Пример дипломной работы по гражданскому праву: Правовое регулирование арендных отношений

Содержание

Введение3

Глава 1. Общие положения об аренде5

1.1. Правовое регулирование арендных отношений5

1.2. Понятие и сущность договора аренды24

Глава 2. Содержание договора аренды33

2.1. Стороны договора аренды33

2.2. Предмет договора33

2.3. Форма и государственная регистрация договора аренды33

2.4. Прекращение договора аренды33

Глава 3. Виды договора аренды34

Заключение35

Список литературы36

Выдержка из текста работы

Допущено к защите на ГАК
Зав.кафедрой доктор юридических наук, профессор	Научный руководитель
______________ Косякова Н.И. (личная подпись)	______________ Курскова Г.Ю. (личная подпись)
« »______________ 200 г.	« »______________ 200 г

Москва 2008

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3-5

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ 6-25

1.1. Понятие и признаки договора аренды 6-15

1.2. Договор аренды как юридический факт гражданского права.

Его форма и сущность 15-25

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 26-45

2.1. Права и обязанности арендодателя 26-34

2.2. Права и обязанности арендатора 34-45

ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 46-52

3.1.Основание прекращения договора аренды 46-48

3.2.Право арендатора на возобновление договора аренды 49-52

ГЛАВА 4. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ 53-84

4.1. Договор проката 54-61

4.2. Договор аренды транспортных средств 61-65

4.2.1. Аренда транспортного средства с предоставлением

услуг по управлению и технической эксплуатации 62-64

4.2.2. Аренда транспортного средства без предоставления

услуг по управлению и технической эксплуатации 64-65

4.3. Договор аренды зданий и сооружений 65-70

4.4. Договор аренды предприятий 70-77

4.5. Договор финансовой аренды (лизинга) 77-84

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85-87

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 88

Нормативные акты 88-89

Материалы судебной практики 89-90

Литература 90-92

Введение

Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса явилось развившееся по инициативе «снизу» движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствления собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в то же время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.¹ Но в условиях изменения хозяйственных отношений в конце 80-х годов нормы кодекса 1964 г. оказались недостаточными и отчасти устаревшими применительно не только к арендным договорам. Издание в 1991 году Основ гражданского законодательства существенно расширило свободу сторон, в частности, при арендных отношениях, которым была посвящена глава Х «Основы законодательства при аренде», например, была введена аренда предприятия (ст. 16-25 Основ гражданского законодательства). Система параллельного существования двух основополагающих источников гражданского права (Основы гражданского законодательства в части, не противоречащей им, Гражданский кодекс 1964 г.) вызвала много нареканий и в конечном итоге была изменена. В настоящее время правовые нормы арендных отношений приведены в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

Тема, которая будет рассмотрена в дипломном проекте, интересна для исследования уже тем, что договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических обязательств, известных ещё со времён римского права, и изучался многими цивилистами.

Актуальность ее обусловлена тем, что в условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень, все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых странах мира, по крайней мере, в плане их разнообразия. Хотя аренда насчитывает тысячи лет, ее формы непрерывно развиваются, обновляются. Так, определенное распространение начинают получать лизинговые операции, но любые операции по организации бизнеса или отдельных его сторон нуждаются, прежде всего, в надлежащем правовом обеспечении.

Договор аренды является правовой формой экономического оборота, то есть представляет собой правовую форму экономических связей, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которые хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают на основании договора. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Все вышесказанное определяет выбор темы, ее актуальность и значение.

Объектом исследования является правовое регулирование арендных отношений. Предмет исследования- гражданско-правовые нормы, регулирующие порядок заключения, содержания, исполнения и прекращение договора аренды.

Целью исследования дипломной работы является анализ правовой сущности арендных отношений. Данная цель достигается путем решения следующих научно-исследовательских задач: сформулировать понятие договора аренды, выявить его особенности, проанализировать отличительные особенности отдельных видов арендных отношений. Кроме того, институт аренды в работе рассматривается комплексно и с указанием на особенности разновидностей договоров аренды. Рассматриваются общие положения об аренде и особенности аренды отдельных видов имущества, исследуется классификация договора аренды.

Для решения поставленных задач использовались следующие методы исследования: сравнительно-правовой, метод структурного анализа, формально юридический. Методология исследования основана на системном анализе общеправовых научных достижений.

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных специалистов в области права: Авекова В. В., Баранова Т. В., Райзерг Б. А., Брагинского М. И., Витрянского В.В., Шершеневич Г.Ф., Мейер Д. И., Иоффе О. С. и других. В дипломной работе приведена судебная практика разрешения споров, указания Высшего Арбитражного суда судам субъектов Федерации по разрешению спорных вопросов, относящихся к аренде.

Структура работы обусловлена целями и методологией исследования. Она состоит из введения, четырех глав, объединяющих 13 подразделов, заключения и списка использованных источников.

Автор считает, что результаты исследования дипломной работы могут иметь практическое применение в определенном кругу пользователей- руководителей предприятий и организаций, студентов, хозяйственников.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды.

1.1. Понятия и признаки договора аренды.

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Становление института договора аренды имеет длительную историю. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) можно считать договор найма вещей, получивший широкое распространение в римском праве. Согласно договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator — наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor — нанимателю) одну или несколько определённых вещей для временного пользования, а наниматель в свою очередь обязывалась уплатить за пользование этими определённое вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю ¹.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества» ². Исследованию договора аренды внимание уделяли дореволюционные цивилисты Г.Ф. Шершеневич и Д.И. Мейер. По мнению Г.Ф. Шершеневича, гражданскому праву Российской империи было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из неё плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, скота, как это принято во французском праве»³. Законодательство и доктрина дореволюционного права исходили из того, что внаём могли передаваться только непотребляемые вещи: «не всякая вещь допускает пользование без повреждения её существа. Вещи, потребляемые неспособны, составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их целостности»¹. При этом Г.Ф. Шершеневич обращал внимание на то, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче имущества внаём. Такой подход позволяет сделать вывод о том, что в дореволюционном российском праве предмет договора понимался более широко, чем в современном законодательстве. Д.И. Мейер по этому поводу отмечал, что «не одни физические вещи, а и другие имущества могут служить предметом найма»².

