Развитие ипотечного кредитования., Банковское дело

Содержание

Введение3

1. Понятие и роль ипотечного кредитования4

2. Организация ипотечного кредитования7

3.Тенденции развития ипотечного кредитования10

Заключение16

Список литературы17

Выдержка из текста работы

Цель работы – рассмотрениесущности ипотечного кредитования и его роли в развитии банка, а также выявление сильных и слабых сторон деятельности банка в области ипотеки и определение основных мероприятий, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования.

Методы исследования – анализ, синтез, аналогия, обобщения, формально-логический метод, системный метод и другие методы экономического анализа.

В процессе исследования были изучены теоретические аспекты ипотечного кредитования в России, проведена оценка основных показателей деятельности Банка за период 2013-2015 годов; проведен анализ и оценка положения КБ «Кубань Кредит» (ООО) на финансовом рынке; проведен анализ организации ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО);выявлены сильные и слабые стороны ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), а также его возможности и угрозы; разработаны мероприятия по совершенствованию системы ипотечного кредитования банка.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. 5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.. 9

1.1 Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования. 9

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования. 15

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России. 20

2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО) 25

2.1 Общие сведения о КБ «Кубань Кредит» (ООО) 25

2.2 Характеристика активов и пассивов банка в динамике. 33

2.3 Анализ доходов и расходов КБ «Кубань Кредит» (ООО) 42

2.4 Основные направления развития ипотечного кредитования в Банке. 49

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО) (НА ПРИМЕРЕ ДО «СЛАВЯНСКИЙ» №2518 КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО) 61

3.1Анализ организации ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) 61

3.3 Экономическое обоснование мероприятий, предлагаемых к внедрению с целью повышения эффективности ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) 79

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 86

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 90

ПРИЛОЖЕНИЕ А.. 96

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО) ЗА 2013 -2015 ГГ. 96

ПРИЛОЖЕНИЕ Б. 101

ОТЧЕТ О ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТАХ КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» ООО ЗА 2013 -2015 ГГ. 101

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека является формой залога, условия которого подразумевают то, что имущество, закладываемое на время договорных отношений, остается в собственности заемщика, а кредитор оставляет за собой права на собственность данного имущества только в том случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства перед кредитором. Кредитор сможет выручить средства, продав данное имущество на рынке конфискованного залогового имущества.

В настоящее время рынок ипотечного кредитования является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского дела. Такая динамика приводит к тому, что происходит появление большого количества ипотечных программ, а ипотечное кредитование населения заняло прочные позиции в деятельности банков.

Основной задачей участников рынка ипотечного кредитованияявляется обеспечение заинтересованности населения в ипотеке, а также эффективное взаимодействие между собой с целью расширения возможностей, способствующих улучшению жилищных условий.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что ипотечное кредитованиеспособствует развитию банковской системы страны, оживляет функционирование реального сектора экономики, а также в современных условиях значительно повышается роль ипотечного кредитования для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование необходимо для обеспечения населения страны жилой собственностью.

С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Целью исследования выпускной квалификационной работы является рассмотрениесущности ипотечного кредитования и его роли в развитии ДО «Славянский № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), а также выявление сильных и слабых сторон деятельности банка в области ипотеки и определение основных мероприятий, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования в анализируемом банке.

Для достижения указанных целей необходимо решить следующие основные задачи:

— рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, изучить его нормативно-правовое регулирование;

— провести оценку организационно-экономической деятельности КБ «Кубань Кредит» (ООО), в том числе рассмотреть структуру и динамику активов и пассивов банка, а также его расходов и доходов;

— рассмотреть основные направления развития ипотечного кредитования КБ «Кубань Кредит» (ООО);

— провести анализ организации ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО);

— обосновать эффективность мероприятий, предлагаемых к внедрению в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Объектом выпускной квалификационной работы является деятельность ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в области ипотечного кредитования.

Предметом исследования является система ипотечного кредитования в Российской Федерации и в региональном разрезе (на примере ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

В ходе работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, обобщения, формально-логический метод, предполагающий изучение современного российского законодательства и практики его применения, системный метод, дающий возможность исследовать все взаимосвязи изучаемого предмета с окружающей действительностью и рассмотрение самого предмета как системы.

Теоретической основой выпускной квалификационной работы являются труды О. Ю. Свиридова, А. С. Селищева, Л. Н. Тепмана, О. И. Лаврушина, Р. С. Бевзенко, А. И. Бычкова, А.Н. Герасимова, Т. М. Ковляева, А. Г. Куликова, М. Б. Косарева, М. А. Гольцина и других авторов.

Законодательной базой данного исследования послужили федеральные законы и нормативно-правовые акты в области ипотеки, а также Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс России (часть 1 и 2) и другие.

Анализ вышеуказанных источников показал, что в имеющейся научной литературе по ипотечному кредитованию степень изученности темы исследования является недостаточно полной, что обуславливает потребность в дальнейших исследованиях в этой области.

Практическая значимость выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что всестороннее изучение ипотечного кредитование банка позволяет выявить недостатки системы ипотечного кредитования, а также определить мероприятия по его совершенствованию. Полученные результаты по совершенствованию ипотечного кредитования целесообразно использовать в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, а также отражена связь выпускной квалификационной работы с другими научно-исследовательскими работами.

В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, его понятие, особенности, виды, объекты и субъекты, а также рассмотрено нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.

Во второй главе изучена организационно-экономическая характеристика КБ «Кубань Кредит» (ООО). Данная глава содержит анализ активов и пассивов банка, его доходов и расходов, а также основных направлений развития ипотечного кредитования в банке.

В третьей главе рассмотрены перспективы развития ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), отражены рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования, а также проведено экономическое обоснование мероприятий, предлагаемых к внедрению с целью повышения эффективности ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

В заключении отражены основные выводы, которые были получены в ходе написания выпускной квалификационнойработы.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования

Происхождение термина «ипотека» начинается с Греции, где под этим термином («Hypotheke» — древнегреческий) подразумевался столб, который ставили на земле взявшего займ человека. Если человек не возвращал долг, то кредитор мог забрать в свою собственность «застолбленную» землю[1].

В юридическом обороте такой термин, как «ипотека» охватывает несколько понятий. Во-первых, ипотека рассматривается как правоотношение, то есть залог недвижимого имущества с целью получения ссуды. В качестве залога могут быть земли, основные фонды, жилье или здания. Во-вторых, ипотеку можно рассмотреть как ценную бумагу – долговой инструмент, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимость[2].

Понятие «ипотечного кредитования» отличается от «ипотеки», так как первое является системой банковских кредитов, залогом которых является недвижимое имущество. Ипотечное кредитование является схемой, которая предваряет ипотеку, то есть, сначала банк выдает кредит заемщику на покупку недвижимого имущества, после чего данное имущество сразу переходит в ипотеку к банку-кредитору [11].

Далее рассмотрим особенности ипотечного кредитования, которые представлены на рисунке 1.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотекой признается залог имущества

Ипотечный кредит характе-ризуется долгосрочным характером (15-20 лет)

Заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника

Ипотечное кредитование, как правило, осуществляют ипотечные банки

Залогом может выступать лишь то имущество, которое принадлежит залогодателю на правах хозяйственного ведения или собственности

Законодательной базой является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется прода-жа перешедшего к кредитору имущества

Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка недвижимости и института ее оценки

Рисунок 1 – Особенности ипотечного кредитования

Залоговое имущество проходит обязательную процедуру страхования, с помощью которой обеспечивается сохранность денежных средств кредитора при любом исходе. Ипотечное кредитование позволяет не только минимизировать риски обеих сторон, но и сделать недоступное по цене приобретение доступным без каких-либо дополнительных залоговых обязательств. Например, покупка дома или квартиры является для многих семей труднодоступной, а с помощью ипотечного кредитования можно обеспечить себе жилую недвижимость без предоставления в качестве залога другого имущества, соотносимого по цене[13].

Ипотечными банками являются специализированные банки, которые осуществляют кредитование под залог недвижимости. Такие банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциаций ипотечных банков дополнительных резервов, которые гарантируют вклады, помещенные в ипотечные банки, также способствует укреплению банковской системы [6].

Для банков преимуществами ипотечного кредитования являются:

1) Низкий риск выдачи кредитов за счет заложенного имущества;

2) Долгосрочность кредитования, освобождающая банков от частных переговоров с клиентом;

3) Обеспечение стабильной клиентуры;

4) Возможность диверсификации риска по кредиту путем активного обращения закладных на вторичном рынке.

Однако, несмотря на все положительные стороны ипотечного кредитования, для банков существует также и недостатки, возникающие в связи с предоставлением данного кредита:

1) Потребность банка в узких специалистах, которые должны оценивать недвижимость, предоставляющую в залог, что увеличивает издержки банка;

2) На долгосрочной основе происходит отвлечение денежных средств банка;

3) Также длительность ипотечного кредитования влияет на предстоящую прибыль банка, в связи с трудностью прогнозирования динамики процентных ставок на десятилетия вперед.

Учитывая положительные и отрицательные стороны ипотечного кредитования, специализированные банки должны создавать такие условия по предоставлению кредитов, которые обеспечат ему не только заслуженный доход в будущем, но и снизят риски, возникающие в экономике страны[4].

Так как ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики и одним из приоритетных инструментов развития бизнеса, эффективное управление ипотечным кредитованием способствует развитию не только банковской системы, но и экономической системы страны.

Исторически сложилось множество видов и классификаций ипотечного кредитования. Основные из них мы сможем рассмотреть в таблице 1, представленной ниже.

Таблица 1 – Классификация ипотечных кредитов [5]

Признак	Вид
По объекту недвижимости	-земельные участки; -недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности (предприятия, здания, сооружения и другое); -жилые дома, квартиры и их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат; -гаражи, дачи, садовые дома, прочие строения потребительского назначения; -морские, воздушные суда, космические объекты, суда каботажного плавания
По целям кредитования	-покупка готового жилья в многоквартирном доме или отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; -приобретение дома с целью сезонного проживания в нем, дачи, а также садовых домиков с участком земли; -приобретение земельного участка под застройку; -разработка земельного участка, развитие с/х, производства;
По виду кредитора	-банковские; -небанковские
По виду заемщиков	-как субъектов кредитования: кредиты застройщикам, строителям;будущему владельцу жилья; -по степени аффилированности заемщиков: сотрудникам банка, фирм-клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим
По способу предоставления кредита (жилищное кредитование)	-немецкая модель; -американская модель
По способу амортизации долга	-постоянный ипотечный кредит; -кредит с переменными выплатами; -кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям
По виду процентной ставки	-с фиксированной процентной ставкой; -с переменной процентной ставкой
По возможности досрочного погашения	-с возможностью досрочного погашения; -без возможности досрочного погашения; -с правом досрочного погашения при уплате штрафа
По степени обеспеченности	-обычные и комбинированные; -субсидированные и выдаваемые на общих условиях

Также в данной классификации рассматриваются ипотечные кредиты по способу рефинансирования. Сущность этого классификационного признака состоит в том, что ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты и их специфика деятельности заключена в способе рефинансирования кредитов.

В таблице 2 представлены способы рефинансирования по виду кредитного института.

Таблица 2 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов[10]

Вид кредитного института	Способы рефинансирования
Ипотечный банк	Выпуск ипотечных облигаций
Стройсберкассы	Предварительные накопления заемщиков, а так же государственные субсидии
Универсальный банк	Собственные, привлеченные и заемные средства (так же займы международных организаций)
Кредитные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства

Каждая организация, занимающаяся финансированием ипотеки, заинтересована в том, чтобы найти способы дополнительного обеспечения выдаваемого кредита. Например, ипотечные банки, чтобы обеспечить обязательства связанные с ипотечным кредитованием, выпускают облигации в счет собственных финансовых активов организации (включая уставный капитал).

Данную классификацию можно включить деление ипотечных кредитов по следующим признакам:

1) По виду процентной ставки: фиксированной или переменной;

2) По возможности досрочного погашения кредита: с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии, что будет выплачен штраф;

3) По способу амортизации долга выделяют постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами и с единовременным погашением, согласно определенным условиям;

4) По степени обеспеченности ипотечные кредиты делятся на: обычные и комбинированные (то есть те которые выдаются несколькими кредиторами) и субсидированные и выдаваемые на общих условиях.

Постоянным или аннуитетным кредитом называется такой ипотечный кредит, по которому выплаты производятся в определенный в договоре срок и с фиксированной процентной ставкой. Особенность переменного ипотечного кредита заключается в том, что процентная ставка в данном случае может быть регрессирующей, переменно меняющейся или нарастающей, что зависит от ситуации на рынке [3].

Сумма выплат по процентам в случае с ипотечным кредитом с фиксированной ставкой процента, уменьшается к концу срока. Это следует из того, что остаток на счете после каждой выплаты уменьшается. Переменная ставка по ипотечным кредитам, при установлении порога минимума и максимума, а также возможности досрочного погашения, способна увеличиваться при досрочном погашении кредита. К таким ставкам относят индексируемые ставки с фиксированной основой и добавочным процентом, который учитывает уровень инфляции[19].

Нестабильная ситуация в макроэкономике приводит к тому, что ипотечные кредиты становятся не только дорогими для заемщиков, но и рискованными (особенно если при расчете процентной ставки учитывается инфляция). Однако, в тех условиях, когда уровень дохода недостаточно высок для приобретения недвижимости, ипотечное кредитование является решением в данной ситуации.

От объекта кредитования различают следующие виды ипотеки: на квартиру в новостройке, на вторичном рынке, загородом или на долю в жилом помещении. Одним из распространенных ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры, который делится на типы в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке была осуществлена сделка.

Подводя итоги по данному пункту первой главы, можно сделать вывод, что ипотечное кредитованиеспособствует развитию банковской системы страны, оживляет функционирование реального сектора экономики, а также в современных условиях значительно повышается роль ипотечного кредитования для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование необходимо для обеспечения населения страны жилой собственностью.

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

-земельные участки;

-жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

-офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

-производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения [15].

Субъектамиипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (таблица 3), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 3 – Субъекты рынка ипотечного кредитования их характеристика [54]

Субъект	Характеристика
Заемщик (залогодатель)	Физическое лицо, желающее улучшить свои условия проживания и удовлетворяющее требованиям банка-кредитора по уровню платежеспособности
Банк-кредитор (залогодержатель)	Коммерческие сберегательные или ипотечные банки; ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; взаимосберегательные союзы и другие
Продавец жилья	Юридическое или физическое лицо
Государство	Государственные органы
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;нотариат; паспортные службы;органы опеки и попечительства; юридические консультации
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования	Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды
Страховые компании	Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования
Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений
Риелторские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья
Инвестор	Физические; Юридические лица такие как: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты

Перечисленные субъекты кредитования преследуют разные цели.

Основная цель заемщика – это максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов, необходимых для организации (реконструкции) действующего производства товаров. При осуществлении кредитования для покупки жилья, то основной целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья.

Целью банка-кредитора является максимизация доходности при ипотечном кредитовании, снижение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.Для продавца жилья основной целью является максимизация денежных средств за продаваемое жилье, а также минимизация рисков, которые могут возникнуть в процессе продажи [52].

Основными целями государства являются: капитализация недвижимого имущество и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета; решение жилищной проблемы в отдельном регионе и стране в целом. Государственные органы, которые регулируют и контролируют деятельность участников рынка ипотечного кредитования, заинтересованы в государственной поддержке участников рынка и контроле за их деятельностью.

Основной целью страховых компаний является получение прибыли, а также расширение круга своих операций, повышение рейтинга. Такую же цель имеют оценщики и риэлтерские компании.Для инвестора основной целью является максимизация прибыли от капитала, вложенного в закладные или ипотечные бумаги, а также обеспечение надежности данных вложений [48].

Сравнение целей субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим кредитование через ипотечные банки, которое осуществляется по схеме, представленной на рисунке 2.

деньги

Покупатель закладной (физическое или юридическое лицо)

Ипотечный банк-залогодержатель

Договор о сотрудничестве

Покупатель жилья – залогодатель (физическое лицо, предоставляющее залог)

Продавец жилья (подрядная организация, риэлтерская фирма)

деньги

жилье

закладная

кредит + проценты

кредит

Вторичный рынок ценных бумаг

Рисунок 2 – Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, заключая с ним кредитный договор, а также договор залога. Далее залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг [49].

Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать:

— превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;

— использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.

Государственная регистрация ипотеки представлена на рисунке 3. Регистрация договора об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если между ним и залогодержателем не установлено иное.

Орган, ответственный за регистрацию ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых законодательством РФ к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, неправомерным погашением регистрационной записи [50].

