Анализ рынка жилой недвижимости г.Москва на основе вторичной информации., Маркетинг

Содержание

Содержание.

Введение.3

1. Классификация объектов рынка жилой недвижимости.4

2. Показатели рынка жилой недвижимости г. Москва: ценовые параметры.7

3. Структура предложения и спроса на рынке жилья в г. Москва (покупка-продажа).12

4. Аренда жилья в г.Москва: основные тенденции рынка.19

5. Показатели рынка по округам г.Москвы.21

Заключение.25

Источники.26

Выдержка из текста работы

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Астраханский государственный технический университет»

Факультет очного обучения

Кафедра «Экономика и управление»

Специальность: 080502.65

"Экономика и управление на предприятии (пищевая промышленность)"

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

по теме: «Обзор рынка офисной недвижимости в Москве»

Выполнила:

студентка группы ЭУП -5:

Иванова А.Н.

Введение

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей — представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду.

В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е.

Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" — автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. — однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) — А, В; российский стандарт — Д, Е; промежуточный — С.

Цель данной работы — провести обзор рынка офисной недвижимости Москвы.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников и литературы.

рынок офисный недвижимость

Глава 1. Основные тенденции рынка офисной недвижимости за 2013 года

Рынок офисной недвижимости Московского региона, по сути, претерпел некоторое преобразование или трансформацию. Основным драйвером этого преобразовательного процесса стали тенденции, начавшиеся еще 2-3 года назад. Естественное развитие рынка офисной недвижимости приблизило рынок к состоянию насыщения и некоторому смещению акцента с девелопера к арендатору.

Основной особенностью офисного рынка Московского региона в 2013 году можно назвать некоторое торможение спроса и поиск баланса между падающим спросом и увеличивающимся предложением. Преобладание спроса над предложением, наблюдаемое на протяжении последних лет, больше не характерно для рынка офисной недвижимости, и в этом отношении 2013 год стал переломным. Объем нового предложения, вышедшего на офисный рынок региона, преобладает над уровнем поглощения на 200 000 кв.м — показатели составили 820 000 и 620 000 кв.м соответственно.

Арендные ставки продолжают находиться на одном уровне с начала 2013 года. По итогам года инфляция в России составила 6,5%, что, примерно, сопоставимо с ожиданиями Минэкономразвития, прогнозировавшим инфляцию в размере 6%. Таким образом, можно говорить о некотором косвенном снижении уровня арендных ставок.

В ушедшем году главными новостями офисного рынка можно назвать изменение критериев оценки офисов Московским Исследовательским Форумом и установлением максимального налога в размере не более 1,5% (в 2014 году) от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ранее налог рассчитывался от балансовой стоимости объекта, которая на порядок ниже кадастровой. В этой связи, эксперты ожидают возрастания затрат на эксплуатацию зданий на 4-10% в зависимости от класса офисного объекта.

Обновленная классификация офисной недвижимости предполагает учитывать состояние парковки (рекомендованный парковочный коэффициент — не менее 1 машино-места на 100 кв. м) — не маловажный параметр оценки для офисной недвижимости класса А и В+, находящейся внутри Садового кольца. Наличие центральной системы управления стало обязательным требованием, а требования к качеству инженерных систем в целом повысились. Теперь, согласно новым стандартам, при классификации объектов возможен учет международных сертификатов.

Основные показатели рынка офисной недвижимости в 2013 году:

·Объем введенной офисной недвижимости — 820 000 кв.м

·Объем сделок по аренде и продаже офисной недвижимости — более 620 000 кв.м.

·Наибольшую активность на рынке офисной недвижимости проявили компании промышленного и производственного направления (28% от совокупного спроса), потребительских товаров и сферы услуг (23%) и энергетического сектора (13%).

·Девелоперская компания O1 Properties довела свою долю до 100% в БЦ «Белая Площадь» за 1 млрд. долл. США — крупнейшая сделка в сегменте офисной недвижимости.

·Средний уровень вакантных помещений вырос в течение года с 9% до 13%.

