Содержание
Договор найма жилого помещения
Задача
Братья Кирсановы — Олег, Максим и Никита совместно подписали с Радаевым, который уезжал на три года за границу, договор найма принадлежащего Радаеву на праве собственности двухэтажного жилого дома сроком на три года. В договоре, наряду с другими условиями, было указано, что в помещениях, которые с согласия других братьев выделены Олегу, будут постоянно проживать его жена, двое несовершеннолетних детей, личный шофер с женой и охранник. Максим и Никита указали в качестве постоянно проживающих — только своих жен. Плату за наем дома и коммунальные услуги братья, как предусматривалось договором, должны вносить единым платежом ежемесячно. Однако между собой они решили распределять плату по принципу: равная доля с каждого члена семьи. Через некоторое время Олег заявил, что он обязан уплачивать только четыре доли (за себя, жену и детей), но не должен уплачивать за шофера, его жену и охранника, которые по жилищному законодательству (ст. 53 ЖК РСФСР) членами его семьи не являются, а состоят у него на службе. Не согласился он уплачивать и за вселенную после заключения договора гувернантку для своих детей. В связи с возникшим между братьями спором внесенне обусловленной договором платы было задержано на 4 месяца. Представитель наймодателя Радаева, который был им уполномочен получать наемную плату, предъявил иск о взыскании всей задолженности с одного из братьев — Олега. Он обосновывал это тем, что Максим и Никита часто бывают в командировках и с ними трудно иметь дело.
Список использованных источников
Выдержка из текста работы
Актуальность темы курсовой работы обусловлена той значительной ролью, которую договор найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Право на жилище – это одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции РФ – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права – это наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.
Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи» . В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.11) также отмечается, что: «Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни» . Таким образом, следует отметить, что вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивает интересы каждого гражданина.
Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье – это приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения.
Таким образом, договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение .
Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.
К вопросам, связанным с правовым регулированием найма жилого помещения, обращались такие авторы, как И.И. Андриманов, С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, В.А. Белов, В.Л. Богданов, М.И. Брагинский, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.В. Витрянский, В.М. Гонгало, И.Д. Грачев, В.П. Грибанов, С.П. Гришаев, Б.Д. Завидов, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, А.Г. Кузнецова, В.Н. Литовкин, Э.Б. Лыкова, М.Г. Масевич, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, М.Ф. Медведев, П.С Никитюк, А.И. Пергамент, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, Е.А. Суханов, А.В. Толкушкин, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, О.В. Чижов, А.М. Эрделевский В.Ф. Яковлев и др.
Отметим, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в глубоком анализе и обобщении. Принятый Жилищный кодекс РФ (далее по тексту – ЖК РФ) требует всестороннего обсуждения в литературе и практической апробации. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения этого договора. При этом отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве.
Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием найма жилых помещений. Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам.
Цель работы – комплексный анализ правового института найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи: 1) уточнить понятие и правовую природу договора социального найма; 2) изучить предмет, содержание и форму договора коммерческого найма жилого помещения; 3) дать сравнительную характеристику договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.
В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Приведены примеры из судебной практики.
По структуре курсовая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка литературы.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Понятие, правовая природа и особенности договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения . Вопрос о самостоятельности правовой природы договора социального найма является дискуссионным. Одни авторы считают, что договор социального найма является самостоятельным договором, другие — нет. Так, Т.А. Семина пишет: «Социальный найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах является самостоятельным видом гражданско-правового договора, цель которого заключается в удовлетворении потребности в жилье преимущественно малоимущих граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств» .
С другой стороны, О.Г. Алексеева полагает, что договор социального найма нельзя признать самостоятельным договорным типом. Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения .
ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его мы находим в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».
А.В. Кудашкин предлагает такое определение: «Договор социального найма жилого помещения – соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (социальной нормы площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги» .
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договора социального найма – жилищного .
Следует согласиться с О.Г. Алексеевой, которая пишет: «При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения. Это объясняется особой социальной направленностью указанного правоотношения, имеющего объектом жилое помещение, включенное в жилищный фонд социального использования. Такое положение в полной мере соответствует современной экономической и социально-политической обстановке в нашей стране. При регламентации отношений социального найма жилого помещения законодатель использует форму договора. …………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате исследования сделаны следующие выводы:
Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения – это договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его мы находим в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».
Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение.
При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ, регулирующими отношения по найму жилого помещения. К признакам договора социального найма относятся: особая социальная направленность; преобладание императивного регулирования над диспозитивным; специальный субъектный состав; бессрочность. Как гражданско-правовой договор социального найма характеризуется: 1) консенсуальностью; 2) взаимностью; 3) возмездностью.
Договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор социального найма регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение – это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.
Договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья.
Объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). К существенным условиям договора коммерческого найма традиционно относят предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
В результате работы сформулированы следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:
В связи с недостатком жилых помещений, которые могут быть предоставлены в пользование по договору социального найма, и еще большим обострением жилищной проблемы в условиях рыночных отношений, представляется целесообразным на федеральном уровне исчерпывающим образом определить основания нуждаемости в жилом помещении. Наиболее оптимальным также является определение категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, исключительно на федеральном уровне. Предпочтительнее всего, чтобы это было определено непосредственно в ЖК РФ.
Учитывая возрастающую роль органов местного самоуправления в решении жилищных проблем граждан, представляется необходимым наделить их правом использовать дополнительные, помимо указанных в законе, основания нуждаемости в жилье при обеспечении граждан жилыми помещениями за счет муниципального жилищного фонда.
Полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: «2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации».
Следует отметить, что законодатель пока не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Полагаем, что этот пробел необходимо устранить законодательным путем.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Международно-правовые документы
1. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10.12.1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Росс. газета. 1995. 5 апр.
2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. 04.11.1950 г. // Бюллетень международных договоров. 1998. № 7.
3. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах. 16.12.1966 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.
Нормативные правовые акты
4. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
6. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14.
8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 ( с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Рос. газета. 2006. 27 янв.
10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об ут-верждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая.
Специальная литература
11. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / О.Г. Алексеева. — Екатеринбург, 2006.
12. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: / В.В. Васильев. — М, 2008.
13. Гетман Е.С. Наем жилого помещения / Е.С. Гетман // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7.
14. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. — М., 2009.
15. Гражданское право: Учебник. В 3 т. / отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ТК Велби, Проспект, 2007. Т.1. – 587 с.
16. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Л.Ю. Грудцына // Адвокат. 2007. № 11.
17. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Л.Ю. Грудцына. — М., 2009.
18. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 11. / Под ред. К.Б. Ярошенко. – М.: Юрид. литература, 2009.
19. Карпухин Д.В. Правоприменительная проблематика выселения из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2008. № 12.
20. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4.
21. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 2007.
22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2008.
23. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. М.: Изд-во «Контракт», 2008.
24. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2008.
25. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 61-90) / Е.Н. Могилевская. — М.: «Консультант-Плюс», 2009.
26. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.Крашенинникова. – М.: Статут, 2008.
27. Седугин П.И. Жилищное право / П.И. Седугин. – М., 2007.
28. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. 2006. № 7. С. 18.
29. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. – М.: ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2009.
30. Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А.А.Титов. – М.: Юрайт-Издат, 2009.
31. Тихомиров, М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права / М.Ю.Тихомиров. – М.: Изд-во М.Ю.Тихомирова, 2008.
32. Улетова Т.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Волгоград, 2009.
33. Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения / С.А. Чаркин. — М, 2009.
34. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2008. № 1.
35. Шешко Г.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных актах // Жилищное право. 2009. № 5.
36. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9.
37. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.
Судебная практика
38. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 г. N 8-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2-3.
39. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 9.
40. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 3.
41. Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: судебная практика».