Предоставле-ниедокумен-тов для государ-ственной регистрации

Государственная регистрация

1. Нотариально удостоверенный договор об ипотеке;

2. Копия договора об ипотеке;

3. Документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

4. Документ, удостоверяющий уплату регистрационного сбора;

5. Документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства;

Если в договоре предусмотрена закладная:

6. Закладная и ее копия;

7. Документы, названные в закладной в качестве приложений;

8. Копии документов, указанных в п. 8;

9. Отчет о стоимостной оценке объекта недвижимости

1 месяц

Дата государственной регистрации – день совершения регистрационной записи

Более 1 месяца

Запись об ипотеке в едином государственном реестре на недвижимость

1. Сведения о первоначальном залогодержателе;

2. Предмет ипотеки;

3. Сумма обеспеченного ею займа;

4. Запись об закладной

Причины:

1. Непредоставление в орган какого-либо документа из перечня;

2. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложен-ных к ним документов требо-ваниям, предусмотренным зако-нодательством РФ;

3. Необходимость проверки подлинности представленных документов

Устранение выявленных несоответствий

Соглашение между залогодателем и залогодержателем об исправлении, изменении и дополнении регистрационной записи

Невыполнение требований

Отказ

Погашение регистрационной записи об ипотеке

На основании:

1. Заявления владельца закладной;

2. Заявления залогодателя и залогодержателя;

3. Решения арбитражного или третейскоо суда

Рисунок 3 – Порядок государственной регистрации ипотеки

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими [16].

Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х годов XIX столетия. Права граждан на жилье, а также на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) [12].

Также важным шагом в развитии ипотечного законодательства в России стало принятие в 1995 году первой части Гражданского кодекса Российской Федерации[7].

Атакже вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая была принята в 1996 году[8].

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Они делятся на следующие виды [20]:

— ипотечное законодательство;

— законодательство по оценочной деятельности;

— жилищное законодательство.

Что касается нормативной базы по ипотеке, то можно отметить, что в совокупности с видами, представленными в законодательстве по ипотеке, выделяют также налоговое законодательство – Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 9 июня 2015 года № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».

Законодательство по ипотеке включает в себя следующие документы:

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ «О кредитных историях» (изм. от 03.07.2016 №231-ФЗ) — определяет понятие кредитных историй, порядок формирования, хранения, использования и другое [34];

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (изм. от 03.07.2016 №292-ФЗ) — определяет основы деятельности и организации жилищных накопительных кооперативов, а также обязанности и права их членов [30];

— Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (изм. от 01.05.2016 № 118-ФЗ) – регулирует отношения, которые связываются с жилищным обеспечением военнослужащих, в том числе регулирует отношения, связанные с инвестированием и использованием средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих [35];

— Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (изм. от 30.12.15 №361-ФЗ) – регулирует отношения, возникающие при выпуске, обращении, выдаче или эмиссии ипотечных ценных бумаг [23];

— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (изм. от 03.07.2016 № 361-ФЗ) – основной документ, на основании которого осуществляется ипотечное кредитование в России [22];

— Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (изм. от 03.07.2016 №361-ФЗ) – определяет основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, а также основы функционирования саморегулируемых организаций оценщиков [25];

— Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (изм. 03.07.2016 №361-ФЗ) – данный закон регулирует те отношения, которые связаны с привлечение денежных средств юридических и физических лиц для долевого строительства объектов недвижимости [26];

— Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (изм. от 03.07.2016 №361-ФЗ) – данным Федеральным законом вводится в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 1 марта 2005 года, а также признается утратившим силу Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативно-правовые документы [27];

— Федеральный закон № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ «О потребительском кредите»от 21.12.2013 г. (ред.от 28.06.2014 №189-ФЗ) [28];

— Федеральный закон от 25 октября 2002 г. N 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (изм. от 17.07.2011 № 212-ФЗ) – определяет предоставление жилищных субсидий из федерального бюджета на строительство или приобретение жилых помещений, а также определяет условия предоставления данного рода субсидий гражданам Российской Федерации, которые выезжают из районом Крайнего Севера [31].

В итоге, можно отметить, что законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании № 102-ФЗ и Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным ипотеке вариантам решения жилищных проблем.

Подраздел «Законодательство по оценочной деятельности» важен, вследствиетого, что согласно действующему законодательству по ипотеке, оценка ипотеки — обязательное условие при оформлении ипотеки. Кредитные организации в этом вопросе сотрудничают с оценочными кампаниями, которые также именуются оценщиками. Деятельность оценочных компаний законодательно регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ.

Подраздел «Жилищное законодательство» не менее важен, поскольку здесь представлены законы, которые регламентируют участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итоги данной главы можно сделать следующие краткие выводы:

— ипотека является формой залога, условия которого подразумевают то, что имущество, закладываемое на время договорных отношений, остается в собственности заемщика, а кредитор оставляет за собой права на собственность данного имущества только в том случае, если заемщик не смоет выполнить свои обязательства перед кредитором;

— ипотечное кредитование подразделяется на значительное количество видов в зависимости от того, какой классификационный признак был взят за основу;

— происхождение ипотечного кредитования в России начинается с 1754 года, а 2005 год считается временем возрождения ипотеки и развития ее институтов;

— нормативно-правовая база регулирования ипотечного кредитования является достаточно обширной с довольно частыми изменениями.

После обзора основных аспектов ипотечного кредитования, проведем анализ КБ «Кубань Кредит» (ООО).

2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО)

2.1Общие сведения о КБ «Кубань Кредит» (ООО)

(ООО) «КБ «Кубань Кредит» — крупный по размеру активов региональный банк, осуществляющий свою деятельность в Краснодарском крае. Ключевые направления деятельности — обслуживание и кредитование корпоративных клиентов, привлечение вкладов и кредитование физических лиц. Базовым источником финансирования деятельности являются вклады физических лиц (64,3%) [42].

Бенефициары банка — группа физических лиц, в которой мажоритарным акционером выступает председатель совета директоров, совладелец строительно-инвестиционной компании «ОБД-Инвест», а также ряда других организаций — Виктор Бударин, контролирующий совместно с членами семьи 99,19% долей общества.

Банк «Кубань Кредит» сегодня — ведущая кредитная организация на Кубани. Это универсальный банк, который работает с частными лицами, предпринимателями малого, среднего и крупного бизнеса, фермерами и хозяйствами. Постоянно расширяя список услуг, банк внедряет новые программы, например, «Урожай». Она предусматривает особые условия финансирования, в рамках которых можно безболезненно провести посевные работы, а рассчитаться по результатам труда, когда вырастет и будет собран урожай. Более того, банк идет навстречу производителям и предоставляет возможность дождаться более выгодной рыночной цены.

В 2015 году по программе было выделено кредитов более чем на 200 миллионов рублей. Для курортных учреждений также предусмотрена новая программа — «Курорт», в рамках которой открыта линейка кредитных продуктов.

Банк не только кредитует разные отрасли промышленности и сельского хозяйства, он участвует в модернизации мукомольных цехов, инвестирует молочную и сахарную отрасли, поддерживает закладку и возведение теплиц, дает средства на строительство жилья, направляет усилия на развитие и устройство рационального логистического подхода в сфере товаров и услуг.

Взвешенная позиция банка, направленная на поддержку реального сектора экономики, постоянная работа над расширением списка услуг, четкая, выверенная стратегия приносит результаты.

Коммерческий банк «Кубань Кредит» общество с ограниченной ответственностью — один из самых активно развивающихся банков Краснодарского края, успешно работающий на финансовом рынке региона с 1993 года. Регистрационный номер банка – 2518.Анализируемый банк действует на основе следующих лицензий:

— Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 2518 от 3 июля 2012 года;

— Лицензия на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов № 2518 от 5 марта 2008 года;

— Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитной деятельности № 023-13652-000100 от 13 марта 2012 года;

— Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 023-13747-100000 от 26 марта 2013 года;

— Лицензия на осуществление деятельности в отношении шифровальных (криптографических) средств ЛСЗ № 0006585 Рег. № 1199Н от 7 июня 2013 года.

Широкая сеть из 65 дополнительных, 4 операционных офисов, 77 операционных касс вне кассового узла, расположенных в Краснодарском крае, Ростовской области, Республике Адыгея позволяет Банку сотрудничать с организациями всех форм собственности, предпринимателями и населением, расширяя своё влияние на кредитно-финансовом рынке Кубани.

Организационная структура КБ «Кубань Кредит» ООО представлена на рисунке 4.

Собрание акционеров

Правление банка

Председатель правления

Управление депозитных операций

Отдел депози-тов и расчет-ных счетов

Финансо-вый отдел

Управление посред-нических операций

Отдел ценных бумаг

Трастотдел

Отдел банковских услуг

Ревизионный комитет

Кредитный комитет

Валютное управление

Кредитное управление

Отдел иностранных корсчетов

Валют-ный отдел

Отдел краткосроч-ных кредитов

Отдел долгосроч-ных кредитов

Службы банка

Отдел кадров

Юридический отдел

Отдел автоматизации

Расчетный отдел

Операционный отдел

Инкассация

Бухгалтерия

Отдел кассовых операций

Отдел маркетинга

Административно-хозяйственный отдел

Учетно-операционное управление

Рисунок 4 – Организационная структура КБ «Кубань Кредит» (ООО)

В основе линейно-функциональной структуры управления лежит принцип полного распорядительства: выполнение указаний функционального органа в пределах его компетенции обязательно для подразделений.

Управляет акционерным банком общее собрание акционеров, которое является высшим звеном его организационной структуры и созывается не реже одного раза в год, при этом возможны случаи внеочередного собрания акционеров по требованию учредителей, совета директоров, ревизионной комиссии или акционеров банка. На собрании акционеров присутствуют все акционеры, однако право голоса имеют лишь владельцы обыкновенных акций. Общее собрание акционеров утверждает и вносит изменения в устав банка, положения о совете директоров, правлении банка, ревизионной комиссии, принимает решение о расширении числа участников или их выходе из банка, утверждает годовой отчет, а также решает другие важные для банка вопросы.

Деятельность совета директоров включает: определение целей банка и формирование его политики; внесение изменений в устав банка; определение размера дивидендов; перевод средств со счета нераспределенной прибыли на резервные счета; определение организационной структуры банка; наем и увольнение руководящих работников; определение форм и видов отчетов; осуществление контроля за ссудами и инвестициями; проверку всех банковских операций; осуществление консалтинговых услуг; формирование маркетинговой политики банка; установление деловых связей с другими банками и юридическими лицами.

Совет директоров избирает председателя совета директоров, который может быть президентом банка. Председатель совета директоров занимается информированием совета директоров о работе банка, о связях с общественностью, о перспективах развития банка и так далее; осуществляет управление оперативной деятельностью банка.

Правление банка наряду с председателем совета директоров включает вице-президентов, которые возглавляют ведущие отделы банка, а также главного бухгалтера, осуществляющего бухгалтерский учет, движение денежных средств и контроль. В зарубежных банках в правление входит ревизор, который подчиняется непосредственно председателю совета директоров и осуществляет внешний обзор деятельности банка, выявляет его недостатки, перспективы развития и докладывает об этом совету директоров.

В задачи правления банка входят: организация и осуществление оперативного руководства деятельностью банка в целях обеспечения выполнения решений общего собрания акционеров и совета директоров; утверждение положения о структурных подразделениях, филиалах и представительствах банка, решение вопросов подбора и расстановки кадров.

В организационной структуре банка реализуются как оперативные (кредитование, инвестирование, осуществление доверительных операций, международных расчетов, прием и обслуживание вкладов), так и штабные функции (консультирование исполнителей, ведение бухгалтерского учета, анализ хозяйственной деятельности, прием на работу, повышение квалификации сотрудников, маркетинг, контроль за деятельностью банка).

Подразделения банка формируются по следующему назначению:

— кредитный комитет осуществляет деятельность по разработке кредитной политики банка, а ревизионный – внешнему обзору и оценке деятельности банка;

— управление депозитных операций осуществляет прием и выдачу вкладов, а также эмиссию и размещение собственных ценных бумаг;

— управление кредитных операций осуществляет краткосрочное и долгосрочное кредитование, кредитование населения, проведение банковских операций, связанных с кредитованием, таких как лизинг, факторинг и другие;

— управление посреднических операций осуществляет проведение трастовых и комиссионных операций, факторинговых и посреднических услуг, а также операций с ценными бумагами;

— валютное управление осуществляет операции, которые связаны с привлечением валютных вкладов, покупки валюты, предоставление валютных кредитов, проведение международных расчетов;

— учетно-операционное управление включает отделы, которые осуществляют проведение расчетно-кассового обслуживания клиентов.

Для выполнения штабных операций в банке формируются службы:

— административно-хозяйственный отдел;

— юридический отдел проведение проверки правильности составления документов, договоров, проведения трастовых операций;

— отдел кадров занимается подбором и расстановкой кадров;

-отдел автоматизации занимается внедрением и оптимизацией вычислительной техники;

— отдел маркетинга изучает изменение конъюнктуры регионального рынка, разрабатывает стратегию маркетинга;

— бухгалтерия занимается ведением бухгалтерского и налогового учета финансово-хозяйственной деятельности банка и другие отделы.

В банке «Кубань Кредит» создан значительный организационный, интеллектуальный, технический и финансовый потенциал. Банк имеет устойчивое положение на финансовом рынке Кубани, обладает высокой ликвидностью активов, динамичным ростом основных показателей, стабильной клиентской базой. Банк «Кубань Кредит» входит в основные профессиональные банковские и деловые сообщества, банк является членом Ассоциации российских банков (АРБ), членом Ассоциации региональных банков «Россия», членом Краснодарской торгово-промышленной палаты.

КБ «Кубань Кредит» (ООО) получил свидетельство № 269 от 09.12.2004 года о внесении его в реестр банков-участников системы обязательного страхования вкладов Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».КБ «Кубань Кредит» (ООО) присоединяется к Кодексу этических принципов банковского дела, разработанному Ассоциацией Российских банков, как к акту саморегулирования деятельности банковского сообщества Российской Федерации на основе норм деловой этики и финансового права. КБ «Кубань Кредит» (ООО) добровольно соглашается руководствоваться в своей практике кодексом, исходя из долгосрочных интересов банковского сектора российской экономики и требований цивилизованных рыночных отношений.

Банк «Кубань Кредит» располагает солидным опытом и твёрдой волей для плодотворной работы на перспективу.

Информация о Программе финансовой поддержки малого и среднего предпринимательства представлена на официальном сайте ОАО «МСП Банк» www.mspbank.ru.Коммерческий банк «Кубань Кредит» общество с ограниченной ответственностью осуществляет кредитование субъектов малого и среднего предпринимательства за счет целевых ресурсов открытого акционерного общества «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства» (ОАО «МСП Банк») по кредитному продукту для субъектов МСП «Микрокредит МСП». Информация о Программе финансовой поддержки малого и среднего предпринимательства представлена на официальном сайте ОАО «МСП Банк» www.mspbank.ru.

Своим клиентам финорганизация предлагает стандартный набор банковских продуктов и услуг (кредитование, расчетно-кассовое обслуживание, сейфовые ячейки, дистанционное банковское обслуживание, VIP-обслуживание, депозитарное обслуживание, операции с мерными слитками, монеты из драгоценных металлов, обезличенные металлические счета и пр.).

Среди клиентов банка — агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский», ОАО «Ильский завод Утяжелитель — НПО «Бурение», ОАО «Племзавод имени В. И. Чапаева», ОАО «Строймаш», ОАО «Новоросцемент», ООО «МеталлТрубоСталь», ООО «Талан», ЗАО «Фирма «УМИТ Автогрейд», ООО «Агростимул-Кубань», ООО «Приоритет», ООО «Интернет Технологии и коммуникации», Управление Пенсионного фонда РФ в Апшеронском районе Краснодарского края и другие организации.

По состоянию на 2015 год КБ «Кубань Кредит» (ООО)занимает ведущие позиции в банковской системе Российской Федерации[41]:

— 1 февраля 2015 г. – лидирующая позиция среди банков ЮФО в списке 30 самых бюджетных банков России, опубликованном Издательским домом «КоммерсантЪ»;

— 27 марта 2015 г. – 78 место в Рейтинге надёжности банков—2015 по версии финансово-экономического журнала «Forbes»;

— 10 апреля 2015 г. на IV Межрегиональной конференции «Региональные стратегии банков на 2015 год», организованной журналом «Эксперт» в Ростове-на-Дону, Банк «Кубань Кредит» второй год подряд признан победителем в номинации «Региональный банк с самой широкой сетью офисов»;

— 19 мая 2015 г. – 58 место в рейтинге «ТОП-200 Самых дружелюбных банков в социальных медиа» за 1 квартал 2015 года, по версии EasyFinance;

— 29 мая 2015 г. член Наблюдательного совета КБ «Кубань Кредит» (ООО) Елена Кандинер удостоена высшей награды Международной банковской премии «Банковское дело» — «Бриллиантовая звезда», в номинации «За личный вклад в развитие банковской системы России»;

— 15 июля 2015 г. – стал победителем краевого конкурса «Лидер экономики Кубани» в номинации «Банковский сектор» и другие награды.