·Уровень арендных ставок не изменился. Класс А — от 800 до 1200 $/кв. м в центре города, и 650-850 $/кв. м вне центра. Класс В+ остается на уровне 500-750 $/кв. м, а класс В- — 350-500 $/кв. м.

.1 Предложение

В последнем квартале 2013 года объем нового предложения вышедший на рынок составил более 350 000 кв.м, что является рекордным показателем данного года.

Начало года было относительно спокойным для рынка офисной недвижимости. В I квартале года было введено всего 58 000 кв.м качественной офисной недвижимости.

Компенсация низких показателей ввода в начале года была отмечена во II квартале, когда объем нового предложения приблизился к 213 000 кв.м. В III квартале показатели ввода стабилизировались на уровне близком к предыдущему периоду, составив 195 000 кв.м.

Таким образом, совокупный прирост предложения в течение ушедшего года приблизительно равен 820 000 кв.м.

Высоких показателей нового предложения в конце года удалось достичь благодаря переносу сроков ввода большинства офисных проектов, заявленных к вводу еще в III квартале, общей площадью около 517 000 кв.м. Один из наиболее ожидаемых проектов года — МФК «Меркурий Сити Тауэр» (87 600 кв.м) был введен в IV квартале. В декабре ушедшего года была введена 1-я очередь БЦ Neo Geo — объект площадью 125 000 кв.м расположен на юго-западном направлении Москвы, в зоне между ТТК и МКАД, относится к классу В+.

Активность девелоперов на рынке офисной недвижимости региона в ушедшем году можно охарактеризовать как одну из самых высоких за последние 3 года. В 2009 году объем нового предложения превысил 1,2 млн. кв. м, но на протяжении 2010-2012 гг. ежегодные показатели ввода составляли не более 700 000 кв.м. Новые офисные проекты в предыдущем,

году, насчитывали совокупную площадь в размере 655 000 кв.м.

Диаграмма 1.

По итогам года, общий объем качественной офисной недвижимости в Московском регионе приблизился к 13,168 млн. кв. м. За 2013 год прирост объема рынка составил около 6,7% (820 000 кв.м).

Таблица 1.1 Введенные офисные объекты в IV квартале 2013 г.

БЦ «Лето» является составной частью проекта торгово-офисного центра компании Imagine Estate. Общая площадь офисной части приблизительно равна 36 500 кв.м. Данный объект расположен недалеко от БЦ Neo Geo на юго-западном направлении.

Конец года характеризуется не только высокими показателями ввода нового предложения, но и смещением акцента c объектов преимущественно класса А на объекты класса В+. На протяжении I-III кварталов наблюдалось преобладание офисных объектов класса А (48% нового предложения на конец III квартала), но в IV квартале большинство крупных объектов относились к классу В+. Структура нового предложения в зависимости от класса претерпела некоторые изменения:

Диаграмма 2.

Доля новой офисной недвижимости класса В+ в 2013 году составляет 55%, а доля класса А сократилась с 48% в III квартале до 41% в IV квартале года. На рынке наблюдается сокращение ввода объектов офисного назначения, относимых к классу В-. Доля проектов данного класса составляет всего 4%.

