Правовое регулирование земельных участков, Гражданское право

Содержание

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПОНЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1. понятие и признаки земельного участка как объекта недвижимости

1.2. Правовая характеристика формирования земельного участка

1.3.Земельный участок в системе недвижимого имущества

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

2.1. История формирования частной собственности на землю

2. 2. Правовое регулирование форм

собственности на землю и земельные участки в России

ГЛАВА 3. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

3.1. Классификация оснований приобретения прав на земельные участки

3.2. Договор купли-продажи земельных участков

3.3.. Договор аренды земельных участков

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Выдержка из текста работы

Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и, прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель.

Рассматриваемый в настоящей работе договор купли-продажи земельного участка, а также основные правила, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 Гражданского Кодекса РФ, а также в Земельном Кодексе РФ. Договор купли-продажи земельного участка определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что анализ законодательства о купле-продаже земельного участка показывает, что данный институт права не лишен недостатков, и пробелов в законодательстве.

Целью данной работы является комплексное исследование правовых норм образующих институт купли-продажи земельных участков, а также практику их применения.

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

1) ретроспективный анализ института частной собственности на землю, как предпосылки купли-продажи земельных участков в дореволюционный и советский периоды;

2) определение правовой природы договора купли-продажи земельных участков и порядка его заключения;

3) рассмотрение прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи земельных участков;

4) рассмотрение публично-правовых процедур, связанных с постановкой на государственный кадастровый учет и в последующем, с регистрацией перехода права собственности на землю.

Объектом данной выпускной квалификационной работы является комплекс общественных отношений связанных с обладанием и переходом права собственности на земельные участки.

Предметом настоящей работы являются правовые нормы, практика их применения в сфере купли-продажи, регистрации земельных участков и права собственности на них. Практическая значимость проводимого исследования, заключается в определении правовой природы института договора купли-продажи земельного участка, в рассмотрении его содержания, а также в том, что подобное теоретическое исследование позволило сделать ряд практических выводов которые могли быть использованы в дальнейшем в развитии данного института гражданского и земельного права, совершенствовании практической и методологической базы. В основу методологии исследования выбранной тематики легли такие методы как: диалектико-материалистический, исторический, системный, методы анализа и синтеза, формально-юридический методы.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались различные источники: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон« О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон« Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»… и т.д. Также при написании работы для наилучшего понимания исследуемой проблематики использовались труды по курсу гражданского права российских цивилистов: О.С. Иоффе, Е.А. Флейшица, Г.Ф. Шереншевича. Необходимость использования учебных пособий и монографий по гражданскому праву обуславливается тем, что для того чтобы наиболее полно и точно охарактеризовать институт договора купли-продажи земельного участка, необходимо изучить различные точки зрения ученых-юристов, и классиков научной юридической литературы.

1. Ретроспективный анализ института права собственности на землю как основной предпосылки купли-продажи земельных участков

1.1 Истоки института права собственности на землю в России

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации.

Исторические сведения о становлении и развития института права собственности на землю е России ограничены. Более 130 лет назад А. Васильчиков утверждал, что выражение «собственность» и весь круг юридических понятий, сопряженных с правом собственности в древней Руси, едва ли существовал Васильчиков А. Землевладение и земледелие в России и других европейских государствах. — СПб, 1876. — С. 297.. Вряд ли можно согласиться с таким мнением. Именно такая интерпретация истории возникновения права собственности в России положила начало неточностям по поводу наличия данного института, и вообще земельного права в Древней Руси. Например, О.И. Крассов утверждает, что законодательное закрепление понятия собственность относится к более позднему времени — ко второй половине XVIII века. В.И. Курдиновский же считает, что первые постановления, ограничивающие право распоряжения землями у служилых людей с целью прикрепить землю к службе и лишить ее владельца возможности «отбывать от службы», появились еще в XVI веке Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничения права собственности на недвижимость в России. — Одесса, 1899. — С. 80.. Мы не разделяем мнение ни того, ни другого ученого и считаем, что законодательное закрепление права собственности на землю произошло значительно раньше. Это подтверждает и Ф. Морошкин, который в 1837 г. ссылаясь на Нестерову Летопись, считает, что Рюрик нашел вотчинное владение землей на воем пространстве русской земли. Причем внесенная им феодальная система владения не могла укорениться а России и уступила навсегда природному закону вотчиничества. Государство считалось частной собственностью, которую можно было делить, продавать, дарить и всячески отчуждать и приобретать. Далее Ф, Морошкин свидетельствует, что все государственные учреждения и распоряжения были не что иное, как последствия вотчинного права, и потому вотчинное владение издревле содержало в себе суд и расправу над жителями области, т.е. некоторую степень власти законодательной, судебной и исполнительной. Это, по мнению Морошкина, и легло в основу образования коренного положения юриспруденции: «а судом и данью потянуть по земле и по воде»Морошкин Ф. О владении по началам российского законодательства. — М., 1837. — С. 191..

О древности возникновения института права собственности на землю свидетельствует также И. Энгельман, который, проанализировав содержание Псковской Судной грамоты, пришел к выводу, что в данном документе четко прослеживается разграничение понятий «право собственности» и «владение» Энгельман И. Систематическое изложение гражданских законов, содержащихся в псковской Судной грамоте. — СПб., 1855. — С. 16-17.. Он считает, что согласно данной грамоте владение, как фактическое отношение к земле, пользуется законной защитой и что вследствие давности владения любая вещь, в том числе и земля, при известных условиях переходит в право собственности. В своей другой работе И. Энгельман пишет, что согласно ст.ст. 10, 12, 13, 79, 106 Псковской Судной грамоте спор о праве на землю разрешается легко, если «на суде в качестве доказательства фигурируют грамоты». В случае же отсутствия последних, т.е. если тяжба была такова, что ни с какой стороны право не могло быть доказано документами», то применялась статья: «а коли будет с кем суд о земле». В таком случае ст. 9 предусматривает перечень следующих доказательств, которые должна представить оспаривающая сторона, чтобы за ней признали право на землю: иметь 4-5 соседей-свидетелей, что земля его «чиста», что он «стражет и владеет тою землею лет-4 или 5», что за этот период никто с ним не судился по данной земле, что он имеет «на той земле дом или нивы роэстрадни». В другой своей работе И. Энгельман пишет, что «главнейшими условиями перехода земли в собственность по давности владения состоят в следующем: действительное господство над землей посредством обрабатывания, постоянного пользования и исключительного владению ею» Энгельман И. О давности по русскому гражданскому праву. — СПб., 1901. — С. 29 -30.. Следовательно, главным основанием признания земли собственностью является не только время (4-5 лет), но и фактический труд на земле. На наш взгляд, это справедливо.

