Пример дипломной работы по земельному праву: Сделки с земельными участками

Содержание

Введение2

Глава 1. Общие положения о сделках с земельными участками5

1.1.Понятие и форма сделок с земельными участками5

1.2.Земельный участок как объект сделки11

1.3. Правовое регулирование сделок с земельными участками18

1.4.Государственная регистрация сделок с земельными участками22

Глава 2. Основные виды сделок33

2.1 Купля-продажа33

2.2 Аренда45

2.3 Дарение54

2.4 Наследование56

2.5 Рента58

2.6 Мена65

2.7 Другие виды сделок69

Заключение70

Список используемой литературы76

Выдержка из текста работы

Актуальность темы исследования. Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом, вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики.

В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля — особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — N 44. — ст. 4147 (далее — ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.

Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Таким образом, актуальность исследования сделок с землей определена во-первых, их широком распространением, а во-вторых, наличием актуальных проблем в законодательном регулировании сделок с земельными участками, на которые обращают внимание и ученые-цивилисты, и практические работники.

Помимо выделенных причин теоретического порядка, правовая конструкция сделок с землей представляет для автора дипломной работы особый интерес в связи с тем, что автор исследования является кадастровым инженером организации ООО «ПМЗ-Регион», один из видов деятельности которой представляет собой топографическую съемку и межевание земельного участка, подготовку и получение пакета документов (Постановление главы администрации, схема расположения на кадастровом плане, межевой план, кадастровый паспорт земельного участка), необходимых при оформлении права собственности на земельный участок в регистрационном управлении.

При написании дипломной работы автор ставит перед собой цель: комплексно и всесторонне проанализировать законодательное регулирование сделок с земельными участками, выявить и исследовать существующие пробелы и недочеты в этой области и наметить пути их устранения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

-рассмотреть основные источники законодательного регулирования сделок с землей;

-дать правовую характеристику земельного участка как объекта сделок;

-раскрыть понятие и содержание оборота земельных участков;

-охарактеризовать основные этапы государственной регистрации прав на земельные участки, исследовать куплю-продажу земельных участков.

-изучить особенности мены земельных участков; дарения земельных участков;

-исследовать особенности аренды земельных участков.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при совершении сделок с земельными участками.

Предметом проведенного исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками.

Общетеоретические, гражданско-правовые, а также иные аспекты изучаемой проблемы анализируются в работе с позиций всеобщего метода диалектического познания. Так же в процессе проведенного исследования использовались следующие частнонаучные методы: сравнительно — правовой, формально — юридический, системно — структурный, синтез, анализ и другие.

Эмпирическая основа работы представлена информационными письмами и обзорами судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, а также решениями и постановлениями Арбитражного суда Волгоградской области.

Нормативной основой дипломной работы являются нормы международных документов, Конституции РФ от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. — 1993. — №237. — 25 дек., Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. — №32. — Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. — №5. — Ст. 410. (далее ГК РФ), Земельного кодекса РФ и др. нормативно-правовых актов.

Теоретической основу работы составили учебные и методические пособия по теории и практике гражданского и земельного права, комментарии к ГК РФ и ЗК РФ, научные труды юристов, работавших над данной проблематикой: С.А. Бабкина, Я.В. Вольвач, С.П. Гришаева, О.В. Касьяновой, А.Л. Корнеева, О.И. Крассова Г.В. Романовой, В.Я. Садовниковой, Н.А. Сыродоева и др.

Научная новизна и практическая значимость исследования. Лично автором дипломного исследования разработан и выносится на защиту пакет документов, необходимый для оформления права собственности на земельный участок, который предлагается использовать как при проведении занятий, так и в правоприменительной практике (см. Приложения).

Глава 1. Теоретико-правовые основы сделок с земельными участками

§1. Законодательное регулирование сделок с земельными участками: история и современность

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

Землепользование — самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений.

Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. — М., 2009. -С. 13, 45..

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты — ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.

Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку «община сохраняла верховную власть над собственностью» Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. — М., 1994. — С. 104.. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора Гай. Институции. Кн. I — IV. — М., 1997. — С. 86. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие — на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. — М., 1997. — С. 281.. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами.

В литературе отмечается, что и позднее — в Средние века — отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу «собственник-арендатор»: «Если собственность — это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала» Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. — Л., 1974. — С. 89..

В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок. Передача земли почти во всех случаях именовалась продажей: «Одни на годы, другие на сто лет продаются манцепсам, т.е. арендаторам». Отличие покупки от форм найма заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на 100 лет, а во втором — на пять, т.е. на срок до очередных публичных торгов, устраиваемых цензором. Плата за пользование землей выступала в форме поземельного налога, часто она дополнялась жертвоприношениями.

В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. — М., 2009. — С. 100..

До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению Соборное уложение 1649 года // Отечественное законодательство XI — XX вв. Ч. 1. — М., 1999. — С. 209 — 224.. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее — пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.

До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего — различные сервитуты. В их число входили: «Права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др Синайский В.И. Русское гражданское право. — М., 2009. — С. 244.. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей.

Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими Там же.. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. — М., 2008. — С. 77 — 78..

Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием «оборотоспособность». Ряд земель рассматривался как «не способный к обороту по их природе» Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. — М., 1902. — С. 608.; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.

Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера. Но, в отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу.

Всякое временное пользование землей обязательно предусматривало предельные сроки пользования, по общему правилу — до 12 лет. В качестве исключения закон допускал наем до 30-летнего срока. Это касалось относительно благоприятных пустошей, на которых наниматель имел намерение возвести какие-либо строения. По окончании срока найма они становились собственностью хозяина земли. Наниматель мог получить за них незначительное вознаграждение или не получить ничего. В некоторых случаях сроки найма могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет).

В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. — М., 1928. — С. 311. — утратил силу запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 — 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. — 1964. — N 24. — ст. 407. — утратил силу указание на них отсутствовало.

Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. — запрещены СЗ СССР. — 1937. — N 37. — Ст. 150.. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.

Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 — 2001 гг.

