Содержание
Задание 1. Основные этапы развития экономической теории. Предмет и метод экономической науки3
Задание 2. Фирма. Издержки, виды издержек. Графики.7
2.1.Фирма7
2.2.. Издержки производства и их виды.8
2.3. Издержки производства краткосрочном периоде.15
2.4. Издержки производства в долгосрочном периоде работы предприятия22
Задание 3. Бюджетная система РФ. Доходы и расходы бюджета. Дефицит, профицит бюджета27
Задание 3. Бюджетная система РФ. Доходы и расходы бюджета. Дефицит, профицит бюджета28
3.1. Принципы организации и структуры бюджетной системы28
3.2. Бюджетная классификация, доходы и расходы, сбалансированность бюджетов33
Задание 4.39
Задание 5.40
Список использованной литературы.41
Выдержка из текста работы
Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода и основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени этот метод применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.
Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, т. е. определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).
Используется следующая последовательность расчётов:
Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов (квартир) на рынке жилья. Количество объектов-аналогов — не менее трёх. В табл. 1 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из рекламных и др.
Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Таблица 1
| Характеристики объектов-аналогов | ||||
| Характеристики (элементы сравнения) | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||
| Дата продажи (предложения) | ||||
| Месторасположение (станция метро) | ||||
| Общая площадь | ||||
| Жилая площадь | ||||
| Площадь кухни | ||||
| Тип дома | ||||
| Количество балконов (лоджий) | ||||
| Этаж | ||||
| Этажность | ||||
| Полы | ||||
| Санузел | ||||
| Телефон | ||||
| Состояние квартиры | ||||
| Окна | ||||
| Время до ближайшей станции метро | ||||
| Цена продажи (предложения) |
Этап 3. Внесение поправок в цену продажи (предложения) с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену продажи сопоставимого объекта вносят поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки цен продажи (предложения) сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому (объект-аналог приводится в сопоставимый вид с оцениваемым объектом).
Особенность внесения поправок состоит в том, что различие в характеристиках объектов оценивается с точки зрения типичного покупателя (рынка). Поэтому поправка по какой-либо характеристике необязательно стоит столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.
Таблица 2
Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
| № | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| кор-ки | ||||
| Цена продажи, руб. | ||||
| Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на местоположение Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на тип дома Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на балкон Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на этаж Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на полы Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на санузел Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на наличие телефона Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на состояние квартиры Скорректированная цена, руб. | ||||
| Количество внесенных поправок | ||||
| Средневзвешенная цена, руб. |
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
— попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся рут от друга только по одному фактору стоимости и определением на полученной таким образом информации корректировки по тому фактору стоимости;
— сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения ем капитализации разницы в доходах корректировки по данному тору стоимости;
— корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и
величиной рыночной стоимости земельного участка;
— оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
— экспертным определением корректировок цен аналогов.
В случае использования метода попарного сопоставления сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. Парными называют продажи двух идентичных объектов недвижимости, отличающихся одной характеристикой, которую надлежит оценить и использовать затем в качестве поправки к фактическим ценам сопоставимых объектов.
Поправки вносятся в объекты сравнения последовательно по элементам сравнения между объектом оценки и объектом-аналогом в соответствии с формой табл. 2. В подразделе «Описание поправок» даётся обоснование величины и знака («плюс» или «минус») каждой поправки.
Описание поправок
1. Корректировка на время продажи: требуется корректировка, если время продажи объектов разное. Для этого используются данные анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости.
2. Корректировка на местоположение: для определения поправки рассматриваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является расстояние до метро (табл. 3):
Таблица 3
| Вариант продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 |
| До 5 мин пешком | |||||
| До 15 мин пешком | |||||
| Разница | |||||
| Среднее |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
3. Корректировка на общую площадь: используются данные
анализа стоимости 1 кв. м общей площади на рынке жилья в данном
районе.
4. Корректировка на жилую площадь (см. п. 3).
5. Корректировка на площадь кухни (см. п. 3).
6. Корректировка на тип дома: корректировка требуется, если
типы сравниваемых домов разные.
7. Корректировка на количество балконов (лоджий): для корректировки рассматривается несколько аналогичных продаж, единственной отличительной чертой которых является количество
балконов (лоджий) (табл. 4).
Таблица 4
| Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 |
| С 1 балконом (лоджией) | ||
| С 2 балконами (лоджиями) | ||
| Разница |
Для получения значения поправки находится среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
8. Корректировка на этаж: корректировка требуется, если этаж оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
9. Корректировка на полы: используя рекламно- информационные журналы, определяют рыночную стоимость устройства 1 кв. м, например, паркетных и линолеумных полов (если
такие полы в сравниваемых квартирах). Если среди квартир-аналогов только 1 вариант имеет паркетные полы, то поправка между этой и оцениваемыми квартирами составит: стоимость паркетных полов за один квадратный метр х метраж квартиры — стоимость линолеумных полов за один квадратный метр х метраж квартиры. Полученный результат и будет корректировка на паркетный пол.
10. Корректировка на санузел: поправка требуется, если в квартирах-аналогах разные типы или количество санузлов.
11. Корректировка на наличие телефона: корректировка 5уется, если в одних квартирах-аналогах имеется телефон, а в других нет. В данном случае сравниваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является лишь наличие или отсутствие телефона.
12. Корректировка на состояние квартиры: из информационного журнала принимаем стоимость, например, ремонта. Если оцениваемая квартира отремонтирована, а у второго варианта-аналога не отремонтирована, то корректируется эй вариант.