Однако с мнением И. Энгельмана категорически не согласен В.И. Курдиновский, который считает, что «трудно допустить, чтобы в Пскове, при весьма неразвитых экономических отношениях, могли выработаться такие сложные юридические понятия, как отвлеченное право собственности и владение, как фактическое отношение к земле» Курдиновский В.И, Понятие владения, как фактического отношения к вещи в Псковской Судной грамоте. — Юрьев, 1914. — С. 11..

Отрицание древности возникновения права собственности на землю и земельного права на Руси, по нашему мнению, не является справедливым, поскольку с самых ранних периодов своего развития россиянам было свойственно заниматься земледелием. А раз было земледелие, значит, возникали и земельные отношения, которые каким-то образом необходимо было регулировать. Не трудно предположить, что даже древние люди стремились к справедливому регулированию земельных отношений, Разве не являются убедительными следующие слова Г.Ф. Шершеневича, высказанными им в 1910 г.: «Казалось бы, особенности крестьянского землевладения в России, под действием которых живет большая часть русского народа, должны бы вызвать выделение из частного права самостоятельного отдела в виде поземельного права? Шершеневич Г.Ф. Общая теория права. Том 3-4. — М.: Издание Бр. Башмаковых, 1910.

Очевидно, что вопрос о наличии хлебопашества, а, следовательно, и земельных отношений, в истоках зарождения Руси оспаривалось и в старые времена. Более чем полтора века назад О. Турчинович по этому поводу писал: «В VII столетии нападение болгар принудили славян выселиться в севернейшие страны….Когда внутренние распри принудили славян призвать к себе князей в 862 г., то князьям было сказано: «вся земля наша велика и обильна» (Лавр. лет. г. 6370), а известно, что обилие означало на языке их именно хлеб. На наличие хлебопашества указывают названия «поляне», «подати с сохи»Турчинович О. История сельского хозяйства России от времен исторических до 1850. — СПб.: 1854. — С. 3.. Не оставляет никаких сомнений о наличии регулирования отношений собственности на землю в Древней Руси Двинская грамота 1398 г. В ней указывается: «А друг у друга межу переореть или перекосить на одном поле вины баран, а межи сел межа тридцать бъелок, а княжа межа три сорока бъль, а вязьбы в том нет». На современном языке это означает, что если человек самовольно перепахал или перекосил чужое поле, то ему в качестве наказания налагается штраф в размере одного барана, если он самовольно перенес границу соседнего земельного участка с целью присвоения дополнительной площади земли, то штраф составляет тридцать белок, если то же действие совершено относительно княжеского земельного участка, то штраф возрастает в 4 раза и составляет 120 белок. После наложения соответствующего штрафа, дальнейшей вражды не должно быть — устанавливает норму Двинская грамота.

Вряд ли найдутся источники, которые могут свидетельствовать о точном времени перехода древних россиян на оседлый образ жизни. Однако известно точно, что во времена Олега и Игоря россияне перешли на оседлость. Последняя выражалась в том, что население занимало определенную территорию земли, называемую вервями или погостами. Слово «вервь» встречается у немцев и у некоторых других народов, что в переводе означает ответвление.

По мере развития оседлого образа жизни постепенно стала происходить дифференциация направлений деятельности членов верви. Одни лица лучше себя чувствовали на хозяйственных работах внутри верви. Как свидетельствует О. Турчинович, культивирование таких хлебных растений как рожь, пшеница, овес осуществлялось славянами в IX в., а ячмень и просо были известны уже в VI в., лен и пенька также принадлежали уже хозяйству, т.к. русские издревле занимались ткачеством. Скотоводства у славян в первые времена, т.е. в IX и X столетиях не существовало. Но из Правды Ярослава видно, что уже в XI столетии земледелец разводит лошадей, рогатый скот, овец, свиней. Турчинович О. История сельского хозяйства России от времен исторических до 1850 г. — СПб., 1854. — С. 6. Этот список работ, также ссылаясь на «законы Ярослава», дополняет разными видами птицеводства другой историк — В. Соловьев. В частности, были известны в домашнем хозяйстве куры, гуси, утки, голуби и лебеди Соловьев В. История России. — М., 1934. Т. 1. — С. 245.. Другие же члены верви стали проявлять склонность к защите общей территории от внешних врагов и к поддержанию добрососедских отношений с другими вервями. Их деятельность была опасной и связанной с постоянным риском, у них и формировался определенный авторитет среди жителей верви. Более того, с течением времени население стало осознавать, что эффективность защиты от сильного внешнего врага возможна только на основе объединения военных сил вервей. Вчерашние защитники вервей вошли в состав объединенного войска. Предводители этих войск со временем стали называться князьями.

Князья вначале обеспечили себе всеобщее признание в ратном труде. По мере ослабления внешних угроз, князья все больше занимались мирным трудом. Естественно, высокий социальный статус князей обеспечил им всю полноту власти в вервях, которой они не преминули воспользоваться. Они срочно подчинили вервь своему суду и своему управлению и права верви были перенесены на князя, а ей остались одни обязанности Лешков В. Общинный быт Древней России. — СПб., 1856. — С.31..