В настоящее время базисные условия для оборота земельных участков установлены Конституцией РФ, закрепившей гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п.

Правила о сделках регулируются преимущественно нормами ГК РФ. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 — 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 — 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 — 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 — 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 — 181 ГК РФ). Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ.

Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ).

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ, Федеральный закон N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — N 30. — ст. 3018. Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков).

Действующий ЗК РФ (ст. 9 — 11) в отличие от предшествующего достаточно четко определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, так как они лежат в сфере регулирования гражданского законодательства, а последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 36, 55, 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к договорным отношениям (например, аренды) участков региональное земельное законодательство неприменимо.

Для правильного применения законодательства, регулирующего оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, актов высших судебных органов. В числе последних таких актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — №5 ; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. — 1998. — №1; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. — 2002. — №3 и др. Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ.

§2. Понятие земельного участка

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (гл. 17 ГК РФ).

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ — земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

На наш взгляд, в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: «земля — это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции».

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок». Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах — для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях — нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. … докт. юрид. наук. — Ростов н/Д., 2006. — С. 299.. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Однако понятие «качество» для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей — в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

4. Земля — всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой», «замкнутые водоемы», «лес и растения» (п. 2 ст. 261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. — М., 2007. — С. 13.. Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.» Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Казань, 2008. — С. 24..

Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «О недрах» Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 30.12.2008) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. — 1995. — №10. — ст. 823. владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком — закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В других странах это пространство может быть и объектом собственности: «Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса» § 905 Германского гражданского уложения, см.: Германское гражданское уложение // Германское право. Ч. 1. — М., 2006. — С. 206..

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2007. — N 31. — ст. 4017. Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности, наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В числе средств идентификации специально следует выделить местонахождение участка.

7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. — 2007. — N 5. — С. 13..

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе есть и иные, радикальные точки зрения. Так, по мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М., 2009. — С. 43 — 50..

О.Ю. Скворцов считает, что «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка» Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. — 2008. — №4. — С. 135., до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

§3. Правовое регулирование оборота земельных участков

Вопрос о сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как «оборот», «гражданский оборот». Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что «оборотоспособность» есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями — действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

Поскольку указанные действия есть прежде всего сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать, что отношения есть лишь результат сделок.

Выражение «оборот земельных участков» в специальной литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия «рынок земли» и «оборот земли» Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. — 2008. — № 9.- С. 41.. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. — 2009. — № 2. — С. 50.. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. — 2008. — №1. — С. 35..

По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом — частный (рыночный)» Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. — 2009. — №1. — С. 37..

Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав Крассов О.И. Право частной собственности на землю. — М., 2007. — С. 105.. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным организациям и т.д. К многосторонним — договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства.

Основаниями для отношений оборота земельных участков могут выступать административные акты, случаи универсального правопреемства и т.д. (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Чаще всего они являются элементами так называемых сложных юридических составов.

Оборотоспособность объектов гражданских прав и означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. По мнению О.И. Крассова, их совершает собственник Крассов О.И. Право частной собственности на землю. — М., 2007. — С. 102., что вряд ли точно. Юридическая судьба земельного участка может быть определена не только его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону также обладают определенными полномочиями ограниченного распоряжения.

Общее положение об оборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в ст. 129 ГК РФ: «Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте». Пункт 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земельные участки «могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле».

Согласно ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» «нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством». Таким образом, по общему правилу оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется и ее ограничения прямо указаны в законе. Но по отношению к земельным участкам действует противоположное правило. В соответствии с ним именно земельное законодательство должно определять оборотоспособность земельных участков.

Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с нею положения ст. 72 Конституции РФ. Последняя относит земельное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3 ГК РФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в ведении Российской Федерации (т.е. все вопросы, связанные с включением тех или иных объектов в оборот).

Полагаем, противоречия в данном случае нет, поскольку к совместному ведению РФ и ее субъектов относится не все земельное законодательство, а только та часть, которая связана с исключительным предметом земельного права.

В настоящее время допустимость включения тех или иных земельных участков в гражданский оборот определяет ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 отмечено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом 3 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом.

Понятие «оборотоспособности», на наш взгляд, не совсем удачно раскрыто с точки зрения нормативно-правовой базы по определению порядка формирования границ и пределов допуска объектов в оборот. В юридической литературе отмечается: по смыслу ст. 129 ГК РФ в законе должны быть определены не только земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, но также указаны и случаи, когда оборот допускается Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. — М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2009. — С. 59 . Однако ЗК РФ по этому поводу ничего не говорит.

Затрудняет понимание и ссылка в п. 1 ст. 27 ЗК РФ на два различных слоя правового регулирования: в нем указывается, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии и с гражданским законодательством, и ЗК РФ.

Не раскрыто и понятие «ограничение». В юридической науке оно недостаточно проработано прежде всего в методическом плане. Но попытки заполнить это «белое пятно» в теории права были. В последнее время появился интерес к этому понятию в науке земельного права и в цивилистике. При этом ограничения толкуются различно, в зависимости от элементов правовых связей Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. — М., 2006. — С. 1 — 27. и т.д.

Пункт 2 ст. 129 ГК РФ исходит из того, что ограничение производится по объектам, — в частности, некоторые из них, прямо указанные в законе, исключены из оборота. Однако такой критерий мало что дает. Если земля как таковая не исключена из оборота, то суть ограничений все-таки сводится к тому, что имеются ограничения относительно лишь отдельных ее категорий. Ограничения также могут опираться не на объектный, а на субъектный признак или другие аспекты оборота. Например, по смыслу п. 3 ст. 129 ГК РФ в числе таких критериев может выступать и так называемый способ оборота. Как видим, в законодательстве нет внятного ответа на вопрос о значении слов «ограничение оборота», а имеющиеся трактовки не выдерживают критики.

Так, в п. 3 ст. 27 ЗК РФ указано, что «содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами». Фактически эта фраза означает, что законодателем не разработано общее понятие «ограничения оборота», нет и целостной системы самих ограничений. Они вводятся точечно, применительно к конкретным правовым ситуациям.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральным законом.

