Содержание
ЗАДАЧА № 13
ЗАДАЧА № 25
ЗАДАЧА № 38
ЗАДАЧА № 410
ЗАДАЧА № 512
ЗАДАЧА № 614
ЗАДАЧА № 716
Список литературы19
Выдержка из текста работы
Тема дипломной работы — «Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту». Аренда недвижимости всегда остается самым актуальным вопросом для любого бизнеса. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости не всегда может быть целесообразным, поэтому большая часть торговых площадей, офисных, складских и промышленных помещений являются арендованными. Рынок аренды недвижимости имеет не достаточное количество предложений, чтобы удовлетворить спрос по аренде коммерческой недвижимости. Однако сегодня можно заметить сильные изменения на рынке аренды недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня широко развивается строительство бизнес-центров различного уровня, которыми предлагается аренда коммерческой недвижимости. Достаточно развита аренда недвижимости без посредников, так как существуют строительные компании, которые занимаются строительством с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости в Петербурге. В данной работе будет рассмотрена только аренда офисных помещений в Санкт-Петербурге. Аренда офисов — это ключевая задача для компаний, работающих или планирующих работать в Северной столице.
Офисная недвижимость Санкт-Петербурга за последние годы претерпела существенные изменения как в количественном, так и в качественном плане. Существенно выросли объемы офисной недвижимости, выраженные в росте суммарных площадей офисных помещений в СПб. Менялась и качественная составляющая офисной недвижимости за счет вывода на рынок современных качественно отремонтированных и оборудованных помещений для офисов, причем эти тенденции были характерны для всех составляющих рынка офисной недвижимости Петербурга. Характерным явлением последнего времени для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга было и значительное расширение географии офисного строительства. Все больше помещений под офисы вводится не в центральных районах СПб, и лидерами среди них являются Московский, Выборгский и Приморский. На рынке коммерческой недвижимости нашего города офисный сектор является, пожалуй, наиболее развитым и приближенным к западным стандартам. Сейчас с уверенностью можно говорить, что в Санкт-Петербурге сложился вполне цивилизованный рынок аренды офисных помещений и площадей. На нем достаточно предложений под широкий диапазон требований, и он способен регулировать соотношение цена-качество.
Ценообразование арендной ставки зависит от таких критерий как: насколько привлекателен район и непосредственное местоположение, наличие на территории бизнес-центра кафе, банков, парковки, качество арендуемых помещений, год постройки, состояние бизнес-центра. Долгое время бизнес-центры традиционно делились на классы А, В, С. Но зачастую у владельцев деловых комплексов не было четкого понимания, какие параметры и характеристики должны быть у современного бизнес-центра, и чем отличается центр класса А от деловых комплексов других классов. Отсутствие четкой и общепринятой классификации с подробным описанием характеристик усложняет задачу аренды офисных площадей. В последнее время в Санкт-Петербурге увеличивается число арендаторов в лице иностранных и московских компаний, которые нуждаются в качественных офисных помещениях. Ведь бизнес-центр класса А должен отвечать уровню компании, гарантировать необходимый уровень функциональных возможностей и сервиса, как сотрудникам, так и клиентам компании.
Увеличение количества бизнес-центров и, главное, повышение уровня спроса на качественные помещения породили требования к стандартизации как самих офисов, так и офисных центров. Ведь если, допустим, в гостиничном бизнесе существует общепринятая методика присвоения «звезд», то при аренде офиса до сих пор приходится самостоятельно сопоставлять цену с качеством помещения, инфраструктурой и той буквой, которую гордо называет вам арендодатель или продавец.
1.АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1Общая характеристика организации
Общество с ограниченной ответственностью «Ай Би Эстейт» входит в состав холдинга ООО «Ай Би Групп». ООО «Ай Би Групп» ведет свои проекты в сфере коммерческой недвижимости от идеи и до воплощения с 2001 года. ООО «Ай Би Групп» — одна из лидирующих организаций в сфере коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Организация активно оказывает различные типы услуг участникам рынка коммерческой недвижимости. Клиентами организации уже стали крупные трансконтинентальные и национальные компании, сетевые ритейлеры, и известные инвестиционные фонды. На счету ООО «Ай Би Групп» 8 успешно открытых торговых комплексов. На данный момент «Ай Би Групп» развивает 20 объектов торговой недвижимости в Санкт-Петербурге и регионах России. Управляет 4 торговыми комплексами, 9 бизнес-центрами.