Согласно финансовому рейтингу КБ «Кубань Кредит» (ООО) занимает следующие позиции по основным показателям деятельности банка по состоянию на конец 2015 года:

— по активам-нетто в Краснодарском крае занимает 1-е место, а по России 90-е (63 121,5 млн.руб.);

— по чистой прибыли в Краснодарском крае 1-е место, по России 106-е место (319,4 млн.руб.);

— по кредитному портфелю 1-е место в регионе и 74-е место по России (42 149,1 млн.руб.);

— по просроченной задолженности в кредитном портфеле 3-е место в регионе и 89-е место по России (1 359,8 млн.руб.);

-по вкладам физических лиц 1-е место в регионе и 54-е место по России (41 618,0 млн.руб.);

— по кредитам физическим лицам 1-е место по региону и 68-е по России (8 008,2 млн.руб.);

— по кредитам предприятиям и организациям 1-е место по региону и 47-е по России (42 362,0 млн.руб.);

— по привлеченным межбанковским кредитам 1-е место по региону и 148-е по России (666,5 млн.руб.);

— по капиталу (по форме 123) 1-е место по региону и 84-е по России (8 894,0 млн.руб.);

— по валютному обороту к активам-нетто 9-е место по региону и 355-е по России (0,010 млн.руб.);

— по вложениям в ценные бумаги 1-е место по региону и 91-е по России (7 344,6 млн.руб.);

— по рентабельности активов-нетто 6-е место в регионе и 382-е место по России (0,60 %);

— по рентабельности капитала 5-е место в регионе и 294-е место по России (4,83 %);

— по уровню просроченной задолженности 11-е место в регионе и 535-е место по России (1,13 %);

— по уровню резервирования по кредитному портфелю 12-е место в регионе и 557-е место по России (5,25 %);

— по уровню обеспечения кредитного портфеля залогом имущества 7-е местов регионе и 320-е место по России (109,08 %)[39].

Подводя итоги по данному пункту выпускной квалификационной работы, можно отметить, что КБ «Кубань Кредит» (ООО) играет значительную роль в развитии региональной экономики.

2.2Характеристика активов и пассивов банка в динамике

Для анализа деятельности банка необходимо провести оценку состава и структуры активов и пассивов банка в динамике.На основании данных, взятых из Приложения А «Бухгалтерский баланс КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015гг.», рассмотрим структуру ресурсов КБ «Кубань Кредит» (ООО), представленную в таблице 4.Данная таблица составлена для наглядного изображения структуры всех обязательств и источников собственных средств коммерческого банка.

Таблица 4 – Динамика и структура ресурсов КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг.

Наименование статей	01.01.2014		01.01.2015		01.01.2016		Откл. 2015г. от 2013г, (+,-) млн. руб.
Наименование статей	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	Откл. 2015г. от 2013г, (+,-) млн. руб.
1.Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка Российской Федерации	30	0,05	0	0,00	0	0,00	-30
2.Средства кредитных организаций	464	0,82	710	1,30	517	0,76	53
3.Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	49 109	86,94	45 621	83,71	56 383	86,25	7274
-Вклады физических лиц	29 463	52,16	33 942	62,28	44 929	68,73	15 466
4. Выпущенные долговые обязательства	16	0,03	8	0,02	18	0,03	2
5. Обязательство по текущему налогу на прибыль	0	0,00	32	0,06	61	0,09	61
6. Отложенное налоговое обязательство	0	0,00	122	0,22	109	0,17	109
7.Прочие обязательства	627	1,11	873	1,60	506	0,77	-121
8. Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон	23	0,04	19	0,04	124	0,19	101
Всего обязательств	50 269	88,99	47 385	86,95	57 718	88,29	7449
1.Средства акционеров (участников)	247	0,44	247	0,45	247	0,38	0
2.Резервный фонд	705	1,25	823	1,51	983	1,50	278
3. Переоценка основных средств	869	1,54	698	1,28	696	1,06	-173
4. Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет	3 607	6,39	4 280	7,85	5 187	7,94	1580
5.Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	790	1,40	1 065	1,96	540	0,83	-251
Всего источников собственных средств	6 218	11,01	7 113	13,05	7 652	11,71	1434
Валюта баланса	56 487	100,00	54 498	100,00	65 370	100,00	8883

В анализируемый период обязательства КБ «Кубань Кредит» (ООО) увеличились на 7 449 млн.руб. и составили на конец 2015 года 57 718 млн.руб. В большей степени на данное увеличение повлиял прирост вкладов физических лиц на 15 466 млн.руб. в структуре пассивов обязательства занимают 88,99 % в 2013 году и 86,95 % и 88,29 % в 2014-2015 гг. соответственно. Темп роста обязательств за анализируемый период составил 114,81 % (сравнивая 2013 и 2015 гг.).

Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка РФ в 2015 году по сравнению с 2013 годом сократились до нуля, следовательно, в данный период анализируемый банк не привлекал средства от Центрального банка.

Средства кредитных организаций в 2015 году увеличились на 53 млн.руб. по сравнению с 2013 годом и составили 517 млн.руб. Данный показатель в структуре пассивов банка имеет незначительную долю (0,79 %) в 2015 году.

В пассиве наибольшая доля приходится на обязательства клиентов, не являющихся кредитными организациями (83-87%), в том числе физических лиц (52-69 %). Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями увеличились на 7 274 млн.руб. в 2015 году по сравнению с 2013 годом и составили 56 383 млн.руб. Однако, темпы прироста вкладов физических лиц превышают темпы прироста средств клиентов, не являющихся кредитными организациями. Прирост вкладов физических лиц составил 15 466 млн.руб.

Выпущенные долговые обязательства банка в 2015 году составили 18 млн.руб., что на 2 млн.руб. выше, чем в 2013 году. Однако, доля данного показателя в структуре пассивов за анализируемый период незначительна (менее 0,1 %).

В 2015 году обязательство банка по текущему налогу на прибыль составило 61 млн.руб. (0,09 % в структуре пассивов), что на 91,40 % больше, по сравнению с 2014 годом, в котором значение данного показателя было равно 32 млн.руб.

Отложенное налоговое обязательство банка увеличилось на 109 млн.руб. по сравнению с 2013 годом, однако, сравнивая с 2014 годом, данный показатель сократился на 13 млн.руб. Доля отложенных налоговых обязательств банка в 2014г. составила 0,22 %, в 2015 г. – 0,17 %.

Прочие обязательства банка в 2013 году составили 627 млн.руб., а к 2015 году сократились до 506 млн.руб. (то есть на 19,32 %). Их доля в структуре пассивов банка погодом составила: в 2013 г. – 1,11 %, в 2014 г. – 1,60 %, в 2015 г. – 0,77 %.

Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон в 2015 году увеличились в 5,4 раза по сравнению с 2013 годом и составили 124 млн.руб., что в структуре пассивов занимает 0,19 %.

Источники собственных средств банка в 2015 году составили 7 652 млн.руб., что занимает 11,71 % в структуре пассивов. По сравнению с 2013 годом данный показатель прирос на 23,07 %, а с 2014 г. – на 7,59 %, что говорит о снижении темпов роста источников собственных средств.

Рост источников собственных средств обусловлен увеличением резервного фонда банка и нераспределенной прибыли прошлых лет. Резервный фонд КБ «Кубань Кредит» (ООО) в 2015 году увеличился на 278 млн.руб. или на 39,50 % по сравнению с 2013 годом и составил 983 млн.руб. В структуре пассивов банка резервный капитал занимает 1,50 %.

Нераспределенная прибыл банка на конец 2015 года составила 5 187 млн.руб., что в структуре пассивов занимает 7,94 %. По данному показателю наблюдается положительная динамика за 2013-2015 гг.: в 2014 году произошло увеличение на 672 млн.руб., а в 2015 г. – на 907 млн.руб., что говорит об увеличении темпов роста данного показателя.

Средства акционеров банка за анализируемый период составили 247 млн.руб., что в структуре пассивов в 2015 году занимает 0,38 %. Переоценка основных средств банка в структуре пассивов в 2015 году составила 1,06 %. В динамике за три года данный показатель сократился с 869 млн.руб. в 2013 году до 696 млн.руб. в 2015 году. Неиспользованная прибыль за отчетный период в 2015 году также сократилась на 251 млн.руб. по сравнению с 2013 годом и составила 540 млн.руб. В структуре пассивов банка данный показатель занимает 0,83 % в 2015 году.

Стоимость пассивов КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг. увеличилась на 8 883 млн.руб. и составила на конец 2015 года 65 370 млн.руб.

Далее рассмотрим структуру активов банка за 2013-2015 гг. на основе информации, взятой из Приложения А «Бухгалтерский баланс КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015гг.», представленную в таблице 5.

Таблица 5 – Структура активов КБ «Кубань Кредит» ООО в динамике за 2013-2015 гг.

Наименование статьи	01.01.2014		01.01.2015		01.01.2016		Темпы роста, % или раз
	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %
	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %	сумма, млн. руб.	уд. вес, %
Денежные средства	5274	9,34	6801	12,48	6813	10,42	129,18
Средства кредитных организаций в ЦБ РФ, в т.ч.	5214	9,23	3340	6,13	4053	6,20	77,74
— обязательные резервы в БР	403	0,71	678	1,24	857	1,31	2,12 раз	1350	2,39	392	0,72	593	0,91	43,90
Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	3482	6,16	3518	6,46	6033	9,23	173,26
Чистая ссудная задолженность	36177	64,04	34972	64,17	42221	64,59	116,71
Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличие для продажи	96	0,17	0	0,00	0	0,00	0,00
Требования по текущему налогу на прибыль	0	0,00	0	0,00	62	0,09	0,00
Отложенный налоговый актив	0	0,00	20	0,04	0	0,00	0,00
Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	4480	7,93	4547	8,34	4694	7,18	104,78
Прочие активы	414	0,73	907	1,66	901	1,38	2,18 раз
Всего активов	56487	100,00	54498	100,00	65370	100,00	115,73

Активы банка – финансовые средства, размещенные в различные активные операции кредитной организации. Активные операции банка – это размещение собственных и привлеченных (заемных) средств с целью получения дохода. Они составляют важнейшую часть операций кредитной организации [13].

Стоимость активов КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг. увеличилась на 15,73 % , с 56 487 млн.руб. в 2013 году до 65 370 млн.руб. в 2015 году. В структуре активов основное место занимает чистая ссудная задолженность. Ее доля в 2015 году составила 64,59 %, а темпы роста в 2015 году по сравнению с 2013 годом составили 116,71 %.

Денежные средства банка в 2015 году по сравнению с 2013 годом увеличились на 29,18 % и на 0,17 % в сравнении с 2014 годом. Стоимость данного показателя в 2015 году составила 6 813 млн.руб., что занимает 10,42 % в структуре активов банка. В 2013 году доля денежных средств в структуре активов банка составила 9,23 % (5 274 млн.руб.), а в 2014 году – 12,48 % (6 801 млн.руб.).

Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации в 2015 году составили 4 053 млн.руб., что в структуре активов банка занимает 6,20 %. В 2014 году по сравнению с 2013 годом наблюдается значительное (на 1 874 млн.руб.) снижение данного показателя, а к 2015 году увеличение на 713 млн.руб. (в сравнении с 2014 годом). Несмотря на то, что стоимость средств кредитных организаций в ЦБ РФ увеличилась за последний год, темпы роста данного показателя в 2015 году к 2013 году составили 77,74 %.

Стоимость обязательных резервов в Банке России в 2013 году составила 403 млн.руб. К 2015 году темпы роста данного показателя составили 212,46 %, а его стоимость на конец 2015 года – 857 млн.руб. В структуре активов банка обязательные резервы в Банке России составили в 2013 году – 0,71 %,в 2014 году – 1,24 % и в 2015 году 1,31 %.

В 2013-2015 гг. наблюдается отрицательная динамика стоимости средств в кредитных организациях. В 2013 году данный показатель составил 1 350 млн.руб., что в структуре активов занимает 2,39 %, а к 2015 году сократился на 758 млн.руб. или на 56,10 % и составил 593 млн.руб. Доля данного показателя в связи со снижением его стоимости в структуре активов составила 0,91 %.

Стоимость финансовых активов, оцениваемых по справедливой стоимости через прибыль или убыток, составила 6 033 млн.руб. в 2015 году, что на 2 551 млн.руб. и 2 515 млн.руб. больше, чем в 2013-2014 гг. соответственно. Доля данного показателя в структуре активов банка также увеличилась с 6,16 % в 2013 году до 9,23 % в 2015 году.

Стоимость чистой ссудной задолженности КБ «Кубань Кредит» (ООО) в 2015 году составила 42 221 млн.руб., а темпы прироста – 16,71 %. Доля данного показателя в структуре активов банка колебалась в пределах 64-65 % за анализируемый период. В 2013 году стоимость чистой ссудной задолженности составила 36 177 млн.руб., что в структуре активов занимает 64,04 %, а к 2014 году стоимость данного показателя сократилась до 34 972 млн.руб. с увеличением его доли до 64,17 %.

Стоимость чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличие для продажи в 2013 году составила 96 млн.руб., а их доля в структуре активов – 0,17 %. В 2014 году стоимость данного показателя сократилась до нуля и сохранила свое значение и в 2015 году.

Стоимость требований по текущему налогу на прибыль в 2015 году составила 62 млн.руб., что в структуре активов банка занимает 0,09 %.

Стоимость отложенных налоговых активов в 2014 году составила 20 млн.руб., что в структуре активов на данный период занимает 0,04 %. В 2013 и 2015 гг. данному показателю соответствовало нулевое значение.

Стоимость основных средств, нематериальных активов и материальных запасов увеличилась на 4,78 % в 2015 году и составила 4 694 млн.руб. Удельный вес данного показателя в структуре активов составил: в 2013 году – 7,93 %, в 2014 г. – 8,34 %, в 2015 г. – 7,18 %.

Темпы роста прочих активов банка составили 217,82 %, а их доля в структуре активов в 2015 году составила 1,38 % (901 млн.руб.). Данный показатель в 2015 году увеличился на 487 млн.руб. по сравнению с 2013 годом, в котором стоимость прочих активов составила 414 млн.руб.

Для того, чтобы рассмотреть структуру активов КБ «Кубань Кредит» (ООО) в 2015 году, обратимся к рисунку 5.

Рисунок 5 – Структура активов банка в разрезе отдельных статей за 2015 год, %

Анализируя рисунок 5, можно заметить, что в структуре активов КБ «Кубань Кредит» (ООО) в 2015 году большую долю занимает чистая ссудная задолженность (64,59 %), далее следуют денежные средства (10,42 %), финансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости (9,23 %), основные средства, нематериальные активы и материальные запасы (7,18 %) и средства кредитных организаций в ЦБ РФ (6,20 %). Доля остальных показателей в структуре активов банка менее 2 % и в совокупности занимает 2,37 %.

Динамика активов,обязательств и источников собственных средств банка в динамике за 2013-2015 гг. представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Динамика показателей деятельности КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг., млн.руб.

В динамике за 2013-2015 гг. мы видим, что обязательства и активы банка в 2014 году сократились по сравнению с 2013 годом. Однако, в 2015 году в сравнении с 2014 годом наблюдается значительный рост данных показателей. Что касается источников собственных средств, то их динамика за весь период положительна без резких колебаний.

В итоге, можно отметить, что по состоянию на 01.01.2016 года КБ «Кубань Кредит» (ООО) были достигнуты следующие результаты:

— активы-нетто банка достигли 65 370 млн.руб., увеличившись по сравнению с началом года на 10 872 млн.руб. или на 19,94 %;

— чистая ссудная задолженность составила 42 221 млн.руб., она увеличилась на 7 249 млн.руб. Это произошло за счет кредитов юридическим лицам;

— чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток составили 6 033 млн.руб., что 1,7 раза больше, чем в 2014 году.

После проведения анализа динамики и состава активов и пассивов банка необходимо рассмотреть состав и динамику расходов и доходов КБ» Кубань Кредит» (ООО).

2.3Анализ доходов и расходов КБ «Кубань Кредит» (ООО)

На основании данных, взятых из Приложения Б «Отчет о финансовых результатахКБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015гг.», рассмотрим структуру доходов КБ «Кубань Кредит» (ООО), представленную в таблице 6.

В 2015 году чистые доходы от операций с финансовыми активами, оцениваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток составили 179 млн.руб., что почти в 44 раза больше, чем в 2013 году. В период с 2013 по 2014 года стоимость данного показателя была отрицательна и составляла 4 и 186 соответственно.

Стоимость чистых доходов от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи, составила в 2014 году 13 млн.руб. В 2013 и 2015 гг. стоимость данного показателя равна нулю.

Чистые доходы от операций с иностранной валютой в 2015 году по сравнению с 2013 годом увеличились на 59,03 % и составили 138 млн.руб. Однако, по сравнению с 2014 годом, в котором стоимость данного показателя составила 4 млн.руб., темпы роста в 2015 году составили 3 520,89 %.

Таблица 6 – Состав и динамика доходов и расходовКБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг., млн.руб.