Вотчина является наследственной собственностью, полученной от отца и деда (дедина) и переходящая после смерти вотчинника по наследству. В «Русской Правде», — по данным Л.И. Дембо, — со всей подробностью раскрывается порядок наследования земель по закону и по завещанию Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово-антагонистическом обществе. — Л.: Изд-во Ленинградского унта, 1954. — С. 180.. При жизни вотчинник мог распоряжаться своей землей по своему усмотрению, он мог её продать, обменять, мог её предоставить в пользование своим «людям». Правда, случаи продажи земли вотчинниками, даже в XI в, были редким явлением, но они имели место, и закон этому не препятствовал. После смерти боярина во главе вотчины становилась вдова. В период феодальной раздробленности вотчина превратилась в боярщину. Путем княжеских пожалований и на основе прямого захвата не только необжитых, но и населенных земель, вотчинники из частных собственников превратились в «государей», осуществлявших на основе своего вотчинного права также и политическую власть над населением, проживающим в пределах их вотчин. Юридически это закреплялось при помощи особых грамот, жалованных князьями. Право собственности на землю в Древней России, хотя и не повсеместно, закреплялось в письменном документе, который мог называться по-разному — грамотами, кабалами, крепостями, отписями, записями, памятями Неволин К. История российских гражданских законов. — СПб., 1851. Т. 2. — С. 45.. Первым документом, устанавливающим право собственности на землю, была грамота, которая имела широкое распространение в Древней России вплоть до монгольского владычества, а в юридическом обиходе — до конца XIX века.

Первая грамота в России была составлена в 911 г. при заключении договора Олега с греками. Письменное освидетельствование факта возникновения права собственности на землю стало весьма популярным с введением в России христианства. Так, Владимир Равноапостольный, по свидетельству Нестора, предоставил основанной им церкви Св. Богородицы в Киеве грамоту на десятину. В подлиннике сохранилась жалованная грамота, датированная 1128 г., о передаче Мстиславом Владимировичем земли Новгородскому Юрьеву монастырю. Имеется множество других случаев передачи земель церкви путем оформления письменных актов в виде грамот. Это дает основание полагать, что в Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры. Однако необходимо отметить, что в самых древних грамотах акцент делался не столько на размеры и расположение участка, сколько на сам факт владения землей конкретного лица. Следовательно, на первом этапе землевладения в России в грамотах право собственности на землю зависело от фактического владения частного лица, личных способов и средств, используемых землевладельцем в процессе земледелия. Эта зависимость, отражаемая в жалованных грамотах, начала исчезать по мере того, как в них начали записывать сведения о межах, как начали использовать специальные межевые знаки, позволявшие защитить право собственности на землю и при длительном отсутствии собственника земли. Таким образом, проведенный в настоящем разделе краткий анализ истоков права собственности на землю в Древней Руси, позволяет сделать следующие выводы. В вопросе о возникновении и развитии на Руси отношений собственности на землю у исследователей имеются значительные расхождения, что обусловлено ограниченностью источников.

В обозримом прошлом после крещения Руси (988 г.) на правовое упорядочение земельных отношений и в целом рождение основ российского права значительное влияние оказало византийское законодательство.

У России был свой путь становления и развития института права собственности на земли. Например, ни в одной западной стране не было крепостного права. Во главу угла в земельных отношениях в Древней Руси было поставлено обеспечение стабильности права собственности на землю, а не решение проблемы рационального использования земельных ресурсов.

В Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры.

1.2 Правовое регулирование основных аграрных преобразований советского периода

Декретом «О земле» от 26 октября 1917 г. была провозглашена отмена права частной собственности на землю, вся земля обращалась во всенародное достояние и поступала в общенародный земельный фонд. Постановлением СНК РФСФР от 5 ноября 1917года «О переходе земли к распоряжению земельных комитетов» была установлена свобода выбора форм землепользования крестьянами: подворная, хуторская, общинная, артельная. Земля передавалась органам государственной власти на местах, которыми являлись земельные комитеты. Постановлением СНК РФСФР от 5 ноября 191/года «О переходе земли к распоряжению земельных комитетов» // СУРСФСР. — 1917. — №2. — Ст.23.. Развитием положений Декрета «О земле» явился Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918г. «О социализации земли»: согласно статье 39 которого «право на пользование землей (недрами, водами, лесами) не может никак и ни при каких обстоятельствах приобретаться ни куплей, ни арендой, ни путем наследования и дарения, ни путем какой-либо частной сделки». Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918г. «О социализации земли» / /СУ РСФСР. — 1918. — № 25. — Ст. 346. Землю вправе были получить все граждане, желавшие обрабатывать ее своим трудом, в том числе семьей или товариществом. Наемный труд был ликвидирован. Личный труд являлся «общим и основным источником права на пользование землей сельскохозяйственного назначения» (ст. 13 Декрета о социализации земли).

В период НЭПа согласно Закону «О трудовом землепользовании» от 22 мая 1922г. были ограничены частые переделы участников землепользования, допускалась аренда земли (сроком до 6 лет и без применения наемного труда); крестьянам была предоставлена широкая возможность самостоятельно вести свое хозяйство и распоряжаться произведенной сельскохозяйственной продукцией 3акон РСФСР «О трудовом землепользовании» от 22 мая 1922г. // СУ РСФСР. — 1922. — №36. — Ст. 426..

В 1928 году принимаются поправки к Земельному кодексу, которые ужесточают порядок получения земли в аренду. 15 декабря 1928 года вступают в силу «Общие начала землепользования и землеустройства», утвержденные постановлением ЦИК СССР, глава 7 которых была посвящена аренде земли трудового пользования. Субаренда была запрещена под страхом уголовного наказания и лишения права пользования землей, В дальнейшем, законодательство постепенно ужесточало условия аренды сельскохозяйственных земель, Так, Постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 года «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» отменялось в районах сплошной коллективизации действие закона о разрешении аренды земли. Исключение из этого правила допускались только в отношении середняцких хозяйств, и передача земли в аренду в этих случаях регулировалась районными исполнительными комитетами под руководством и контролем окружных исполнительных комитетов. В 1931 году, также постановлением ЦИК и СНК СССР от 21 марта было запрещено переселенцам сдавать землю в аренду Постановление ЦИК и СНК СССР от 21 марта 1931 года «О воспрещении переселенцам сдавать землю в аренду» // СЗ. — 1931. — №18. — Ст. 164.. Наконец, логическим завершением компании по «свертыванию» аренды стало постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 года «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения».

В 1929г. начинается «сплошная коллективизация» и борьба с кулачеством приобретает новые формы. Постановлением ЦК ВКП (б) от 5 января 1930 г. «О темпе коллективизации и мерах помощи государства колхозному строительству».