Для этого у холдинга есть все необходимые компетенции по каждому из направлений — будь то консалтинг, брокеридж, технадзор, управление, эксплуатация объекта, оценка или правовой аудит проекта. В структуру ООО «Ай Би Групп» входят:
1.«Ай Би Девелопмент» — одна из структур холдинга «Ай Би Групп», в чьи задачи входит реализация проектов коммерческой недвижимости. Основное направление деятельности — это оказание услуг по выполнению функций Службы заказчика и Строительного контроля (технического надзора) на объектах строительства и реконструкции.
2.«Ай Би Консалт» — консультанты по проектам. Осуществляют в интересах заказчика:
— экспертизу существующих концептуальных и проектных решений;
анализ лучшего и наиболее эффективного использования;
бизнес-планирование;
концептуальное зонирование;
анализ текущей хозяйственной деятельности;
разработку рекомендаций по улучшению экономических показателей проекта;
.«Ай Би Эстейт» — внешнее управление объектами коммерческой недвижимости с позиции собственника и в его интересах.
аудит проектов коммерческой недвижимости на всех стадиях их развития, включая подготовку к сделкам купли-продажи.
.«Ай Би Рисеч» — организация ООО «Ай Би Рисеч», работающая в составе ООО «Ай Би Групп», имеет многолетний опыт разработки концептуальных и бизнес-планов развития коммерческой недвижимости, оценки различных видов стоимости. Ежегодно организация готовит для своих клиентов до 30 отчетов по оценке различных объектов. Основное направление деятельности в сфере недвижимости — это разработка концепций развития и бизнес-планов коммерческих объектов, анализ наиболее эффективного использования недвижимости, оценка любых видов стоимости объектов недвижимости. Также ООО «Ай Би Рисеч» занимается оценкой любых материальных и нематериальных активов.
5.«Ай Би Менеджмент» — внешнее управление коммерческой недвижимостью, в частности, решение поставленных перед ней задач с позиции собственника и в его интересах.
.«Ай Би Ритейл» — является единственной организацией в Санкт-Петербурге, имеющей в своём активе многолетний опыт внешнего управления действующими торговыми центрами. Сетевой характер деятельности позволяет предлагать инвесторам и собственникам более выгодные условия на всех этапах девелопмента: от концептуального зонирования до выхода из проекта. Ответственность за конечный результат предопределяет такие решения на стадии брокериджа, которые имеют долгосрочную выгоду и повышает капитализацию ТЦ.
.«Ай Би Фэсилити» — правление эксплуатацией нежилого фонда. ООО «Ай Би Фэсилити» предоставляет услуги технической эксплуатации как в составе комплекса услуг доверительного управления, так и в качестве самостоятельной услуги на любом этапе существования объекта коммерческой недвижимости.
.«Ай Би Сервис» — обслуживание инженерных систем и конструкций жилых и коммерческих зданий.
Из этих компетенций сложился уникальный вертикально интегрированный холдинг, которому по плечу самые сложные проекты строительства и коммерциализации объектов недвижимости. Благодаря наличию собственных служб эксплуатации и управления арендными отношениями, многократно проверенному на практике опыту развития и продвижения проектов на рынок, холдингом сформирован объемный банк статистических данных по операционному менеджменту, который позволяет с высокой долей вероятности прогнозировать будущий результат инвестиционных вложений. Профессионализм сотрудников холдинга дополняют и такие их достоинства как коммуникабельность и креативность, работающие на главную задачу — сделать проект заказчика максимально успешным. Внешнее сетевое управление, выбранное в качестве основного позиционирования на рынке, за много лет позволило выработать и отточенный стиль ведения переговоров, и высокий уровень долгосрочных эффективных взаимоотношений с партнерами — арендаторами и владельцами собственности. Организация относится внимательно к эстетике проектируемых зданий, к архитектурным достоинствам проектов, к вопросу гармоничного включения новых объектов в существующую городскую среду, к тому, насколько комфортно будут чувствовать себя люди внутри зданий. Опыт, полученный за годы работы в российских городах от Калининграда до Иркутска, убеждает в том, что впереди у девелоперов и управляющих организаций еще не один проект развития территорий, регенерации целых микрорайонов и концептуальных решений в сфере реновации коммерческой недвижимости.