Наименование статьи	01.01.2014	01.01.2015	01.01.2016	Темпы роста, % или раз
Процентные доходы, всего, в том числе:	5 244	5 832	7 526	143,52
От размещения средств в кредитных организациях	239	175	439	183,79
От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями	4 759	5 355	6 580	112,53
От вложения в ценные бумаги	246	302	507	206,20
Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-6	2 910	4 798	в 823,88 раза
Доходы от участия в капитале других юридических лиц	0	110	56	х
Комиссионные доходы	836	2 799	4 742	в5,67 раз
Комиссионные расходы	93	0	0	0,42
Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи	-4	2 923	2 727 945	в 649,51 раза
Изменение резерва на возможные потери по ЦБ, удерживаемым до погашения	0	-277	-889	х
Изменение резерва по прочим потерям	-11	-3	-6	185,57
Прочие операционные доходы	660	2 646	1 839	278,35
Чистые доходы (расходы)	3 764	-186	179	4,77
Операционные расходы	2 636	123	0	0,00
Процентные расходы, всего, в том числе:	2 735	0	0	0,02
По привлеченным средствам кредитных организаций	42 017	4	138	в 3,29 раза
По привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями	2 692	224	136	5,06
По выпущенным долговым обязательствам	0	0	0	х
Прибыль (убыток) до налогообложения	1 128	975	1 180	104,58
Начисленные (уплаченные) налоги	337	109	130	38,56
Прибыль (убыток) после налогообложения	790	4	0	0,00
Распределение между акционерами (участниками) в виде дивидендов	0	-23	-151	х
Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда	0	1 030	1 560	х
Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	790	4 579	4 751	в 6,01 раза

Процентные доходы банка за анализируемый период имели положительную тенденцию. В 2013 году стоимость данного показателя составила 5 244 млн.руб., а к 2015 году выросла на 43,52 % (7 526 млн.руб.). В структуре процентных доходов банка произошли следующие изменения по годам:

— доходы от ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями в 2015 году составили 6 580 млн.руб., что на 1 821 млн.руб. больше, чем 2013 году. Темп роста данного показателя в 2015 году по сравнению с 2013 годом составил 138,26 %;

— доходы от размещения средств в кредитных организациях в 2015 году заметно (на 83,79 %) увеличились по сравнению с 2013 годом и составили 439 млн.руб. В 2014 году стоимость данного показателя составила 175 млн.руб., что на 64 млн.руб. меньше по сравнению с 2013 годом;

— доходы от вложений в ценные бумаги имеют положительную тенденцию в динамике за 2013-2015 гг. Их стоимость с 246 млн.руб. в 2013 году выросла до 507 млн.руб. в 2015 году, то есть в 2,06 раза.

Стоимость чистых доходов от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения, в 2015 году составила 0,497 млн.руб. Учитывая тот факт, что удельный вес данного показателя за анализируемый период в структуре доходов банка незначителен, увеличение стоимости данного показателя в 2015 году по сравнению с 2013 годом на 5,07 % не повлияло на изменение доходов банка.

Чистые доходы от переоценки иностранной валюты в 2015 году составили 136 млн.руб., что на 142 млн.руб. больше, чем в 2013 году и на 88 млн.руб. меньше по сравнению с 2014 годом.

Комиссионные доходы банка составили 1 180 млн.руб. в 2015 году. За анализируемый период наблюдается положительная тенденция изменения данного показателя: в 2013 году он составил 836 млн.руб., в 2014 году – 975 млн.руб. Темпы роста стоимости комиссионных доходов составили 141,08 % в 2015 году по сравнению с 2013 годом.

Прочие операционные доходы банка также имели положительную тенденцию изменения. В 2013 году данный показатель составил 660 млн.руб., в 2014 году – 1 030 млн.руб. и в 2015 году – 1 560 млн.руб. Темпы роста в 2015 году по сравнению с 2013 годом составили 236,23 %.

Рассматривая общую структуру доходов, мы видим, что на протяжении изучаемого периода она увеличилась на 57,23 % и составила в 2015 году 10 721 млн. руб.

Расходы коммерческих банков представляют собой использование денежных средств, необходимых для осуществления всех видов банковской деятельности. Они подразделяются по форме образования, характеру, периоду, к которому они относятся, способу учета [2].

Расходы коммерческих банков можно группировать по такой же классификации, как и доходы: операционные расходы, в том числе процентные расходы, комиссионные расходы, по операциям на финансовых рынках и пр.; расходы по обеспечению функционирования деятельности банка; прочие расходы.

В 2015 году стоимость процентных расходов составила 4 798 млн.руб., что на 75,46 % больше, чем в 2013 году (2 735 млн.руб.) и на 64,88 %, чем в 2014 году (2 910 млн.руб.)По данной статье в анализируемый период произошли следующие изменения:

— расходы по привлеченным средствам кредитных организаций в 2015 г. увеличились на 14 млн.руб. и составили 56 млн.руб. Однако, по сравнению с 2014 годом стоимость данного показателя в 2015 году сократилась почти в 2 раза (на 49,09 %);

— расходы по привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями составили 4 742 млн. руб. на конец отчетного года, что на 76,11 % больше, чем в 2013 году (2 692 млн.руб.). В 2014 году стоимость данного показателя составила 2 799 млн.руб.;

— расходы по выпущенным долговым обязательства в 2013 и 2015 гг. отсутствуют. В 2014 году стоимость данного показателя составила 1 млн.руб., что занимает незначительную долю в структуре расходов банка.

Комиссионные расходы в 2015 году увеличились на 48,87 % по сравнению с 2013 годом и составили 130 млн.руб. (в 2013 году данный показатель был равен 93 млн.руб.).

Стоимость операционных расходов банка в 2013 году составила 2 636 млн.руб. К 2014 году стоимость данного показателя увеличилась на 510 млн.руб. и составила 3 146 млн.руб., а к 2015 году – 3 924 млн.руб., что на 1 288 млн.руб. больше, чем в 2013 году.

На протяжении изучаемого периода расходы банка увеличилась на 62,02 % и составили в 2015 году 8 853 млн. руб.

Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, средствам, размещенным на корреспондентских счетах, а также начисленным процентным доходам в анализируемый период было отрицательным и составляло по годам 211 млн.руб., 277 млн.руб., 889 млн.руб. за 2013-2015 гг. соответственно. Темпы роста данного показателя в 2015 году по сравнению с 2013 годом составили 4,21 %.

Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи в 2015 году нулевое. В 2014 году данному показателю соответствовало значение 4 млн.руб., а в 2013 оно было отрицательным.Прибыль до налогообложения в 2015 году по сравнению с 2013 годом сократилась на 26,72 % и составила 827 млн.руб. на конец года. В 2013 году значение данного показателя составило 1 128 млн.руб., а в 2014 году 1 433 млн.руб.Расходы по налогам в 2015 году по сравнению с 2013 годом сократились на 14,94 % или 50 млн.руб. и составили 287 млн.руб.Прибыль после налогообложения составила 540 млн.руб. в 2015 году, что на 251 млн.руб. меньше, чем в 2013 году и на 525 млн.руб. меньше, чем в 2014 году.

Далее рассмотрим показатели рентабельности деятельности КБ «Кубань Кредит» (ООО),которые характеризуют прибыль, получаемую с каждого затраченного банком (собственного и заемного) рубля. Данные показатели представлены в таблице 7.

Таблица 7 -Показатели рентабельности деятельности КБ «Кубань Кредит» (ООО) в динамике за 2013-2015 гг.

Наименование показателя	01.01.2014	01.01.2015	01.01.2016	Изменение (+;-)
Доходность капитала (ROE), %	12,85	15,15	7,13	-5,73
Мультипликатор капитала, ед.	9,19	7,75	8,63	-0,55
Доходность работающих активов, %	12,66	14,66	15,11	2,45
Стоимость привлеченных средств, %	5,44	6,14	8,31	2,87
Спрэд, %	7,22	8,52	6,80	-0,42
Чистая процентная маржа, %	6,06	7,35	5,48	-0,58

Доходность капитала (ROE)отражает размер прибыли, которую получает организация на единицу стоимости собственного капитала. Так, в 2015 году данный показатель составил 7,13 %, что на 5,73 п.п. меньше, чем в 2013 году, это говорит о том, что собственный капитал с каждым оцениваемом периоде приносит все меньше прибыли.Значение данного показателя в 2013 году было равно 12,85 %, а в 2014 году – 15,15 %.

Мультипликатор капитала— это способность капитала банка привлекать денежные ресурсы, не нарушая доходной работы банка.Он показывает, какое количество рублей активов должен обеспечивать каждыйрубль собственного капитала и соответственно какая доля банковских ресурсов может быть сформирована в форме долговых обязательств. Поскольку собственный капитал должен покрывать убытки по активам банка, то чем выше уровень мультипликатора, тем выше степень риска банкротства банка. Одновременно чем выше мультипликатор, тем выше потенциал банка для более высоких выплат своим владельцам (акционерам). Так, в 2015 году показатель составил 8,63 ед., что на 0,55 ед. меньше, чем в 2013 году. В 2014 году данный показатель был равен 7,75 ед.

Доходность активов отражает работоспособность, эффективность активов, то есть способность зарабатывать доход и этим самым создавать источник для развития банка и укрепления его капитальной базы.Чем выше доля активов, приносящих доход, тем, при прочих равных условиях, больше доходов (прибыли) имеет банк, а, следовательно, и больше возможности укрепить свою капитальную базу, сильнее противостоять принятым на себя рискам.Однако следует помнить, что чем выше доходность активов, тем больше риск операций по ним, ниже уровень ликвидности баланса и платежеспособности банка в целом, и наоборот: как правило, доходность активов находится в прямой зависимости от их риска и в обратной — от их ликвидности.

За анализируемый период наблюдается положительная тенденция изменения доходности активов КБ «Кубань Кредит» ООО. В 2013 году значение данного показателя было равно 12,66 %, в 2014 году – 14,66 %, в 2015 году – 15,11 %. Увеличение данного показателя в 2015 году по сравнению с 2013 годом составило 2,45 %.

Стоимость привлеченных средств свидетельствует о росте депозитной базы банка. Чем выше доля привлеченных средств клиентов банка (предприятий и организаций) на долгосрочной основе, тем выше стабильная часть ресурсов коммерческого банка, что положительно влияет на его ликвидность и уменьшает зависимость от межбанковских займов. Так, данный показатель в 2015 году составил 8,31 %, что на 2,84 п.п. больше, чем 2013году, в котором значение данного показателя составило 5,44 %.

С помощью спреда оценивается эффективность выполнения банком функции посредника между вкладчиками и заемщиками, а также уровень конкуренции на рынке. Как правило, при обострении конкурентной борьбы спрэд сокращается и менеджеры банка вынуждены искать другие пути получения доходов. Так, в 2015 году показатель составил 6,80 %, что на 0,42 п.п. меньше, чем в 2013 году, что отражает падение процентного риска.Чистая процентная маржа характеризует степень прибыльности работающих активов. Данный показатель составил в 2015 году 5,48 %, что на 0,58 п.п. меньше, чем в 2013 году. В 2014 году значение чистой процентной маржи составило 7,35 %.

2.4 Основные направления развития ипотечного кредитования в Банке

В настоящее время ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений деятельности КБ «Кубань Кредит» (ООО). В банке постоянно происходит процесс совершенствования ипотечного кредитования, а основной целью банка в ипотечном кредите является обеспечение доступности жилья как можно большему числу людей. В соответствии с данной целью происходит внедрение новых условий и программ ипотечного кредитования.

За анализируемый период КБ «Кубань Кредит» (ООО) расширил продуктивную линейку ипотечных кредитов и на конец 2015 года ипотека выдаются по следующим программам: «Квартира для пенсионера», «Квартира для студента», «Коттедж», «Морская ипотека», «Новостройка от партнеров», «Готовое жилье», «Коммерческая недвижимость от партнеров», «Ипотечный кредит», «Партнерская ипотека».

Рассмотрим основные условия предоставления ипотеки по данным программам.

Ипотека по программе «Квартира для пенсионера» осуществляет кредитование лиц, желающих приобрести квартиру на стадии строительства или в сданных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах у застройщиков (юридических лиц), которые являются партнерами КБ «Кубань Кредит» (ООО). Ипотека по данной программе предоставляется в том случае, если участвует лицо, указанное в сертификате, в кредитной сделке в качестве заемщика или поручителя, подтверждающего доход от пенсионных поступлений.

Предоставление ипотеки для приобретения объектов недвижимости (квартир или жилых домов с земельными участками) у физических лиц на территории присутствия КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Основные условия предоставления такого кредита представлены в таблице 8.

Таблица 8 – Основные условия предоставления кредита по программе «Квартира для пенсионеров» [42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	-квартира в новостройке; — квартир в строящемся доме
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	— 300 000—7 000 000 рублей; — 15-100% стоимости приобретаемой недвижим-ости; — до 95% стоимости при предоставлении сертификата на материнский (семейный) капитал
Основная ставка по кредиту	10,75 % + 1 п.п. при непредоставлении в банк документов, подтверждающих регистрацию права собственности на приобретаемое жилье, по истечении 6 месяцев после ввода дома в экс-плуатацию и при отсутствии страхования пред-мета ипотеки; 8,8% годовых — на первый год кредитования, далее — 10,75% годовых — при приобретении квартир в ряде партнерских объектов
Залог	— приобретаемая недвижимость — залог прав требования по инвестиционному договору
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	нет
Возраст заемщика	от 18 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

В рамках данной программы в КБ «Кубань Кредит» (ООО) предлагается также вклад «Квартирный», к основным условиям которого относят срок на 1 100 дней (36 месяцев), минимальный первоначальный взнос взнос 3 000 рублей, процентная ставка 8 %.

Исходя из представленной выше таблицы, рассмотрим основные плюсы и минусы получения ипотечного кредита по данной программе. К плюсам относят:

— возможность получения кредита без первоначального взноса;

— низкая процентная ставка;

— возможность привлечения до 4-х созаемщиков;

— возраст заемщика — от 18 лет;

— возможность учета материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса;

Основным минусом данной программы ипотечного кредитования является относительно небольшая сумма кредита.

Далее рассмотрим условия предоставления ипотеки КБ «Кубань Кредит» (ООО) по программе «Квартира для студента».

Ипотечное кредитование по программе «Квартира для студента» предназначено для приобретения квартиры для школьника старше 8 класса, студента или будущего студента высшего или среднеспециального учебного заведения самим студентом или его родственником в Краснодарском крае и Ростовской области. А также для преподавателей и молодых ученых, приобретающих недвижимость в указанных регионах.

Одной из особенностей ипотечного кредитования по данной программе является предоставление недвижимости только в определенных жилых комплексах. В городе Краснодар по данной программе возможно приобрести жилье в микрорайонах «Молодежный», «Восточно-Кругликовский», ЖК «Береговая» литер 1 (ООО «БАУИНВЕСТ»), ЖК «Кубанский» литер 1 (ООО «ОБД-Инвест»), «Почтовый»; в Ростове-на-Дону в микрорайонах «Полтавский» и ЖК «Суворовский».

В рамках данной программы происходит предоставление скидок по программа потребительского кредитования «Кредиты частным клиентам» и предлагается вклад «Квартирный». Основными условиями «Кредита для частных лиц» являются срок от 6 месяцев до 5 лет, сумма от 50 000 рублей до 1 000 000 рублей, процентная ставка от 14,5 %.

Рассмотрим условия предоставления ипотечного кредита по программе «Квартира для студента» (таблица 9).

Таблица 9 – Основные условия предоставления кредита по программе «Квартира для студента»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	-квартира в новостройке; — квартир в строящемся доме
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	— 300 000—7 000 000 рублей; — 15-100% стоимости приобретаемой недвижим-ости;
Основная ставка по кредиту	10,75 % для заемщиков, приобретающих опре-деленные объекты недвижимости в г. Красно-дар и г. Ростов-на-Дону 8,8% годовых — на первый год пользования кредитом , далее — 10,75% годовых; + 1 п.п. при непредоставлении в банк докуменов, подтверждающих регистра-цию права собственности на приобретаемое жилье, по истечении 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию и при отсутствии страхования предмета ипотеки
Залог	— приобретаемая недвижимость — залог прав требования по инвестиционному договору
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 18 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

Анализируя таблицы 10 и 11, можно сделать вывод, что общие условия предоставления ипотечного кредита по программам «Квартира для пенсионеров» и «Квартира для студентов» идентичны, следовательноположительные качества предоставления ипотеки по программе «Квартира для студентов» такие же как и в первой программе.

К отрицательным качествам предоставления кредита по программе «Квартира для студента» является небольшая сумма кредита.

Далее проведем анализ ипотечного кредитования по программе «Коттедж». Данная программа предназначена для выдачи ипотеки для приобретения недвижимого имущества у физических лиц на территории присутствия КБ «КубаньКредит». Основные условия предоставления данной программы отражены в таблице 10.

Таблица 10 – Основные условия предоставления кредита по программе «Коттедж»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	— дом/коттедж с землей
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	без ограничений; 15-100% стоимости приобрета-емой недвижимости; до 95% стоимости недвижи-мости при использовании средств материнского капитала в качестве первоначального взноса
Основная ставка по кредиту	10,75—10,99% + 1 п.п. для индивидуальных предпринимателей
Залог	— приобретаемая недвижимость — залог прав требования по инвестиционному договору
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 21 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев, для ИП — не менее 2-х лет деятельности
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

К положительным чертам предоставления кредита по данной программе относят следующие:

— возможность отказа от кредита в течение 45 дней с момента подписания кредитного договора;

— единая процентная ставка до и после государственной регистрации;

возможность получения кредита без первоначального взноса;

— возможность привлечения до 4-х созаемщиков;

— низкая ставка;

— возможность учета средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса;

— форма подтверждения дохода не влияет на процентную ставку;

— отсутствие надбавок за отказ от личного страхования.

Далее рассмотрим предоставление ипотеки по программе «Морская ипотека».

Программа ипотечного кредитования «Морская ипотека» была создана для приобретения моряками квартир на стадии строительства или в сданных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах у застройщиков (юридических лиц) — партнеров КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Действие Программы распространяется на офисы Банка: Головной офис, находящийся по месту регистрации Банка, «Адлерский», «Анапский», «Геленджикский», «Ейский», «Новороссийский», «Приморско-Ахтарский», «Сочинский», «Темрюкский», «Туапсинский».