Перечень участков, изъятых из оборота, в отношении которых недопустимы гражданско-правовые сделки, предусмотрен п. 4 ст. 27 ЗК РФ (находящиеся в федеральной собственности государственные природные заповедники, участки под зданиями и сооружениями, где размещены воинские формирования и т.д., всего 10 подпунктов).

От этих участков, фактически запрещенных к обороту, следует отличать участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Это участки в пределах лесного фонда, предоставленные для нужд транспорта, связи и т.д. (всего 12 видов участков).

Из текста абзацев первого и второго п. 2 ст. 27 ЗК РФ видно, что гражданско-правовые сделки запрещены лишь в отношении участков, указанных в п. 4 данной статьи и этот запрет не касается участков, указанных в п. 5 той же статьи. Существенно и то, что оба перечня земельных участков (в п. п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ) распространяются только на земли публичных образований и не касаются земель, находящихся в частной собственности.

В связи с этим можно утверждать, что в отношении земель, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволения совершения сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Это касается и договора ссуды (безвозмездного срочного пользования — ст. 24 ЗК РФ), доверительного управления (тем более, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также называет этот договор в числе допустимых, хотя и применительно к земельным долям).

Следует согласиться с правоведами, предлагающими усматривать презумпцию дозволения к обороту всякого земельного участка, если в законе нет специального ограничения Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. — М., 2009. — С. 191.. Отмечается, что в отношении участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения, следует исходить из их полной оборотоспособности (при отсутствии прямых ограничений в законе).

Кроме того, в каждом отдельном случае предоставление ограниченных в обороте земельных участков во временное пользование (например, в аренду) требует специального разрешения и соблюдения определенных условий. Все это необходимо для защиты публичных интересов. Но с момента заключения соглашения они становятся условиями конкретного договора и могут рассматриваться как элемент частноправового регулирования. Следует отметить, что, если даже данные условия не войдут в содержание соглашения, они тем не менее должны быть оценены как его неотъемлемая часть со всеми вытекающими отсюда последствиями (в том числе составляют обязанность арендатора, за их выполнение он несет ответственность и т.п.).

В качестве ограничения оборотоспособности земельных участков следует рассматривать также установление их минимальных и максимальных размеров (ст. 33 ЗК РФ). При обороте земель сельскохозяйственного назначения требуется учитывать и предельные размеры общей площади сельхозугодий, которые расположены на территории одного района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица (подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При совершении сделки с нарушением условий об ограничениях такие сделки по общему правилу должны признаваться недействительными (ничтожными — ст. 168 ГК РФ).

Отдельные требования к земельным участкам при их обороте установлены с учетом ограниченности земли, ее незаменимости, плодородия и т.п. Такого рода требования могут предъявляться не только к самим участкам, но и к сторонам сделки Баранов В.М. Оборот земли по российскому гражданскому законодательству // Нотариус. — 2007. — №4. — С. 27.

Если участок изъят из оборота, то распоряжаться им и вовлекать в оборот не может ни один государственный орган или орган местного самоуправления. Они не могут также без изменения закона расширительно или ограничительно толковать перечень земельных участков, изъятых из оборота; этот перечень является исчерпывающим.

Спецификой введения ограничений по включению земельных участков в оборот является выделение отдельных категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) и установление для них особых (специальных) правовых режимов. Типичный пример — земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками данной категории, регулируются приоритетно данным Законом, а не ЗК РФ.

Исключение составляют сделки с земельными участками, предоставленными для жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями, строениями, сооружениями (т.е. на них распространяются нормы ЗК РФ). Вольвач Я.В. Оборот земельных участков по законодательству Российской Федерации // Адвокат. — 2006. — №11. — С. 21

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. Гришаев С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — №10. — С. 28

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов — описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 26.01.2009 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — №30. — Ст. 3594 и включают следующие действия:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих определенным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. — 2008. — N 7. — С. 57.

Прием (представление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, — первая стадия процесса. Двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, этот орган обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства.

Права на недвижимое имущество подлежат регистрации по инициативе управомоченных лиц (заявительный характер государственной регистрации). Иначе говоря, государственная регистрация права на недвижимое имущество не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. При этом предполагается, что до государственной регистрации по общему правилу права на недвижимое имущество у лица не возникает Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). — М., 2009. — С. 67..

Заявительный характер государственной регистрации хорошо известен законодательствам различных стран. Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной (в нотариальном порядке, если иное не предусмотрено федеральным законом) доверенности. Если же права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают на основании указанных актов. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

1) проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;

2) проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;

3) проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;

4) принятие решения по результатам правовой экспертизы. Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — №10. — С. 29

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП. Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — N 8. — ст. 963

Глава 2. Некоторые проблемы сделок с земельными участками

§1. Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков

Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК РФ). Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, «юридической чистоты» сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами Ширинская Е.Ю. Особенности государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи // Юрист. — 2007. — №4. — С. 11.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащий продаже. Рассмотрим пример из судебной практики.

Общество с ограниченной ответственностью «Сиб-Инвест» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий администрации Энгельского муниципального района Саратовской области (далее — Администрация) и обязать Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка под недвижимым имуществом, находящегося в собственности общества, общей площадью 176,2 кв. м., с прилегающей территорией, необходимой для его обслуживания общей площадью 175,2 кв. м., по адресу: город Энгельс, Саратовская область, ул. М.Горького, д. 10.

Решением суда первой инстанции от 16.06.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 решение суда от 16.06.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как следует из материалов дела, общество 14.05.2007 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка под недвижимостью, принадлежащей на праве собственности, с прилегающим к нему земельным участком, необходимым для его эксплуатации, общей площадью 355 кв. м., в собственность путем прямого выкупа.

