Содержание
Введение…………………………………………………………………….3
1. Показатели концентрации продавцов на рынке……………………….4
2. Типы ценовой дискриминации………………………………………..10
3. Межотраслевые комплексы: принципы их формирования. …………13
4. Современные формы интеграции предприятий………………………15
5. Объект и предмет исследования в экономике отрасли………………20
Задача………………………………………………………………………20
Заключение………………………………………………………………..21
Список использованной литературы…………………………………….22
Выдержка из текста работы
| Исполнитель: | А.В. Лямова, студентка группы 28472 специальность 080502 | |
| Проверил: | Л.И. Найденов, проф. каф. ЭиМ, к.э.н. |
Лениногорск — 2009
Расчет стоимости единого объекта недвижимости
(здание с земельным участком)
Общие сведения для расчетов:
1. Дата оценки 01 января 2009 года.
2. Коэффициент пересчета цены на 01.01.09 – 85 (без НДС)
3. Общая площадь помещения (здания), м2 – 610 м2
4. Строительный объем, м3 – 2600 м3
5. Год ввода в эксплуатацию – 1980 г.
6. Экономический срок жизни, лет – 100лет.
7. Восстановительная стоимость 1 м3, строительного объема здания в ценах 1969 года, руб – 32 руб.
8. Группа капитальности – 2
9. Площадь земельного участка, м2 – 1250 м2
10. Ставка земельного налога, руб/м2 в год – 22 руб/м2 в год
11. Коэффициент учитывающий разрешенное использование земли – 2
12. Арендная плата (без учета коммунальных платежей) за 1м2 площади в месяц, в год оценки, руб (без НДС) – 320 руб.
Дополнительные сведения для расчетов по затратному и доходному методу:
1. При расчете физического износа – износ всех конструктивных элементов рассчитать исходя из срока их экономической жизни с учетом срока проведения последнего капитального ремонта, при котором происходит полная замена короткоживущих, конструктивных элементов.
2. Расчет стоимости земельного участка провести методом земельной ренты и методом физического остатка. Итоговую стоимость земельного участка определить при равном рейтинге обоих методов расчета.
3. Индекс инфляции – 8% в год в течение всего прогнозируемого периода
4. Без рисковая банковская ставка – 9% годовых
5. Ставки за низкую ликвидность: для здания 3%, для земли – 1,5%
6. Ставки риска вложения средств в недвижимость: для здания – 3%, для земли – 0%
7. Коэффициент перерасчета арендной платы в чистый доход арендодателя – 0,7%
Расчет стоимости здания затратным методом
Для расчета стоимости здания затратным методом используем следующие формулы:
Стстзд = Об ст × Встзд × Кц × НДС (18%)
Где, Стстзд — стоимость строительства здания,
Об ст — строительный объем,
Встзд — восстановительная стоимость здания,
Кц — коэффициент пересчета цены.
Стстзд= 2600×32×85×1,18 = 8 344 960 руб.
Принв = Стстзд × % пр
Где, Принв — прибыль инвестора,
% пр — процент прибыли.
Принв = 8 344 960 × 20% = 1 668 992 руб.
Итоговая стоимость здания = 8 344 960 + 1 668 992 = 10 013 952 руб.
Таблица 1. Расчет износа здания
| Показатель | уд вес,% | ст-ть без износа | срок службы, лет | износ | ||
| норма | факт | в долях | в тыс руб | |||
| фундамент | 10 013 952*0,1 = 1 001 395 | 29/100=0,29 | 0,26*1 001 395 = 290 404,55 | |||
| несущие стены | 10 013 952*0,14 = 1 401 953 | 29/100=0,29 | 0,29*1 401 953 = 406566,37 | |||
| проемы | 10 013 952*0,11 = 1 101 535 | 29/40=0,725 | 0,725*1 101 535 = 798612,875 | |||
| перекрытия | 10 013 952*0,13 = 1 301 814 | 29/100=0,29 | 0,29* 1 301 814= 377526,06 | |||
| полы | 10 013 952*0,1 = 1 001 395 | 29/40=0,725 | 0,725*1 001 395= 726 011,375 | |||
| сети инженерные | 10 013 952*0,27 = 2 703 767 | 29/40=0,725 | 0,725*2 703 767= 1 960 231,075 | |||
| внутренняя отделка | 10 013 952*0,07 = 700 977 | 9/10=0,900 | 0,9* 700 976= 630 878,40 | |||
| крыша | 10 013 952*0,08 = 801 116 | 29/40=0,725 | 0,725*801 116= 580 809,10 | |||
| итого | 10 013 952 | 5 771 039 |
Стоимость с учетом износа = 10 013 952 – 5 771 039 = 4 242 913 руб.