Далее рассмотрим основные условия, соблюдение которых позволит заемщику получить ипотечный кредит на покупку недвижимости по программе «Морская ипотека» (таблица 11).

Таблица 11 – Основные условия предоставления кредита по программе «Морская ипотека»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	— квартира в новостройке; — квартира в строящемся доме
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	300 000—7 000 000 15-100% стоимости приобретаемой недвижимос-ти; до 95% стоимости при использовании средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса
Основная ставка по кредиту	10,75—10,99% 8,8% годовых — на первый год пользования кре-дитом для заемщиков, приобретающих опреде-ленные объекты недвижимости в г. Краснодар и г. Ростов-на-Дону + 1 п.п. при непредоставлении в банк документов, подтверждающих права собственности на приобретаемое жилье, по истечении 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию и при отсутствии имущественного страхования; + 1 п. п. при отказе от личного страхования
Залог	— приобретаемая недвижимость — залог прав требования по инвестиционному договору
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 21 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев, для работников плавсостава стаж не менее 12 месяцев
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

К положительным сторонам приобретения недвижимости по данной программе ипотечного кредитования является возможность получения кредита без первоначального взноса, невысокая процентная ставка, возможность учета средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса; к минусам – небольшая сумма кредита.

Ипотечное кредитование по программе «Новостройка от партнеров» направлено на приобретение квартир на стадии строительства у физических лиц по договору уступки права (требования) передачи квартир в многоквартирных жилых домах у застройщиков (юридических лиц) — партнеров КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Основные требования по ипотеке по данной программе отражены в таблице 12.

Таблица 12 — Основные условия предоставления кредита по программе «Новостройка от партнеров»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	— квартира в новостройке; — квартира в строящемся доме
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	300 000—7 000 000 15-100% стоимости приобретаемой недвижимос-ти; до 95% стоимости при использовании средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса
Основная ставка по кредиту	10,75—10,99% 8,8% годовых — на первый год пользования кре-дитом для заемщиков, приобретающих опреде-ленные объекты недвижимости в г. Краснодар и г. Ростов-на-Дону, + 1 п.п. при непредоставлении в банк документов, подтверждающих права соб-ственности на приобретаемое жилье, по истече-нии 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию и при отсутствии имущественного страхования; + 1 п. п. при отказе от личного страхования
Залог	— приобретаемая недвижимость — залог прав требования по инвестиционному договору
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 18 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев, для ИП — не менее 2-х лет деятельности
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

К плюсам приобретения жилья по данной программе относятся:

— единая и низкая процентная ставка до и после государственной регистрации;

— возможность получение кредита без первоначального взноса;

— отсутствие надбавок за отказ от личного страхования;

— учет средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса;

— возможность привлечения до 4-х созаемщиков;

— лояльные требования к возрасту заемщика — от 18 лет.

К минусам ипотечного кредитования по программе «Новостройка от партнеров» относится относительно небольшая сумма кредита.

В настоящее время по программе «Новостройка от партнеров» действует специальное предложение, по которому для заемщика, который приобретает недвижимость в микрорайонах г. Краснодар («Молодежный», «Восточно-Кругликовский», ЖК «Береговая» литер 1 (ООО «БАУИНВЕСТ»), ЖК «Кубанский» литер 1 (ООО «ОБД-Инвест»), «Почтовый»), г. Ростов-на-Дону («Полтавский» и ЖК «Суворовский»), изменены условия, например:

— ставка процента от 8,8 %;

— первоначальный взнос от 0 до 85 %.

Ипотечное кредитование по специальным предложениям позволяет сэкономить часть денежных средств за счет снижения процентной ставки по кредиту, что приводит к повышению спроса на продукцию банка, находящуюся в рамках действия специального предложения.

Кредитование по программе «Готовое жилье» проводится с целью предоставления физическим и юридическим лицам возможности приобретения объектов недвижимости на территории Краснодарского края, Республики Адыгея и Ростовской области.

За нарушение обязательств предусматривается пеня в размере 0.06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств.

Рассмотрим основные условия предоставления кредита по данной программе (таблица 13).

Таблица 13 — Основные условия предоставления кредита по программе «Готовое жилье»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	— дом/коттедж с землей — квартира на вторичном рынке
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	300 000—7 000 000 15-80% стоимости приобретаемогожилья
Основная ставка по кредиту	12,2% + 0,3 п.п. без титульного страхования; + 1 п.п. при непредоставлении документов, подтверждающих страхование предмета ипотеки (имущественное)
Залог	— приобретаемая недвижимость
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 21 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев, для ИП — не менее 2-х лет деятельности
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

К положительным сторонам кредитования по данной программе для заемщика относят:

— возможность учесть средства материнского (семейного) капитала в качестве части первоначального взноса;

— возможность привлечения до 4-х созаемщиков;

— отсутствие надбавок за отказ от личного страхования;

— форма подтверждения дохода не влияет на процентную ставку.

Рассмотрим программу ипотечного кредитования «Коммерческая недвижимость от партнеров». Ипотечный кредит по данной программе выдается на приобретение нежилых помещений в многоквартирных домах на стадии строительства и в сданных в эксплуатацию домах у застройщиков-партнеров банка. Максимальное количество заемщиков — 4. Пени в размере 0,06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств. Рассмотрим основные условия предоставления ипотеки по данной программе (таблица 14).

Таблица 14 — Основные условия предоставления кредита по программе «Коммерческая недвижимость от партнеров»[42]

Показатель	Характеристика
Цель кредита	Коммерческая недвижимость
Срок	1 год – 30 лет
Сумма	без ограничений 15-85% стоимости приобретаемогожилья
Основная ставка по кредиту	13,5—14,5% в зависимости от размера первоначального взноса
Залог	— приобретаемая недвижимость
Срок рассмотрения заявки	От 2 до 4 дней
Форма выдачи кредита	На счет
Мораторий на досрочное погашение	Нет
Штраф за досрочное погашение	Нет
Возраст заемщика	от 21 лет нет до 65 лет на момент погашения кредита
Подтверждение дохода	— справка 2-НДФЛ — справка по форме банка — другие документы, кроме справок о доходах
Стаж работы на последнем месте	Не менее 6 месяцев
Общий стаж работы	Не менее 1 года
Прописка или регистрация	Гражданство Российской Федерации

К плюсам ипотеки по данной программе относят отсутствие надбавок за отказ от личного страхования и возможность привлечения до 4-х созаемщиков. Особым ограничением ипотеки по программе «Коммерческая недвижимость от партнеров» является факт предоставления кредита только индивидуальным предпринимателям.

Небольшая сумма кредита относится к отрицательным чертам приобретения недвижимости по данной программе ипотечного кредитования.

В настоящее время КБ «Кубань Кредит» (ООО) проводит разработку новых механизмов кредитования строительства жилья, реализуемого по государственным программам. Один из них – использование денежных средств, обеспеченных жилищными сертификатами, и привлечение их на первичный рынок, то есть механизм, в котором задействованы ресурсы банков, средства федерального и региональных бюджетов, застройщиков, физических лиц — обладателей сертификатов. Средства сертификата размещаются на банковском депозите, который защищен системой страхования вкладов, затем подписывается тройственное соглашение между сторонами.

Подводя итоги данной главы, можно отметить, что КБ «Кубань Кредит» (ООО) является одним из крупных банков региона, и занимает лидирующие позиции в рейтингах. Одним из направлений деятельности банка является ипотечное кредитование физических и юридических лиц. Для разработки мероприятий по повышению эффективности ипотечного кредитования проведем анализ организации ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО),

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО) (НА ПРИМЕРЕ ДО «СЛАВЯНСКИЙ» №2518 КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» (ООО)

3.1Анализ организации ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

Организация ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит»осуществляется на основе следующих нормативно-правовых актов:

— Федеральный закон № 305-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров и в сфере миграции» от 03.07.2016 (ред. от 28.12.2016 № 496-ФЗ) [28];

— Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (ред. от 03.07.2016 № 361-ФЗ) [26];

— Федеральный закон № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 (ред. от 28.12.2016 N 471-ФЗ) [36];

— Федеральный закон № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» от 26.06.2008 (ред. от 13.07.2015 N 233-ФЗ);

ВДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» предоставление ипотечных кредитов происходит на основе Протокола № 680 от 22.02.2017 года, в котором отражаются условия предоставления ипотечных кредитов. На основе данного законодательства по ипотеке, а также Протокола №680, выделяются несколько этапов предоставления ипотечного кредита (таблица 15).

Таблица 15 – Этапы предоставления ипотечного кредита

Этап предоставления ипотечного кредита	Характеристика
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика	Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит
Подбор квартиры	Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению, осуществляемый параллельно с предварительной квалификацией заемщика
Андеррайтинг	Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки
Оценка жилья	Оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
Заключение договора купли — продажи имущества	Заключение договора купли — продажи имущества между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону
Проведение расчетов с продавцом жилого помещения	Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли — продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита.
Заключение договора страхования	Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
Мониторинг	Слежение сотрудников банка за исполнением договора по ипотеке заемщиком

Первый этап предоставления ипотеки начинается с подачи заемщиком заявления-анкеты на получение кредита. В данной анкете отражаются персональные данные заемщика, адрес его регистрации и проживания (в том случае, если он не совпадает с адресом регистрации), контактная информация, информация о трудовой занятости и дополнительном месте работы (при наличии), информация по всем членам семьи, в том числе могут потребоваться дополнительные сведения об отце и матери. Также в анкете заемщик обязан указать свои долговые обязательства, имеющиеся активы, данные о ежемесячном доходе и основная информация о кредите.

В среднем на рассмотрение кредитной заявки о предоставлении ипотечного кредита в ДО КБ «Кубань Кредит» уходит 4 дня после предоставления полного пакета документов на получение ипотеки.

Второй этап включает в себя андеррайтинг клиента и предмета залога (рисунок 7).

Андеррайтинг

Клиента

Предмета залога

Изучение информации о заемщике, используя внешние и внутренние источники (запрос информации по клиенту в бюро кредитных историй, сверка ежемесячного дохода со среднестатистическим по региону, проверка работодателя на сайте ФНС и другое)

Изучение предоставленной информации по залогу путем проведения выездной комиссии по месту расположения залогового имущества, проверка наличия обременений по объекту

Рисунок 7 –Характеристика андеррайтинга как этапа предоставления ипотечного кредита

Для оформления ипотеки, заемщику необходимо предоставить банку следующие документы:

— паспорт (или иной документ удостоверяющий личность);

— нотариально удостоверенная копия доверенности на представителя банка или копия при предоставлении оригинала;

— все подлинники договора о залоге прав;

— нотариально удостоверенная копия доверенности на уполномоченного лица банка, подписавшего договор о залоге прав;

— нотариально удостоверенное согласие супруга (ги) заемщика на залог банку прав требования передачи объекта недвижимости по договору долевого участия (договору уступки права требования);

— справку о доходах по форме КБ «Кубань Кредит» (ООО) для получения кредита (оформления поручительства).

Рассмотрим основные виды обеспечения ипотеки вДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) (рисунок 8).

Виды обеспечения

Обеспечение

Дополнительное обеспечение

— поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

— поручительства юридических лиц;

— залог недвижимого имущества;

— залог незавершенного строительством недвижимого имущества;

— залог транспортных средств и иного имущества;

— залог мерных слитков драгоценных металлов;

— залог ценных бумаг.

-поручительство супруги/супруга, если она/он не является созаем-щиком;

— поручительства членов семьи за-емщика или созаемщиков, в соб-ственность которых предпола-гается оформить приобретаемое (строящееся) жилое помещение;

— залог имущественных прав по договору инвестирования стро-ительства или договору уступки права требования.

Рисунок 8 – Виды обеспечения ипотечных кредитов

Принимаемое в залог имущество должно отвечать основным требованиям, то есть оно должно быть ликвидным (высокая – 120 дней, средняя – 120-270 дней, низкая – 270-545 дней), достаточным (рыночная стоимость залога покрывает сумму всех обязательств), высоконадежным, собираемым (легко отчуждаемым), принадлежать залогодателю на праве собственности, аренды или хозяйственного ведения. В качестве залога не могут выступать:

— права, неразрывно связанные с личностью правообладателя;

— имущество, находящееся в общей собственности нескольких лиц (в том случае, если эти лица не дали согласие на отчуждение имущества в залог);

— имущество, на которое наложено обременение, а также товары в обороте, находящиеся под обременением;

— имущество, которое невозможно идентифицировать среди другого имущества залогодателя при мониторинге.

Кредитными специалистами ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) определяется залоговая стоимость обеспечения, для оценки которой принимается система понижающих коэффициентов в зависимости от предлагаемого вида обеспечения, и вычисляется по формуле(1):

Z = RxK, (1)

гдеZ – залоговая стоимость имущества;

R – рыночная стоимость имущества (или цена приобретения имущества с учетом налога на добавленную стоимость, или балансовая стоимость имущества с учетом налога на добавленную стоимость, или оценочная стоимость);

K – залоговый коэффициент.

По решению Кредитной комиссии КБ «Кубань Кредит» (ООО) возможна выдача кредита, не обеспеченного залогом в полном объеме.

Все предоставляемые ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) ипотечные кредиты обеспечиваются залогом, стоимость которого в среднем в 2-3 раза больше стоимости кредита. После проведения андеррайтинга клиента и предмета залога наступает этап принятия решения о выдаче ипотечного кредита, в процессе которого устанавливается максимальная сумма кредита, срок, ставка процента, необходимость в дополнительном обеспечении и другое.

После этого заемщика информируют о принятом решении по данной заявке. В некоторых случаях клиенту для получения ипотеки необходимо предоставить дополнительную информацию, которая не была отражена в заявлении-анкете.

Далее следует оформление кредитного договора и договора о залоге и их подписание заемщиком и сотрудником банка, а также заключается договор страхования кредита в пользу банка.

Целесообразность страхования предоставляемого обеспечения банк определяет самостоятельно на Кредитной комиссии КБ «Кубань Кредит» (ООО). В том случае, когда принимается решение о необходимости страхования обеспечения, залогодатель обязан застраховать имущество отчуждаемое в залог в пользу банка.

Страхование предмета залога осуществляется как по вновь предоставленным, так и по действующим ипотечным кредитам. Договор страхования должен быть заключен залогодателем в течение 14 календарных дней с даты заключения договора недвижимости имущества. Страховая премия по данному договору, как правило, выплачивается страхователем единовременным платежом, однако, допускается внесение страховой премии в рассрочку, если договор страхования превышает один год.

В течение 45 дней с момента подписания кредитного договора, но не позднее даты фактического получения денежных средств, заемщик вправе отказаться от получения ипотечного кредита; а при предоставлении средств социальной выплаты из федерального, регионального или муниципального бюджета на оплату первоначального взноса — 90 календарных дней с момента подписания кредитного договора, но не позднее даты фактического получения денежных средств.

На пятом этапе банк осуществляет сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора, которые включают:

— выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре (в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) предоставление ипотечного кредита возможно путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в КБ «Кубань Кредит» (ООО) на имя заемщика с последующим переводом на счет продавца);

— контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования (в качестве подтверждения целевого использования ипотечного кредита применяется документ, подтверждающий факт оплаты по договору приобретения объекта недвижимости, например, справка от застройщика о приобретении объекта долевого строительства или платежное поручение, и другое);

— наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

— контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

Способы возврата заемщиком ипотечного кредита, а также уплата процентов по нему, отражены в договоре об ипотеке:

— внесение заемщиком или доверенным лицом денежных средств наличными на счет в банке через терминалы самообслуживания (без комиссии);

— пополнение счета в банке с использованием сервиса «Интернет Банк» (без комиссии);

— внесение денежных средств наличными на счет в банке (без комиссии);

— пополнение счета в банке путем безналичного перевода через счета других банков (по тарифу стороннего банка);

— пополнение счета через бухгалтерию организации – работодателя (по тарифу стороннего банка);

-иные способы в соответствии с ФЗ РФ № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ «О потребительском кредите»от 21.12.2013 г.

Заемщик имеет право досрочно расторгнуть договор ипотечного кредита с ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), при этом погасив в полном объеме задолженность по ипотеке и уплатив проценты за фактический срок пользования кредитом, а также пени.

Подводя итоги по данному пункту, можно отметить, что проведение операций по выдаче ипотечных кредитов ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) происходит на основе действующего законодательства по ипотечному кредитованию, а также на основе инструкций банка. Ипотечные кредиты, выдаваемые банком обеспечиваются залогом, стоимость которого более чем в 2 раза превышает стоимости ссуды. Также в процессе выдачи ссуды производится страховка предмета залога залогодателем в пользу банка, что позволяет сократить риски неуплаты ипотечного кредита заемщиком.

3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

В ходе анализа деятельности ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в сфере ипотечного кредитования, был сделан вывод о том, что риск невозврата ипотечного кредита минимален, так как в КБ «Кубань Кредит» (ООО) проводится значительная работа по его обеспечению.

Также данный банк сотрудничает с более 40 компаний-застройщиков, что обеспечивает возможность выбора заемщиком той недвижимости, которая в большей степени соответствует его требованиям. При этом банком проводятся регулярные акции, в ходе которых заемщик может приобрести квартиру по более выгодным условиям.