Письмом от 06.06.2007 Администрация отказала Обществу в предоставлении земельного участка в собственность, указав, что территория, на которой расположен испрашиваемый земельный участок, относится к землям общего пользования, предназначенным для озеленения. Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права, обществу на праве собственности принадлежит только часть здания, в виде нежилого помещения. Нежилое помещение является составной частью здания и земельный участок, расположенный под всем зданием, является неделимым.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что испрашиваемый земельный участок не сформирован в установленном порядке и не существует как объект недвижимости, в связи с чем правовых оснований для заключения договора купли-продажи спорного земельного участка у Администрации не имелось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 5 статьи 36 названного Кодекса для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Как установлено судами, земельный участок под недвижимым имуществом, находящимся в собственности общества, не прошел государственный кадастровый учет и не обладает признаками индивидуализации его как объекта недвижимости.

Земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. При этом территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (пункт 1 статьи 261 ГК РФ). Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 декабря 2008 г. по делу N А57-13546/2007 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2009. — №1. — С. 13

В договоре должна быть указана цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 30.06.2008) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — N 31. — ст. 3813. В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной.

При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены, а также соответствующие Методические рекомендации Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р // Экспресс-закон. — 2002. — N 21..

Следует добавить, что в законодательстве используются различные термины — «рыночная стоимость», «нормативная цена», «кадастровая цена», «цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в разных случаях, для отношений с неодинаковым содержанием и субъектным составом Степченкова Н.Н. Правовые основы установления цены земельных участков государственной или муниципальной собственности при заключении договоров купли-продажи // Вестник Саратовской государственной академии права. — 2009. — № 2. — С. 113 — 119..

Например, нормативная цена земли устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ (они могут корректировать эту цену в определенных пределах). В отдельных случаях, специально указанных законом, она используется для определения размера пошлин при передаче земли в собственность, при наследовании и т.п. Фактически это условная учетная цена, позволяющая лишь упростить некоторые расчеты в отношениях прежде всего с государством. Что же касается суммы платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи, то она, конечно же, определяется с учетом спроса и предложения, является рыночной по природе, поэтому ее лучше именовать ценой договора.

Прочие условия договора не являются существенными, т.е. их отсутствие не делает договор незаключенным. Так, в соответствии с п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать их категорию. Но если она в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор не заключенным? Полагаем, что нет. Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра.

В пользу такого толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а непосредственно перед государством, по указанию законодателя. То же самое относится и к условию о цели использования земли — участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. — 2007. — №6. — С. 26

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать несколько ситуаций.

Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов.

Если участок предоставляется для застройки, то такие участки могут быть проданы или предоставлены в аренду только по итогам торгов Ветров С.А., Назаренко И.П., Зазуля Т.В., Карманов А.Ю. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. — 2006. — №5. — С. 18.

Что же касается случаев предоставления земли в иных целях (не для строительства), то в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.

Самостоятельную группу образуют правила продажи при выкупе (т.е. когда земля приобретается при уже имеющейся постройке). При этом универсальной нормой является норма п. 3 ст. 35, требующая при выкупе опираться на правила ст. 250 ГК РФ, а нормы п. п. 6 — 8 ст. 36 ЗК РФ используются при выкупе из земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право на приобретение продаваемого участка по цене, за которую он продается (если только продавец не выставил участок на торги). В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъекта РФ и муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора (п. 2 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней.

Если же субъект РФ (в соответствующих случаях — муниципальное образование) откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Если же продавец желает уменьшить цену или изменить ранее заявленные существенные условия, то он обязан вновь обратиться в указанные публичные образования с предложением приобрести продаваемый участок.

Сделки, совершенные с нарушением указанного преимущественного права, признаются ничтожными.

Указание на годичный срок само по себе выступает ограничением для свободной продажи, т.е. независимо от изменения цены и существенных условий. Такое толкование легко объяснимо: по прошествии года в соответствующем административно-территориальном образовании может радикально измениться ситуация относительно сельхозугодий и потребность в них для удовлетворения общественных интересов может существенно возрасти, побуждая публичное образование приобрести ранее не купленный земельный участок.

Такое право возникает в ситуациях, когда публичные торги не проводятся или соответственно при возмездном отчуждении доли другие участники долевой собственности не пожелают ее приобрести. Смысл данного правила, конечно же, заключается в предоставлении субъектам РФ правовой возможности влиять на рынок сельскохозяйственных земель Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». — М., 2009. — С. 23..

Сама же процедура заключения договора здесь, на наш взгляд, подчиняется универсальным правилам купли-продажи.

Если же земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются из земель публичных образований, то правила об их продаже в целом совпадают с продажей иных участков из государственных или муниципальных земель, т.е. продажа производится на торгах (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 38 ЗК РФ).

Особо также следует сказать о порядке продажи земель сельхозназначения, находящихся в аренде. Пунктом 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что находящийся в аренде земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Указание на правовую возможность на стороне арендатора позволяет утверждать, что на стороне арендодателя имеется соответствующая обязанность и мы имеем дело с исключительным правом на приобретение участка в собственность. В этой связи не ясно, почему в тексте допускается возможность отказа в предоставлении участка в собственность. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2008. — №1. — С. 27

Сельскохозяйственные организации, а также граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, право собственности или право аренды на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляют по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Имеются некоторые особенности для заключения соглашений купли-продажи земли фермерами (ст. 12 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. — 2003. — N 24. — ст. 2249). В числе предпосылок договора купли-продажи требуется предварительное заключение договора всеми членами фермерского хозяйства, предусмотренного ст. 4 этого Закона; договор купли-продажи заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) и других необходимых документов.

Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько своеобразными, поэтому регулируются земельным законодательством.

На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах.

Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. При этом в Кодексе не указана методика определения начальной цены. Данный пробел устраняют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. Собрание законодательства РФ. — 2002. — N 46. — Ст. 4587., в соответствии с которыми начальная цена таких участков также определятся независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Особые требования к объекту купли-продажи определены в п. 1 ст. 37 ЗК РФ — это могут быть только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. В этом же пункте говорится о том, что на продавца возлагается обязанность предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Такое требование в основном совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ. Тем более что обременения в большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.). Однако аналогичной нормы в гл. 30 ГК РФ нет. Правила же относительно недостатков качества продаваемого объекта (см. ст. 475, 557 ГК РФ) вряд ли можно применять при нарушении информационных обязанностей.