Таблица 1.2. Введенные офисные объекты в 2013 году

№ОбъектРасположениеКлассОфисная площадь, кв.м.1БЦ Neo Geoул. Бутлерова, 17B+125 0002МФК «Меркурий Сити Тауэр»Пресненская наб., 8, стр. 1А87 6003БЦ «Лето»проспект Вернадского, 29.В+36 5004БЦ «Хлебозаводский, 7»Хлебозаводский проезд 7 стр. 10В+35 0005Riga Land, фаза 2 (Блок А)МО, Новорижское ш., 7 кмВ+28 0006БЦ «Мельникофф Хаус»ул. Ольховская, вл. 4А16 0007Бизнес-квартал Smart ParkНаучный проезд, 14АВ+15 6008Комплекс особняков «Central Street»Спартаковская пл., д. 14, стр. 2, 3, 4.А13 00099 Акров, фаза 2Научный пр-д, д. 19В+67 82310БЦ White Gardensул. Лесная, д. 7А63 30011БЦ Ньютон Плаза1-й Нагатинский пр., д. 10, стр. 1В+52 00012ГДЦ Парк Победыул. Василисы Кожиной, владение 1А46 00013БЦ на ОбручеваУл. Обручева, д.52В-29 98014БЦ ЛоттеПрофсоюзная улица, д. 65В+28 50015City PointПресненская набережная, д. 8аА27 00016«Кантри Парк», 3-я фазаул. Панфилова, д.19А21 00017БЦ Wall Streetул. Валовая, вл. 37А19 00018БЦ Premium WestОдинцовский район, Можайское шоссе, д. 165А18 20019БЦ Golden Gateш. Энтузиастов, д. 2-4В+18 00020БЦ Ленинский 119Ленинский пр-т, д .119А16 20021БЦ Левиум ЦентрНахимовский пр-т, д. 58В+15 25622БЦ Streamline Plazaш. Энтузиастов, д. 34В+13 08723БЦ Rosso RivaШлюзовая наб. 4/2А11 94724БЦ Park Tower1-й Красногвардейский проезд 1 стр. 7В+11 85025БЦ Юсупов Дворул. Садовая-Черногрязская, 8В+8 000

Распределение нового предложения по территории Москвы и Московской области достаточно неоднородно. Несмотря на множество разговоров о децентрализации деловой зоны столицы, количество объектов офисного назначения на периферии города не столь велико.

Зона в пределах ТТК остается одной из самых популярных локаций для объектов офисного назначения — 10 из 25 наиболее крупных офисных проектов года были реализованы именно в этой зоне. В основном в центре города реализуются проекты класса А, что является очевидным при высоких затратах на приобретение земельного участка для девелоперского проекта и наличии высокого спроса на офисы в центре города со стороны арендаторов.

Высокая концентрация новых объектов офисной недвижимости наблюдается на юго-западном направлении, вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы. Данные объекты относятся преимущественно к классу В+. Реализация проектов в данной локации связана не только с направлением развития столицы, программами развития инфраструктурных проектов для удобного доступа к присоединенным территориям, но и с высоким текущим спросом компаний на офисную недвижимость в данном районе города.

За пределами МКАД в течение года были реализованы всего три проекта, два из которых являются следующими очередями уже существующих на рынке объектов. Компания BPS ввела в эксплуатацию 3-ю очередь «Кантри Парка» (21 000 кв.м) — одного из самых успешных проектов на территории Московской области, расположенного на берегу Химкинского водохранилища, начатого еще в 2004 году. На территории бизнес парка Riga Land состоялся ввод 2-ой фазы площадью 28 000 кв.м. Объект класса В+ расположен в Красногорском районе в 7 км по Новорижскому шоссе. БЦ Premium West — новый деловой центр класса А, расположенный в Одинцовском районе вблизи Можайского шоссе и МКАД. Общая площадь проекта — 18 200 кв.м.

1.2 Спрос

С начала прошлого года наблюдается плавный рост уровня вакантных площадей — за 12 месяцев данный показатель увеличился с 9% до 13%. Аналогичный уровень вакантности был зафиксирован в середине 2011 года. В 2012 году данный показатель колебался в диапазоне 8-10%.

Рост количества вакантной офисной недвижимости в 2013 году связан, в первую очередь, с увеличением объема нового предложения и слабым спросом на офисную недвижимость.

Остановки уровня вакантности в пределах 12% к концу года не произошло из-за сохранения относительно низких темпов поглощения, проявившихся на рынке еще в III квартале 2013 года.

Как отмечалось ранее, сложившаяся экономическая ситуация в стране стимулирует компании на выбор консервативной политики ведения бизнеса, что влияет на сокращение спроса на офисную недвижимость.

График 1.

Повышение активности арендаторов под конец года произошло в меньшей степени, чем изначально ожидалось, после некоторого затишья на рынке, произошедшего в III квартале (период отпусков). Объем сделок аренды/покупки в сегменте офисной недвижимости за IV квартал 2013 года составил всего 155 000 кв.м, что почти эквивалентно аналогичному показателю во II квартале. Таким образом, в III квартале наблюдался самый низкий спрос на офисную недвижимость за последние несколько лет — объем поглощения офисной недвижимости за период составил чуть более 110 000 кв.м.