В российском дореволюционном законодательстве употреблялся и термин «прокат», использовавшийся качестве одного из названий договора имущественного найма. Как отмечал Д.И. Мейер, договор имущественного найма имел несколько названий, разница в употреблении которых состояла в том, что «каждое из этих названий, обозначая один и тот же договор, и давало указанному договору особый оттенок, и, в частности, словом прокат именовался обычно наём мебели, платья и так далее»³.

Важным моментом в развитии дореволюционного законодательства по рассматриваемой проблеме стала попытка законодателей внести в Гражданское Уложение наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Включение в проект Гражданского Уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич¹ и Н.И. Трепицын². Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»^3. Отметим, что проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений получила рассмотрение в юридической литературе и в советский период развития гражданского права. Так, Брагинский М.И. и Витрянский В.В. отмечали: «Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правового правоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора»⁴. Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма чётко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. На данное обстоятельство указывал О.С. Иоффе: «…сданное в наём имущество поступает во владение нанимателя, а владение такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорной контрагент»⁵.

Договор аренды был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», однако термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий ¹.

В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. ². Так, в ст. 1 Основ указывалось, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Следовательно, понятие «аренда» использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

Сегодня договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последнее десятилетие активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

Согласно Федеральному закону о введении в действие части второй ГК с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения ГК РСФСР 1964 г., перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (ст. ст. 2, 3).

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности¹. В то же время, необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое — когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время, общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2-6 ГК РФ.

Определение договора, содержащееся в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основными признаками которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению — естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты — часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора — о совместной деятельности. Таким образом, можно отметить, что в ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 ст. 85 Основ Гражданского Законодательства (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (статья 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли — продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли — продажи, при аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент заключения договора. Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», в п. 11 указывается, что «арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность»¹.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли — продажи арендуемого нежилого помещения.

Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям. Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 % уставного капитала, которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда. Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 %, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли — продажи.

В соответствии с пунктом 12, указанного выше информационного письма устанавливается, что «арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам»¹.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам (статья 305 ГК РФ). Однако, такую защиту, оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования, наделён и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя, как собственника арендованного имущества. Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Примерами, здесь может служить следующее:

1. Постановление Президиума Верховного суда от 14 декабря 1995 года за № 6666/95 о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом Волгоградской области от 25 декабря 1992 № 413 о создании АООТ "Волгоградский тракторный завод" и внесения в уставной капитал арендованного общежития. Постановление Волгоградского областного суда и решение комитета, в части включения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано.

2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 1999 года по делу № Ф09-443/99-ГК по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел кассационную жалобу Сбербанка РФ в лице Пермского отделения № 5294 на постановление от 18 февраля 1999 года апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области дело № А50-8968/98-ГК по иску Пермского отделения Сбербанка РФ № 5294 к АКБ "Агропромышленный банк" о расторжении договора аренды. Данное постановление было отменено.

В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Также, реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (то есть абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения пункта 4 статьи 216 ГК РФ.

1.2. Договор аренды как юридический факт гражданского права.

Его форма и сущность

К основным элементам договора, в том числе договора аренды, относят: стороны, предмет, форму и содержание договора.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица.

По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности), реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Юридическое лицо — собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе (п. 2 ст. 49 ГК), например, когда судом назначается внешний управляющий в целях санации.

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти — Министерство РФ по имущественным отношениям.

Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно:

а) в силу закона;

б) в силу уполномочия самим собственником.

Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это правомочие. Это — право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий (ст.ст. 294-300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем движимого имущества, за исключением случаев, установленных в законе или иных правовых актах. Такое исключение может включать в себя либо запрет на передачу отдельных видов движимого имущества в аренду, либо требование о согласии собственника на это. В отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда. Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления, свободно распоряжается только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника.

Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями (п. 9 Постановления Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹.

Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь в целях достижения основной цели, определяемой в учредительных документах. В то же время, в действующем законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, в Законе об образовании образовательным учреждениям в силу положений п. 11 ст. 39 и п. п. 1, 2 ст. 47 Закона об образовании. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в силу нормы ст. 608, согласно которой закон может наделять любое лицо, не являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными, определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой характер носят нормы Закона об образовании, что влечет изменение (или искажение) правовой природы этого вида юридического лица.

В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемого в качестве арендной платы имущества является непосредственно собственник передаваемого в аренду имущества — малолетний или недееспособный.

Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (п. 3 ст. 1012 ГК).

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, соответственно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.

Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества). Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица — унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества должны признаваться недействительными (п.п. 40 — 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Предметом договора аренды выступают объекты аренды. Согласно нормам ст. 608 ГК РФ объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Помимо общего требования к характеристике объекта аренды п. 1 данной статьи содержит примерный (неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму.

1. В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, которые формируют группу объектов окружающей природной среды, являются недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятыми из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ «О недрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ. Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время, характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения публичного интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, представляют собой самостоятельное отраслевое регулирование. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п. 2 статьи 607 ГК указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе и Земельном кодексе. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, как представляется, не являются арендными, представляя самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.

2. Вторую группу объектов составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые созданные человеком объекты распространяется режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида, определяемого по правилам подразд. 3 разд. 1 ГК «Объекты гражданских прав». Это может быть движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть — помещение, в то же время, нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания (например, крышу для размещения рекламы), поскольку он не может быть передан в пользование отдельно от здания. Нельзя передать в аренду часть транспортного средства, так как эти отношения регулируются договорами перевозки (фрахтования). Иногда объект аренды — сложная вещь, т.е. совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В арендных отношениях учитывается соотношение вещи главной и принадлежности (ст. 611 ГК).

