Выдержка из текста работы
Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не теряет своего права собственности, а передает в пользование другому лицу, получая от этого определенный доход. Арендатор имущества извлекает выгоду для себя, благодаря эксплуатации чужого имущества.
По юридической природе договор аренды является в первую очередь возмездным, взаимным, консенсуальным, и заключается с участием двух сторон.
Сторонами договора аренды выступают арендатор и арендодатель.
Согласно закону, передавать имущество по договору аренды может быть собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
В Гражданском кодексе РФ указанно, что договор аренды заключается на срок более года, но как исключение если одной стороной выступает юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014
Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, т.е. краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»//СПС «КонсультантПлюс»
В случаях, если договор аренды заключается со смыслом, что в будущем права собственности перейдет к арендатору, то договор должен быть заключен в форме, которая предусмотрена для договора купли — продажи такого имущества.
Арендные отношения отличаются великим разнообразием, которое отражается в разновидностях договора аренды или в договорах аренды отдельных видов имущества (ст. 625 ГК) и получило закрепление в структуре гл. 34 ГК.
К самостоятельным видам аренды надлежит отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом отличительных черт предмета аренды специальный круг прав и обязанностей сторон, специфический порядок их осуществления и выполнения. Общие положения об аренде, общепризнанными нормами § 1 гл. 34 ГК, используется в договорах аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством (п. 3 ст. 71 Лесного кодекса Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ// СПС «КонсультантПлюс».
Сам главным, в договоре аренды является — условие о предмете аренды Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 442 — 449).. Исходя из смысла ч.3 ст.607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть четко прописаны данные об объекте, если эти данные будут прописаны нечетко, то будет невозможно установить имущество подлежащие передачи. А без согласованности сторон, договор будет считаться не заключенным. Поэтому к договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды (кадастровый план (чертеж границ), технический паспорт на оборудование земельного участка, и т.п.). И, как правило, объектом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. И так, предметом договора аренды не могут являться вещи, имеющие родовые признаки, также не могут быть охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица.
По правилам ГК РФ недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом РФ.
Один из неважных условий договора аренды считается — срок. Договор аренды имеет возможность заключаться и на неопределенный срок. Тем не менее, договор аренды включает в себя возможность прекращения в любое время по желанию одной стороны Мейер Д.И. Русское гражданское право (серия «Классика российской цивилистики»). Ч. 2. М., 2000. С. 617), поскольку как говорится в законе имущество, передается во временное владение и пользование или во временное пользование.
Установление максимальных сроков договора аренды преследует цель, в первую очередь, предупреждения отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; так же, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий использования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной ситуации.
1.2 Объекты и субъекты договора аренды
Как ранее говорилось, объектом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные неупотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК).
К неупотребляемым относятся такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таким образом, денежные средства не выступают объектом договора аренды. Такое правило определено тем, что имущество, должно быть возвращено арендодателю Гражданское право современной России: учебное пособие / Козырь О. М., Маковский А. Л. — М.: Статут, 2008.
Объектами аренды могут выступать:
— земельные участки;
— обособленные природные объекты;
— предприятия и другие имущественные комплексы;
— здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
— оборудование;
— транспортные средства;
— инвентарь, инструмент и др.
Важнейшей особенностью объектов аренды выступает их персональная определенность. Когда собственник имущества передает его в аренду, он исходит из того, что по истечению срока аренды ему будет возвращено тоже имущество.
Стороны договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендатором или арендодателем могут быть любые субъекты гражданского права: физические или юридические лица (некоммерческие и коммерческие организации, государство, муниципальные образования и т.п). В некоторых случаях в договорах аренды могут выступать специальные субъекты
Арендодатель — это собственник имущества, или лицо управомоченное законом сдавать имущество в аренду.
Один из способов реализации права собственности на принадлежащие собственнику имущества — сдача его в аренду Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 2 / Г. Ф. Шершеневич. — М.: Статут, 2005.. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.