Для определения рекомендаций по совершенствованию кредитования вДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) проведем анализ кредитного портфеля физических лиц за период 2013-2015 годов (таблица 15).

Таблица 15 – Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2013-2015 года ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

Кредит	01.01.2014		01.01.2015		01.01.2016		Изменение 2015г. к 2013г., тыс. руб.
Кредит	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %	Изменение 2015г. к 2013г., тыс. руб.
Кредит на неотложные нужды	26 944	49,64	62 787	60,30	33 418	50,60	6 474
Автокредит	10 943	20,16	22 595	21,70	12 944	19,60	2 002
Ипотечный кредит	15 073	27,77	16 452	15,80	17 785	26,93	2 712
Кредит на личное подсобное хозяйства	760	1,40	1 354	1,30	1 189	1,80	429
Доверительный кредит	559	1,03	937	0,90	707	1,07	148
Кредитный портфель по кредитованию физических лиц	54 279	100,00	104 124	100,00	66 043	100,00	11 765

Исходя из данной таблицы, можно сделать вывод, что динамика ипотечного кредита в кредитном портфеле ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) имеет положительную тенденцию. Так, за 2015 произошел рост данного показателя на 2 712 тыс.руб. по сравнению с 2013 годом, однако, его доля в структуре кредитного портфеля сократилась с 27,77 % в 2013 году, до 26,93 % в 2015 году.

Кредитный портфель ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в 2015 году составил 66 043тыс.руб. В его структуре значительную долю занимают кредиты, выданные на неотложные нужды – 33 418 тыс.руб. или 50,60 %. Автокредит в структуре кредитного портфеля составляет 19,60 % или 12 944тыс.руб., что на 2 002 тыс.руб. больше, чем в 2013 году, однако, сравнивая с 2014 годом, данный показатель сократился на 9 650тыс.руб.

Кредиты на личное подсобное хозяйство в 2015 году составил 1 189тыс.руб., а его доля в структуре кредитного портфеля колебалась в пределах 1,5 %. Данный показатель сократился на 165 тыс.руб. по сравнению с 2014 годом и увеличился на 429 тыс.руб., сравнивая с 2013 годом. Стоимость доверительного кредита в 2015 году составила 707 млн.руб., что на 148 тыс.руб. больше по сравнению с 2013 годом.

Кредитный портфель ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) по кредитованию физических лиц в 2015 году увеличился на 11 765тыс.руб. по сравнению с 2013 годом. Однако, сравнивая с 2014 годом, мы видим тенденцию к снижению данного показателя на 38 080тыс.руб.

Исходя из данной таблицы построим рисунок 9, отражающий динамику данных показателей.

Рисунок 9 – Динамика показателей кредитного портфеляДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг.

Далее проведем анализ структуры ипотечного кредита по срокам кредитования, представленную в таблице 16.

Таблица 16 – Структура ипотечного кредита по срокам кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в динамике за 2013-2015 гг.

Сроки кредита	01.01.2014		01.01.2015		01.01.2016
Сроки кредита	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %	сумма, тыс. руб.	уд.вес, %
до 10лет	1 973	12,47	4 071	25,84	4 039	22,71
10-20 лет	12 046	76,14	11 206	71,12	13 468	75,73
20-30 лет	1 801	11,38	479	3,04	278	1,56
Итого	15 820	100,00	15 755	100,00	17 785	100,00

Исходя из данной таблицы можно сделать вывод о том, что в структуре ипотечного кредита в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в динамике за 2013-2015 гг. значительную долю занимают кредиты сроком от 10 до 20 лет. В 2015 году данный показатель составил 13 468тыс.руб., что в структуре выданных ипотечных кредитов занимает 75,73 %. По данному показателю наблюдается тенденция роста, причем больший прирост наблюдается в 2015 году по сравнению с 2014 годом – 2 263 тыс.руб. Если сравнивать с 2013 годом, то мы видим, что увеличение данного показателя составило 1 422 тыс.руб.

Ипотечные кредиты сроком до 10лет составляют 4 039 тыс.руб. в 2015 году. В 2014 году их стоимость составила 4 071 тыс.руб., в 2013 году – 1 801тыс.руб. В структуре выданных ипотечных кредитов данный показатель составляет 22,71 % в 2015 году и 12,47 % и 25,84 % в 2013-2014 гг. соответственно. Кредиты сроком от 20 до 30 лет занимают незначительную долю в структуре ипотечного кредита. В 2014 году она составила 3,04 %, в 2015 году – 1,56 %. За 2014-2015 года их стоимость не превышала 500тыс.руб., а в 2013 году была равна 1 801тыс.руб. (11,38 % в структуре выданной ипотеки).

Отразим динамику ипотечных кредитов по срокам за 2013-2015 гг. на рисунке 10.

Рисунок 10 – Динамика показателей ипотечного кредита по срокам кредитования ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) за 2013-2015 гг.

Рассмотрим процедуру выдачи ипотечного кредита на примере конкретного лица.

29 сентября 2014 года в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) поступила онлайн-заявка на оформление ипотечного кредита по программе «Коммерческая недвижимость от партнеров». К данной заявке были прикреплены следующие документы:

— заявление-анкета;

— копия паспорта гражданина РФ;

— копия справки, заверенная работодателем, о занимаемой должности и стаже работы;

— справка о доходах по форме банка.

Согласно данным документам клиент запрашивал ипотеку на покупку жилья в г. Краснодар стоимостью 2 600 000 руб. Рассмотрим основные данные заемщика, отраженные в анкете-заявке (таблица 17).

Таблица 17 – Данные заемщика, отраженные в анкете-заявке на получение ипотечного кредита в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит»

Показатель	Характеристика
Дата рождения	16.07.1975
Пол	Женский
Гражданство	Россия
Семейное положение	Не замужем
Тип работы	По найму
Стаж на последнем месте работы, лет	14
Общий трудовой стаж, лет	17
Должность	Главный бухгалтер
Доход по основному месту работы	43 000 руб.
Характеристика автомобиля	KiaSorento, дизель, 2012 год, 560 000 руб.
Вид и стоимость недвижимости	Квартира в г. Славянск-на-Кубани, 2 комн., 52 м², 1 664 000 руб.
Сумма кредита, руб.	1 100 000
Срок кредита, мес.	180
Залог недвижимости (стоимость), руб.	1 664 000
Залог автомобиля, руб.	560 000

Кредитный специалист банка оповестил клиента о необходимости проведения выездной оценки недвижимости и автомобиля, а также о необходимости предоставления документов на собственность имущества.

В процессе андеррайтинга кредитный специалист ДО «Славянский» № 2518 «Кубань Кредит» (ООО) провел анализ кредитоспособности заемщика, на основе предоставленных документов, провел анализ ликвидности предоставляемого в залог имущества, а также его реальную стоимость. Было установлено, что заемщик отвечает минимальным требованиям, необходимым для получения кредита. В ходе выездной комиссии стоимость имущества была оценена ниже, чем указанная заемщиком в анкете-заявке (1 540 000 руб. квартира и 500 000 руб. автомобиль). Ликвидность залогового имущества была оценена как средняя, а залог – достаточным для полного покрытия ипотеки.

Далее кредитная заявка на получение ипотеки была направлена в головной офис КБ «Кубань Кредит» для рассмотрения кредитной комиссией.

По истечению 5 дней сотрудник ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» оповестил клиента о согласии банка предоставить кредит на ипотеку на условиях, представленных в таблице 18.

Таблица 18 – Условия предоставления ипотечного кредита заемщику

Показатель	Характеристика
Сумма кредита, руб.	1 100 000
Срок кредита, мес.	180
Процентная ставка по кредиту, %	13,5
Первоначальный взнос, руб.	1 500 000
Сумма залога, руб.	2 040 000
Страхование	Необходимость страхования залогового имущества

Договор на получение ипотечного кредита был подписан данным заемщиком и сотрудником ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) 21.10.2014 года. По истечению 3-х дней заемщик подписал договор страхования залогового имущества в пользу банка. В результате можно отметить, что на получение ипотечного кредита заемщику потребовалось 23 дня. В настоящее время задолженность по данному кредиту составляет 865 482,22 руб. Платежи по кредиту поступают своевременно, задолженности нет.

Следует отметить, что в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) за весь период отсутствует задолженность по ипотечному кредиту, так как банк проводит тщательный анализ кредитоспособности заемщиков, а залоговая стоимость имущества в среднем в 2,5 раза больше, чем стоимость кредита, что обеспечивает его полное покрытие.

Далее рассмотрим конкурентные позиции ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в области ипотеки по сравнению с другими банками, действующими в Славянском районе (таблица 19).

Таблица 19 – Конкурентные позиции ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в области ипотеки за 2015 г.

Название банка	Ставка по кредиту, %	Первоначаль-ный взнос, %	Max срок кредита, лет	Сумма кредита, тыс.руб.	Обеспечение кредита
КБ «Кубань Кредит» (ООО)	8,8 – 15,5	0 – 85	30	300 000 – 7 000 000	Залог, поручительство
ОАО «Юг-Инвест»	14,4 – 20,4	30 – 85	7	500 000 – 3 500 000	Залог, поручительство
ПАО «Сбербанк»	10,4 – 14,25	15 – 85	30	300 000 – до 85 % залоговой стоимости недвижимости	Залог, поручительство
АО «Россельхозбанк»	10,25 – 15,5	15 – 85	30	100 000 – 20 000 000	Залог
ПАО «Крайинвестбанк»	10,25 – 13,5	15 – 85	30	350 000 – 15 000 000	Залог, поручительство
ПАО «ВТБ 24»	10,6 – 12,25	От 15	30	1 800 000 – 30 000 000	Залог
АО «Газпромбанк»	10,2 –12,5	10 – 85	30	500 000 – 45 000 000	Залог, поручительство
Банк «УРАЛСИБ»	10,4 – 13	0 – 85	30	300 000 – 50 000 000	Залог

ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) имеет наименьшую ставку процентов по кредиту в Славянском районе (8,8 %). Нулевой первоначальный взнос возможен в банках КБ «Кубань Кредит» (ООО) и в Банке «УРАЛСИБ». Максимальный срок кредита составляет 30 лет по семи банкам (в том числе УБ «Кубань Кредит» (ООО) из восьми анализируемых. Минимальная сумма кредита по ипотеке у АО «Россельхозбанк» (100 000 руб.), а максимальная у Банка «УРАЛСИБ» (50 000 000 руб.). Сумма кредита в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) составляет 300 000 – 7 000 000 руб. Во всех анализируемых банках обеспечение ипотечного кредита является обязательным условием, так же как и страхование предоставляемого в залог имущества.

Далее рассмотрим эффективность внедрения ипотечной программы «Ипотека для молодой семьи» в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), оценим ее влияние на увеличение доходов банка, его прибыли и рассчитаем рентабельность данной программы по ипотеке. В настоящее время молодой семье достаточно сложно приобрести жилье в связи с отсутствием достаточной суммы финансовой средств. «Ипотека для молодой семьи» является социальной ипотечной программой, будет способствовать решению данной проблемы.

Для начала проведем оценку населения Славянского района в возрасте от 18 до 35 лет с целью выявления количества людей, которых можно привлечь на данную программу ипотечного кредитования (таблица 20).

Таблица 20 – Распределение населения по муниципальным образованиям Славянского района в возрасте от 18 до 35 лет, чел. [46]

Название муниципального образования	Все население	в т.ч. городское	в т.ч. сельское
г. Славянск-на-Кубани	32 690	32 690	0
Ачуевское сельское поселение	222	0	222
Ананстасиевское сельское поселение	4 908	0	4 908
Сельское поселение Голубая Нива	779	0	779
Забойское сельское поселение	1 639	0	1 639
Кировское сельское поселение	1 746	0	1 746
Коржевское сельское поселение	1 468	0	1 468
Маевское сельское поселение	869	0	869
Петровское сельское поселение	5 457	0	5 457
Прибрежное сельское поселение	3 658	0	3 658
Прикубанское сельское поселение	1 093	0	1 093
Протокское сельское поселение	2 872	0	2 872
Рисовое сельское поселение	757	0	757
Целинное сельское поселение	817	0	817
Черноерковское сельское поселение	2 229	0	2 229
Славянский муниципальный район — всего	61 203	32 690	28 513

В Славянском районе проживает 131 724 чел., причем 46,5 % населения в возрасте от 18 до 35 лет. Далее нам необходимо выявить потенциальных клиентов ипотечной программы «Ипотека для молодых семей». Для этого проведем анализ структуры населения в возрасте от 18 до 35 лет, состоящего в браке от процента от числа молодежи данных возрастных групп (таблица 21).

Возраст	Состоящие в браке	в т.ч. зарегистрированный брак	в т.ч. незарегистрированный брак
18-23	4,9	2,4	2,5
24-28	29,3	24,3	5,0
29-35	62,7	55,1	7,6

Исходя из таблицы 21, можно сделать вывод, что в Славянском районе потенциальными заемщиками ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) можно считать 59 305 человек возрастной группы от 18 до 35 лет.

Рассмотрим внедряемую ипотечную программу «Ипотека для молодых семей». Целью данного кредита является приобретение недвижимого имущества молодыми семьями в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья. Обеспечение данного кредита является залог движимого или недвижимого имущества, а также поручительство. Максимальная сумма кредита составляет 3 000 000 руб. для молодых семей Славянского района, причем сумма первоначального взноса составляет от 10 % от суммы кредита. Срок кредитования по данной программе составляет от 3 до 30 лет.

Особенным условием данной ипотечной программы является возрастное ограничение (то есть одному из супругов на момент получения кредита должно быть не более 35 лет). Также обозначим условие по максимальной сумме кредита, которая будет меняться в зависимости от наличия несовершеннолетнего ребенка в семье (если есть ребенок, максимальная сумма кредита составляет 90 % стоимости приобретаемого жилья, если нет – 85 %). По данной программе может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга при рождении ребенка в период действия договора (увеличение срока до 5 лет) до момента, когда ребенку исполнится три года.

Процентная ставка по ипотеке по данной программе фиксированная, и будет зависеть от соотношения кредита и залога (таблица 22).

Таблица 22 – Зависимость соотношения залог / кредит и процентной ставки по программе «Ипотека для молодых семей»

Кредит / Залог	Ставка %
30 – 50	10,5
51 – 60	10,75
61 – 90	14

Погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами ежемесячно, также присутствует мораторий на досрочное погашение: первые три года, минимальная сумма досрочного погашения 30 000 рублей.

Рассмотрим возможные формы расчетов по данной кредитной программе:

— аккредитивная форма – предоставление кредита до государственной регистрации залога;

— безналичная форма: предоставление кредита после регистрации залога с перечислением денежных средств на счет продавца, предоставление кредита до регистрации перехода права собственности и оформления залога;

— наличная форма – предоставление кредита до государственной регистрации залога, произведение расчета с использованием сейфа ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Для анализа эффективность внедрения новой ипотечной программы в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) нам необходимо оценить основные сильные и слабые стороны предоставления ипотеки по программе «Ипотека для молодых семей». Результаты анализа представлены в таблице 23.

Таблица 23 – Сильные и слабые стороны предоставления ипотеки по программе «Ипотека для молодых семей»

Сильные стороны	Слабые стороны
Фиксированная процентная ставка	Ограничение по досрочному погашению
Возможность учета до трех созаемщиков, а также дополнительного дохода	Ограничение по досрочному погашению
Возможность приобретения недвижимости в Славянском районе не зависимо от места регистрации заемщика	Взаимозависимость между процентной ставкой и соотношением кредита и залога
Невысокий первоначальный взнос
Максимальная сумма кредита до 90 % от стоимости жилья

Таким образом, эффективность данной ипотечной программы зависит от увеличения числа клиентов, следовательно, и доходов ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО). Учитывая вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, мораторий на досрочное погашение снижает риски, связанные с данной ситуацией.

3.3 Экономическое обоснование мероприятий, предлагаемых к внедрению с целью повышения эффективности ипотечного кредитования в ДО «Славянский» №2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

Прежде чем дать экономическое обоснование внедрения новой ипотечной программы, проведем SWOT-анализ деятельности ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

SWOT-анализ банка затрагивает не только основные положительные стороны деятельности банка, но и его проблемы. На основе SWOT-анализа мы проведем оценку основных проблем деятельности ДО «Славянский» № 2518 Кб «Кубань Кредит» (ООО) и выявим причины их возникновения и последствия. Данные проведенногоSWOT-анализа представлены в таблице 24.