Профессиональная деятельность организаций ООО «Ай Би Групп» в области внешнего управления отмечена рядом наград:
2005 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговый центр Санкт-Петербурга» за участие в реализации проекта Торговый комплекс «Сенная»;- 2005 год. Премия XI Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации "Лучшая управляющая компания в сегменте торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге";
2006 год. Премия XII Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации "Лучшая управляющая компания в области коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области";
2008 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговая недвижимость. Малый торговый центр» за участие в реализации проекта ТК «Юго-Запад»;
2010 год. Профессиональная деятельность компании ООО «Ай Би Групп» отмечена за участие в реализации проекта МФК «Толстой Сквер», ставшего победителем ежегодной премии Commercial Real Estate Awards в номинации «Многофункциональный комплекс».
ООО «Ай Би Групп» оказывает полный комплекс услуг, востребованных в коммерческой недвижимости:
разработка концептуальных и бизнес-планов;
сопровождение проектов;
брокеридж (подбор арендаторов);
поиск и привлечение финансирования;
управление объектами недвижимости;
-повышение доходности объектов недвижимости и их «предпродажная» подготовка;
— формирование объектов коммерческой недвижимости;
оптимизация эксплуатационных расходов;
услуги технической эксплуатации;
оформление правоустанавливающих документов;
независимая оценка;
сбор исходной информации;
разрешительная документация;
изыскательские работы;
контроль над проектированием и строительством;
технический надзор;
ввод в эксплуатацию.
ООО «Ай Би Групп» работает в таких сегментах рынка коммерческой недвижимости как:
офисы;
торговые центры и комплексы;
развлечения;
бизнес-парки;
земельные участки под застройку;
складские комплексы.
ООО «Ай Би Групп» за время своего существования (11 лет) реализовало более 70 проектов (общей площадью — более 1,5 млн. кв. м) в различных направлениях.
Управление объектами является одной из самых важных задач для собственников, потому что современные здания и сооружения Санкт-Петербурге представляют собой дорогостоящий актив с большим количеством инженерных систем. Чтобы этот актив приносил доход, а все системы в здании эффективно функционировали, его собственник должен осуществлять профессиональное и современное управление недвижимостью коммерческого или жилого назначения. Практика показывает, что правильнее всего передать управление объектами профессиональной управляющей организации, которая сможет обеспечить максимальный доход от ее сдачи в аренду при минимизации расходов на эксплуатацию и содержание.
ООО «Ай Би Эстейт» — одна из главных ключевых компетенций холдинга ООО «Ай Би Групп». С момента создания ООО «Ай Би Групп» и до настоящего дня организация ООО «Ай Би Эстейт» профессионально и успешно управляем 9 бизнес-центрами всех классов. ООО «Ай Би Эстейт» учреждено несколькими лицами, уставный капитал составляет 10 000 руб. Предприятие зарегистрировано Регистрационной Палатой г.Санкт-Петербурга 25.09.2001г. Как внешняя управляющая организация, решающая поставленные перед ней задачи с позиции собственника и в его интересах, организация стремится к созданию «равнобедренного треугольника» на объекте — собственники, арендатор, управляющий. Только такие партнерские отношения на объекте способствуют достижению максимального экономического эффекта для собственника от использования объекта недвижимости. Основное направление деятельности — оперативная работа по организации доверительного управления, обеспечивающая максимальную эффективность для собственника и максимальный комфорт для арендаторов.
В рамках договоров на управление доходной недвижимостью организация оказывает следующие услуги:
обоснование доходных характеристик объекта;
составление бюджета доходов и расходов по управлению;
стратегическое планирование затрат;
обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте;
подбор арендаторов и сдача помещений в аренду.
Взаимоотношения управляющей организации с собственником объекта недвижимости:
деятельность управляющей компании по взаимодействию с собственниками;
договорные отношения управляющей организации с арендаторами помещений.
Руководителем организации является генеральный директор, который организует работу и взаимодействие персонала. В дипломной работе будет рассмотрена деятельность на примере бизнес-центра «МИР», расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 4а. Бизнес-центр «МИР» был построен в 2003г., принадлежит трем собственникам: ООО «Трезубец», ООО «Бизнес-старт» и ООО «Деловой Альянс», от имени которого мы выступам как поверенные. Общая площадь в управление составляет 4863 кв.м., из них арендопригодная площадь 3600 кв.м. Здание расположено в центре Санкт-Петербурга и характеризуется хорошей транспортной доступностью. Рядом проходят главные магистрали Санкт-Петербурга: Московский проспект и улица Садовая. Бизнес-центр предлагает своим арендаторам офисные помещения класса В. Описание объекта: евроремонт, стеклопакеты, коридорное расположение офисов, возможность свободной планировки, круглосуточный режим работы, охрана (физическая/электронная), контроль доступа, 2 пассажирских лифта. На территории бизнес-центра расположены салон красоты, отделения банков («Райффайзенбанк», «ЮНИКРЕДИТ БАНК», «Газпромбанк», «Русфинанс Банк», «Мастер-Банк»), фитнес-клуб «WorldClass» (с бассейном), нотариус, юридические услуги, кафе.