Совокупный объем сделок в 2013 году составил более 620 000 кв.м, что является самым низким показателем спроса на офисную недвижимость за последние 3 года. Для сравнения, в 2011 году было заключено сделок на 1 125 000 кв.м, в 2012 году — 900 000 кв.м.

При сопоставлении годовых показателей ввода (более 820 000 кв.м) и объема поглощения (620 000 кв.м) становится очевиден перекос в сторону предложения на данном субрынке.

Подобная ситуация может быть названа «рынком арендатора», в котором основной акцент ставится на конечного потребителя и девелоперам приходится активно приспосабливаться, чтобы в наибольшей мере угодить потребностям потенциальных арендаторов. В перспективе это может означать снижение инвестиционной привлекательности данного сегмента, ужесточением конкуренции среди девелоперских проектов и тенденцией к сокращению среднего уровня арендных ставок. Как отмечалось ранее, в ушедшем году офисный рынок Московского региона испытывал некоторый перелом в ходе которого большую значимость и вес на рынке сместился с производителя (девелопера) к потребителю (арендатору/покупателю). При этом подобный переход является вполне логичным, который, в первую очередь, является индикатором развития данного рынка, некоторым сигналом о локальном перенасыщении рынка.

Диаграмма 3.

Крупнейшей сделкой IV квартала 2013 года стала сделка по аренде 15 000 кв.м в недавно введенном в эксплуатацию МФК «Меркурий Сити Тауэр», расположенном на территории ММДЦ. Арендатором выступила крупная российская промышленная компания — ГМК «Норильский никель». Переговоры по совершению данной сделки были закончены под самый конец года. Аренда 15 000 кв.м «Норильским никелем» может стать крупнейшей сделкой года, так как совсем недавно подтвердилась информация о срыве переговоров компании «Газпром». В I квартале 2013 года «Газпром» намеревался арендовать 24 600 кв.м в БЦ «Варшавка SKY». Также одной из крупнейших сделок года стала аренда холдингом WPP Group, оказывающим услуги в сфере маркетинга и рекламы, 3 500 кв. м в БЦ Lesnaya Plaza — офисном объекте класса А.

Таблица 1.3 Примеры наиболее крупных сделок по аренде/покупке офисов, IV квартал 2013

ОбъектКлассАрендатор/ПокупательПлощадь, кв.мТип сделкиМФК «Меркурий Сити Тауэр»AГМК «Норильский никель»13 800арендаБЦ «на Обручева»В+MD Group5 660покупкаБЦ «Лира»В-KDL5 600арендаБЦ на ул. ПравобережнаяВ+BMW4 500арендаБЦ Riverside TowersAКонфиденциально3 899арендаБЦ «Южный Порт»ВVeropharm3 600арендаБЦ Lesnaya PlazaAхолдинг WPP Group3 500арендаБЦ Silver CityAФонда Развития Интернет-Инициатив (ФРИИ)3 394арендаБизнес парк «Аврора»AGE Money Bank Russia3 335арендаБЦ Premium WestAMonistrol AB2 600арендаActor GalleryВ+AIG2 046арендаБЦ «Мельникофф Хаус»AОАО «Альфа-Банк»2 600арендаБЦ «Алкон»AAIG2 096арендаБЦ Triangle HouseВ+«Первый объединенный банк»2 093аренда«Башня Федерация»AКомпания «Курорты Северного Кавказа»2 600арендаБЦ «Дежнев»В+Фармацевтический холдинг «Биотэк»2 000арендаБЦ SkyLightAмедицинская компания Stryker, торговое представительство Sinopec International и страховая компания «Арсеналъ»2 000арендаБЦ Savelovsky CityВ+«Пластэк»1 720покупкаБЦ «Ленинский 119»A«Первое решение»1 618арендаБЦ Kutuzoff TowerВ+AKB Russlavbank1 522арендаОсобняк МилютинскийВ+Sberbank-AST1 420арендаБЦ «Дукат Плейс 3»ALatham & Watkins1 397арендаОсобняк (Брошевский переулок, д. 6)В-Active Soft1 381арендаБЦ «Садовая плаза»ARegus1 200арендаБЦ SkylightAООО «СИНОПЕК Интернешнл Компани Рус»1 130аренда

В IV квартале наблюдалось увеличение крупных сделок с точки зрения качественного и количественного анализа. Спрос на офисную недвижимость по сравнению с III кварталом возрос, но количество крупных сделок, совершенных в течение года, продолжает снижаться.