Примерный устав сельскохозяйственной артели был утвержден Постановлением ЦИК и СНК СССР 1 марта 1930 г. Согласно этому уставу полевые наделы колхозников подлежали обобществлению в единый земельный массив. Обобществлялся также рабочий и продуктивный скот, семенные и кормовые запасы. В личном пользовании оставались приусадебные участки, в личной собственности — постройки, молочный скот и мелкий инвентарь. Приусадебный участок мог быть использован под садоводство, возведение жилых и обслуживавших хозяйство построек. При этом продажа насаждений, не отделенных от земли, запрещалась под угрозой прекращения права землепользования колхозного двора, а переход права на строение на участке приусадебного хозяйства к другому лицу, пусть даже и члену колхоза, не влек автоматически перехода права на землю, которое могло быть приобретено только по решению колхоза. Указанные правила действовали и в отношении земель дворов крестьян-единоличников. В таких случаях переход земли санкционировал райисполком.

До возрождения фермерства в начале 90-х годов XX столетия индивидуальное производство на селе осуществлялось главным образом в личных подсобных хозяйствах граждан. В литературе указывалось, что в 1964г. в СССР насчитывалось около 200 тыс. крестьян-единоличников, некооперированных кустарей и членов их семей, что составляло 0,1% населения.

При этом, как отмечает Г. И. Шмелев, единоличные крестьянские хозяйства почти не отличались от ЛПХ, так как допустимые для них максимальные размеры земельной площади по закону не могли превышать 1,2 га, включая приусадебный участок и землю под застройки Шмелев Г.И. Аграрная теория: трудный поиск истины // Реформаторские течения в отечественной аграно-экономической мысли (1950-1990гг). — М., 1999. — С. 132..

С середины 70-х годов начинает складываться благоприятный климат вокруг личных подсобных хозяйств граждан. Принимается ряд постановлений, направленных на стимулирование их развития.

Возникший в начале 80-х годов интерес к проблеме индивидуальной трудовой деятельности вообще, и в сельском хозяйстве в частности свидетельствовал о том, что существующая система хозяйствования нуждается в значительных изменениях, требует возрождения частной инициативы и личной заинтересованности граждан в результатах своего труда. Отражением этой тенденции в экономике страны стило принятие в ноябре 1986 г. Закона СССР «Об индивидуальной трудовой деятельности» Закон СССР «Об индивидуальной трудовой деятельности» от 16 ноября 1986г. // Ведомости Верховного совета СССР. — 1986. — №47. — Ст. 964., который, однако, не регулировал отношения по осуществлению указанной деятельности в сельском хозяйстве. Примерно в этот же период, еще в недрах колхозно-совхозной системы стали возникать и предпосылки современного фермерского хозяйства. В коллективах интенсивного труда (КИТ)» внутрихозяйственных кооперативам, в рамках арендного подряда делались робкие попытки повысить материальную и иную заинтересованность граждан в результатах своего труда и возродить у них, как тогда говорилось, чувство хозяина. В принятом в 1970 году ЗК РСФСР, статья 79 допускала право единоличных крестьянских хозяйств, имевшихся в «отдельных районах» пользоваться землей, полевой и приусадебной, для ведения сельского хозяйства, но отношения по представлению для этих целей земельных участков не были урегулированы.

2. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

2.1 Понятие договора купли-продажи земельного участка и порядок его заключения

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК). Включение в Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) этих положений вызвано тем, что договоры купли-продажи земельных участков как природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и регулированы нормами императивного характера, чаще специальными. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства (подп. 1-3 п. 1ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК). Отдельные виды недвижимого имущества определяются в ряде других правовых актов. Так ст.11.1 ЗК определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.252, 258 ГК РФ.

Подобная законодательная практика базируется на нормах п. 3 ст. 421 ГК, согласно которому к отношениям сторон по комплексному договору, каковым и является договор купли-продажи земельных участков, применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которого содержатся в комплексном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа комплексного договора. Содержание же комплексного договорного правоотношения составляют права и обязанности, устанавливаемые нормами, относящимися к гражданскому праву, предусматривающему общие правила оборота, и земельному праву, содержащему значительное число особых правил, в соответствии с которыми должны заключаться договоры купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи является консенсуальным, т.к. закон ставит в основу его заключения — достижение между контрагентами всех существенных условий в, требуемой законом, форме. Реальные же договоры считаются заключенными только с момента фактического совершения какого-либо действия, в отношении купли-продажи земельного участка таковым действием могла бы быть передача земельного участка, что означает уже исполнение сделки, а не ее заключение. Поэтому, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой договор купли-продажи возмездный, т.к. продавец за исполнение обязанностей по передаче товара должен получить от покупателя встречное предоставление в виде оплаты данного товара. Оплата товара является одной из основных черт договора купли-продажи, при отсутствии которой это уже не будет договор купли-продажи. К тому же в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договоры презюмируются (предполагаются) возмездными, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа такого договора.

Договор купли-продажи двусторонний, т.к. каждая из сторон имеет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме того, в договоре имеют место встречные (корреспондирующие) обязанности: продавца передать товар, покупателя уплатить установленную цену.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma — взаимоотношение) это определяется тем, что на стороне покупателя всегда лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом обязательств по передаче товара, и выражается в наделении каждого дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства.

Целью (каузой) договора купли-продажи земельного участка является перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего, процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций. Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов. Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строительства, связаны, как правило, с обжалованием ненормативных актов, которыми были приняты решения о предоставлении (отказе в предоставлении) земельных участков. С указанными требованиями обращаются либо лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков третьим лицам, либо прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов. Проверяя законность и обоснованность отказа исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, суд выясняет:

а) имеются ли условия, при наличии которых гражданин или юридическое лицо могут претендовать на предоставление участка;

б) местоположение и размер земельного участка;

в) пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных заявителем;

г) реальную возможность предоставления гражданину или юридическому лицу именно этого участка.

