Содержание
Введение…………………………………………………………………………………….…….3
1. Метод правового регулирования общественных отношений по социальному
обеспечению…………………………………………………………………………….…..……4
2. Задача……………………………………………………………………………………….…7
Заключение…………………………………………………………………………………..…13
Список использованной литературы…………………………………………………………14
Выдержка из текста работы
Земля — явление многоплановое, понятие многозначное. Земля всегда обладала особой экономической ценностью, которая отличала её от любого другого материального объекта. Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим базисом любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности.
Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля — пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства. Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Только земля и является самой настоящей недвижимостью, недвижимостью по природе. Земля как недвижимое имущество — объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.
Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие государства. Ценность земли как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория.
Одним из возможных способов пользования землей, приобретшим в последнее время большую распространённость, является обладание земельным участком на праве аренды. За прошедшие с начала реализации земельной реформы годы инвесторы поверили в то, что права долгосрочной аренды земельных участков предоставляют практически такие же возможности, что и право собственности на землю.
К сожалению, действующее законодательство и методы правового регулирования в этой сфере меняются не столь быстро и качественно, как того требуют существующие отношения на рынке недвижимости, и в настоящий момент остается много нерешенных вопросов. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) не устранило противоречий действующего законодательства и не привело к упорядочению существующей системы правового регулирования в данной области, а наоборот вызвало множество вопросов. В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации (далее — ГК РФ), поскольку нормами данных актов устанавливаются различные правовые конструкции при аренде земельного участка. Более того, нормами Земельного кодекса Российской Федерации не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при реализации указанных норм на практике.
В связи с этим представляется актуальным рассмотреть правовое регулирование земельных отношений по поводу аренды и выявить недостатки в этой сфере, имеющиеся на сегодняшний день, а также проследить намечающиеся тенденции реформирования.
Гражданско-правовые вопросы регулирования аренды исследовались в работах М.М. Агаркова, С.Н. Братуся, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапач, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, О.П. Скребковой, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахина, Л.В. Щенниковой, М.И. Щекуновой и других ученых.
При работе использовались труды исследователей земельного права. Например, работы С.А. Боголюбова, Е.А. Голиновской, И.А. Иконицкой, Т.В. Крамковой, О.Г. Ломидзе, Е.А. Мининой, И.Ф. Панкратова, Н.А. Сыродоева и других.
Целью настоящей работы является рассмотрение особенностей аренды земельного участка и оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
) обозначить основные этапы исторического развития отношений аренды земли в России за последнее столетие;
) обобщить основные положения договора аренды земли, выработанные наукой и практикой;
) исследовать теоретические проблемы правового регулирования сделок с земельными участками и изучить основные подходы их решения;
) проследить тенденции реформирования правового регулирования отношений аренды земельных участков.
Цель работы не охватывает специальное описание процедуры предоставления участков из публичной собственности, а также вопросы связи земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. Эти вопросы заслуживают отдельного изучения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договора аренды земельных участков. А предметом исследования является законодательство Российской Федерации, материалы судебной практики по соответствующей категории споров; а также система научных взглядов и теоретические концепции, относящиеся к теме дипломной работы.
Глава 1. Общая характеристика договора аренды земельного участка
1.1Аренда земельного участка в советский и постсоветский периоды
Одним из первых нормативно-правовых актов советской власти был Декрет «О земле» 1917 г., принятый II Всероссийским съездом Советов, основные положения которого сводились к отмене частной собственности на землю, обращению ее в народное достояние приоритетному пользованию землей трудящимися, принудительному характеру земельных преобразований и т.п. «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля может быть ни продаваема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема». Декрет действовал в течение шести лет, но положения его легли в основу советского законодательства, регулировавшего земельные отношения на протяжении всего периода строительства социализма в России.
С 1922 г. началась кодификация земельного законодательства. Первый советский Земельный кодекс снимал запрет на аренду земли, но только в отношении сельскохозяйственных земель. Однако, она была ограничена сроками (максимально на 6 лет) и условиями. Так, сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства.
В ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов имущественного найма. А вот в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало, поскольку постановлением ЦИК и СНК СССР 1937 г. договоры аренды земельных участков были строжайше запрещены (под угрозой уголовного преследования). Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря — в этот период земля была изъята из оборота.
После длительного запрета в 1987 г. была, наконец, предоставлена возможность арендных отношений в земледелии, что обусловило возврат к рыночным отношениям в землепользовании. Однако расширение сферы товарно-денежных отношений шло медленно, сдерживалось устоявшимися за годы советской власти консервативными традициями.
С 1990 г. в законодательство Российской Федерации вносятся изменения, реформирующие земельный строй. Происходит включение земли в сферу гражданского оборота, введение частной собственности на землю, что вызывает необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п. В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.
Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права».
С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и невозможность становления его частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.
Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, при регулировании таких отношений как аренда земельного участка, отдают приоритет нормам земельного права. Так как, согласно общепринятым принципам права в случае разночтений между нормами законов должны иметь приоритетное значение специальные законы по отношению к общему закону. Ю.Г. Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями».
Установление приоритета земельного законодательства перед гражданским другой автор — Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.
Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Мы разделяем точку зрения Е.А. Суханова, который к институтам гражданского (частного) права отнес право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков, а к земельным — ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных участков, определение категорий земель и их учет.
И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы статей 129 и 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношении носят общий характер… в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений».