3. Третью группу составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей, это соединенные в одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имущественных прав и обязанностей — предприятие. Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.).

Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Федеральному закону от 21 ноября 1995 г. «Об использовании атомной энергии»» передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного регулирования безопасности при использовании атомной энергии (Госатомнадзора РФ) и на основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом ¹.

Такие ограничения могут вводиться в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК).

Требования, предъявляемые к форме договора аренды, содержатся ст. 609 ГК РФ. В частности в ней устанавливается, что для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года.

Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких, как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в количестве экземпляров, необходимых для сторон, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.

По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (ст. 633 и ст. 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок и некоторые другие рассматриваются в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹.

Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества — объекта аренды. Это важно для договоров аренды недвижимого имущества. Так, если договор аренды здания или сооружения сроком в год и более требует государственной регистрации, то договор купли-продажи здания или сооружения как недвижимого имущества, в силу указаний ст. 550 ГК, такой регистрации не требует. Таким образом, договор аренды здания или сооружения (а также помещения, как его части), включающий условие о переходе права собственности к арендатору, не требует государственной регистрации, независимо от его срока. Это объясняется тем, что в данном случае нет практической необходимости опираться на такие качества государственной регистрации, как публичность и достоверность правового режима недвижимого имущества в целях защиты интересов потенциального покупателя по приобретению имущества, не обремененного правами третьего лица — арендатора, поскольку приобретатель и арендатор — одно и то же лицо.

В ст. 609 ГК нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое обусловлено особым способом его заключения путем возобновления (см. п. 2 ст. 621 ГК). Этот способ, именуемый «возобновление договора», представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора. Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности к нему невозможно применять правила ст. 609 ГК в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п. 2 ст. 158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п. 3 ст. 434 ГК, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п. 2 ст. 621 ГК действия сторон, свидетельствующие об их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие письменной формы в виде документа делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом (ст. ст. 621, 651 и 658 ГК).

Содержанием договора аренды являются права и обязанности арендодателя и арендатора. Так как они изложены в законодательстве подробно, то они будут рассмотрены отдельно в главе 2.

Глава 2. Содержание договора аренды

2.1. Права и обязанности арендодателя.

В ст. 611 ГК РФ содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество — предмет аренды. При этом под надлежащим исполнением понимается:

1. передача имущества в надлежащем состоянии,

2. передача имущества с принадлежностями и относящимися к нему документами,

3. передача имущества в надлежащий срок.

Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего, — обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества — объекта аренды — является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае — прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.

Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (ст. 135 ГК). Под принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему). Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Отметим, что данная норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное. Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (п. 9 Информационного письма ВАС № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.

Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование только по обязательственному иску. Если при этом на это имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило ст. 398, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь, являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем за время только фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п. 2 ст. 328 ГК. Согласно ему, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи. Речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право тремя способами:

1. обращение к арендодателю с любым из трех требований:

а) безвозмездного устранения недостатков имущества;

б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора);

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение такого требования делает такое действие арендатора неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее — дать такое разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия последнего.

3. право потребовать досрочного расторжения договора.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Следует отдельно отметить основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества (п. 2 ст. 612):

1. арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре.
2. арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором — только о явных. Кроме того, из данного пункта ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи.

Арендодатель обязан предупредить арендатора обо правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и так далее). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причём они могут быть широкими по объёму, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых должен быть предупреждён арендатор. Говориться лишь, что эти права на имущество, принадлежащие третьим лицам, и к ним в числе прочих относятся сервитуты и право залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Обязанность арендодателя предупредить о наличии вещных прав на арендованное имущество вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на имущество.

Что же касается обязательственных прав, то и о них должен быть извещён арендатор, если они направлены на арендованное имущество. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель станет новым собственником арендованного имущества (и соответственно новым арендодателем), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с этим может существовать несколько договоров аренды, дающие арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, то последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объём) ущемляют право пользования арендованным имуществом. Возмещение убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объёма прав третьих лиц на вещь.

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовым актом или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). При этом под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого невозможно его использование по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если срок не оговорен в договоре или возникла неотложная необходимость, то он производиться в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счёт арендодателя, его силами, или силами привлечённых им лиц. Отношения сторон на время ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Договор аренды, может установить обязанности арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или потребовать у арендодателя предоставить на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее дело обстоит, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не предусмотрена. Между тем проведение ремонта может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам статьи 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из вышеперечисленных прав может быть исключено или ограничено.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Под неотделимыми здесь понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимые будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения имуществу вреда в любом размере. Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

— согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно, но только в форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объём улучшений в таком согласии не оговорены, то считается, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

— использования для производственных улучшений собственных средств арендатора. Произведённые арендатором отделимых улучшений являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения — это изменение имущества, которые могут быть отделены от вещи без её повреждения (ухудшения). По окончании срока договора такие улучшения могут быть отделены и оставлены за арендатором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

2. Права и обязанности арендатора.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не оговорены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан использовать имущество сам. При этом, назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающими из его существа. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причём только при наличии вина арендатора.

Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части (п. п. 8, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Досрочное прекращение пользования имуществом (например, освобождение арендуемого помещения) до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Если договор заключен без указания срока, то предупреждение стороной контрагента о его прекращении указывает на то, что он прекратится лишь по истечении трех месяцев после этого в отношении недвижимого имущества, и месяца в отношении движимого имущества, если иной срок не предусмотрен договором (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата — деньгами, в натуре или иной, согласно п. 2 ст. 614. Если оплата установлена в денежной форме, то следует указать, должна ли она осуществляться наличным или безналичным путем. При оплате безналичным путем следует определить форму в соответствии с требованиями гл. 46 ГК и иных правовых актов. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов. В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю — с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п.

Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах — по окончании установленного периода платежа. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места. Если условие об арендной плате является существенным, то правило обычной цены (обычая) к такому договору не применяется, и он будет считаться незаключенным. Его также нельзя применить, если обычай в области аренды такого вида имущества не сложился или само имущество является уникальным, и аналогию использовать невозможно.

Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) — главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю.

Формы оплаты многовариантны. Законодатель предлагает на выбор пять форм, которые можно использовать самостоятельно и в различных комбинациях.

Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах) либо в долях или процентах от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для расчетов в денежной форме, а долевая — для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов — аренда земельного участка для сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты.

Расчеты за пользование арендованным имуществом возможны в форме услуг, предоставляемых арендатором арендодателю. Наиболее целесообразно использовать эту форму в случаях, когда арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается арендодатель. Статья 614 ГК не называет в качестве арендной платы производство работ. Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в статье 614 ГК. Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в части производства работ в рамках договора аренды.

Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Следовательно, к такому договору надо предъявлять требования по определению имущества, передаваемого в аренду и получаемого в аренду, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде).

Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При этом стороны должны руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.

Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения — арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.

В то же время, некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат).

Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливается соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом (см., например, распоряжение Министерства государственного имущества РФ (ныне Министерство по имущественным отношениям РФ) от 14 мая 1999 г. № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом»).

Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный характер. Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств.

Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров, превышающих годичный срок действия, поскольку данный пункт ст. 614 запрещает производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. В то же время, законодатель может установить для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

При применении п. 3 ст. 614 Президиум ВАС РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм), оставаясь неизменным, тем не менее, определяет каждый очередной платеж в иной сумме, нежели предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при определении ставки арендной платы в сумме рублей, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно изменились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если:

а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,

б) законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

При существенном нарушении арендатором своей обязанности вносить арендную плату в установленный срок арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной платы. Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника — перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за два срока подряд.

Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. В частности, арендодатель не может требовать от арендатора соблюдения правил дорожного движения при пользовании арендованным автотранспортным средством, так как правами требования в данном случае обладает не он, а органы ГАИ. Арендатор также не может применить санкции за нарушение таких правил, так как они установлены административными нормами. В то же время, если нарушение подобных правил угрожает утратой или повреждением арендованного имущества, то включение их в качестве критериев для допустимых способов пользования вполне уместно. Так, указание на то, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование — для непредусмотренных для них «грубых» операции.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в статье 615 ГК РФ предусматривается распоряжение арендными правами, однако, с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно — согласием. Это согласие как односторонняя сделка должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

В статье 615 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Это, в частности, подчеркивается в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом использование такого права, также как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике: распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им лица — арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 18 и п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор — субаренды (поднайма) или ссуды. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем (ссудодателем) в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время, эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором.

В то же время, такая независимость участников двух договоров, не сказывается на зависимости самих договоров, поэтому юридическая судьба дополнительного договора определяется судьбой главного договора. Особенно это проявляется в отношениях парных договоров одной природы — аренды и субаренды. Так, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на их основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и в отношении государственной регистрации, правила п. 2 ст. 621, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абзаца второго п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. п. 19 и 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Правило, сформулированное в п. 2 ст. 615 ГК, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или нормативно-правовыми актами. Иное регулирование предусмотрено нормами ГК о прокате, которое запрещает такие действия в отношении предмета проката. В то же время, нормы о договоре аренды транспортного средства позволяют передавать его в субаренду, если договором не предусмотрено иное. Нормы Земельного кодекса позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (см. п. п. 5 и 6 ст. 22).

Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст. 615, в частности использование арендованного имущества с нарушением условий договора или не в соответствии с назначением имущества, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст. 452 ГК. В то же время, общее правило данной статьи не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу указаний п. 1 ст. 619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней предусмотрена иная досудебная процедура. Кроме того, из смысла нормы ст. 606 ГК следует, что арендатор не приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества с нарушением условий договора.

Глава 3. Прекращение договора аренды.

3.1. Основания прекращения договора.

Прекращение договора аренды (в том числе и досрочное расторжение) производиться по основаниям предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учётом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя, его права и обязанности по договору аренды — физического лица, договор аренды не прекращается, а переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель, в данном случае, не вправе отказать наследникам во вступлении в договор, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Приведённая норма не конкретизирует общее правило, закреплённое в статье 418 ГК РФ, так как в ней не содержится никаких оговорок о возможности её изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды недвижимого имущества гражданином прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные статьёй 418 ГК РФ, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же в отношении ликвидации юридического лица, то в не зависимости от того арендатор он или арендодатель — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, или назначения имущества. Существенное нарушение условий договора, это несоблюдение одной из сторон условий, заключённых в договоре, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вопрос об определение назначения имущества был рассмотрен в главе 2 этой работы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечёт за собой существенное нарушение договора в смысле указанной выше статьи;

2. Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора;

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. Не производит в установленные договором аренды сроки капитального ремонта в тех случаях, когда в соответствие с законом, правовыми актами или договором является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием для расторжения (досрочного) только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. Арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можно трактовать очень широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта, или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, то договор должен быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых недостатков, препятствующих нормальному использованию;

3. Арендодатель не проводит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки, а при отсутствии их- в разумные сроки;

4. Имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производиться независимо от наличия вины арендодателя.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии со статьёй 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Примерами могут служить постановления президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4180/97 и 4181/97 от 23 декабря 1997 года. В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны. Но следует помнить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае в иске арендодателю будет отказано. Для арендатора такое предупреждение необязательно.

3.2. Право арендатора на возобновление договора.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях, преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. В случае если срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки абзаца 1 статьи 621 ГК РФ "при прочих равных условиях". Понудить арендодателя заключить договор на прежних или иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора, заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:

1. Перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возместить убытки, причинённых отказом возобновить с ним договор;

2. Возместить убытки.

Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращённого договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновлённым на тех прежних условиях, на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ). Это же утверждается в Постановлении президиума ВАС РФ № 2192/99 от 29 февраля 2000 года.

Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен договором аренды. В противном случае он устанавливается в соответствии со статьёй 314 ГК РФ.

Но, однако, следует отметить, что норма, закреплённая статьёй 621 ГК РФ, применяется не ко всем договорам аренды.

В письме Высшего Арбитражного Суда № С1-7/ОП-434 от 28 июля 1995 года "О правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения", говориться следующее:

"Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Поскольку, согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключён, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении". Также, в письме Высшего Арбитражного Суда РФ № С-13/ОП-276 от 10 сентября 1993 года, говориться:

"Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец — арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется.

Глава 4. Отдельные виды договоров аренды.

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование.

ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Эти виды договоров — наиболее важные и значимые случаи аренды, закреплённые параграфами 2-6 главы 34 ГК.

Деление аренды на виды не основано на каком-либо критерии, выделение таких видов произвольно. Если аренда зданий (сооружений), предприятий, транспортных средств, классифицируется исходя из предмета договора, то прокат — из потребительского характера договора для арендатора.

Что же касается договора финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, возникающих в данной сфере.

Ко всем договорам аренды применяются общие правила, указанные в параграфе 1 ГК, если иное не установлено правилами, указанными в ГК РФ (статья 625 ГК).

В гражданском кодексе специально урегулированы следующие виды договоров аренды:

1. Договор проката;

2. Договор аренды транспортных средств;

3. Договор аренды зданий и сооружений;

4. Договор аренды предприятий;

5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Указанные договоры аренды будут рассмотрены более подробно ниже.

4.1. Договор проката.

Договор проката является специальным видом договора аренды. В основе специального регулирования — особый характер арендодателя. Арендодателем является предприниматель, для которого сдача имущества в аренду представляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Из этого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а также физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числе объединившиеся в неправосубъектную организацию — простое товарищество. Деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированный характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката, представлено в форме непотребляемых движимых вещей, обладающих такими физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользование различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих, такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет кратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе.

Пункт 1 ст.626 ГК РФ содержит определение договора с учетом всех особенностей данного вида аренды. Арендодатель определяется в нем как лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности). Его обязанностью по договору является предоставление арендатору во временное владение и пользование движимого имущества. При этом в части 2 ст. 626 данного пункта указывается, что такое имущество используется для потребительских целей, однако в договоре может быть предусмотрено иное. Эта оговорка означает, что имущество может использоваться и в предпринимательских целях. Последнее может вытекать из существа обязательства. Так, если арендодатель обязан предоставить в аренду землеройную машину специализированной строительной организации, то предполагается, что она будет использоваться в производственных (предпринимательских) целях.

Имущество предоставляется за плату, следовательно, этот договор является возмездным. Он также характеризуется как двусторонний и консенсуальный.

Договор проката заключается в письменной форме. Такой договор составляется в виде единого документа, подписанного сторонами, или в виде квитанции-обязательства, подписанной арендатором. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ.

Договор проката признается публичным договором с отсылкой к ст. 426 ГК РФ. Содержащееся в этой статье определение публичного договора прямо не включает в себя такой вид деятельности, как передача имущества во временное владение и пользование. Однако распространение действия норм о публичном договоре на договор проката является естественным в силу специального характера арендодателя. Как уже указывалось выше, это лицо — профессионал, для которого прокат является специализированным видом предпринимательской деятельности. Из этого следует, что арендодатель обязан заключить такой договор с любым обратившимся к нему лицом и не вправе оказывать предпочтение какому-либо лицу, кроме случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь имеются в виду льготы, устанавливаемые нормами социальной защиты в отношении инвалидов, участников войн и иных категорий граждан. Условия договора проката, включая условие о цене, устанавливаются одинаковыми для всех категорий арендаторов. Исключение составляют случаи, когда льготные тарифы для отдельных категорий граждан устанавливаются законом или иным правовым актом.

Отсутствие у арендодателя права свободно выбирать контрагента, направленного на защиту прав более слабой стороны в правоотношении с профессионалом, компенсируется, можно сказать, отсутствием у арендатора права определять условия договора. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке определять условия договора в формулярах или иных стандартных формах, используя положения ст. 428 о договоре присоединения. Это положение не касается, безусловно, условия о предмете и сроке, так как выбор предмета (вещи) проката и определение срока зависят от арендатора. В то же время, арендодатель также не всегда свободен в определении условий договора, поскольку согласно норме, содержащейся в п. 4 ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении договора проката (типовые договоры проката, положения и т.п.).

К договорам проката, арендатором в которых является гражданин, арендующий имущество для личных бытовых нужд, применяются нормы Закона о защите прав потребителя и изданные в соответствии с ним иные правовые акты (ст. 9 Закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой определен законодателем в один год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (например, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема). Как отмечает В.В. Витрянский — договор проката в отличие от общих положений договора аренды (статьи 606 — 625 ГК РФ), не при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства, к ним не подлежит правило о возобновлении договора проката на неопределённый срок.¹.

Существо отношений проката не позволяет применять к договору некоторые общие положения об аренде. Поэтому п. 2 ст. 627 исключает действие правила ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве добросовестного арендатора на возобновление договора аренды². Если бы законодатель не ввел это исключение, то ст. 621 неминуемо вступила бы в противоречие со ст. 426, ибо арендодатель, с одной стороны, был бы вынужден оказывать предпочтение прежнему арендатору, а с другой стороны, нарушал бы свою обязанность как стороны-профессионала в публичном договоре не оказывать никакому лицу предпочтений при заключении договора.