Суды могут отказать в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка для строительства, признав решение в отказе правомерным. В частности:

- признавая правомерным решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, суд исходил из того, что спорный земельный участок входит в границы микрорайона, на которые имеется утвержденная градостроительная документация, и испрашиваемое заявителем целевое назначение земельного участка не соответствует заложенному в проекте;

- отказывая в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предварительном согласовании места размещения объекта и оформлении акта выбора земельного участка, суд указывал, что решения градостроительного комитета муниципального образования по выбору и предоставлению земельных участков не являются исполнительно-распорядительными актами и не влекут правового последствия обязательного их исполнения, не являются ненормативными актами, а носят рекомендательный характер для принятия решения уполномоченным на основании закона лицом.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным. Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Таким образом, даже если покупатель подпишет договор купли-продажи земельного участка с такими условиями, они все равно признаются недействительными.

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Правила для проведения таких аукционов установлены ст. 38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму процедуру этого мероприятия. Только те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт, допускаются к аукциону. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М., 2006. — С. 65.

Аукцион проводится всегда открыто и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Так место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, правила внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов, а начальная цена определяется законом об оценочной деятельности, однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от 1% до 5% начальной цены.

Правительство РФ, высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, глава муниципального образования, определяет печатные издания, где и публикуется организатором сведения об аукционе и размещается на официальном сайте РФ в сети «Интернет», не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети «Интернет». Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор может отказаться от проведения торгов. Условия, необходимые для этого, определены законодательством. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Претендент также вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. В пункте 6 Правил организации и проведения торгов установлено, что задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка со счета организатора торгов. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

В соответствии с законом прием документов прекращается за пять дней до начала проведения аукциона. Кроме того, один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены и другие правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения. Второй экземпляр протокола остается у победителя.

При этом договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте.

Торги считаются несостоявшимися, если на них присутствовало меньше участников, чем было заявлено, или никто из них после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.

В этом случае, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Информация о результатах аукциона должна быть опубликована его организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщалось о проведении Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М., 2006. — С. 101..

Следует также учитывать, что при проведении торгов вопрос о ряде их условий есть вопрос компетенции самих государственных и муниципальных органов. В частности, в некоторых городах земельные участки по общему правилу предоставляются на торгах с инвестиционными условиями. На местах может быть предусмотрен особый порядок расчетов с победителем аукциона. В частности, допустимо устанавливать порядок определения величины условных единиц, принимаемых для расчета суммы платежа. В то же время нельзя изменять правило о том, что сумма платежа, установленная на торгах, является окончательной и не может дополняться какими-либо взносами.

Кроме того, торги для указанной ситуации могут проводиться только в форме аукциона.

Для обеспечения единства градостроительных решений и комплексного развития городов, Постановлением Правительствам РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» предусмотрено проведение конкурсов и аукционов. При этом предпочтение отдается не купле-продаже земельных участков, а долгосрочной аренде в числе приложений к указанному Постановлению и примерный Договор долгосрочной аренды земельного участка. Следует отметить, что после внесения указанных выше изменений в ЗК РФ этот акт было бы правильным считать утратившим силу в части предоставления земельных участков для строительства.

О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия — это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон».

По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам ГК РФ четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает не потребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Здесь содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон и в договоре купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договоров. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. Так с точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению Т.Б. Замотаевой^, предмет договора обуславливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре — правоотношений, и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой — четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Земельный Кодекс в ст.37 устанавливает что, только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет, могут выступать объектом купли-продажи. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета.

О.М. Козырь в статье об особенностях регулирования сделок с землёй поясняет, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки — связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.03.2004.№15671/03; Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КТ-А41/1 2649-08 по делу №А41-К1-9691/07. участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих установить то имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору.

Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Тематические карты, составленные на единой картографической основе, где в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельных участках, называются кадастровыми картами. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. Корнев А.Л. в статье о сделках с земельными участками поясняет, что кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи.

Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Так Федеральный арбитражный суд Уральского округа подтвердил, что согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.08.2004 по делу N Ф09-2526/04-ГК [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

ООО «Техника ЛТД» обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ООО «Светлана» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2003 N 88, заключенного на неопределенный срок. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска.

Суд пришел к выводу, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды (извещение ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области от 23.06.2003 N 237 о приостановлении кадастрового учета).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ).

Интересно, что в приведенном примере суд пришел к выводу о том, что договор ничтожен, а не незаключен, что по-нашему мнению ошибочно. В связи с вышеуказанным предлагаем вынести соответствующее постановление Высшего Арбитражного или Верховного суда о квалификации кадастровой карты как неотъемлемой части договора купли-продажи земельного участка, индивидуализирующей предмет, т.е. как существенное условие. В отличие от приведенного примера в большинстве судебных решений кадастровый номер объекта недвижимости отнесен к данным, позволяющим определенно установить предмет договора продажи земельного участка. Отсутствие в договоре кадастрового номера земельного участка влечет признание договора незаключенным. См. об этом: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 N Ф03-2541/2010 по делу N А73-12901/2009[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 N А19-13335/07-55-Ф02-1250/08 по делу N А19-13335/07-55[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2004 N КГ-А40/6361-04 [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Имеется и третий вариант судебных решений, где указывается, что только земельные участки прошедшие кадастровый учет могут быть объектом купли-продажи, при этом, не уточняется, является ли это существенным условием и соответственно влечет незаключенность договора или же влечет ничтожность в силу статьи 168 ГК РФ. Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2004 N Ф09-4032/04-ГК [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А41/8368-04[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины. Так НК устанавливает размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также за совершение прочих юридически значимых действий для физических лиц — 1 000 рублей; для организаций — 15 000 рублей;

Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Договор, в котором в письменной форме отсутствуют согласованные сторонами условия о цене, считается не заключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007, данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 О порядке определения нормативной цены земли.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК, где продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. Правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).

Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель, по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства.

Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы.

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения — способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»).

Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно.

Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требования к качеству будет носить во многом субъективный характер.

Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенное условие договора. Именно поэтому мы считаем дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

Иконицкая И.А., Павлова И.Э. в статье земельных отношений в сельском хозяйстве, отмечают необходимость выделения и иных существенных условий.

Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

2.2 Права и обязанности сторон. Ответственность из договора

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи земельного участка является передача этого участка покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя участка по договору купли-продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, этот момент может и не совпадать с фактической передачей участка. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу участка по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца правильнее будет рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданный участок и ввести его во владение недвижимостью.

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ).

Принимая во внимание специфику недвижимого имущества как, являющегося объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданный участок земли. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу подписанному сторонами.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие земельного участка условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя — оплатить покупаемый земельный участок.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость участка продавцу, а продавца — передать его покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

Права сторон корреспондируют с обязанностями, а значит, покупатель имеет право требовать передачи земли, а продавец в свою очередь вправе требовать оплаты переданного участка.

Обе стороны требуют друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суммируем права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка.

Значит, продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) участка.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя земельного участка на основании передаточного акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ);

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на землю и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом участка, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного нарушения требований к качеству земли, отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Существенным нарушением требований к качеству признаются:

а) неустранимые недостатки;

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;

в) недостатки, выявляемые неоднократно;

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ);

3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли-продажи Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — СПб., 2007. — С.56.;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости);

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи заключается в передаче продавцом покупателю проданного земельного участка, а покупателем продавцу — предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемый ему участок.

Порядок передачи земли установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, передачу и принятие земельного участка сторонами по передаточному акту, после его подписания. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору. Равным образом, с подписанием акта о передаче не происходит перенос вещного права (права собственности) на землю. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Особенности исполнения обязательства по передаче существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь(земельный участок) невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения земли. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче земли после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст. 405, 406 ГК РФ).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи ( п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение — она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение земельным участком дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на этот участок (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи земельного участка связано и бремя содержания этого участка. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя — принять имущество.

Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что передача проектно-сметной документации на объект незавершенного строительства не является доказательством передачи имущества покупателю по договору купли-продажи (Постановление ВАС 27.04.2007 №11).

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. — М., 2009. — С.32.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен; б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора — это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор.

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходят одновременно. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможны лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору, и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи земельный участок.

3. Государственный кадастровый учёт и регистрация перехода права собственности

3.1 Государственный кадастровый учёт

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Реформа земельно-имущественных отношений предусматривает реализацию мероприятий, намеченных федеральной целевой программой «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости. В рамках этой программы выделена подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости, которая направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы — обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан.

Для достижения поставленной цели в рамках данной подпрограммы требуется решить следующие задачи:

- обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

- совершенствовать систему налогового администрирования;

- создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости;

- улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления;

- сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

- осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости;

- модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов;

- сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

- создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий.

Таким образом, кадастровый учет становится важным не только в целях поддержки налогообложения земельных участков и природоохранной политики государства, подготовки земельной статистической информации и защиты государственных земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — это внесение сведений об имуществе, подтверждающем его характеристики как индивидуально-определённой вещи кадастровым органом. В соответствии с принятым в 2007 г. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда. Согласно гражданскому законодательству договор подряда на выполнение работ заключается между заказчиком и исполнителем (подрядчиком). Заказчик обязуется принять результат определенной работы и оплатить его, исполнитель — выполнить по заданию заказчика эту работу и сдать ему ее результат (ст.702 ГК РФ). Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Согласно Гражданскому кодексу РФ ст.426 это означает, что любой исполнитель (будь то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) должен осуществлять кадастровую деятельность в отношении каждого, кто к нему обратится, не оказывая предпочтения одному лицу перед другим, кроме случаев, предусмотренных законом.

В результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением (о постановке на учет участка или участков, об учете изменений, учете части или о снятии с учета земельного участка). Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком. Цена таких работ устанавливается сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью указанного договора с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

- об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

- о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

В случае если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о его проведении, которые включаются в текстовую часть этого плана в форме акта согласования местоположения границ.

Указанное согласование осуществляется в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ. Оно происходит с заинтересованными лицами (собственниками, пользователями, владельцами, долгосрочными арендаторами земли), обладающими смежными земельными участками на различных титулах права. Вместо заинтересованных лиц могут выступить их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Если смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц, от лица собственников вправе действовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания сособственников. От имени владельцев смежного участка, расположенного в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан и относящегося к имуществу общего пользования такого объединения, в согласовании границ имеет право участвовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания участников или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

Такое согласование осуществляется путем проведения собрания заинтересованных лиц или с каждым заинтересованным лицом в индивидуальном порядке. Поэтому закрепленная процедура согласования границ земельного участка является трудоемким организационным мероприятием, требующим больших затрат времени всех заинтересованных лиц и кадастрового инженера, производящего подготовку соответствующих документов. Так, в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц, извещение об этом собрании должно вручаться всем данным лицам или их представителям под расписку, направляться по их почтовым адресам с уведомлением о вручении соответствующего почтового отправления и по адресам электронной почты (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости). В предусмотренных ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» случаях это извещение может быть опубликовано в печатном издании, предназначенном для опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Извещение, о котором идет речь, должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позже чем за тридцать дней до назначенного дня проведения данного собрания.

Несмотря на сложности, которые могут возникнуть при согласовании местоположения границ земельных участков, предусматриваются и нормы, значительно облегчающие ее проведение. Так, заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. В ряде случаев такое согласование осуществляется без установления соответствующих границ в натуре, не взирая на требования заинтересованных лиц в определении границ именно на местности п.6 ст.39. Не является препятствием для согласования местоположения границ и обстоятельство, при котором заинтересованное лицо отказывается принять извещение о проведении собрания, поскольку согласно новому Закону оно считается надлежащим образом извещенным п.10 ст.39. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Причем если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью такого акта либо не представили свои обоснованные возражения в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом. В акт согласования местоположения границ вносится об этом соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом о государственной регистрации порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем, и они предъявили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ ст. 64 порядке, главным образом — в судебном порядке.

Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в порядке с ЗК ст.64, главным образом — в судебном порядке

Постановка на учет земельного участка, а также его кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик или других сведений осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых документов. Учет изменений земельного участка касается перемены категории земель, к которой был отнесен данный участок, и его разрешенного использования. Учет части земельного участка осуществляется в связи с изменением его части, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав. Наконец, учет адреса правообладателя необходим при перемене почтового адреса и (или) адреса электронной почты правообладателя земельного участка.