В бизнес-центре «МИР» арендуют такие крупные организации как:
ООО «Ай Ти Ви Групп»;
ООО «Балтийская жемчужина»;
ООО «Чибо СНГ»;
ЗАО «НПО «Балтрос»;
ООО «РусфинансБанк»;
ООО «Русский Экспресс. Северо-Запад»;
НОУ ДПО «Институт Коучинга»;
ООО «Кай Лай».
Бизнес-центр «МИР» расположен конференц-зал. Конференц-зал представляет собой встроенное помещение, расположенное на шестом этаже здания бизнес-центра. Общая площадь Конференц-зала составляет 65,5 кв.м. Вместимость — 50 человек. Конференц-зал оснащен проекционным оборудованием (жидкокристаллический мультимедиа проектор Panasonic, настенный экран с электроприводом, колонки акустические инсталляционные 170 wt, аудио видео ресивер Pioneer, стационарный компьютер), затемнением (жалюзи), вентиляцией и находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования.
Численность работников в бизнес-центре «МИР» составляет 6 человек. Все сотрудники образованные, коммуникабельные и исполнительные.
Рассматриваемый период деятельности организации 3 года. Организация применяет упрощенную систему налогообложения.
1.2Структура подразделения
Основные подразделения ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР» приведены в табл.1.1.
Таблица 1.1 Структура подразделения ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР»
Наименование подразделенийВид деятельностиТехнико-экономические показатели: численность работниковОсновные подразделенияУправлениеСдача офисов в аренду2БухгалтерияВедение бухгалтерского учета2Другие подразделения, входящие в состав организацииАдминистратор2
1.3Структура и функции органов управления
Структура органов управления в бизнес-центре «МИР» относиться к линейной системе управления, которая представлена на рис. 1.1. Данная структура характеризует, что во главе каждого структурного управления находится единоначальник, наделенный всеми полномочиями и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками по всем функциям управления. Его решения передаваемые по цепочке «сверху вниз», обязательны для выполнения нижестоящими звеньями. Он, в свою очередь, подчинен вышестоящему руководителю. На этой основе создается иерархия руководителей данной системы управления, т.е. реализуется принцип единоначалия, который предполагает, что подчиненные выполняют распоряжения одного руководителя. Достоинство линейной системы управления:
— четко выраженная ответственность;
оперативность принятия решения;
единство и четкость распорядительства.
Недостатки:
-высокие требования к руководству, который должен быть подготовлен всесторонне для обеспечения руководства по всем функциям управления;
-возможно возникновение информационных перезагрузок.
В организации различают следующие функции управления:
общее руководство, которое осуществляет генеральный директор предприятия. Генеральный директор предприятия в соответствии с принципом единоначалия осуществляет общее руководство и несет всю полноту ответственности за деятельность предприятия. Ему непосредственно подчиняются следующие функциональные органы предприятия: главная бухгалтерия, управляющий;
— управляющий бизнес-центра — обеспечение дохода собственника недвижимости от сдачи в аренду офисных площадей, увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание объекта недвижимости в порядке, своевременная его профилактика, предоставление арендаторам качественных услуг, взаимодействие с органами власти.