Напомним, что по причине срыва крупнейшей сделки года, в I квартале величина самой масштабной сделки составила 11 300 кв.м (компания «МОЭК»), во II квартале — 10 800 кв.м (компанией Publicis Groupe), а в III квартале крупнейшая сделка была совершена газетой «Коммерсантъ», арендовавшей 6 300 кв. м в БЦ «Алкон».

Местоположение офисного пространства имеет немаловажное значение для арендаторов и покупателей. По итогам 2013 года объем сделок вне деловой зоны столицы — зоны ТТК- МКАД, МКАД и Московская область, — практически сопоставим с объемом в пределах деловой зоны (СК и СК-ТТК), и составляет 42% и 58% соответственно.

Диаграмма 4.

Несмотря на высокие арендные ставки в центре города и ограниченность предложения, 58% совершенных транзакций на рынке офисной недвижимости осуществлено внутри ТТК, причем 9% пришлось на зону внутри Садового кольца, а 49% — на зону СК-ТТК.

Зона ТТК-МКАД пользуется достаточно высоким спросом среди представленных зон, так как на нее приходится 40% от объема всех сделок в 2013 году. Многие арендаторы предпочитают размещение в пределах 3-5 км от ТТК, что дает возможность, в первую очередь, экономить на арендных платежах при сопоставимом качестве офисного объекта и перечня услуг.

Доля сделок на периферии города, в зоне МКАД и Московской области, крайне мала и составляет всего 2% от объема поглощенной недвижимости офисного назначения.

Диаграмма 5.

Компании промышленного и производственного сектора экономики продемонстрировали наибольший спрос на офисную недвижимость в ушедшем году. Доля компаний данной направленности составляет 28%. Среди крупнейших сделок стоит выделить сделку по аренде компанией «Норильский никель» 15 000 кв. м в МФК «Меркурий Сити Тауэр», которая планирует там разместить штаб-квартиру компании. Организация «Стройтрансгаз» арендовала 6 500 кв.м в БЦ SkyLight, а компания ОАО «Вертолеты России» заключила сделку по аренде 4 900 кв.м в БЦ на ул. Пресненский Вал 14.

Активность крупнейших автомобилестроительных компаний на рынке отмечена сделками Renault в БЦ Black&White (3 000 кв. м), а так же компанией KIA Motors RUS, арендовавшей 2 500 кв.м в БЦ Lighthouse.

Компании потребительского сектора и сферы услуг занимают второе место с 23%-й долей в структуре спроса. Стоит отметить, что компании-арендаторы данной направленности весьма многочисленны, но крупных сделок заключается значительно меньше, чем среди компаний энергетического и промышленного секторов экономики. Среди крупнейших сделок аренды в потребительском секторе можно выделить сделки аренды 6 300 кв.м газетой «Коммерсантъ» в БЦ «Алкон», международной корпорацией «Кимберли-Кларк» 3 000 кв.м в БЦ «Лотте» и сетью ресторанов «Яппи» 2 200 кв.м в БЦ «Северная Башня».

Доля компаний энергетического сектора примерно в два раза меньше доли лидирующих промышленных компаний, на нее приходится 13% от совокупного спроса. Ожидаемая крупнейшая сделка года компании «Газпром» так и не была заключена, что отразилось на структуре спроса. Таким образом, крупнейшими сделками для компаний данной специализации можно назвать аренду 11 000 кв.м компанией «МОЭК» в БЦ «Ефремова 10» и аренду 4 700 кв.м компанией «Росатом Оверсиз» в БЦ «Серебряный Город».

Диаграмма 6.