Кадастровый учет земельного участка в связи с изменением данных о нем может быть осуществлен на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Основанием для кадастрового учета земельного участка служит изменение следующих сведений о нем:

- адреса или в случае его отсутствия описания местоположения земельного участка;

- о вещных правах на земельный участок и об обладателях этих прав, об ограничениях (обременениях) этих прав и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

- о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок;

- о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе о дате утверждения результатов определения такой стоимости;

- о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, а также о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации», если положениями не установлено иное, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет земельного участка или от другого лица осуществления учета изменений характеристик или сведений о данном участке.

Постановка на учет земельного участка, учет его изменений, учет части земельного участка, учет адреса правообладателя осуществляются в строго определенные сроки. Например, постановка на учет земельного участка должна быть завершена в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Что касается кадастрового учета на основании документов, поступивших в уполномоченный кадастровый орган в порядке информационного взаимодействия, то он осуществляется в более отдаленные сроки, но не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений. Например, при постановке на учет земельного участка к таким сведениям относится присвоенный земельному участку кадастровый номер, при учете изменений земельного участка, учете части земельного участка или учете адреса его правообладателя — новая информация о земельном участке, при снятии с учета земельного участка — данные о прекращении существования земельного участка.

Орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку соответствующий документ о кадастровом учете земельного участка, начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока осуществления такого учета. Таким документом может быть кадастровый паспорт земельного участка (при постановке на учет последнего) или соответствующая кадастровая выписка о земельном участке (при учете изменений, учете части или снятии с учета земельного участка).

В результате преобразования земельного участка может быть образовано два или более участков. В этом случае постановка на учет всех вновь образуемых участков осуществляется одновременно. Для этого представляются одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых участков и необходимые для этого документы. При выделе доли в натуре из земельного участка или объединении участков представляются только заявление о постановке на учет вновь образуемого участка и необходимые для его кадастрового учета документы. Учет изменений преобразуемых земельных участков или в соответствующих случаях снятие их с учета осуществляется без заявления в срок не более чем три рабочих дня со дня поступления в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на новые земельные участки.

Существенным является то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет любого земельного участка (включая новый земельный участок, образованный в результате преобразования одного или нескольких исходных земельных участков), при учете части земельного участка носят временный характер. Такие сведения становятся постоянными только со дня государственной регистрации права на соответствующий земельный участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет и по истечении одного года со дня завершения учета части земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Поэтому компании, которые осваивают территории с целью реализации инвестиционных проектов (например, девелоперы) при постановке на кадастровый учет земельных участков предоставляют в государственный кадастр недвижимости сведения, которые носят временный характер. В этом случае регистрировать право на коммерческий земельный участок нецелесообразно. Учитывая, что в процессе и/или после реализации такого проекта и ввода в эксплуатацию его объектов происходит распродажа последних, следует каждому новому собственнику произвести в установленном порядке государственную регистрацию права на приобретенный им объект недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ осуществляется при условии, что такие изменения связаны с уточнением границ земельного участка, сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию их местоположения. Одновременно вносятся соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежного земельного участка, если таковой имеется. При этом случаи преобразования участка при выделе из него доли в натуре рассматриваются отдельно. В некоторых случаях осуществление кадастрового учета земельного участка может быть задержано на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении такого учета, но не более чем на три месяца. В частности, кадастровый учет приостанавливается, если имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном участке, кроме случаев внесения изменений в указанные кадастровые сведения. Решение о приостановлении должно быть принято не позднее установленного законом о государственной регистрации срока. Так, если кадастровая деятельность была связана с постановкой на учет земельного участка, этот срок составляет не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Орган кадастрового учета в определенные сроки обязан уведомить заявителя о приостановлении его дела. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

В ряде случаев орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении учета. Например, отказывается в постановке на учет земельного участка, если его размер не соответствует установленным земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков или если не обеспечивается доступ к земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

С заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться определенные Законом о государственной регистрации, лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями о постановке на учет земельных участков вправе обратиться как собственники таких участков, так и любые другие уполномоченные лица. С заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков вправе обратиться только собственники таких участков, а с заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, — лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Заявителями об учете частей земельных участков имеют право выступить собственники этих участков или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие участки. С заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться как собственники указанных объектов недвижимости, так и собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться собственники соответствующих зданий или сооружений, прекративших свое существование, а также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие объекты недвижимости.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для этого документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет земельного участка указанные заявление с документами могут быть представлены в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Подлинность подписи заявителя или его представителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, когда заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В случае представления заявления с документами в электронном виде оно должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя. Подлинность такой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке. При личном представлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов орган кадастрового учета в этот же день выдает заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты подачи. В случае почтового отправления заявления и документов расписка об их получении высылается органом кадастрового учета в течение рабочего дня, следующего за днем получения, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Что касается порядка подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов заявления и необходимых для кадастрового учета материалов, то он устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений

Все копии документов должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Следует заметить, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя дополнительные документы, не установленные законом о государственной регистрации.

При постановке на учет земельного участка вместе с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, удостоверяющего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах основания для освобождения от уплаты указанной пошлины;

- межевой план.

При учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка необходимо представить его межевой план.

При учете изменений земельного участка необходимы:

- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок;

- копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок);

- копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования).

При снятии с учета земельного участка должны быть представлены:

- акт обследования, подтверждающий прекращение существования земельного участка;

- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок.

Кроме того, во всех случаях кадастрового учета земельного участка (при постановке на учет, учете изменений, снятии с учета и т.д.), а также при учете адреса его правообладателя требуется документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается такой представитель.

В случае если местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся таком согласовании, требуется представить копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

В целом ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости. Считается, что такой подход соответствует наилучшему мировому опыту развитых стран с рыночной экономикой.

Объектами кадастрирования выступают земельные участки, территориальные зоны, земли и границы территорий муниципальных образований, земли и границы субъектов РФ, земли и границы Российской Федерации.