Такого рода последствия предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ (п. 3 ст. 37), согласно которому покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Согласно этой норме к числу нарушений относится предоставление продавцом заведомо ложной информации: а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; б) о разрешении на застройку участка; в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на стоимость продаваемого земельного участка; г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; д) об иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка.

В число ограничений, информацию о которых должен предоставлять продавец, входят ограничения не только гражданско-правового характера (сервитут и др. — ст. 216 ГК РФ), но и земельные.

Собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Однако и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

К договору купли-продажи прилагается кадастровая карта (план) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению. На плане участка должны быть указаны:

— пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка;

— жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности;

— инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц;

— границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). В юридической литературе отмечается, что стороны не обязаны, а вправе подписать передаточный акт или иной документ, свидетельствующий об исполнении продавцом обязанности передать недвижимость покупателю Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. — 2007. — №12. — С. 38..

Действительно, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после вручения (передачи) участка покупателю и подписания сторонами документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором, что предполагает, что стороны вправе предусмотреть иной порядок передачи. Однако эта же статья ГК РФ устанавливает, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество или покупателя от обязанности принять имущество. Таким образом, подписание документа о передаче является обязанностью сторон, если иной порядок передачи не предусмотрен законом или соглашением сторон.

Принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда оно оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Последствия передачи такого участка урегулированы гражданским законодательством (ст. 475, 557 ГК) — по ст. 37 ЗК РФ продавец отвечает лишь за недостоверность информации. Покупатель, которому передан товар (земельный участок) ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству он может отказаться от исполнения договора и потребовать от продавца возврата уплаченной денежной суммы. Требование заменить земельный участок ненадлежащего качества на другой, соответствующий договору, выполнить невозможно, поскольку все земельные участки уникальны. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. — 2007. — №12. — С. 34

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены, в том числе и мены земельных участков, применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон договора мены земельного участка признается продавцом участка, который она обязуется передать, и одновременно покупателем участка, который она обязуется принять в обмен.

Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее — прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. — 2007. — № 4. — С. 63.. Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ). В случае, если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены.

По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены Эрделевский А.М. Мена и бартер // Хозяйство и право. — 2008. — №6. — С. 67. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора — обмен имуществом.

По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время. В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи земельных участков не совпадают, к исполнению обязательств передать земельный участок после передачи участка другой стороной применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены фактически неприменимо — право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен.

В договоре мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых, о передаче соответствующего земельного участка (его части) в аренду, во временное пользование, в залог третьему лицу, о наличии имеющихся сервитутов. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров. Напомним также, что к договору мены земельных участков применяются и правила п. п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ.

Специальными условиями следует считать условия, которые информируют стороны об ограничениях в использовании участков в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения. Представляется, что данные условия договора, указание целевого назначения земель, как и при купле-продаже, не могут быть отнесены к существенным в значении ст. 432 ГК РФ, поскольку они не зависят от волеизъявления сторон, а устанавливаются законом.

Ранее рекомендательные нормы Примерного договора мены земельных участков предусматривали также условие о том, состоят ли участки под арестом и свободны они или нет от имущественных прав третьих лиц. Но теперь необходимость предоставления такого рода информации установлена непосредственно в законе (например, ст. 460 ГК РФ), включение или невключение ее в текст соглашения не должно влиять на действительность соответствующего договора мены. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. — М., 2007. — С. 89

§2. Дарение земельных участков

Порядок совершения договоров дарения земельных участков регулируется нормами гл. 32 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения земельного участка может быть построен как по модели реального договора (непосредственно дарение), так и консенсуального (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия выступает прежде всего момент заключения договора: дарением признаются случаи, когда даритель безвозмездно передает, а также когда он только обязуется передать имущество.

Правовая природа договора дарения земельного участка заключается в безвозмездной передаче имущества: даритель не вправе потребовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, договор считается притворной (ничтожной) сделкой, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Так, на практике нередки случаи, когда договором дарения оформляется купля-продажа земельного участка для уменьшения размера налога и пошлины. К такой сделке могут быть применены нормы договора купли-продажи земельного участка.

Следует отметить, что безвозмездность как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием по определенному назначению в общеполезных целях (пожертвование), дарение может быть обременено правами третьих лиц (залог, сервитут). Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе не порочит его квалификацию в качестве самостоятельного договора. Лишь при наличии встречного предоставления в строгом смысле слова договор дарения недействителен. В литературе на основании этого высказывается мнение, что договор дарения, по общему правилу односторонне-обязывающий, может выступать в ряде случае и как взаимный договор (оставаясь при этом безвозмездным) Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. — М., 2009. — С. 120..

Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении сторон. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенный ему дар. Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, а даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара так же, как и сам договор дарения земельного участка, должен быть совершен в письменной форме, а если договор дарения уже зарегистрирован, отказ от дара также подлежит государственной регистрации.

Исключая встречное удовлетворение, гражданское законодательство допускает возможность отказа от исполнения договора дарения и отмены дарения и, естественно, возврата дара. Так, даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения (дарственного обещания), если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ). Даритель также вправе отказаться от исполнения договора дарения по основаниям, дающим ему право отменить дарение (ст. 578 ГК РФ): совершение уголовно-наказуемых деяний одаряемым (покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение дарителю телесных повреждений). В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Отказ дарителя от исполнения договора по данным основаниям не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

В договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 11.01.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №43. — Ст. 4190 за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Во всех указанных случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку отличительная особенность земли — ее неуничтожимость Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка: комментарий законодательства Российской Федерации. — М., 2006. — С. 112 .

Статья 574 ГК РФ предусматривает письменную форму договора дарения земельного участка, который подлежит государственной регистрации. Нарушение требований, относящихся к форме сделки, влечет за собой ее ничтожность.

Сведения о земельном участке, которые следует указать в договоре дарения земельного участка, во многом совпадают со сведениями, которые указываются в договоре купли-продажи и мены. Это объясняется отнесением договора дарения к сделкам оборота недвижимости, в данном случае — земельных участков. Аналогичны и ограничения для заключения данного договора, поскольку дарение так же, как купля-продажа, приводит к смене собственника.