Промышленные и производственные компании демонстрируют наиболее высокий спрос на высококачественные объекты, расположенные в зоне СК-ТТК: более половины спроса на офисную недвижимость в данном деловом районе приходится на данные компании. Второй по популярности зоной для производственных компаний является зона МКАД-МО, для которой данный вид арендаторов является преобладающим. Арендаторы энергетического сектора, так же, как и компании производственной направленности, предпочитают высококачественные объекты офисной недвижимости при том, что местоположение не всегда играет ключевую роль. Спрос компаний данной категории ориентирован не только на деловой центр города — зону Садового Кольца и зону между Садовым Кольцом и Третьим Транспортным, — но и на территорию между ТТК и МКАД.

Для арендаторов потребительского сектора следует отметить равномерность размещения по трем основным зонам: внутри СК, СК-ТТК, ТТК-МКАД. В зоне внутри СК и зоне ТТК-МКАД объем сделок данной категории арендаторов приблизительно сопоставим, а в зоне СК-ТТК — на порядок меньше. В начале года большая часть сделок совершалась данными арендаторами в центральной части города, но во второй половине ушедшего года спрос оттеснился преимущественно на периферию — в зону ТТК-МКАД.

В 2013 году был совершен ряд знаковых сделок на офисном рынке. Девелоперская компания O1 Properties выкупила доли у компаний AIG/Lincoln, «ВТБ Капитал» и TPG Holdings и стала 100% владельцем БЦ «Белая Площадь». Приобретение актива было начато еще в 2012 году, но закрытие сделки состоялось только в марте 2013 года, сумма сделки оценивается в 1 млрд. долл. США. Данная сделка является крупнейшим инвестиционным приобретением за всю историю офисного рынка.

БЦ «Белая Площадь» стала не единственным объектом офисного назначения, купленным девелопером O1 Properties в 2013 году: компания также находится в стадии приобретения БЦ «Нахимовский,58» (возможная сумма сделки — 90-115 млн. долл. США), и планирует закрыть сделку по покупке БЦ «Легенда Цветного» (сумма сделки — 500 млн. долл. США) в ближайшее время. Сообщается, что сделка будет завершена после того, как БЦ «Нахимовский, 58» (22 900 кв.м) будет на 100% заполнен арендаторами. По мнению экспертов, стоимость актива может достигать 120 млн. долл. США и существует некоторый потенциал роста его стоимости примерно до 140 млн. долл. США.

В начале года компания «Лаборатория Касперского» приобрела у O1 Properties Бориса Минца БЦ «Олимпия парк» (45 700 кв.м) за 350 млн. долл. США. Ранее компания являлась крупнейшим арендатором проекта, занимавшим 30 000 кв.м.

.3 Ставки

Ценовая политика владельцев объектов офисного назначения не претерпела значительных изменений в 2013 году. С учетом рассмотренных трендов на ослабление спроса и увеличение нового предложения, становится понятна консервативная стратегия арендодателей.

Фундаментальных факторов, способных играть на повышение среднего уровня арендных ставок, в данный момент не наблюдается.

Установившийся еще в начале 2012 года средний уровень арендных ставок в зависимости от класса офисной недвижимости выглядит следующим образом:

—класс А: 800-12001 $/кв. м внутри зоны Садового Кольца, за пределами данной зоны — 650-850 $/кв. м.

—классы В+/В-: 750-500 $/кв. м в деловом центре города, вне центра города ставки находятся на уровне 350-500 $/кв. м.

Арендные ставки находятся в прямой зависимости от местоположения офисного здания, обеспеченности транспортной инфраструктурой, имиджа объекта и других конкретных особенностей и характеристик недвижимости.

График 2.

Глава 2. Итоги развития рынка офисной недвижимости в Москве за 2 квартал 2014 года

Рынок качественных офисных площадей в Москве за второй квартал 2014 года увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн. кв. м согласно данным аналитиков JLL. Всего во втором квартале было введено 11 зданий.

График 3.

Новое предложение 2-го квартала было поровну распределено между классами А и B+, при этом Класс B- составил менее 1% от общего объема ввода.