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

- сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

- новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

- сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости). В целом Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости. Считается, что такой подход соответствует наилучшему мировому опыту развитых стран с рыночной экономикой.

3.2 Регистрация перехода права собственности на землю

купля продажа земельный участок

Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе это одно из основных вещных прав. Право собственности на землю в объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю; в субъективном — совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей. Правомочие владения означает основанную на законе возможность собственника иметь у себя имущество, содержать его в собственном хозяйстве, т.е. обладать им. Правомочие пользования — это основанная на законе возможность собственника эксплуатировать, использовать имущество путем извлечения у него полезных свойств, его потребления. Правомочие распоряжения выражается в возможности определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Переход права собственности на земельный участок по договору продажи подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи земли сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:

1) обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а иногда практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан;

2) обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость;

3) обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней;

4) обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период.. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития;

5) предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав.

К числу основных документов следует отнести:

- заявление о государственной регистрации;

- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность, доверенности, учредительные документы юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.)

- документы, содержащие описание объекта недвижимости;

- правоустанавливающие документы;

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

1. Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подает правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) на то лицо при наличии у них надлежащим образом оформленной доверенности.

2. Если гражданину, действующему от себя лично, достаточно предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность, то представитель организации, кроме тех же документов и документов, подтверждающих его полномочия, должен предъявить документы юридического лица:- учредительные документы;- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;- свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.

3. Лица, обращающиеся с заявлением о государственной регистрации, представляют правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие права на недвижимость. Правоустанавливающие документы — это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение или обременение прав на недвижимое имущество.

Правоустанавливающими документами являются:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;- вступившие в законную силу судебные решения;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.

Важное положение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьи переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета недвижимости. Законодатель наделил Федеральную регистрационную Службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная Служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы. В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц. При получении документов должностное лицо Федеральной регистрационной Службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию. После приема документов Федеральная регистрационная Служба проводит проверку их действительности. В ходе такой проверки выясняется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Важным этапом регистрационного процесса является проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях проверки соответствия поданных на регистрацию документов законодательству Российской Федерации Федеральная регистрационная Служба проводит их правовую экспертизу. В случае выявления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав Федеральная регистрационная Служба принимает соответствующее решение. В случае если для принятия решения о государственной регистрации недостает каких-либо сведений или документов, Федеральная регистрационная Служба вправе направить юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям соответствующие запросы. При отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации Федеральная регистрационная Служба осуществляет внесение записей в Единый государственный реестр прав.

Произведенную государственную регистрацию прав удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав, произведенную государственную регистрацию сделки удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки.

Правоподтверждающими документами являются: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной Службой. Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.

Закон о регистрации обязывает Федеральную регистрационную Службу выдавать заявителю информацию о зарегистрированных правах. Служба обеспечивает бессрочное хранение Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:- это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице федеральной регистрационной службы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их.

С другой — государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;- право оперативного управления;- право пожизненного наследуемого владения;- право постоянного пользования;- ипотека;- сервитут,- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами. Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ об аренде, о доверительном управлении и другими, а также Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».

Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу, эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость. Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. В соответствии с ФЗ “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним”, государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. С 31января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:- договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);- право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд. Причины, которые являются основанием для отказа, могут быть, в том числе следующими:

- непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно);

- содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

За осуществление государственной регистрации взимается плата, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». Этим постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц — 3-кратный установленный законом МРОТ; для юридических лиц — 50-кратный установленный законом МРОТ. Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены: для физических лиц — 25% установленного законом МРОТ; для юридических лиц — установленный законом МРОТ.

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает:

- сведения о лице, приобретающем право на земельный участок;

- описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);

- сведения об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;

- сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

- решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд;

- иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных Земельным кодексом РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.

Записи о правах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными и правоустанавливающими в суде доказательствами. Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок. Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации. По окончании государственной регистрации выдается свидетельство, удостоверяющее возникновение и переход прав на недвижимое имущество.

Заключение

По результатам проведенного в настоящей работе исследования, хотелось бы сделать ряд выводов относительно изученной темы.

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно назвать следующие его восемь общих признаков:

1) земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли;

2) всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением;

3) каждый земельный участок обладает качественными характеристиками;

4) земля — всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным она является и в качестве объекта сделок;

5) в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срез, позволяющий устанавливать пространственные масштабы данного земельного участка.

6) земельный участок подлежит идентификации;

7) земельный участок обладает свойствами делимости;

8) земельный участок является объектом недвижимости.

Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля — особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.

Договор купли-продажи земельного участка — это соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Подводя итоги по рассматриваемой теме можно сделать следующий вывод: сегодняшнее состояние данного института гражданского права не достаточно детально и четко урегулировано на законодательном уровне. Нормы Гражданского и Земельного кодекса регулирующие данный институт права подвергаются критике со стороны юристов теоретиков, и, на наш взгляд требуют доработки из-за неконкретно формулировки некоторых норм.

В связи с этим представляется возможным предложить некоторые изменения и дополнения к земельному законодательству, касающемуся регулирования договора купли-продажи земельного участка.

1. По нашему мнению, в ст. 6 Земельного кодекса РФ обязательно должно быть дано легальное определение земли как природного объекта и природного ресурса, как это сделано в ст.11.1 в отношении земельных участков, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага).

Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: земля — это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

2. В конце 2004 г. ЗК РФ был дополнен ст. 30.1, полностью посвященной особенностям предоставления участков для жилищного строительства из земель публичной собственности. В ней четко определено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Считаем, что данная норма ущемляет права граждан на приобретение земельных участков для жилищного строительства, поскольку не все граждане обладают большими материальными и финансовыми возможностями.

3. Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению.

Большинство авторов склоняются к тому, что кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи.

4. При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять в договоре требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

В заключении следует сказать, что, характеризуя сферу применения института норм касающихся купли-продажи земельного участка, необходимо отметить что, в настоящее время он занимает строго определенное место в системе договоров российского права и регулируется в основном Гражданским и Земельным законодательством, а также лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, а также специальными федеральными законами.

Размещено на