Гораздо сложнее процедура сдачи в аренду муниципального и государственного имущества. Управление (распоряжение) государственной собственностью — привилегия исполнительной власти. Согласно ст. 114 Конституции РФ, только лишь Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью. В масштабах собственных полномочий оно имеет возможность и право выбирать, кто, в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Росимущество (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ) и его территориальные органы — выступает единственным органом, который может заключать договоры по сдаче федерального имущество в аренду. Только на конкурсной основе, федеральное недвижимое имущество передается частным лицам. Движимое имущество может передаваться и без конкурса.
Государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральное имущество только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГК РФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными.
Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договор аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы (агентства). Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.
Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).
При составлении договора аренды участвует две стороны, одна из которых арендатор. К арендатору, согласно закону, никаких специальных требований не предъявляется.
2. Договор аренды: содержание, исполнение, прекращение
2.1 Общая характеристика договора аренды
Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник предающей свое имущество по договору аренды, должен предоставить в таком состоянии, которое указанно в договоре.
Имущество, передается в аренду со всеми прилагающимися к нему составляющими и документами, если другое не указано в договоре.
Если в имуществе, которое предназначено для передачи отсутствуют обычные или обусловленные договором составляющие, или же наоборот присутствуют те свойства, которое делают невозможным его нормальное использование, то такое имущество принято считать не соответствующем. К таким свойствам относятся материальные дефекты либо юридические изъяны.
Арендодатель, несет персональную ответственность за недостатки передаваемого им имущества.
Если при заключении договора аренды в нем указаны недостатки, имеющиеся у имущества, то за них собственник ответственности не несет.
Арендатору, имущество передается точно в срок, если таковой прописан в договоре, если же не прописан, то в разумный срок. Разумность подразумевает под собой что имущество передается до утраты интереса нем.
Арендодатель обязан, согласно договору аренды передать имущество арендатору, в противном случае последний имеет право требовать передачу этого имущества. Если арендодатель не передает имущество в указанный срок, то арендатор имеет возможность потребовать расторжение договора или возмещение убытков обусловленных несвоевременным исполнением договора.
При передаче имущества арендатор обязан принять это имущество. В договоре аренды указываются способы и сроки внесения платежей за аренду имущества. Срок и размер платежа должен отвечать стабильностью. Если условия использования ухудшились, то арендатор имеет право требовать уменьшение платы за аренду имущества.
Еще стоит отметить, что арендатор несет расходы на содержание имущества (расходы по поддержанию чистоты, коммунальные платежи, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.
2.2 Права арендатора
В большинстве случаев чтобы достигнуть целей договора аренды всего лишь необходимо предоставить имущество в пользование арендатора без передачи в его владение. Согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 18 «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта»// СПС «КонсультантПлюс».
Как правило, договор аренды невозможно реализовать без предоставления имущества во владение арендатору. Итогом такой передачи является то, что арендатор становится владельцем арендованного имущества и получает возможность защищать свои права, в некоторых случаях и с помощью вещно-правовых исков.
Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, чрезвычайно многосторонне. В конкретных случаях границы этого права обуславливаются специфичностью предмета аренды.
Во многом права входящие в содержание договора аренды, определяются сторонами договора, а ряд прав арендатора строго установлены законом. После того как арендатор получил право использовать имущество, он может вносить в него некие улучшения (увеличивать эффективность и т.п.). К примеру, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, улучшающего его эксплуатационные возможности; укрепление и утепление производственного корпуса, расширяющие производственные возможности, и пр.
Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Укрепление и утепление производственного корпуса — это неотделимые улучшения, так как их невозможно отделить от корпуса без причинения ему вреда. Согласно ст. 623 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором.
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции (перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества — также по разрешению соответствующих органов публичной власти. Реконструкция (перепланировка) помещения художественной мастерской под банковский офис, замена оборудования (переоборудование) в арендованном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного имущества, ибо по своей сути они влекут замену предмета аренды.
Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено специальными нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе с согласия арендодателя:
а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
г) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Вопрос о необходимости государственной регистрации права субаренды на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, не обременяющая дополнительно право собственности арендодателя, то регистрация права субаренды не требуется. Однако если рассматривать субаренду как ограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость и констатировать факт отсутствия в законодательстве норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то можно сделать вывод о необходимости такой регистрации п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.//СПС «КонсультантПлюс».
Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом.
Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Таким образом, право арендатора на пользование нанятым имуществом (право аренды) имеет некоторые признаки абсолютности: оно во всех случаях обладает свойством следования за нанятым имуществом; его субъекту может быть предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, а также полномочие на ее выкуп. Несмотря на это, право, которое принадлежит арендатору в отношении арендованного имущества, имеет обязательственную природу, ибо, во-первых, оно всегда является правом, предоставленным на определенное время, а во-вторых, его содержание определяется и изменяется не законом, а соглашением сторон Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 2003. С. 152.. Поэтому передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (абз. 1 ст. 613 ГК).
2.3 Прекращение договора аренды
Окончание срока аренды — одно из оснований прекращения договора аренды. Если же по истечению срока договора, арендатор пользуется имуществом, а собственник не имеет претензий, то договор возобновляется и при этом на неопределенный срок, условия не изменяются.
Если, в случае каких то обстоятельств после заключения договора на неопределенный срок одна из сторон хочет расторгнуть договор, она сможет это сделать в любое время, но при этом должны быть соблюдены нормы закона, если имущество недвижимое предупредить необходимо за три месяца, движимое имущества за один месяц(п. 2 ст. 610 ГК). Но допусти для договора проката, законом установлен срок в 10 дней, в случае если арендатор отказывается от договора, но при этом предупреждение имеет письменную форму (п. 3 ст. 627 ГК). Предупреждение об отказе от договора аренды действительно только в тех случаях, когда оно было послано адресату и оно им получено, или же не получено, но по вине последнего.
Бывают случаи, когда арендодатель весьма нечестным образом, не предупреждая арендатора, пересдает имущество другому лицу, или же изымает какие либо предметы, которые находились в аренде, таким образом, фактически расторгает договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Если арендатор не согласен с действиями арендодателя, то он имеет право потребовать от арендодателя возмещение убытков, предусмотренных договором, также арендатор вправе требовать, чтобы арендодатель предоставил ему право пользоваться предметами аренды в течение указанного срока — месячного либо трехмесячного.
В случаях, когда договор аренды был заключен на определенный срок, его можно прекратить исключительно по основаниям указанным в законе, или же по основаниям указанным в договоре, но в соответствии с законом.
В соответствии ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;
2) существенно ухудшает имущество;
3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
4) не производит капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре — в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
После того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждение о том, что арендатор обязан исполнить обязательства в установленный срок, он вправе требовать досрочного прекращения договора.
Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.
Приведенный список оснований преждевременного расторжения договора аренды по просьбе одной из сторон не квалифицируется как исчерпывающий. Закон дозволяет, установить и иные основания преждевременного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
По общему правилу основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.//СПС «КонсультантПлюс». Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.
Когда договор аренды прекращается, то в соответствии со ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.
2. Устав железнодорожного транспорта : Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 18-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
4. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений : Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. N 53 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
5. Лесной кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 04.12.2006 г. N 200-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
7. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 02.07.2014 г. по делу № А 41-44094/10 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
8. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.07.2014 г. № А 26-6676/2013 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 22.12.2014.
9. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М., 2000.
10. Козырь, О.М. Гражданское право современной России: учебное пособие [Текст] / О.М. Козырь, А.Л. Маковский. — М.: Статут, 2008.
11. Мейер, Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. [Текст] / Д.И. Мейер. — М., 2000.
12. Садиков, О.Н. Гражданское право. Ч. 2 [Текст] / О.Н. Садиков. — М. : ИНФРА-М, 2007.
13. Сергеев, А.П. Гражданское право. Ч. 2 [Текст] / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М., 2003.
14. Суханов, Е.А. Обязательственное право: учебник [Текст] / Е.А. Суханов. — М. : Статут, 2011.
15. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 2 / Г. Ф. Шершеневич. — М. : Статут, 2005.
Размещено на