Сторонами в договоре дарения могут быть как граждане, так и юридические лица. Однако ст. 575 ГК РФ предусматривает, что не допускается дарения, в том числе и земельных участков, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти, установленных законом, минимальных размеров оплаты труда, в следующих случаях:

— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

— работникам лечебных, воспитательных учреждений;

— учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений;

— гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании;

— супругами и родственниками этих граждан;

— государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

— в отношениях между коммерческими организациями.

Эти ограничения обусловлены этическими нормами, стремлением избежать злоупотреблений при выполнении должностными лицами их трудовых обязанностей, обеспечением защиты интересов кредиторов дарителя, а также участников товариществ и обществ.

На основании требований ст. 27 и 28 ЗК РФ исключается дарение земельных участков, находящихся на праве собственности государства, субъектов РФ и муниципальных образований, в пользу граждан и юридических лиц.

Особые нормы, целью которых является устранение ограничений, установленных для обычного дарения, содержатся в ст. 582 ГК РФ, регулирующей дарение вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях — пожертвование. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению (если жертвуется юридическим лицам, то данное условие лишь возможно, не обязательно). При отсутствии этого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Очевидно, что назначение, которым обусловлено пожертвование земельного участка, не должно противоречить его целевому назначению и разрешенному использованию.

В юридической литературе часто высказывается мнение о том, что пожертвование государству не может быть обусловлено использованием имущества по конкретному назначению. Основная причина этого в том, что «правовое положение государства как субъекта права специфично тем, что оно всегда действует не в своих собственных, а в общих интересах… даритель может быть уверен в том, что любой дар в адрес государства будет использован на общее благо… государство лучше других субъектов знает, в чем состоит это общее благо,… и даритель некомпетентен обязывать государство к определенному способу использования пожертвованного имущества» Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М., 2009. — С. 125.. Иначе говоря, любое дарение государству есть пожертвование.

На практике передача отдельных земельных участков, а также объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, в отношениях между публичными образованиями также производится по договорам дарения.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением вследствие изменившихся обстоятельств становится невозможным, то оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица — жертвователя — по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК РФ, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. К пожертвованиям не применяются нормы об отмене дарения (ст. 578 ГК РФ) и о правопреемстве при обещании дарения (ст. 581 ГК РФ).

земельный участок сделка

§3. Спорные вопросы аренды земельных участков

В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет. Грудцына Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. — С. 112 Рассмотрим пример из судебной практики.

Арбитражным судом Волгоградской области в судебном заседании 17.07.2008 г. было установлено, что в соответствии с договором аренды N 17 от 15.09.2005 г. «Национальный парк «Волжская Лука» предоставил обществу с ограниченной ответственностью «Волгхлебрезерв» в аренду (временное пользование) земельный участок, природный объект, площадью 0,5 гектаров, расположенный по адресу: Волгоградская область, Национальный парк «Волжская Лука», Рождественское лесничество, квартал 28, выдел 43.

Предмет договора о предоставлении в аренду земельного участка определен в пункте 1.1 договора как природный объект, площадью 0,5 гектаров, расположенный по адресу: Волгоградская область, Национальный парк «Волжская Лука», Рождественское лесничество, квартал 28, выдел 43.

Кадастровый номер земельного участка в договоре не указан.

Государственную регистрацию, учитывая срок аренды до 05.01.2054 г., договор аренды не прошел.

При данных обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о незаключенности договора аренды ввиду не согласования в установленном порядке сторонами по договору предмета договора и отсутствии государственной регистрации. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2008 г. по делу N А55-307/2008 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, но в этом же пункте установлено, что земельные участки в аренду сдаются только собственниками. Налицо противоречие, так как гражданское законодательство дозволяет быть арендаторами и не собственникам (ст. 608 ГК РФ), допускает это и сам ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поэтому, на наш взгляд, необходимо слова «их собственниками» исключить из текста п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду с согласия собственника предоставлено и лицу, имеющему его на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако эта норма противоречит п. 4 ст. 20 ЗК РФ, запрещающему таким пользователям всякое распоряжение земельными участками. Поэтому целесообразно было бы изложить п. 4 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки, но они могут с согласия собственника передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование».

Права юридических лиц и граждан — арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ и с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ и ЗК РФ. Например, согласно ст. 18 и 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить указанные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2009 — 2007. С. 155 — 156

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если арендатор земельного участка продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Рассмотрим пример из судебной практики.

Администрация города Волгограда, город Волгоград (далее по тексту — Арендодатель), обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «На берегу», город Волгоград (далее по тексту — Арендатор), с привлечением в качестве третьего лица комитета земельный ресурсов администрации города Волгограда, город Волгоград, о понуждении Общества к освобождению земельного участка площадью 93 кв. м., расположенного в Центральном районе, на нижней террасе Центральной набережной напротив рынка «Рыболов», занимаемого сезонной закусочной и передаче земельного участка Арендодателю.

Исковое заявление мотивировано неправомерным пользованием Обществом земельным участком по истечении срока действия договора аренды.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении требований отказать, поскольку уведомление о расторжении договора Арендатором не получено, Арендатор имеет разрешение на размещение объекта мелкорозничной сети, планируется заключение нового договора аренды.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Как следует из материалов дела, 13.10.2006 Администрация Центрального района города Волгограда вынесла постановление N 892-П «О предоставлении ООО «На берегу» земельного участка на праве краткосрочной аренды для размещения временной сезонной закусочной», согласно которому Арендатору разрешено разместить на земельном участке площадью 93 кв. м. на нижней террасе Центральной набережной напротив рынка «Рыболов» на праве краткосрочной аренды (с 01.05.2006 по 31.12.2006) временную сезонную закусочную.