Расчет стоимости здания доходным методом
Для расчета стоимости здания воспользуемся следующими формулами:
Ккзд= (Брст+Рвс+Рнл+Свк) / 100
Где, Ккзд — коэффициент капитализации здания,
Брст — без рисковая ставка,
Рвс — риск вложения средств в недвижимость,
Рнл — риск за низкую ликвидность,
Свк — ставка возврата капитала
Оставшийся срок жизни = 100-29=71 год
Ккзд = (9+3+3+(100 /71)) /100 = 0,16
АПзд = Пзд×АПм × 12 мес
АПзд — арендная плата от здания за год,
АПм – арендная плата за 1 м2 в месяц,
АПзд = 320×610×12 = 2 342 400 руб.
Стстзд= Чдзд / Ккзд
Где, Чдзд — чистый доход от аренды здания.
Чдзд = 2 342 400×0,7 = 1 639 680 руб.
Стстзд = 1 639 680 / 0,16 = 10 248 000 руб.
Расчет стоимости здания сравнительным методом
Дополнительные сведения для расчета по сравнительному методу:
| Объекты | Объект оценки | Сопоставимые объекты | ||||
| общая площадь помещения | ||||||
| условия оплаты при покупке | без рассрочки | 35% сразу 65% ч/з год | без рассрочки платежа | |||
| дата продажи | 01.01.2009 | 20.04.2008 | 01.02.2008 | 01.02.2008 | 01.01.2008 | 01.12.2007 |
| месяцев тому назад | ||||||
| арендная плата за 1 кв м | ||||||
| группа капитальности | ||||||
| год в вода в эксплуатацию | ||||||
| цена продажи | 3 300 000 | 4 200 000 | 2 800 000 | 2 200 000 | 3 000 000 |
Определим стоимость 1м2:
1) 3 300 000 / 550 = 6 000 руб.
2) 4 200 000 / 600 = 7 000 руб.
3) 2 800 000 / 540 = 5 185 руб.
4) 2 200 000 / 500 = 4 400 руб.
5) 3 000 000 / 510 = 6 470 руб.
Определим стоимость 1м2 с учетом инфляции 1,2% в месяц:
1) (1+0,012 ×8) × 6000 = 6 576 руб
2) (1+0,012 ×11) × 7 000 = 7 924 руб
3) (1+0,012 × 11) × 5 185 = 5 869 руб
4) (1+0,012 ×12) ×4 400 = 5 034 руб
5) (1+0,012 ×13) × 6 470= 7 479 руб
| Показатели | Объект оценки | Сопоставимые объекты | ||||
| Цена 1м2 | 6 000 | 7 000 | 5 185 | 4 400 | 6 470 | |
| Цена 1м2 с учетом инфляции | 6 576 | 7 924 | 5 869 | 5 034 | 7 479 | |
| Прожил, лет | ||||||
| Износ, % | ||||||
| Цена 1м2 с износом | 6 576 | 7 290 | 7 160 | 6 091 | 6 805 | |
| Цена 1м2 с учетом местоположения | 5 687,35 | 6 138,95 | 11 456 | 5 129,26 | 6 221,71 |
Стоимость 1м2 объекта оценки (здания) = (5 687,35 + 6 138,95 + 11 456 + 5 129,26 + 6 221,71) / 5 = 6 926 руб/м2
Стоимость здания = 6 926× 610 = 4 224 860 руб.
Расчет стоимости земельного участка методом земельной ренты
Для расчета стоимости земельного участка воспользуемся следующими формулами:
Стзу = АПзу / Ккзу
Где, Стзу — стоимость земельного участка,
АПзу — Арендная плата за землю,
Ккзу — Коэффициент капитализации земельного участка.
АПзу = Стн ×Кизу×Плзу
Где, АПзу — арендная плата за землю,
Стн — ставка налога на землю,
Кизу — коэффициент использования земельного участка,
Плзу — площадь земельного участка.
Ккзу = (Брст+Снл) / 100
Где, Ккзу — коэффициент капитализации земельного участка,
Брст — без рисковая ставка,
Снл — ставка за низкую ликвидность.
Ккзу = (9+1,5) / 100 = 0,105
АПзу = 22 × 2 × 1250 = 55 000 руб.
Стзу = 55 000 / 0,105 = 523 809 руб.
Расчет стоимости земельного участка методом
Физического остатка
Для расчета стоимости земельного участка методом физического остатка применяются следующие формулы:
Стзу = ЧД — Стстзд× Ккзд / Ккзу
Стзу = (1 639 680 — (4 242 913 * 0,16)) / 0,105 = 9 150 610 руб
Расчет итоговой стоимости единого объекта недвижимости
(здания с земельным участком)
Рассчитаем итоговую стоимость земельного участка при равном рейтинге обоих методов:
Стзу = (523 809 + 9 150 610) / 2 = 4 837 210 руб
Стоимость единого объекта:
Затратным методом = 4 837 210 + 4 242 913 = 9 080 123 руб.
Доходным методом = 4 837 210 + 10 248 000 = 15 085 210 руб
Сравнительный метод = 4 837 210 + 4 224 860 = 9 062 070 руб
Итоговая стоимость объекта = 0,3 * 9 080 123 + 0,3 * 15 085 210 + 0,4 * 9 062 070 = 10 874 428 руб = 10 874 тыс.руб.