Договор проката может быть прекращен досрочно. Правом досрочного отказа от договора обладает только арендатор. Законодатель в данном случае учитывает интересы арендатора, у которого необходимость в таком имуществе может отпасть в любой момент, а продолжение договора причинит ему убытки, которые он не сможет компенсировать. Для арендодателя такое прекращение договора не должно влечь серьезных убытков, так как для него это профессиональная коммерческая деятельность, включающая риск по определению. В то же время, для того чтобы арендодатель был готов принять обратно такое имущество, а также уменьшить убытки, связанные с досрочным прекращением договора, он должен быть предупрежден арендатором о таком отказе в письменном виде не менее чем за десять дней.

В случае досрочного прекращения договора арендатор имеет право на возврат части уплаченной им арендной платы в соответствии с п. 2 ст. 630.

Договор проката — возмездный, поскольку имущество передается во владение и пользование арендатору за плату. В отличие от общих установлений об арендной плате, содержащихся в ст. 614 ГК, для данного договора предусмотрена арендная плата в твердой сумме платежей, т.е. в денежной форме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно. Это зависит от сроков договора проката, от вида арендованного имущества и от существа обязательства. Так, если имущество арендуется на короткий срок, предполагается единовременный платеж, осуществляемый при заключении договора проката. Право выбора способа внесения платежей по договору проката принадлежит арендодателю как предпринимателю, если такой порядок не установлен Правительством РФ в силу п. 4 ст. 426 ГК.

Согласно п. 3 ст. 627 арендатор имеет право в любое время отказаться от договора и досрочно вернуть арендованное имущество. В этом случае арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы и вернуть арендатору ее часть, соответствующую неистекшему сроку проката. Исчисление этого срока начинается со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Например, если договор проката заканчивается 30 сентября, а имущество было возвращено досрочно 10 сентября, то срок исчисляется начиная с 11 сентября. Следовательно, перерасчет следует произвести за 20 дней.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы дает возможность арендодателю взыскать задолженность в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанный способ защиты является исключением из содержащегося в ст. 237 ГК общего правила, согласно которому изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда. Такой внесудебный способ может быть установлен только законом и служит дополнительной гарантией прав кредитора. Статья 630 содержит такое исключение, наделяя арендодателя правом обратиться к нотариусу, минуя судебную процедуру. Нотариус удостоверяет факт просрочки совершением нотариальной надписи. Регулирование этой процедуры осуществляется в совокупности процессуальными и материальными нормами.

В соответствии с положениями ст. 628 ГК РФ арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Данная статья дополняет общие положения, обязывающие арендодателя предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, а арендатора — использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением. Исходя из того, что арендодатель — профессионал, а арендатор по общему правилу — гражданин-потребитель, обязанность удостовериться в надлежащем состоянии (качестве, исправности, комплектности и т.п.) арендованного имущества возлагается на арендодателя. На него же возлагается обязанность неимущественного характера — проинформировать арендатора устно или письменно о правилах эксплуатации данного имущества. Нарушение этой обязанности, во-первых, лишает арендодателя права требовать возмещения вреда, если он был причинен арендованному имуществу в связи с отсутствием у арендатора такой информации, и, во-вторых, дает арендатору или любому другому лицу право требовать возмещения вреда, причиненного ему вследствие недостоверной или недостаточной информации об арендованном имуществе или правилах его эксплуатации (ст. 1095).

Отношения, связанные с обнаружением недостатков арендованного имущества, регулируются нормами ст. 629. Данное регулирование носит специальный характер, исключая право арендатора на самостоятельное устранение недостатков (ремонт) арендованного имущества (ст. 612 ГК). Если после передачи арендатору имущества он обнаружит в нем недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, он должен уведомить об этом арендодателя. Способы, форма и срок такого уведомления в ГК не установлены, следовательно, арендатор имеет право сделать это удобным для него способом и в разумный срок, если иное не предусмотрено договором. После получения такого уведомления арендодатель обязан по своему выбору либо устранить недостатки на месте (например, произвести ремонт), либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в пригодном для использования состоянии. Для выполнения этих действий в ГК установлен десятидневный срок. Такой срок является диспозитивно-императивным, т.е. договором может быть установлен более короткий срок. Но установление более длительного срока в договоре не допускается.

Иначе регулируются отношения сторон, если недостатки арендованного имущества явились следствием неправомерных действий арендатора. Таковыми признаются нарушения им правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наступает ответственность арендатора в форме возмещения им убытков арендодателю. Специфика отношений по договору проката выражается, в частности, в том, что ГК ограничивает ответственность арендатора только стоимостью ремонта и транспортировки арендованного имущества.

Ст. 631 ГК РФ устанавливает специальное регулирование отношений, связанных с ремонтом арендованного имущества. В отличие от диспозитивного правила ст. 616 ГК данная норма имеет императивный характер. Осуществление ремонта любого вида — капитального и текущего — является обязанностью арендодателя, и соглашением сторон нельзя установить иное. Если в результате нарушения этой обязанности арендованное имущество приобрело недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатору следует руководствоваться правилом ст. 629 ГК. Однако неисполнение арендодателем обязанности исправить недостатки на месте или заменить имущество исправным позволяет арендатору прибегнуть к ст. 616, которая дает ему право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Эту норму уместно применять, когда по договору проката передается имущество производственно-технического назначения. В этом случае арендатор-предприниматель должен иметь возможность снизить риск своих убытков за счет самостоятельных действий по приведению имущества в рабочее состояние. В то же время вряд ли разумно использовать эту норму при прокате имущества в потребительских целях. В этом случае удобнее опираться на нормы, содержащиеся в Законе о защите прав потребителя.

В п. 2 ст. 631 содержатся запреты на такие способы реализации правомочия пользования арендованным имуществом со стороны арендатора, как последующая его передача в субаренду или в безвозмездное пользование другому лицу. Запрещается также передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу (перенаем). Запрещены и другие способы распоряжения правом пользования, например залог арендных прав, внесение их в качестве имущества в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив. Данная норма формулирует, таким образом, изъятие из общего правила, содержащегося в п. 2 ст. 615 ГК, разрешающей арендатору при определенных условиях осуществлять такие действия с арендованным имуществом и правом пользования им.