На основании вышеуказанного постановления 20.12.2006 между Арендодателем и Арендатором был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка для размещения временного некапитального объекта N 4/171, в соответствии с условиями которого Арендатору на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006, для размещения сезонной закусочной, был передан земельный участок площадью 93 кв. м., расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, нижняя терраса Центральной набережной, напротив рынка «Рыболов». Расположение земельного участка согласовано сторонами и подтверждено схемой размещения временного объекта.

По истечении установленного в пункте 2.1 договора срока аренды Арендатор продолжал использование спорного земельного участка без возражений со стороны Арендодателя.

С учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции правомерно установили, что заключенный между сторонами договор аренды приобрел статус возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 6.6 договора аренды стороны установили, что в случае, если договор окажется продленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

Давая оценку доводам Арендодателя о прекращении арендных отношений в связи с извещением N 1535-и от 11.02.2008 Арендатора об одностороннем отказе Арендодателя от договора N 4/171 и необходимости в 10-дневный срок освободить занимаемый земельный участок, Арбитражный суд Волгоградской области установил факт ненадлежащего извещения Арендатора Арендодателем.

Извещение о расторжении договора было направлено не по надлежащему адресу Арендатора — не по адресу государственной регистрации Арендатора. Вручено Арендатору данное извещение не было.

При указанных обстоятельствах Арбитражный суд Волгоградской области пришел к правомерному выводу о не доказанности Арендодателем обстоятельств расторжения договора аренды, что исключает возможность удовлетворения требований об освобождении земельного участка. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2008 по делу N А12-3579/08-С66 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Киндеева Е.А. Порядок предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист. — 2007. — №28. — С. 16

Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.

Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров аренды земельных участков, арендодателями по которым являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов. Так, Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки» были разработаны и утверждены распоряжением от 10 апреля 2003 г. N 1102-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» // Бюллетень Минюста РФ. — 2003. — №6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило не применяется:

— если его применение исключено специальными условиями соответствующего договора аренды;

— в отношении государственных и муниципальных предприятий, казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

— в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (см. ст. 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 30 (ч. II). — ст. 3127). Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

В пунктах 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано на то, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, постольку при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. — 2009. — №1. — С. 17

При продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). При этом публичные торги могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.

В рассматриваемом случае при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Законными представителями несовершеннолетних, не достигших 18 лет, являются родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), — их родители, усыновители или опекуны (см. ст. 26 и 28 ГК РФ). Арендаторами в таких случаях могут быть как граждане, так и юридические лица.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный «замысел» законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений. Садовникова В.Я. Аренда земли // Вестник Арбитражного суда города Москвы. — 2008. — №1. — С. 31

Основные права и обязанности сторон по договору аренды (имущественного найма) определяются в соответствии с нормами гражданского законодательства. При этом, поскольку отношения, связанные с использованием и охраной земель, регулирует земельное законодательство, постольку права на использование земельных участков арендаторами таких участков предусмотрены в ст. 41 ЗК РФ.

Собственник земельного участка вправе:

— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

— осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Арендаторы обязаны:

а) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

б) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

в) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

г) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения таких участков предусмотрены договорами;

д) арендаторы земельных участков обязаны своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды;

е) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

ж) не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Обязанности арендаторов земельных участков установлены не исчерпывающим образом, а в виде «открытого» перечня.

Прекращение договора аренды земельного участка в соответствии с гражданским законодательством возможно:

— в связи с истечением срока, на который был заключен договор;

— в случае досрочного расторжения договора.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. — 2007. — №9. — С. 32

На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора; участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ случаях:

— использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;

— использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

— неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

— неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

— изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

— реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;

— в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Царапкина Ю.Е. Расторжение договора аренды земельного участка по причине его неисполнения // Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2006. — С. 119

Таким образом, п. 2 ст. 46 ЗК РФ содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества.

Здесь необходимо отметить, что в отношении вопросов регистрации аренды земельных участков и других объектов недвижимого имущества между ГК РФ и Законом о государственной регистрации часто возникают определенные несоответствия.

Так, в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды. Курбатская А. Арендодатель — обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. — 2006. — № 10. — С. 22

Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.

В п. 6 приложения «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2001. — № 4 (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.

Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку:

«Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». Харитонова Ю. Особенности аренды недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. — 2007. — №11. — С. 24

Помимо этого, регистрируя договор аренды земельного участка, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды земельного участка.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу. Курбатская А. Арендодатель — обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. — 2006. — № 10. — С. 24

Законодательные пробелы в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существуют и в отношении срока, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки такая сделка, в соответствии со ст. 165 ГК РФ, является ничтожной. Вместе с тем законодательно не определен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки. Данное обстоятельство вызывает большие практические трудности. На практике часто возникают ситуации, когда между сторонами составлен договор в форме единого документа, подписанного сторонами, получены документы, необходимые для государственной регистрации, арендатор пользуется недвижимостью. Однако договор аренды не направлен на государственную регистрацию. В соответствии с установленным порядком с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из сторон — участников договора, но практически данное положение Закона не действует, поскольку для государственной регистрации необходимо представить учредительные документы, документы о назначении руководящих органов организаций, выписки из ЕГРЮЛ каждого участника договора. В случае отсутствия указанных документов договор аренды не будет принят на государственную регистрацию либо будет вынесен формальный отказ в государственной регистрации в связи с непредставлением необходимых документов. Непредставление стороной сделки документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. В этом случае подлежит применению ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которой заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием, и суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки. Однако указанное положение Закона не выгодно для арендодателя. Во-первых, судебный процесс занимает длительное время. Во-вторых, арендодатель несет судебные расходы. В-третьих, поскольку договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы только после осуществления государственной регистрации договора. Кроме того, несмотря на то что объект юридически свободен, т.е. оформленный договор аренды не вступил в силу и, возможно, не вступит, арендодатель уже не может заключить договор аренды на это помещение с другим арендатором, поскольку первый имеет возможность в любой момент в течение срока, на который предполагалось действие договора (например, на пять лет), обратиться с заявлением о государственной регистрации. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества (на примере г. Москвы) // Право и экономика. — 2007. — № 6. — С. 19-20

Гораздо более действенным и практически осуществимым, на наш взгляд, было бы законодательное определение срока, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации. В качестве санкции за неисполнение указанного требования целесообразно установить, что договор аренды будет считаться незаключенным.

