договора ренты) применяются к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате лишь субсидиарно и постольку, поскольку они не противоречат правилам главы 33 ГК и существу ренты.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость.

Если по договору ренты передается движимое имущество, то в случае недостижения сторонами соглашения о принятии плательщиком ренты на себя обязанности по предоставлению обеспечения надлежащего исполнения им обязанности по выплате ренты или о страховании риска ответственности за ее неисполнение договор ренты считается незаключенным.

Существуют три вида договора ренты: договор постоянной рента, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента выплачивается в деньгах. Денежная сумма ренты является существенным условием договора, поскольку даже при достижении соглашения о выплате ренты в иной форме такая выплата по стоимости должна соответствовать денежной сумме ренты.  При отсутствии иного соглашения в договоре цена ренты составляет годовую сумму рентных платежей. Если договор ренты был бесплатным, то в выкупную цену включается и цена переданного имущества. Плательщик ренты как собственник переданного под выплату ренты имущества всегда несет риск его случайной гибели или повреждения. Однако при бесплатном договоре ренты его риск, помимо собственно гибели или повреждения вещи, состоит в том, что, несмотря на ее гибель или повреждение, его обязанность по выплате ренты сохраняется. Поэтому гибель или повреждение вещи никак не сказывается на имущественных интересах получателя ренты. Получателем пожизненной ренты может быть как сам собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и другой указанный им гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество.

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой денежной суммы. Поскольку человеческая жизнь обычно исчисляется годами, представляется, что период выплаты пожизненной ренты не может быть большим одного года. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты. При отсутствии в договоре пожизненной ренты условия о размере ренты договор считается незаключенным. Если при установленном в договоре размере пожизненной ренты не установлен период ее выплаты, таким периодом считается календарный месяц. Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты.

Предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может заключаться не только в выплате денег получателю ренты, но прежде всего в обеспечении его потребностей в жилище, питании и одежде. Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья. Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты является существенным условием договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет ничтожность этого договора. Если договор пожизненного содержания предусматривал передачу недвижимости за плату, предъявивший требование о возврате недвижимости получатель ренты обязан возвратить плательщику уплаченную за передачу недвижимости ренты сумму.

Литературные источники

I. Нормативные акты Российской Федерации

1. Конституция РФ (с изменениями от 9 сентября 1996 г., 10 февраля 1996 г., 9 июня 2001 г., 25 июля 2003 г., 25 марта 2004 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 1996. №3. Ст.125; №7. Ст.676; 2003. №30. Ст.3051; 2004. №13. Ст.1110.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301; 1996. №9. Ст.773; №34. Ст.ст. 4025, 4026; 1997. №43. Ст.4903; 1999. №28. Ст.3471; №51. Ст.6288; 2001.  №17. Ст.1644; №21. Ст.2063; 2002. №12. Ст.1093; №48. Ст.ст.4737,4746; 2003. №2. Ст.ст.160, 167; №13. Ст.1179; №46 (Часть I). Ст.4434; №52 (Часть I). Ст.5034.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2001. №11. Ст.997; №16. Ст.1533; 2002. №15. Ст.1377; 2003. №24. Ст.2244.

4. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; 2002. №41. Ст.3983; 2003. №37. Ст.3584.

II. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С.7-14

6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. №4.

III. Специальная литература

7. Анненков В.А. Система Русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства .-СПб, 1999. С.566

8. Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -193

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Норма, 2002. – С.560

10.   Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. – М.: Юристъ, 2003. с. 318.

11.   Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. – М.: Юридическая литература, 1954.

12.   Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. – М.: Юридическая литература, 1999. – Книга вторая. – С. 318.

13.   Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975.

14.   Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961.

16.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. – М.: Статут, 2003.с. 167.

17.   Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей – М.: Норма, 2004. с. 256.

18.   Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2002. с. 256.

19.   Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. – М.: Норма, 2003. – Т.1. с. 512.

20.   Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве.. -М., 1954.С. 198

21.   Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003. c. 320.

IV. Материалы периодической печати

22.   Ем В.С. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9

23.   Ефимова Л. Правовые проблемы безналичных денег // Хозяйство и право. 2003. №1-2

24.   Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. с. 21-22.

25.   Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №1,3,6.

26.   Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания//Закон 2003, №7. , С-12-18.

27.   Потяркин Д. Безналичные деньги — имущество? // Хозяйство и право. 2003. №3.с. 10-18.

28.   Становление договора ренты в российском гражданском законодательстве. Л «Мир. Справедливость. Гуманизм»: Материалы международной молодежной научной конференции. Чита: Изд-во ЗабГПУ, 2003. С. 129-131.

29.   Субъекты договора ренты. //Гуманитарный вектор (Вестник Забайкальского отделения Академии гуманитарных наук), 2003, №2(7). С. 88-90.

30.   Общая характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства. // «Новые идеи — новому тысячелетию» :Тезисы докладов международной научной молодежной конференции 29-30 марта 2001 г. Чита, 2001. С.86-88.

31.   Проблемы действительности рентного договора. // «Город Чита на рубеже XXI века»: Тезисы докладов к научно-практической конференции. Чита, 2001. С. 77-79.

32.   Договор ренты в зарубежном законодательстве. //Сборник статей «Проблемы гражданского общества и правового государства». Вып. 1, Чита,2001.

33.   Место договора ренты в системе договоров гражданского права. //Сб. статей «Проблемы гражданского общества и правового государства». Вып.2 Чита, 2002.

34.   Вестник ВАС РФ. 2003, №11, С.8

---

[1] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961. – Книга 1. – С.253, 254

[2] Анненков В.А. Система Русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства .-СПб, 1999.с. 34-36.

[3] Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве.. -М., 1954.С. 198

[4] ЕМ В.С. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9

[5] Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве.. -М., 1954.С. 198

[6] Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -193

[7] Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954. С.137.

[8] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003. c. 101-106.

[9]Ем В.С. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9

[10] Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -86.

[11] Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания//Закон 2003, №7. , С-12-18.

[12] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003. c.78-79.

[13] Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. – М.: Норма, 2003. – Т.1. с..313, 322;

[14] Ефимова Л. Правовые проблемы безналичных денег // Хозяйство и право. 2003. №1-2 ;

[15] Потяркин Д. Безналичные деньги — имущество? // Хозяйство и право. 2003. №3.с. 10-18.

[16] Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. – М.: Юридическая литература, 1999. – Книга вторая. – С.122.

[17] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2001. №11. Ст.997; №16. Ст.1533; 2002. №15. Ст.1377; 2003. №24. Ст.2244.

[18] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; 2002. №41. Ст.3983; 2003. №37. Ст.3584.

[19] Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. – М.: Юристъ, 2003. с. С.54.

[20] Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2002. с. 129.

[21] Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. – М.: Юридическая литература, 2002. с. 223-225

[22] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961. – Книга 3. – С.333-338;

[23] Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975. – С.295.

[24] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961. – Книга 3. – С.333-334.

[25] Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей – М.: Норма, 2004. с. С.53

[26] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003.с. 91-94.

[27] Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2002. с. 65-69.

[28] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. – М.: Статут, 2003.с.163.

[29] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Норма, 2002. – С. 56-61;

[30] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С.7-14;

[31] Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №1. С.82-92, №3. С.66-75; №6. С. 75-92.

[32] Вестник ВАС РФ. 2003, №11, С.8

[33] Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. с. 21-22.

[34] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. №4.