В классе А крупнейшими проектами стали БЦ «Президент Плаза» (офисная площадь 115 тыс. кв. м) и БЦ «Аркус III» (34 тыс. кв. м). В классе B+ самым крупным проектом стал офисный комплекс на ул. Поклонная, 3а (79,5 тыс. кв. м).

Что касается итогов полугодия, то за этот период было введено около 0,5 млн. кв. м офисов, при этом около 63% нового предложения пришлось на районы за пределами Третьего транспортного кольца, а на класс А — более половины нового предложения полугодия. Результат первого полугодия 2014 г. в 1,5 раза превысил показатель аналогичного периода прошлого года.

На вторую половину 2014 г. заявлен ввод 700 тыс. кв. м офисов. Таким образом, по итогам 2014 года в Москве может быть введено около 1,2 млн. кв. м., что станет лучшим результатом за последние 5 лет. Аналитики JLL прогнозируют, что общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014 года и достигнет 16,8 млн. кв. м. Крупнейшими проектами второго полугодия станут Comcity — Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв м).

Во 2-м квартале текущего года было арендовано и куплено около 264 тыс. кв. м офисных площадей, а совокупный спрос за полугодие достиг 523 тыс. кв. м, что оказалось на 28% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Объем чистого поглощения в 1-й половине года снизился на 24% и составил 279 тыс. кв. м.

Крупнейшей сделкой во 2-м квартале 2014 года оказалось продление договора аренды (включая аренду дополнительных офисных площадей) на 13,1 тыс. кв. м компанией General Electric в комплексе «Башня на Набережной». В то же время самой большой транзакцией в целом за полугодие остается сделка 1-го квартала — аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в Comcity — Фаза Альфа. Наиболее активными участниками рынка в первой половине года являлись компании сектора бизнес-услуг (31% всего объема сделок) и производственной сферы (30%). По итогам полугодия, доля иностранных компаний в общем объеме транзакций возросла до 49% по сравнению с 40% в 1-м квартале благодаря нескольким крупным сделкам.

Эксперты отмечают, что доля сделок объемом более 3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и купленных площадей в 1-м полугодии 2014 снизилась на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года.

Макроэкономические факторы по-прежнему остаются определяющими для динамики спроса на рынке офисной недвижимости. Согласно прогнозам JLL, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году составит около 1,3 млн. кв. м (снижение на 12% к результату 2013 года).

Доля свободных площадей в среднем по Москве выросла на 0,9 % по итогам первого квартала 2014 г. и составила 14,8%. В классе B+ уровень вакансии вырос на 0,6%, что составляет 13,5% (также за период первого квартала).

На конец второго квартала уровень вакансии в офисах класса А вырос на 3,7% и составил 24,5%. Более существенный рост произошел благодаря значительным объемам ввода.

Что касается арендных ставок, то в премиальном сегменте они составляют 900 — 1 100 долл. за кв. м в год, в классе А — 580 — 850 долл. за кв. м, в классе B+ — 350 — 600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 580 — 850 долл. за кв. м.

Эксперты отмечают, что макроэкономические факторы и нестабильная внешнеполитическая ситуация могут оказать негативное влияние на дальнейшую динамику развития офисного рынка Москвы во втором полугодии 2014 г.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что в структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения.

Основной особенностью офисного рынка Московского региона в 2013 году можно назвать некоторое торможение спроса и поиск баланса между падающим спросом и увеличивающимся предложением. Объем нового предложения, вышедшего на офисный рынок региона, преобладает над уровнем поглощения на 200 000 кв.м — показатели составили 820 000 и 620 000 кв.м соответственно.

За 2 квартал 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн. кв. м.

Если говорить о значимости месторасположения, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города.

На 2016-2017 гг. сейчас заявлены единичные проекты. Третья часть всех строящихся проектов класса А, планируемых к выходу до 2015 г., приходится на объекты ММДЦ «Москва-Сити».

Список используемых источников

1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. -304 с.

2.Драпиковский А.И. Оценка недвижимости. Учебник. — Б.: «Ега-Басма», 2012. — 480 с.

3.Электронный ресурс «MSN Коммерческая недвижимость» <http://cre.msn.ru/>

.Электронный ресурс «Commercial Realestate Коммерческая недвижимость»