Заключение

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. Юридическая судьба земельного участка может быть определена не только его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону также обладают определенными полномочиями ограниченного распоряжения.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом. Земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральным законом.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Действующее российское законодательство, регулирующее сделки с земельными участками находится в настоящее время в стадии развития. Наиболее важные положения уже состоялись, другие лишь начинают находить свое место в судебной практике и правосознании. В соответствии с проведенным исследованием хотелось бы предложить внести определенные дополнения и изменения в нормативно- правовые акты РФ, которые по нашему мнению помогут разрешить проблемы, возникающие в настоящее время в процессе совершения сделок с земельными участками:

1. На наш взгляд, в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: «земля — это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции».

2. Понятие «оборотоспособности», на наш взгляд, не совсем удачно раскрыто с точки зрения нормативно-правовой базы по определению порядка формирования границ и пределов допуска объектов в оборот. По смыслу ст. 129 ГК РФ в законе должны быть определены не только земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, но также указаны и случаи, когда оборот допускается. Однако ЗК РФ по этому поводу ничего не говорит.

3. Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, но в этом же пункте установлено, что земельные участки в аренду сдаются только собственниками. Налицо противоречие, так как гражданское законодательство дозволяет быть арендаторами и не собственникам (ст. 608 ГК РФ), допускает это и сам ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поэтому, на наш взгляд, необходимо слова «их собственниками» исключить из текста п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

4. В соответствии со ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду с согласия собственника предоставлено и лицу, имеющему его на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако эта норма противоречит п. 4 ст. 20 ЗК РФ, запрещающему таким пользователям всякое распоряжение земельными участками. Поэтому целесообразно было бы изложить п. 4 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки, но они могут с согласия собственника передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование».

5. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный «замысел» законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений.

6. В п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.

Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ, изложив ее в следующей редакции:

«Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

7. При заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда. Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Библиографический список

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. — 1993. — №237. — 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — N 32. — Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 25.12.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — N 5. — Ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — N 44. — ст. 4147

5. Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. — М., 1928. — С. 311. — утратил силу

6. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. — 1964. — N 24. — ст. 407. — утратил силу.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 26.01.2009 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — №30. — Ст. 3594

8. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — N 30. — ст. 3018.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 30.06.2008) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — N 31. — ст. 3813

10. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. — 2003. — N 24. — ст. 2249

11. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 11.01.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №43. — Ст. 4190

12. Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 30 (ч. II). — ст. 3127

13. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2007. — N 31. — ст. 4017

14. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 30.12.2008) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. — 1995. — №10. — ст. 823.

15. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — N 8. — ст. 963

16. Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» // Бюллетень Минюста РФ. — 2003. — №6

Научная литература

1. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2008. — №1.

2. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. — 2009. — №1.

3. Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — №10.

4. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. — Казань, 2008.

5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М., 2009.

6. Баранов В.М. Оборот земли по российскому гражданскому законодательству // Нотариус. — 2007. — №4.

7. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. — М., 2009.

8. Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. — М., 2006.

9. Ветров С.А., Назаренко И.П., Зазуля Т.В., Карманов А.Ю. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. — 2006. — №5.

10. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. — 2007. — N 5.

11. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. — 2009. — № 2.

12. Вольвач Я.В. Оборот земельных участков по законодательству Российской Федерации // Адвокат. — 2006. — №11.

13. Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. — М., 2009.

14. Гришаев С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — №10.

15. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). — М., 2009.

16. Грудцына Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.

17. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. — 2007. — №9.

18. Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». — М., 2009.

19. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества (на примере г. Москвы) // Право и экономика. — 2007. — № 6.

20. Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. — М., 2007.

21. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. — М., 2007.

22. Киндеева Е.А. Порядок предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист. — 2007. — №28.

23. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2009 — 2007.

24. Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. — 2007. — №6.

25. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. — М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2009.

26. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. — М., 2007.

27. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. — 2007. — № 4.

28. Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. — 2007. — №1.

29. Курбатская А. Арендодатель — обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. — 2006. — № 10.

30. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис…. докт. юрид. наук. — Ростов н/Д., 2006.

31. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. — 2008. — N 7.

32. Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. — 2007. — №12.

33. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. — 2009. — №1.

34. Садовникова В.Я. Аренда земли // Вестник Арбитражного суда города Москвы. — 2008. — №1.

35. Синайский В.И. Русское гражданское право. — М., 2009.

36. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. — 2008. — №4.

37. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке».- М., 2009.

38. Степченкова Н.Н. Правовые основы установления цены земельных участков государственной или муниципальной собственности при заключении договоров купли-продажи // Вестник Саратовской государственной академии права. — 2009. — № 2.

39. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. — 2008. — № 9.

40. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. — 2007. — №12.

41. Харитонова Ю. Особенности аренды недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. — 2007. — №11.

42. Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом //Хозяйство и право. — 2007. — № 5.

43. Царапкина Ю.Е. Расторжение договора аренды земельного участка по причине его неисполнения // Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2006.

44. Ширинская Е.Ю. Особенности государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи // Юрист. — 2007. — №4.

45. Эрделевский А.М. Мена и бартер // Хозяйство и право. — 2008. — №6.

46. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка: комментарий законодательства Российской Федерации. — М., 2006.

Материалы судебной практики

47. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — №5

48. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. — 1998. — №1

49. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. — 2002. — №3

50. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 декабря 2008 г. по делу N А57-13546/2007 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2009. — №1.

51. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2008 г. по делу N А55-307/2008 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

52. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2008 по делу N А12-3579/08-С66 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

Список сокращений

ГК РСФСР — Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 11.06.1964

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЗК РСФСР — Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 30 октября 1922 г.

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008)

РФ — Российская Федерация

СНК СССР- Совет Народных Комиссаров Союза Советских Социалистических Республик

ФЗ — Федеральный закон

ЦИК — Центральный Исполнительный Комитет

Размещено на