Рис. 1.1. Структура управления ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР»
1.4Технико-экономические и финансовые показатели и их анализ
недвижимость арендный ставка ценовой
Все хозяйственные операции за отчетный период организации при применении упрощенной системы налогообложения отражаются в Книге учета доходов и расходов. В Книге учета доходов и расходов отражаются только те доходы и расходы, которые учитываются при определении налоговой базы по единому налогу. Форма и порядок ее ведения утверждены приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н [6]. Приказ Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н вступил в силу 4 апреля 2009 года. Книга учета доходов и расходов заполняется в единственном экземпляре. На каждый новый налоговый период (год) открывается новая Книга учета (п. 1.4 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н). Книгу учета доходов и расходов ведется в электронном виде (п. 1.4 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н) [6]. Книга учета доходов и расходов должна быть прошнурована и пронумерована. На последней странице пронумерованной и прошнурованной налогоплательщиком Книги учета доходов и расходов указывается количество содержащихся в ней страниц, которое подтверждается подписью руководителя организации, скрепляется печатью организации, а также заверяется подписью должностного лица налогового органа и скрепляется печатью налогового органа до начала ее ведения. Исправление ошибок в Книге должно быть обосновано и подтверждено подписью руководителя организации с указанием даты исправления и печатью организации. Разъяснения по внесению исправлений в книгу учета доходов и расходов при применении упрощенной системы налогообложения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 15 декабря 2003 года №04-02-05/1/108 «О внесении исправлений в налоговые регистры организациями и предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения» [12].
В табл. 1.2 приведены доходы и расходы организации за 3 года. Темп роста отражает интенсивность изменения уровней ряда динамики и показывает, во сколько раз увеличился уровень по сравнению с базисным, а в случае уменьшения — какую часть базисного уровня составляет сравниваемый уровень.
Таблица 1.2 Основные финансовые результаты ООО «Ай Би Эстейт», тыс. руб.
Значение показателя2009г.2010г.2011г.Доходы, тыс. руб.Расходы, тыс. руб.Доходы, тыс. руб.Темп роста, %Расходы, тыс. руб.Темп роста, %Доходы, тыс. руб.Темп роста, %Расходы, тыс. руб.Темп роста, %Январь3 727,0983,83 969,3106,501 608,561,854 051,9102,08680,8111,89Февраль3 827,11 953,83 941,2102,981 277,965,413 461,587,832 144,7167,82Март3 797,31 689,93 896,5102,611 794,6106,193 666,894,101 939,5108,08Итого I квартал11 351,54 627,411 807,11044 681,179,5511 180,194,694 765,1129,45Апрель3 845,61 673,93 874,2100,741 853,9110,544 021,9103,811 855,2100,26Май3 886,81 439,73 906,4100,501 595,9110,853 440,388,071 717,9107,65Июнь3 836,01 342,13 953,5103,061 328,698,994 583,6115,941 743,1131,20Итого II квартал11 568,44 455,711 734,1101,434 774,8107,1612 045,8102,655 316,2111,34Итого за полугодие22 919,99 083,123 541,2102,78 455,89323 225,998,6610 081,3119,22Июль3 866,61 385,83 981,7102,981 395,1100,674 372,8109,821 834,5131,50Август3 928,81 300,63 985,4101,441 340,9103,114 142,5103,941 668,9124,46Сентябрь3 895,21 543,23 976,3102,081 735,7112,474 184,9105,251 726,799,48Итого III квартал11 690,64 229,611 943,4102,164 471,7105,712 700,2106,335 230,2116,96Итого за 9 месяцев34 610,513 312,735 484,6102,5212 927,697,1135 926,1101,2415 311,5118,44Октябрь3 826,71 746,53 497,191,391 457,983,483 989,7114,091 811,7124,26Ноябрь3 903,01 847,53 564,091,311 546,583,713 732,1104,721 784,4115,38Декабрь3 935,62 103,73 791,196,332 058,997,884 883,5128,822 914,9141,57Итого IV квартал11 665,25 697,810 852,193,035 063,588,8712 605,3116,156 511,1128,59Итого за год46 275,819 010,446 336,710017 991,194,6448 531,4104,7421 822,6121,29
В табл. 1.3 приведены финансовые результаты деятельности ООО «Ай Би Эстейт» за период с 2009г. по 2011г.
Таблица 1.3 Основные финансовые результаты деятельности, тыс. руб.
ПоказателиОбозначениеЗначение показателей2009г.2010г.2011г.Абсолютная величинаАбсолютная величинаТемп роста, % Абсолютная величинаТемп роста, % Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг В2726528345103,92670994,2Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг С (19010)(17991)94,6(21823)121,3Валовая прибыль -825510354125,4488647,2Прибыль от продажПП825510354125,4488647,2Прибыль до налогообложения ПН825510354125,4488647,2Текущий налог на прибыль (10%)- (825,5)(1035,4)125,4(488,6)47,2Чистая прибыль (убыток) отчетного периода ЧП7429,59318,6125,44397,447,2
Основные технико-экономические показатели ООО «Ай Би Эстейт» приведены в табл. 1.4.
Таблица 1.4 Основные технико-экономические показатели