4. 2 Договор аренды транспортных средств

Данный договор аренды выделен законодателем, исходя из предмета аренды, то есть, транспортного средства, которым может быть любое техническое устройство предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа, движущееся в пространстве. Два качества указанного устройства, а именно сложность и повышенная опасность для окружающих являются основанием для выделения данного договора в отдельный вид.

Законодатель выделяет две разновидности аренды транспортного средства, а именно:

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Таким образом, рассматриваются не общие правила аренды транспортных средств, а отдельные виды.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК РФ). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства не применяются (часть 2 ст. 632 и часть 2 ст.642 ГК РФ). Предельные сроки аренды кодексом не установлены. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных нормами ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 641 ГК РФ).

Аренда транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному и морскому транспортам.

4.2.1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

В соответствии с частью 1 статьи 632 ГК РФ, законодатель определил аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации следующим образом: «По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации».

В данном определении содержится три основные черты:

1. Предмет договора — транспортное средство любого вида;

2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства арендодатель своими силами осуществляет, то есть с помощью работников, состоящих в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производиться выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

3. Транспортное средство передаётся арендатору во владение и пользование, то есть у арендодателя владение и пользование предметом договора не сохраняется.

Целью данного договора служит коммерческое использование арендованного средства.

Договор аренды транспортного средства соединяет в себе черты аренды и оказания услуг, то есть подряда, однако смешанным его признать вряд ли можно, так как он специально урегулирован кодексом.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, дополнено следующими обязанностями арендодателя:

1. В течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта. То есть техническая эксплуатация полностью лежит на арендодателе, а содержание арендованного имущества у арендатора;

2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то есть эксплуатация технического средства в соответствии с целями договора, при их отсутствии подлежит применению правило пункта 1 статьи 611 ГК РФ;

3. Несёт расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное;

4. Страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть им причинён, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Обязанности 1 и 2 — императивные, 3 и 4 — диспозитивные.

Арендатор, в изъятии из его обычных обязанностей должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы, по оплате топлива и расходных материалов. Однако в договоре аренды, могут быть установлены иные правила, например, освобождение его от несения расходов по коммерческой эксплуатации. Арендатор имеет право сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

Ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Однако, подобная ситуация, когда отвечает не владелец, то есть арендатор, а его собственник (арендодатель), не предусмотрена статьёй 1079 ГК РФ, но и не противоречит ей. Также арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).

4.2.2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642 ГК РФ даёт определение аренды транспортного средства без экипажа: "По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации".

В этом определении, также как и в определении, об аренде транспортного средства с экипажем, отражены три специфические черты, которые почти совпадают с чертами аренды средства с экипажем, но за исключением того, что транспортным средством будет управлять арендатор или третье лицо, но ни в коем случае не арендодатель.

Арендатору в дополнение к его обязанностям должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;

2) своими силами управлять транспортным средством, а также осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию;

3) нести расходы по содержанию транспортного средства, осуществлять его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (покупать горюче-смазочные материалы и так далее).

Таким образом, все расходы по договору аренды, возлагаются на арендатора. Обязанности арендатора 1 и 2 — императивные, обязанность 3 — диспозитивная. Если иное не предусмотрено договором, то арендатор, вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК РФ).

Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 647 ГК, арендатор может заключать с третьими лицами, договоры перевозки и иные, если они не противоречат целям использования транспортного средства.

Также, в соответствии с Письмом ГНС от 9 сентября 1998 года № 30-08/27466 арендатор вправе отнести на затраты, суммы выплаченной арендной платы, в случае, если он арендует объекты основных производственных фондов, которые являются таковыми у арендодателя. Арендодателем, имеющим основные производственные фонды, может являться либо предприятие, либо гражданин — предприниматель .

4.3. Договор аренды зданий и сооружений.

Институт договора аренды жилого помещения получил обоснование в Законе Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 N 9-ФЗ; от 21.04.97 N 68-ФЗ; от 10.02.99 N 29-ФЗ; от 17.06.99 N 113-ФЗ; от 08.07.99 N 152-ФЗ).¹

Пункт 1 статьи 650 ГК даёт определение данного договора аренды:

"По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества²

Квалифицирующим признаками договора аренды здания и сооружения (ст. 650 – 655) является предмет и форма договора, как в случае с арендной предприятия. Эти договора заключаются в письменной форме путем составления одного договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения – как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

В юридической литературе неоднократно дано юридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка, на которой само здание расположено « договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

— арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

— отношений по поводу использования части земельного участка»¹.

Конкретных различий между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих понятий, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Отметим, что юридического значения этому законодательство не придаёт. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Однако при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причём обязательно составление единого документа подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.

По правилу, закреплённому в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закреплённого в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого.

К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключённым (п.1 ст. 654 ГК РФ). При этом, правила закреплённые в пункте 3 статьи 424 ГК не применяются.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества закреплённое в пункт 1 статьи 611 ГК РФ расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением.

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором — от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В-третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок, на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.

4.4. Договор аренды предприятий.

Законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ: "По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами".

Аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела- бизнеса.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Договор аренды предприятия выделен в самостоятельный вид исходя из предмета договора. Таким образом, предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу, и включает в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счёт выбытия одних компонентов, и появления других компонентов, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право, без согласия арендодателя, продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия.

Также можно сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечёт изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК РФ). Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие, как объект аренды не подпадает целиком под его понятие данное в статье 132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия, как объекта аренды, как минимум три, и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывался.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия закреплённое в статье 132 ГК РФ, подобных различий не проводит. Такой подход законодателя позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объём оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду;

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в статье 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета;

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ). Статья 132 ГК РФ об этом умалчивает. Нормы статьи 657 ГК РФ, посвящённые правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила пункта 1 статьи 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора. Кредиторы по обязательствам, включённым в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в параграфе 5 главы 34 не указан и поэтому для его определения должны применяться правила статьи 314 ГК РФ.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 657 ГК РФ, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 657 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал, или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ). Этот срок является сокращённым сроком исковой давности (п. 1 ст.197 ГК РФ).

