Выдержка из текста работы
При решении практических вопросов землепользования в РФприменяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются снормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли былустановлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. Поэтому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономическогорегулирования земельных отношений при передаче земли в собственностьгражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче понаследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельногоучастка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательствомРФ.
Нормативнаяцена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. Всоответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретныхземельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельногоналога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевогоназначения.
Минимальныйразмер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га.Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельныхучастков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобногохозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставокземельного налога для этой категории плательщиков.
Местныморганам государственной власти по этому постановлению предоставлялось правопри продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную ценуземли, но не более чем на 50%.
Еслиземельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банкучастков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данномслучае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговоручастников сделки.
В 1994 г. постановлениемправительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через тригода постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядокопределения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли недолжна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участкисоответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местнойвласти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливатьих границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не болеечем на 25%.
В Санкт-Петербурге был установленследующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8Закона Российской Федерации «О плате за землю» налог за городскиеземли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении кзакону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценноститерритории городов, границы зон определяются в соответствии с экономическойоценкой территории и генеральным планом городов.
В Петербурге границы зонградостроительной ценности утверждены Законом «О ставках земельного налогав Санкт-Петербурге в 1995 году» от 14.07.95,77-10.
В настоящее время территорияПетербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости отместорасположения земельных участков. Центральная часть города (Невскийпроспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительнойценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоныградостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также приопределении нормативной цены земельных участков.
2. Методкапитализации дохода и его использование при оценке объектовнедвижимости
Корректировкицен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ееизвестны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этойпроцедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную видентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типакоэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощьюанализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают этиданные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяютсяв методе капитализации дохода.
Капитализациядохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременнополучаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки отпродажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом.Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании исооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценкестоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитаютостаток долга по ипотечному кредиту.
Воценке недвижимостииспользуют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущейстоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется кдоходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимостипроизводится по формуле:
К=Кt/(1+n)
К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время),руб.
Кt — доход,ожидаемый к концу t года (t=1 год),руб.;
n — ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), долиединицы.
Величина (1/1+n)представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и нормедоходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит
К = (120/1+0,2)= 100тыс.руб.
Приэтом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:
1/(1+0,2) =0,8333.
Пример.При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю принорме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание принорме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия вцелом, составит: коэффициенткапитализации для земли (R) —
R=1/(1+0,1)
коэффициенткапитализации для здания (R1)
R = 1/(1+0,5) = 0,6667
текущаястоимость объекта недвижимости:
К= 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится попродажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи(прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставкипериодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций(капитализация отдачей).
Ставкадисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков.При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозногогода, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:
Кt Кt Кt Кt
К= ———-; ————; ————; ……————-,
(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t
гдеК — текущая стоимость руб.;
Кt — доход, ожидаемый кконцу tгода, руб.;
n — ставка дисконта, доли единицы;
t — фактор времени (число лет);
1,2,3…- порядковый номергода.
Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47тыс. руб.
при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:
конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;
конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;
конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;
конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;
конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса ипредложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например,инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возвратавложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимогодля привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущегонедвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняетсявместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых какальтернативные возможности инвестирования.
Список использованной литературы:
1)<span Times New Roman"">
2)<span Times New Roman"">
3)<span Times New Roman"">
4) Комов Б. В.Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельнымиресурсами. М… 1996.