Таблица 24 – SWOT-анализ ипотечного кредитования ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

S (Strengths – сильные стороны)

-полное обеспечение ипотеки, исклю-чающее возникновение задолженности;

-высококвалифицированный и опытный штат работников;

-рост спроса на ипотечные продукты в Славянском районе;

— возможность погашения основного долга посредством материнского капитала;

— быстрые сроки рассмотрения кредитной заявки по сравнению с другими банками Славянского района;

— возможность погашения платежей не только в ДО «Славянский», но и онлайн или через терминалы банков;

— отсутствие моратория и штрафа на досрочное погашение;

— возможность подтверждения дохода не только по справке 2-НДФЛ

W (Weaknesses– слабые стороны)

— относительно небольшие суммы кредита по основным программам ипотечного кредитования;

— форма выдачи кредита только на счет клиента, открытый в КБ «Кубань Кредит» (ООО);

— отсутствие возможности приобрети недвижимость от компаний, не являющихся партнерами банка на льготных условиях;

— основной особенностью получения ипотечного кредита является наличие гражданства Российской Федерации;

— наличие ограничений на доход заемщика

O (Opportunities– возможности)

— рост потребности в ипотечном кредитовании жителей Славянского района;

— увеличение доверия к услугам, предос-тавляемым ДО «Славянский»;

— наличие потенциальных клиентов;

— проведение правительством мероприятий по повышению финансовой грамотности населения

T (Threats – угрозы)

— рост инфляции;

— возникновение финансового кризиса;

— ужесточение законодательства, регули-рующего ипотечное кредитование;

— достаточное количество игроков на рынке ипотеки;

— падение курса рубля к доллару США

Исходя из проведенного SWOT-анализа, можно сделать вывод о том, что проблемы ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) в настоящее время неспособны значительно повлиять на финансовое состояние дополнительного офиса банка, однако, их несвоевременное решение способно привести к финансовым потерям банка. Рассмотрим основные мероприятия по использованию возможностей данного дополнительного офиса банка, а также по уменьшению ущерба от угроз (таблица 24).

Таблица 24 – Мероприятия по использованию возможностей и уменьшению ущерба от угроз в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)

Мероприятия по использованию возможностей	Мероприятия по уменьшению ущерба от угроз
Проведение работы по доведению информации до потребителей по ипотечным программам банка, а также по действующим акциям по ипотеке	Создание дополнительных резервов на покрытие ипотечных кредитов в случае возникновения непредвиденных ситуаций, ведущих к возникновению задолженности
Слежение за качеством предоставляемых услуг работниками банка
Проведение выездных лекций сотрудниками банка по ипотечному кредитованию	Выработка гибкости банка к возможности изменения законодательства в области ипотечного кредитования
Внедрение новых программ ипотечного кредитования с льготными условиями для незащищенных слоев населения

После проведения SWOT-анализа рассмотрим экономическую эффективность внедрения ипотечной программы «Ипотека для молодых семей» на конкретном примере (таблица 25).

Таблица 25 – Характеристика заемщика и основных условий ипотеки по программе «Ипотека для молодых семей»

Условие	Характеристика
Количество членов семьи, чел.	2
Стоимость приобретаемой недвижимости, руб.	2 100 000
Стоимость залогового имущества, руб.	1 785 000 (85 % от стоимости недвижимости)
Первоначальный взнос, руб.	210 000 (10 % от стоимости недвижимости)
Сумма кредита, руб.	1 575 000
Размер ставки процента, %	10,5
Срок кредита, лет	30

Рассчитаем ежемесячные выплаты по данной ипотеки в соответствии с формулой аннуитетного платежа (формула 2)):

А = К х S, (2)

где А – ежемесячный аннуитетный платеж;

S– сумма кредита;

Ка – коэффициент аннуитета, рассчитанный по формуле (3):

Ка = P * (1+P)^N / ((1+P)^N-1), (3)

где P – процентная ставка, выраженная в сотых долях в расчете на период;

N – число периодов погашения кредита.

В нашем случае процентная ставка будет равна 0,00875 (10,5 / 12 = 0,875 %), следовательно, коэффициент аннуитета равен 0,00915. Из этого следует:

А = 1 575 000 х 0,00915 = 14 411,25 руб.

Сумма аннуитетного платежа не должна превышать 30 % от дохода заемщика, следовательно, доход каждого члена семьи, взявшего ипотеку, должен быть не менее 24 019 руб.

Для определения точного числа людей, которые являются потенциальными заемщиками по данной программе ипотечного кредитования, нам необходимо учитывать долю ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) на ипотечном рынке Славянского района (35 человек) [46].

Для проведения анализа нам необходимо рассчитать проценты полученные, чистую прибыль, рассчитать общую рентабельность по доходам и расходам.

Допустим, что из 35 человек 75 % выберут первый вариант ставки по процентам (соотношение залога к кредиту 51-60 %). Средняя сумма кредита по муниципальным образованиям Славянского района составляет 1 177 254 руб., следовательно, проценты, полученные от внедрения данной программы будут равны 106 417 310 руб. Распределение данных средств следующее:

— заработная плата операторам (12 %) – 12 770 077 руб.;

— оплата посреднических услуг кредитных организаций (7 %) – 7 449 211 руб.;

— расходы на технологическое сопровождение банковских операций (6%) – 6 385 038 руб.;

— представительские расходы (3,4 %) – 3 618 188 руб.;

— прочие расходы (3,4 %) – 3 618 188 руб.;

— налог на прибыль (24 %) – 25 540 154 руб.

В результате проведенных расчетов чистая прибыль, полученная в результате внедрения «Ипотеки для молодых семей» в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) составила:

ЧП = 106 417 310 руб. –12 770 077 руб. – 7 449 211 руб. – 6 385 038 руб. – 3 618 188 руб. — 3 618 188 руб. – 25 540 154 руб. = 47 036 451 руб.

Рентабельность = 47 036 451 / 59 380 859 * 100 = 79,21 %.

Высокий уровень данного показателя свидетельствует об опережении роста прибыли ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) над ростом расходов.

Основным показателем, характеризующим эффективность деятельности банковских операций является показатель рентабельности (таблица 26).

Таблица 26 – Рентабельность внедрения «Ипотеки для молодых семей», при условии, что процентная ставка составляет 10,75 %

Наименование	Значение
Доходы, руб.	106 417 310
Расходы, руб.	59 380 859
Чистая прибыль, руб.	47 036 451
Общая рентабельность, %	79,21

Далее рассмотрим ситуацию, когда при заключении ипотечного кредитования по программе «Ипотека для молодых семей» процентная ставка берется в размере 14 %. Допустим, что данным условием воспользуется 21 % клиентов банка (8 человек), тогда проценты полученные составят 32 743 788 руб. Данные средства будут распределены:

— заработная плата операторам (12 %) – 3 929 254 руб.;

— оплата посреднических услуг кредитных организаций (7 %) – 2 292 065 руб.;

— расходы на технологическое сопровождение банковских операций (6%) – 1 964 627 руб.;

— представительские расходы (3,4 %) – 1 113 288 руб.;

— прочие расходы (3,4 %) – 1 113 288 руб.;

— налог на прибыль (24 %) – 7 858 509 руб.

ЧП = 32 743 788 руб.– 3 929 254 руб.– 2 292 065 руб.– 1 964 627 руб. – 1 113 288 руб. — 1 113 288 руб. – 7 858 509 руб. = 14 472 757руб.

Рентабельность = 14 172 757 / 18 271 031 * 100 = 77,57 %.

Основным показателем, характеризующим эффективность деятельности банковских операций является показатель рентабельности (таблица 27).

Таблица 27 – Рентабельность внедрения «Ипотеки для молодых семей»,при условии, что процентная ставка составляет 14,00 %

Наименование	Значение
Доходы, руб.	32 743 788
Расходы, руб.	18 271 031
Чистая прибыль, руб.	14 172 757
Общая рентабельность, %	77,57

В результате следует отметить, что введение ипотечной программы кредитования «Ипотека для молодых семей» в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) является эффективным.

Подводя итоги данной главы, можно отметить, что ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) занимает значительную долю на рынке ипотечного кредитования в Славянском районе. Проведенный анализ организации ипотечного кредитования показал, что банк функционирует на основе законодательства в области ипотеки, а также на основе внутрибанковских инструкций и положений. SWOT-анализ деятельности данного дополнительного офиса показал, что в Славянском районе существуют условия для развития ипотечного кредитования ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), однако, следует обратить внимание на угрозы и слабые стороны данного банка, которые способны привести к потере финансовых ресурсов банком.

Что касается совершенствования ипотечного кредитования в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО), то нами было предложено внедрение новой программы ипотечного кредитования «Ипотека для молодых семей», а также выявлено, что введение данной программы в список выдаваемых банком программ по ипотеке является эффективным.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В экономическом отношении ипотека является рыночным инструментом оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющим привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

КБ «Кубань Кредит» занимает лидирующие позиции в рейтингах среди банков региона, а также имеет положительную динамику финансового состояния в период 2013-2015 годов. В настоящий момент банком проводятся мероприятия по развитию ипотечного кредитования, в том числе и в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) занимает значительную долю рынка ипотечного кредитования Славянского района. Отличительной особенностью организации ипотечного кредитования в данном банке является наличие почти двукратного обеспечения кредита, посредством чего происходит минимизация рисков, связанных с неуплатой задолженности по ипотеке. В процессе рассмотрения кредитной заявки на ипотеку в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО)производят тщательную оценку кредитоспособности заемщика, ликвидности и реальной стоимости залогового имущества.результатом андеррайтинга является получение положительного или отрицательного ответа по кредитной заявке. Одним из основных условий предоставления ипотеки вДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) является обязательное страхование залогового имущества, что также способствует снижению рисков невозвратности кредита.

В процессе анализа структуры кредитного портфеля по кредитованию физических лиц в период 2013-2015 годов в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) было выявлено, что ипотечное кредитования занимает значительную долю в кредитном портфеле за весь анализируемый период. Однако, в 2014 году произошло снижение доли ипотеки с 27,77 % в 2013 году до 15,80 % в 2014 году, при этом сумма привлеченных ипотечных кредитов банка увеличилась. В 2015 году доля ипотечного кредитования в структуре кредитного портфеля банка занимает 26,93 %. В структуре ипотечного кредитования ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) более 70 % занимают кредиты сроком от 10 до 20 лет, причем в 2015 году данный показатель составил 13 468 тыс.руб. или 75,73 % в структуре ипотеки банка. В настоящий момент в банке кредитуется 21 физическое лицо по семи программам ипотечного кредитования.

Также нами был проведен анализ процедуры оформления и выдачи ипотечного кредитования конкретного лица. Мы рассмотрели список документов, которые предоставил заемщик, провели анализ основных показателей, отраженных в заявке-анкете на получение ипотечного кредита, а также рассмотрели условия предоставления ипотечного кредита по программе ипотечного кредитования «Готовое жилье» и сроки, в течение которых был рассмотрен и выдан кредит.

Далее нами был проведен анализ конкурентных позиций ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) на рынке ипотечного кредитования в Славянском районе. В результате был сделан вывод о том, что данный банк занимает лидирующее место по минимально возможной процентной ставке по кредиту, а также, вместе с банком «УРАЛСИБ» занимает первое место по первоначальному взносу. Однако, если анализировать банки данного региона, занимающиеся выдачей ипотеки, то можно отметить, что в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) относительно невысокая максимальная сумма кредита, равная 7 000 000 рублей.

Для выявления возможностей внедрения новой программы по ипотеке «Ипотека для молодых семей», нами был проведен анализ распределения населения по муниципальным образованиям Славянского района в возрасте от 18 до 35 лет, в том числе и состоящих в браке. На основе данного анализа мы выявили, что внедрение программы ипотечного кредитования с льготными условиями для молодых семей является эффективным в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО).

Нами также был проведен SWOT-анализ, который показал, что ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) занимает крепкую позицию на рынке ипотеки Славянского района, однако, существуют риски возникновения убытков, связанных с угрозами, отраженными в SWOT-анализе. К основным мероприятиям по использованию возможностей банка относят:

— проведение работы по доведению до населения информации по ипотечным продуктами акциям банка, посредством рекламы;

— слежение за качеством услуг, которые предоставляются работниками банка в целях поддержания репутации банка в Славянском районе;

— проведение выездных лекций и семинаров сотрудниками банка в целях содействия государственной программы по повышению финансовой грамотности населения, а также информирования потенциальных клиентов о существующих в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) программах кредитования и их условиях;

— разработка и внедрение новых программ ипотечного кредитования с определение льготных условий для незащищенных слоев населения (инвалиды, пенсионеры).

К мероприятиям направленным на уменьшение ущерба от угроз, определенных в процессе SWOT–анализа:

— создание резервов на покрытие убытков по ипотеке, связанных с возникновением ситуаций в экономике, таких как кризис, падение рубля, увеличение темпов роста инфляции;

— выработка гибкости ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) к возможным изменениям законодательства по ипотечному кредитованию, которая заключается в своевременной корректировке положений и инструкций банка по ипотечному кредитованию, а также оповещении клиентов, в случае необходимости, о вступивших в силу изменениях.

Далее нами была рассчитана эффективность внедрения ипотечной программы «Ипотека для молодых семей» в ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО). В результате данного исследования, нами было выявлено, что внедрение данной ипотечной программы в банк способствует увеличению количества клиентов и прибыли банка. Возможная чистая прибыль ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) по программе «Ипотека для молодых семей» составит 47 036 451 рублей, в том случае, если 26 заемщиков возьмет ипотеку на сумму, равную 1 575 000 рублей, под покупку недвижимости (2 100 000 рублей), с первоначальным взносом, равным 10 % (210 000 рублей), сроком на 30 лет и процентной ставкой 10,5 %. Рентабельность внедрения данной программы по ипотеке составляет 79,21 %.

В случае, когда на этих же условиях кредитования 8 человек, под 14 % годовых возьмут ипотеку, чистая прибыль составит 14 472 757 рублей, а рентабельность – 77,57 %.

Следовательно, реализация предложенных мероприятий позволит ДО «Славянский» № 2518 КБ «Кубань Кредит» (ООО) удержать свои позиции в области ипотечного кредитования Славянского района, а также получить дополнительную прибыль за счет расширения программ по ипотеке.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Асаул, В.А. Финансирование жилищного строительства в условиях появления рынков жилья // Проблемы теории и практики управления. — № 6, 2015. – с 55 – 64.

2. Бевзенко, Р. С. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия): Сборник публикаций / А. А. Павлов, М. А. Церковников, А. И. Савельев, С. В. Сарбаш, Р. У. Сулейманов. – М.: Статут, 2015. – 592 с.

3. Белоусова, Л.С. Социально-экономические аспекты формирования рынка жилья и регулирования жилищного строительства в регионе // Финансы и кредит. – № 7, 2015 – с. 68-75.

4. Бычков, А. И. О рисках и спорах по кредитному договору / А. И. Бычков. – М.: Инфотропик, 2016. – 503 с.

5. Герасимов, А. Н. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник / А. Н. Герасимов, Е. П. Томилина, И. И. Глотова. – М.: Феникс, 2015. – 378 с.

6. Гольцын, М. А. Секрет ипотечного счастья: учебник / М. А. Гольцын. – М.: Грифон, 2016. – 249 с.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Российская газета. — № 23.

9. Иванов, О. М. Стоимость кредита: правовое регулирование: учебник / О. М. Иванов. – М.: Инфотропик, 2013. – 672 с.

10. Косарева, Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева, Т. Д. Полиди, А. С. Пузанов // Городские исследования и практики. – 2015. — № 1. – С. 33-54.

11. Ковляева, Т. М. Финансы, деньги, кредит, банки: учебник / Т. М. Ковляева. – М.: Кнорус, 2014. – 256 с.

12. Конституция (Основной закон) Российской Федерации: [Принята всенародным голосованием 12.12.1993г.] // Российская газета. – 1993. — № 248.

13. Конягина, М.Н. Вопросы совершенствования подходов к оценке кредитоспособности // Деньги и кредит. – 2015. — № 10. – С. 67-72.

14. Косарева, Н. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. – 2015. – № 7. – С. 118 – 135.

15. Куликов, А. Г. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы / А. Г. Куликов, В. С. Янин // Деньги и кредит. — 2014. — № 2. — С. 3-13.

16. Куликова, Л. И. Учет операций по ипотеке в коммерческих банках: учебник / Л. И. Куликова, А. В. Ивановская. – М.: Проспект, 2016. – 431 с.

17. Лаврушин, О. И. Банковское дело: современная система кредитования: учебн. пособие / О. И. Лаврушин, О. Н. Афанасьева. – М.: Кнорус, 2016. – 236 с.

18. Лаврушин, О. И. Деньги, кредит, банки: учебник / О. И. Лаврушин, Л. А. Александрова, В. Б. Зайцев, М. А. Абрамова. – М.: Кнорус, 2016. – 448 с.

19. Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / С. А. Литвинова – М.- Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 182 с.

20. Меркулова, И. В. Деньги, кредит, банки: учебн. пособие /И. В. Меркулова, А. Ю. Лукьянова. – М.: Кнорус, 2016. – 367 с.

21. Назарчук, Н. П. Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации: монография / Н. П. Назарчук. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – 152 с.

22. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ[принят Гос.Думой 11 июня 2008 г.; одобрен Советом Федерации 18 июня 2008 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

23. Об ипотечных ценных бумагах: федеральный закон от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ[принят Гос.Думой 14октября 2003 г.; одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г.: по сост. на 30декабря 2015 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

24. Об обеспечении единства измерений: федеральный закон от 26.06.2008 № 102-ФЗ[принят Гос.Думой 11 июня 2008 г.; одобрен Советом Федерации 18 июня 2008 г.: по сост. на 13 июля 2015 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

25. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ[принят Гос.Думой 16 июля 1998 г.; одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

26. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: в ред. от 03.07.2016 № 361-ФЗ

27. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ[принят Гос.Думой 22 декабря 2004 г.; одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

28. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров и в сфере миграции:федеральный закон Российской Федерации от 03.07.2016 № 305-ФЗ[принят Гос.Думой 21 июня 2016 г.; одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 г.: по сост. на 28 декабря 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

29. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ «О потребительском кредите»: федеральный закон от 21.12.2013 № 363-ФЗ[принят Гос.Думой 13 декабря 2013 г.; одобрен Советом Федерации 18 декабря 2013 г.: по сост. на 28 июня 2014 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

30. О жилищных накопительных кооперативах: федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ[принят Гос.Думой 22 декабря 2004 г.; одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по сост. на 3 июля 2016г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

31. О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей: федеральный закон от 17 июля 2011г.№ 125-ФЗ[принят Гос.Думой 5 июля 2011 г.; одобрен Советом Федерации 17 июля 2011г.: по сост. на 2 июля 2013 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

32. Озащите конкуренции: федеральный закон от 26 июля 2006 г.№ 135-ФЗ[принят Гос.Думой 8 июля 2006 г.; одобрен Советом Федерации 14 июля 2008 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

33. О кредитной кооперации: федеральный закон от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ[принят Гос.Думой 3 июля 2009 г.; одобрен Советом Федерации 7 июля 2009 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

34. О кредитных историях: федеральный закон от 30 декабря 2004 № 218-ФЗ[принят Гос.Думой 22 декабря 2004 г.; одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по сост. на 3 июля 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

35. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: федеральный закон от 20 августа 2004 № 117-ФЗ[принят Гос.Думой 5 августа 2004 г.; одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 г.: по сост. на 7 марта 2017 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

36. О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма: федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ[принят Гос.Думой 13 июля 2001 г.; одобрен Советом Федерации 20 июля 2001 г.: по сост. на 28 декабря 2016 г.]// Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система

37. Официальный сайт акционерного общества «Газпромбанк» (АО «Банк ГПБ»)[Электронный ресурс]. – Режим доступа: #»#»>#»#»>www.uralsib.ru – 8.04.2017.

40. Официальный сайт Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС)[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// www.fedstat.ru – 5.04.2017.

41. Официальный сайт информационного агентства «Банки.ру» (ИА «Банки.ру) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.banki.ru – 19.03.2017.

42. Официальный сайт коммерческого банка «Кубань Кредит» ООО (КБ «Кубань Кредит» ООО) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// www.kubankredit.ru – 20.03.2017.

43. Официальный сайт открытого акционерного общества «ЮГ-Инвестбанк» (ОАО «ЮГ-Инвестбанк») [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru – 18.04.2017.

48. Саакова, Ю. В. Развитие и совершенствование потребительского кредитования при осуществлении банковской деятельности: учебник / Ю. В. Саакова. – М.: Наука и образование, 2016. – 176 с.

49. Свиридов, О. Ю. Финансы, денежное обращение, кредит: учебн. пособие / О. Ю. Свиридов. – М.: Феникс, 2016. – 379 с.

50. Селищев, А. С. Деньги. Кредит. Банки: учебник / А. С. Селищев. – М. : Проспект, 2017. – 516 с.

51. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления: учебник / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – 591 с.

52. Трухин, С.С. Методические аспекты оценки кредитоспособности физических лиц // Сибирская финансовая школа. – Новосибирск: Изд-во Сиб. ин-та финансов и банк. Дела, 2014. — № 4. – С. 89-93.

53. Шемпелев, В.А. Анализ эффективности деятельности коммерческого банка // Банковское дело. – 2015. — № 3. – С. 10-15.

54. Шмыгленко, Ю.С. Рынок банковского кредитования населения: анализ, структура и проблемы // Молодой ученый. – 2015. – № 20. – С. 314-320.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС КБ «КУБАНЬКРЕДИТ» (ООО) ЗА 2013 -2015 ГГ.

Таблица П.А.1 – Бухгалтерский баланс КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2014 г. тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные на отчётную дату	Данные на соответствующую отчётную дату прошлого года
1	2	3	4
I. Активы
1	Денежные средства	5 273 862	3 260 685
2	Средства кредитных организаций в ЦБ РФ	5 213 907	1 668 144
2,1	Обязательные резервы	403 212	385 435
3	Средства в кредитных организациях	1 350 334	299 988
4	Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	3 482 268	2 990 323
5	Чистая ссудная задолженность	36 176 869	29 654 516
6	Чистые вложения в ценные бумаги и другие финан-совые активы, имеющиеся в наличии для продажи	95 800	10
6,1	Инвестиции в дочерние и зависимые организации	0	10
7	Чистые вложения в ЦБ, удерживаемые до погашения	0	0
8	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	4 480 393	4 130 021
9	Прочие активы	413 753	386 151
10	Всего активов	56 487 186	42 389 838
II. Пассивы
11	Кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ	30 000	0
12	Средства кредитных организаций	464 263	208 225
13	Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	49 109 025	36 608 311
13,1	Вклады физических лиц	29 462 609	24 336 436
14	Финансовые обязательства, оцениваемые по спра-ведливой стоимости через прибыль или убыток	0	0
15	Выпущенные долговые обязательства	15 733	1 000	Прочие обязательства	627 436	418 641
17	Резервы на возможные потери по условным обяза-тельствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон	22 926	25 286
18	Всего обязательств	50 269 383	37 261 463
III. Источники собственных средств
19	Средства акционеров (участников)	246 500	246 500
20	Собственные акции , выкупленные у акционеров	0	0
21	Эмиссионный доход	0	0
22	Резервный фонд	704 781	628 787

Приложение А (продолжение)

Продолжение таблицы П. А.1

1	2	3	4
23	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи	0	0
24	Переоценка основных средств	868 610	569 648
25	Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет	3 607 446	3 176 811
26	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	790 466	506 629
27	Всего источников собственных средств	6 217 803	5 128 375
IV. Внебалансовые обязательства
28	Безотзывные обязательства кредитной организации	3 126 434	1 072 520
29	Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства	585 173	201 270
30	Условные обязательства некредитного характера	0	0

ТаблицаП.А.2 – Бухгалтерский баланс КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2015 г., тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные на отчётную дату	Данные на соответствующую отчётную дату прошлого года
1	2	3	4
I. Активы
1	Денежные средства	6 801 463	5 273 862
2	Средства кредитных организаций в ЦБ РФ	3 340 339	5 213 907
2,1	Обязательные резервы	677 589	403 212
3	Средства в кредитных организациях	392 188	1 350 334
4	Финансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	3 518 427	3 482 268
5	Чистая ссудная задолженность	34 971 804	36 176 869
6	Чистые вложения в ценные бумаги и другие финан-совые активы, имеющиеся в наличии для продажи	0	95 800
6,1	Инвестиции в дочерние и зависимые организации	0	0
7	Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения	0	0
8	Требование по текущему налогу на прибыль	2	14 982
9	Отложенный налоговый актив	19 814	0
10	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	4 546 547	4 480 393
11	Прочие активы	907 167	398 771
12	Всего активов	54 497 751	56 487 186
II. Пассивы
13	Кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ	0	30 000
14	Средства кредитных организаций	709 910	464 263
15	Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	45 620 978	49 109 025

Приложение А (продолжение)

Продолжение таблицы П.А.2

1	2	3	4
15,1	Вклады физических лиц	33 942 478	30 742 805
16	Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	0	0
17	Выпущенные долговые обязательства	8 276	15 733
18	Обязательство по текущему налогу на прибыль	31 725	27 024
19	Отложенное налоговое обязательство	121 742	0
20	Прочие обязательства	873 317	600 412
21	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и опера-циям с резидентами офшорных зон	19 088	22 926
22	Всего обязательств	47 385 036	50 269 383
III. Источники собственных средств
23	Средства акционеров (участников)	246 500	246 500
24	Собственные акции (доли), выкупленные у акционеров (участников)	0	0
25	Эмиссионный доход	0	0
26	Резервный фонд	823 351	704 781
27	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи, уменьшенная на отложенное налоговое обязательство (увеличенная на отложенный налоговый актив)	0	0
28	Переоценка основных средств, уменьшенная на отложенное налоговое обязательство	697 512	868 610
29	Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет	4 279 892	3 607 446
30	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	1 065 460	790 466
31	Всего источников собственных средств	7 112 715	6 217 803
IV. Внебалансовые обязательства
32	Безотзывные обязательства кредитной организации	1 626 212	3 126 434
33	Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства	659 127	585 173
34	Условные обязательства некредитного характера	0	0

Таблица П.А.3 – Бухгалтерский баланс КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2016г., тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные на отчётную дату	Данные на соответствующую отчётную дату прошлого года
1	2	3	4
I. Активы
1	Денежные средства	6 812 771	6 801 463
2	Средства кредитных организаций в ЦБ РФ	4 053 173	3 340 339
2,1	Обязательные резервы	856 677	677 589
3	Средства в кредитных организациях	592 778	392 188

Приложение А (продолжение)

Продолжение таблицы П.А.3

1	2	3	4
4	Финансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	6 033 225	3 518 427
5	Чистая ссудная задолженность	42 221 144	34 971 804
6	Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи	0	0
6,1	Инвестиции в дочерние и зависимые организации	0	0
7	Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения	0	0
8	Требование по текущему налогу на прибыль	61 628	2
9	Отложенный налоговый актив	0	19 814
10	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	4 694 364	4 546 547
11	Прочие активы	901 232	907 167
12	Всего активов	65 370 315	54 497 751
II. Пассивы
13	Кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ	0	0
14	Средства кредитных организаций	517 149	709 910
15	Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	56 382 750	45 620 978
15,1	Вклады физических лиц	44 928 905	33 942 478
16	Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	0	0
17	Выпущенные долговые обязательства	8 276
18	Обязательство по текущему налогу на прибыль	60 722	31 725
19	Отложенное налоговое обязательство	109 286	121 742
20	Прочие обязательства	506 237	873 317
21	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон	124 280	19 088
22	Всего обязательств	57 718 080	47 385 036
III. Источники собственных средств
23	Средства акционеров (участников)	246 500	246 500
24	Собственные акции (доли), выкупленные у акционеров (участников)	0	0
25	Эмиссионный доход	0	0
26	Резервный фонд	983 170	823 351
27	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, име-ющихся в наличии для продажи, уменьшенная на отложенное налоговое обязательство	0	0
28	Переоценка основных средств, уменьшенная на отложенное налоговое обязательство	695 685	697 512
29	Нераспределенная прибыль(непокрытые убытки)прошлых лет	5 187 359	4 279 892
30	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	539 521	1 065 460
31	Всего источников собственных средств	7 652 235	7 112 715

Приложение А (окончание)

Продолжение таблицы П.А.3

1	2	3	4
IV. Внебалансовые обязательства
32	Безотзывные обязательства кредитной организации	3 042 460	1 626 212
33	Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства	1 275 537	659 127
34	Условные обязательства некредитного характера	0	0

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ОТЧЕТ О ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТАХ КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» ООО ЗА 2013 -2015 ГГ.

Таблица П.Б.1 – Отчет о финансовых результатах КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2014 г., тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные за отчётный период	Данные за соответст-вующий от-чётный пери-од прошлого года
1	2	3	4
1	Процентные доходы, всего, в том числе:	5 243 997	3 835 763
1,1	От размещения средств в кредитных организациях	238 747	110 198
1,2	От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями	4 759 274	3 531 785
1,3	От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
1,4	От вложения в ценные бумаги	245 976	193 780
10	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-5 824	-2 318
11	Доходы от участия в капитале других юридических лиц	17	467
12	Комиссионные доходы	836 148	636 962
13	Комиссионные расходы	93 300	83 406
14	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи	-4 200	0
15	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения	0	0
16	Изменение резерва по прочим потерям	-10 960	-24 036
17	Прочие операционные доходы	660 491	858 367
18	Чистые доходы (расходы)	3 764 078	2 920 353
19	Операционные расходы	2 636 126	2 217 024
2	Процентные расходы, всего, в том числе:	2 734 690	1 872 757
2,1	По привлеченным средствам кредитных организаций	42 017	31 589
2,2	По привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями	2 692 442	1 841 168
2,3	По выпущенным долговым обязательствам	231	0
20	Прибыль (убыток) до налогооблажения	1 127 952	703 329
21	Начисленные (уплаченные) налоги	337 486	196 700
22	Прибыль (убыток) после налогооблажения	790 466	506 629
23	Выплаты из прибыли после налогооблажения, всего, в том числе:	0	0
23,1	Распределение между акционерами (участниками) в виде дивидентов	0	0
23,2	Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда	0	0

Приложение Б (продолжение)

Продолжение таблицы П. Б.1

1	2	3	4
24	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	790 466	506 629
3	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа)	2 509 307	1 963 006
4	Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, средствам, размещенным на корреспондентских счетах, а также начисленным процентным доходам, всего, в том числе:	-211 253	-537 432
4,1	Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам	-3 675	-2 623
5	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери	2 298 054	1 425 574
6	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, оцениваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток	-4 228	50 562
7	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи	410	0
8	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения	437	0
9	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	87 033	58 181

Таблица П.Б.2 – Отчет о финансовых результатах КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2015 г., тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные за отчётный период	Данные за со-ответствующий отчётный период прошлого года
1	2	3	4
1	Процентные доходы, всего, в том числе:	5 832 361	5 243 997
1,1	От размещения средств в кредитных организациях	175 012	238 747
1,2	От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями	5 355 472	4 759 274
1,3	От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
1,4	От вложений в ценные бумаги	301 877	245 976
2	Процентные расходы, всего, в том числе:	2 909 770	2 734 690
2,1	По привлеченным средствам кредитных организаций	109 929	42 017
2,2	По привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями	2 799 314	2 692 442
2,3	По выпущенным долговым обязательствам	527	231
3	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа)	2 922 591	2 509 307
4	Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, средст-вам, размещенным на кор. счетах, а также начисленным процентным доходам, всего, в том числе:	-276 937	-211 253

Приложение Б (продолжение)

Продолжение таблицы П.Б.2

1	2	3	4
4,1	Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам	-2 564	-3 675
5	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери	2 645 654	2 298 054
6	Чистые доходы от операций с финансовыми активами, оценива-емыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток	-185 652	-4 228
7	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи	12 563	410
8	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения	-6	437
9	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	3 931	87 033
10	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	224 241	-5 824
11	Доходы от участия в капитале других юридических лиц	0	17
12	Комиссионные доходы	975 348	836 148
13	Комиссионные расходы	108 879	93 300
14	4 200	-4 200
15	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения	0	0
16	Изменение резерва по прочим потерям	-22 669	-10 960
17	Прочие операционные доходы	1 030 108	660 491
18	Чистые доходы (расходы)	4 578 839	3 764 078
19	Операционные расходы	3 146 180	2 636 126
20	Прибыль (убыток) до налогообложения	1 432 659	1 127 952
21	Возмещение (расход) по налогам	367 199	337 486
22	Прибыль (убыток) после налогообложения	1 065 460	790 466
23	Выплаты из прибыли после налогообложения, всего, в том числе:	0	0
23,1	Распределение между акционерами (участниками) в виде дивидендов	0	0
23,2	Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда	0	0
24	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	1 065 460	790 466

ТаблицаП. Б.3 – Отчет о финансовых результатах КБ «Кубань Кредит» на 01.01.2016 г., тыс.руб.

Но-мерстро-ки	Наименование статьи	Данные за отчётный период	Данные за со-ответствующий отчётный период прошлого года
1	2	3	4
1	Процентные доходы, всего, в том числе:	7 526 261	5 832 361
1,1	От размещения средств в кредитных организациях	438 786	175 012
1,2	От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями	6 580 263	5 355 472

Приложение Б (окончание)

Продолжение таблицы П.Б.3

1	2	3	4
1,3	От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
1,4	От вложений в ценные бумаги	507 212	301 877
2	Процентные расходы, всего, в том числе:	4 798 316	2 909 770
2,1	По привлеченным средствам кредитных организаций	56 380	109 929
2,2	По привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями	4 741 540	2 799 314
2,3	По выпущенным долговым обязательствам	396	527
3	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа)	2 727 945	2 922 591
4	Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, средствам, размещенным на корреспондентских счетах, а также начисленным процентным доходам, всего, в том числе:	-889 444	-276 937
4,1	Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам	-5 906	-2 564
5	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери	1 838 501	2 645 654
6	Чистые доходы от операций с финансовыми активами, оцени-ваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток	179 370	-185 652
7	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи	0	12 563
8	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения	497	-6
9	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	138 406	3 931
10	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	136 244	224 241
11	Доходы от участия в капитале других юридических лиц	0	0
12	Комиссионные доходы	1 179 639	975 348
13	Комиссионные расходы	130 137	108 879
14	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи	0	4 200
15	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения	0	0
16	Изменение резерва по прочим потерям	-151 720	-22 669
17	Прочие операционные доходы	1 560 279	1 030 108
18	Чистые доходы (расходы)	4 751 079	4 578 839
19	Операционные расходы	3 924 493	3 146 180
20	Прибыль (убыток) до налогообложения	826 586	1 432 659
21	Возмещение (расход) по налогам	287 065	367 199
22	Прибыль (убыток) после налогообложения	539 521	1 065 460
23	Выплаты из прибыли после налогообложения, всего, в том числе:	0	0
23,1	Распределение между акционерами (участниками) в виде дивидендов	0	0
23,2	Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда	0	0
24	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	539 521	1 065 460