В настоящее время мы переживаем новый масштабный этап реформирования российского законодательства. Одним из его направлений является отрасль гражданского права. В 2009 г. на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" была разработана Концепция совершенствования гражданского законодательства РФ (далее — Концепция), положения которой затрагивают различные вопросы, в том числе и вопросы аренды земельных участков, и предполагают внесение изменений в нормативно-правовые акты.
В целях достижения единообразия в правовом регулировании земельных правоотношений, рабочая группа по совершенствованию законодательства о вещных правах, во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", при обсуждении концептуального вопроса о соотношении гражданского, земельного и природоресурсного законодательства, единогласно признала, что ЗК РФ не должен содержать нормы гражданского права. Его содержание должны составлять нормы об охране земель, категориях земель и порядке их разрешенного использования, т.е. нормы, имеющие публично-правовой характер. Все, что касается собственности на землю, аренды земельных участков, прекращения, возникновения или оборота земельных прав, необходимо изъять из ЗК РФ. Регулирование прав на недра, на водные объекты, на лесные участки относится к компетенции гражданского права, и нормы о вещных правах на данные объекты, об обороте, возникновении и прекращении данных прав из специальных природоресурсных законов также следует исключить.
Концепция совершенствования гражданского законодательства РФ широко обсуждается как в научной литературе, так и на форумах профессинальных юридических сайтов. Так, например, 20 мая 2010 г. в Екатеринбурге прошел Круглый стол по теме: «Реализация Концепции развития гражданского законодательства России», на котором В.Ф. Яковлев высказал своё положительное отношение к перенесению норм частного права, касающихся также и аренды земельного участка, в Гражданский кодекс.
Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции. Полагаем, что земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы, касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и так далее. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом, в частности Гражданским кодексом РФ. В этом случае мы избежим противоречий и несоответствий, которые сложились в практике.
Из всего вышесказанного следует, что аренда земельных участков является предметом изучения только последние двадцатилетие, весь советский период таких правоотношений практически не существовало. В настоящее время правоотношения аренды земельного участка находятся в стадии реформирования.
.2 Понятие, признаки и особенности правового регулирования договора аренды земельного участка
В российском законодательстве не дано определения договора аренды земельного участка (также называемого как договор аренды земли). Но его можно сформулировать с помощью общих положений об аренде ГК РФ: это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Основываясь на положениях п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, А.Л. Дьяков делает вывод, что по договору аренды арендодатель передает арендатору земельный участок не только во временное владение и пользование, но и во временное распоряжение. С таким выводом нельзя не согласиться так как законодатель действительно наделил арендатора правом сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков третьим лицам (ст. 22 ЗК РФ).
Договор аренды земельных участков является:
·консенсуальным, т.е. данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами согласия, выраженного в подписании его сторонами;
·возмездным, т.е. по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;
·взаимным, т.е. наличествует комплекс субъективных прав и обязанностей у обеих сторон.
В литературе отмечается, что следует различать договор аренды и возникающее на его основании право аренды земли, которое предлагается рассматривать в качестве разновидности вещных прав. На наш взгляд, аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:
срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает существование обязательств в течение определенного срока;
возмездный характер использования земель. Возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах. При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;
взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодательства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).
Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования;
возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков.
В тоже время Концепцией предусмотрено расширение списка ограниченных вещных прав, в который вошли такие права как: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.
Как отмечают исследователи, с момента вступления новых правил ГК РФ нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик). Что, конечно же, нельзя признать правильным. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок.
Концепция исходит из позиции, что аренда — это разновидность вещных прав. Но вот пример их разграничения: «При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар)».
Нам осталась не понятна позиция составителей Концепции. С одной стороны она смешивает разные понятия, при определении сущности вводимых вещных прав употребляя термины «арендатор», «право аренды», что предполагает отношение к этим правам как к специфичным правам аренды. С другой стороны в Концепции разводятся в разные стороны обязательственное право аренды и вещное право суперфиция. По нашему мнению, не стоит противопоставлять эти два права, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.
Г.Н. Эйриян справедливо заметила, что в соответствии со ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, и, что «отдельной статьи, специально оговаривающей права на воздушное пространство иных лиц — не собственников земельного участка, в ГК РФ нет». Обратимся к ЗК РФ. Анализируя ст. 40 ЗК РФ, можно предположить, что право использования воздушного пространства над земельным участком подразумевает право на возведение здания, строения, сооружения. Учитывая, что ст. 41 ЗК РФ, предусматривающая права арендатора земельного участка на использование земельного участка, полностью ссылается на ст. 40 ЗК РФ, можно сделать вывод, что лица, обладающие правом пользования, владения земельным участком, обладают те же правом на воздушное пространство что и собственник. А именно, правом использовать воздушное пространство в необходимых пределах, ограниченных воздушным законодательством.
Таким образом, законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества — категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.
Правовую основу регулирования договорных отношений данного вида составляют:
>Конституция Российской Федерации,
>Земельный кодекс Российской Федерации;
>Гражданский кодекс Российской Федерации;
>Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ;
>Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;
>Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1 (не отменен, но фактически не действует в связи с изменениями налогового законодательства);
>Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;
>Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;
>Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ;
>Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;
>Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ;
>Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808;
>Постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16.07.2009 № 582 и другие акты органов государственной власти РФ.
Часть вопросов регулируется региональным законодательством. Например, в Самарской области, это:
