Содержание
Введение
1 Характеристика объекта
2 Оценка земельного участка
3 Оценка объекта затратным методом
4 Оценка объекта по методу сравнения продаж
5 Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
Вывод
Выдержка из текста работы
ГЛАВА 1. Теоретические основы управления недвижимым имуществом…………………………………………………………………………………………….5
1.1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью…………..….5
1.2. Особенности управления недвижимостью разного назначения..…10
1.3. Содержание деятельности управляющего на объекте недвижимости………………………………………………………………….….11
1.4. Показатели эффективности управления недвижимостью……………15
ГЛАВА 2. Управление недвижимым имуществом предприятия пищевой промышленности на примере ООО «Аква-Вита» г.Димитровград…………..20
2. 1. Характеристика объекта исследования………………………….….20
2.2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования………………………………………………………………………21
2.3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса…………………………………………………………………………..26
2.4. Формулировка целей управления имущественным комплексом….30
2.5. Разработка технологии управления имущественным комплексом…31
Заключение………………………………………………………………….41
Библиографический список……………………………………………….43
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов.
Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей — от качества управления. Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду и.т.д. Давно замечено, что производительность труда не зависит от форм собственности, а зависит от организации производства.
Тема курсовой работы является актуальной, поскольку в настоящее время остро встает проблема эффективного управления недвижимым имуществом, приводящее к благополучию предприятия, т.к. недвижимость является финансовым активом, создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и привлечением заемных средств.
Цель работы: на примере действующего предприятия приобрести начальные навыки разработки технологии управления его имуществом (объектами недвижимости).
Задачами курсовой работы являются:
• рассмотреть уровни, цели и задачи управления недвижимостью;
• описать технические, юридические и экономические аспекты управления недвижимостью;
• охарактеризовать особенности управления недвижимостью разного назначения;
• определить основное содержание деятельности управляющего на объекте недвижимости;
• рассмотреть показатели эффективности управления недвижимостью.
• разработать технологию управления недвижимым имуществом предприятия пищевой промышленности на примере ООО «Аква-Вита» г.Димитровград
Объектом исследования является ООО «Аква-Вита» г.Димитровград, занимающееся производством родниковой бутилированной воды.
Предметом исследования являются технологии управления недвижимым имуществом.
Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической эффективности, а также работы ученых экономистов: Гранова И.В., Грибовский С.В., Грязнова А.Г., Федотова М.А., Тарасевич Е. И. и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью
Недвижимость — это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:
· управление федеральной недвижимостью;
· управление недвижимостью субъектов РФ;
· управление муниципальной недвижимостью;
· управление недвижимостью предприятий и организаций;
· управление отдельными объектами недвижимости.
Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.
В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность [7, с. 163] по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:
· замысел;
· проектирование;
· изготовление (возведение, строительство);
· обращение;
· употребление (сервис);
· обслуживание, эксплуатация, ремонт;
· капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
· перепрофилирование;
· утилизация.
Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Под недвижимостью в английском правовом поле понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.
Как следует из того определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах — правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость [6, с. 156].
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Управление недвижимостью — это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически ли функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Основные цели управления рынком недвижимости:
§ реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
§ установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
§ защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
§ обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
§ создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
§ оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
§ справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
§ создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Для достижения указанных целей необходимо:
· сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства[2, с. 258];
· четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
· сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
· установить, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;
· обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке [10, с. 513];
· создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);
· создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;
· урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;
· установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
· выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество государственных учреждений (исходя из
использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;
· использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками [9, с. 461];
· изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам;
· установить для всех субъектов Российской Федерации единый порядок принятия решений об использовании федеральной недвижимости (прежде всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;
· обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью.
1.2. Особенности управления недвижимостью разного назначения
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется:
· путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
— создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
— введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
— контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил [7, с. 166];
— регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
— лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
· путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
— налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
— реализация государственных целевых программ;
— установление амортизационных норм;
— реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
— комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие — реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижим……..
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. / А.Н. Асаул — СПБ. : Гуманистика, 2006. — 406 с.
2. Булатов А.С. Экономика: Учебник / А.С. Булатов.- М, 2005. — 557 с.
3. Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В.С. Валдайцев. — М.: Филинъ, 2005. — 486 с.
4. Войтов А.Г. Экономика. Общий курс: Учебник для ВУЗов. — 8-е издание перераб. и доп. / А.Г. Войтов — М.: Дашков и К°, 2006. — 600 с. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: .
5. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. Пособие. Пер. с англ./ С. Харрисон. Генри — М.: РИО. 2004. — 256 с.
6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов./ С.В.Грибовский — СПб. : РОСТРОПРЕСС, 2005. — 345 с.
7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости./ С.В.Грибовский — СПб. : Питер, 2010. — 401 с.
8. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика./ В.В. Григорьев — М. : Инфра — М, 2007. — 321 с.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие / А.Г. Грязнова — М.: Финансы и статистика, 2005. — 445 с.
10. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. — Ростов н/Д: Феникс, 2007. — 448 с.
11. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова. — М. : КНОРУС, 2009. — 304 с.
12. Поршнева А.Г., Румянцева З.П. Управление организацией: Методическое пособие. / А.Г. Поршнева. — М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2007. — 243 с.
13. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. / Е.И. Тарасевич. — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 211 с.
14. Фридман. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости./ Н.Фридман — М: Дело ЛТД, 2005.- 456 с.
15. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: Учебное пособие. / А.Д. Шеремет. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 574 с.