13. Корректировка на расположение окон: расположение окон две стороны света — распашонка, на одну сторону — линейная) называет влияние на стоимость. Таким образом, необходимо рассчитать поправку используя несколько аналогичных продаж.
Таблица 5
| Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 |
| «Распашонка» | |||
| «Линейные» | |||
| Разница |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов получаются с некоторой разницей. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры, надо найти среднее арифметическое. Полученный результат и есть итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры.
Например, необходимо определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в 5 минутах пешеходной доступности от станции метро Улица Академика Янгеля на 1 апреля 2002 г. (табл. 6).
Таблица 6 Описание оцениваемой квартиры
| Элементы сравнения | Показатели |
| Общая площадь | 74,6 кв. м |
| Жилая площадь | 46 кв. м |
| Площадь кухни | 11 кв. м |
| Тип дома | Панельный (серия П-44) |
| Количество балконов (лоджий) | |
| Этаж | |
| Этажность дома | |
| Полы | Линолеумные |
| Санузел | Раздельный |
| Телефон | Есть |
| Состояние квартиры | После ремонта |
| Окна | Распашонка |
| Расстояние до ближайшей станции метро | 5 минут пешком |
Этап 1. В качестве сопоставимых продаж выбраны следующие объекты (табл. 7).
Таблица 7
Характеристики объектов-аналогов
| Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| Цена продажи, долл. | 68 000 | 55 000 | 51 000 |
| Дата продажи | 04.2001 | 01.2001 | 04.2001 |
| Месторасположение (станция метро) | м. Южная | м. Чертановская | м. Ул.Ак.Янгеля |
| Общая площадь, кв. м | 78,0 | 76,6 | |
| Жилая площадь, кв. м | 46,2 | 46,6 | |
| Площадь кухни, кв. м | 10,3 | 11,0 | |
| Тип дома | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) |
| Количество балконов (лоджий) | |||
| Этаж | |||
| Этажность | |||
| Полы | Паркет | Линолеум | Линолеум |
| Санузел | Раздельный | ‘ Раздельный | Раздельный |
| Телефон | Есть | Есть | Есть |
| Состояние квартиры | Евроремонт | Требует ремонта | Евроремонт |
| Окна | Распашонка | Линейные | Распашонка, на лес |
| Время до ближайшей станции метро | 10 мин. | 15 мин. | 10 мин. |
Этап 2. В качестве исходной информации используются аения газеты «Квадратный метр» и «Квартира, дача, офис» и т. д., е. любой источник, в котором указывается реальная рыночная цена. Этап 3.
Внесение поправок в объекты сравнения, представлено в табл. 8.
| В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов выглядят следующим образом: 57 740, 70 200, 74 670 долл. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры найдем среднее арифметическое: (57 740 + 70 200 + 74 670)/3 =67 540 долл. | Т аб л | и ца 8 | ||
| № корки | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| Цена продажи, долл. | 51 000 | 55 000 | 68 000 | |
| Корректировка на время продажи Скорректированная стоимость | 0 51 000 | 0 55 000 | 0 68 000 | |
| Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость | +5 240 56 240 | +5 240 60 240 | +5 240 73 240 | |
| Корректировка на общую площадь Скорректированная стоимость | -1 450 54 800 | -2 050 58 200 | -1210 72 030 | |
| Корректировка на жилую площадь Скорректированная стоимость | +604 55 400 | -121 58 100 | -362 71670 | |
| Корректировка на площадь кухни Скорректированная стоимость | +604 56 000 | +423 58 520 | 0 71670 | |
| Корректировка на тип дома Скорректированная стоимость | 0 56 000 | 0 58 520 | 0 71670 | |
| Корректировка на количество балконов Скорректированная стоимость | + 3 000 ’59 000 | 0 58 520 | + 3 000 74 670 | |
| Корректировка на этаж Скорректированная стоимость | 0 59 000 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
| Корректировка на полы Скорректированная стоимость | -1260 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
| Корректировка на санузел Скорректированная стоимость | 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
| Корректировка на наличие телефона Скорректированная стоимость | 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
| Корректировка на состояние квартиры Скорректированная стоимость | 57 740 | + 9 850 68 370 | 0 74 670 | |
| Корректировка на расположение окон Скорректированная стоимость | 57 740 | + 1830 70 200 | 0 74 670 | |
| Количество внесенных поправок |
Вопросы к зачету
1. Понятие рынка недвижимости
2. Субъекты рынка недвижимости
3. Объекты рынка недвижимости
4. Законодательные и нормативные правовые акты
5. Распределение ресурсов на рынке недвижимости
6. Формы государственного регулирования в рыночной экономике
7. Государственное регулирование рынка недвижимости
8. Принципы, основанные на представлениях пользования
9. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
10. Принципы, связанные с рыночной средой
11. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
12. Выбор метода оценки
13. Технология оценки недвижимости: определение проблемы (цель), план оценки, разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета, сбор и подтверждение информации, согласование
14. Договор об оценке объекта недвижимости
15. Затратный метод оценки недвижимости: применение затратного подхода к оценке, алгоритм использования ЗП, технология применения ЗП, этапы расчета ЗП
16. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода, метод дисконирования денежного потока
17. Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости: метод прямого сравнительного анализа продаж, применение МСП, выбор и подготовка рыночной информации для анализа
18. Оформление результатов оценки недвижимости. Составление отчёта об оценке