Кредитор, не сообщивший письменно о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и принесённых этим убытков (п.2 ст. 657 ГК РФ). Указанный трёхмесячный срок относится к пресекательным. Пропуск этого срока влечёт прекращение права требовать досрочного изменения обязательств и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Нарушение солидарной ответственности возможно в следующих случаях:

— Уведомление о передаче в аренду предприятия получено кредитором, и он заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трёхмесячного срока;

— Не уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор, заявляет иск о том же, в пределах годичного срока исковой давности.

Также отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии. Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности. В пункте 2 статьи 656 ГК РФ на этот случай установлено правило о том, что право арендодателя, полученные на основании лицензии (разрешения) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнения которых арендатором невозможно, при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятия — письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недействительность.

Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Но в ГК не сказано, в каком порядке производиться регистрация. Но так как предприятие в данном случае выступает как объект, а не субъект права, то можно сделать вывод о том, что регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Так как в абзаце 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ, сказано, что "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью", и, исходя из этого, можно сказать, что регистрация договора его аренды производиться в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

К числу существенных условий законодатель относить арендную плату, что видно из пункта 1 статьи 654 ГК РФ. Но здесь же следует оговорка, что правила определения арендной платы, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными, которые будут рассмотрены ниже, претерпели следующие изменения:

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, то есть передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены статьёй 655 ГК РФ. Передача предприятия как имущественного комплекса сложна и трудоёмка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, составление и подписание передаточного акта входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов;

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность — возместить арендатору стоимость произведённых им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (п. 1 ст. 662 ГК РФ). В этом случае в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. Эта обязанность вытекает из предусмотренного абзацем 2 статьи 660 ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Законодатель в части 2 статьи 662 ГК РФ, закрепил следующее: "Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности". Здесь под несоразмерным увеличением стоимости предприятия повышающих его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагаются компенсировать. А нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесённых на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Законодателем конкретизированы обязанности арендатора следующим образом:

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несёт и их, однако договором может быть предусмотрено и иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путём прямого указания на это в договоре аренды.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращён арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так оно и должно быть возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление передаточного акта и представление его на подписание, является обязанностью арендатора, и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором. Возложение этой обязанности на арендатора обусловлено тем, что он знает все особенности арендованного имущества на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно передавать и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут быть безвозвратно утерянными, либо стоимость предприятия существенно уменьшиться. На этот случай в статье 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствии недействительных сделок, об изменении, расторжении договора, предусматривает возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяется к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из собственных интересов.

4.5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease — сдавать в аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Основными чертами, отличающими договор финансовой аренды (лизинга) от обычной аренды, являются:

1. конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора), частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может быть выкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.

2. лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Поэтому при заключении договора с той или организацией обязательно следует проверить наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально уполномоченным органом исполнительной власти (проведение лизинговых операций банками осуществляется на основании пункта, содержащегося в лицензии на проведение банковских операций). В противном случае вы сделка, заключенная по договору лизинга, может быть признана незаконной»¹

В соответствии с п. 1. ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Таким образом, в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц — арендодатель, арендатор и продавец. Такой «тройственный союз» накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи.

Статья определяет, что инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено во второй части данной статьи. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества — арендодатель или арендатор, — важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК.

Такое распределение ролей участников лизинга объясняется тем, что, несмотря на разнообразие видов лизинговых соглашений, роль арендодателя, как правило, ограничивается финансированием сделки. Арендодатель в подавляющем числе случаев лишь оплачивает имущество, которое впоследствии передает арендатору во временное пользование, и никаких технических и иных проблем, связанных непосредственно с ним, не решает и не может решить. Более того, арендодатель чаще всего и не видит оборудования, собственником которого является, — оно передается, как правило, непосредственно арендатору. В этой ситуации возлагать на арендодателя ответственность, в частности, за качество, комплектность имущества, своевременность его доставки было бы нелогично и нереально — к такому выводу давно пришла практика использования договора лизинга во многих странах¹.

Однако в этой связи необходимо отметить, что российская практика применения лизинга привнесла свои особенности, которые отражают современную экономическую ситуацию в стране и которые могут трансформироваться с изменением этой ситуации. Дело в том, что на практике российские арендаторы по сравнению с российскими арендодателями являются, как правило, более слабыми и зависимыми в экономическом отношении организациями. Это приводит к тому, что арендодатели сами определяют продавцов необходимого арендатору имущества, не беря на себя ответственности за этот выбор. Арендодатели подчеркивают, что их отношения с арендаторами носят характер сотрудничества; арендаторы пока не имеют возможности воздействовать на арендодателей и фиксировать в договоре лизинга, что выбор продавца осуществлен арендодателем.

С другой стороны, практика последних лет свидетельствует о том, что арендодатели нередко оказываются в менее выгодной по сравнению с арендатором ситуации в процессе исполнения условий договора лизинга. Речь идет о случаях нарушения арендатором своих договорных обязательств, чаще всего по оплате взятого в лизинг имущества. При отсутствии доброй воли со стороны арендатора к урегулированию конфликта, арендодатель, являясь собственником имущества, нередко лишен всяких правовых методов оперативного воздействия на арендатора, восстановления status quo и защиты своих имущественных интересов. Нередки случаи порчи и незаконной реализации арендатором предмета лизинга. На наш взгляд, возможное решение проблемы сохранения балансов интересов сторон договора лизинга и их равной защиты лежит в предоставлении арендодателю специфических, установленных в законе, средств защиты его интересов, которое обеспечивало бы оперативное воздействие на нарушителя условий договора лизинга (например, возможность оперативного изъятия предмета лизинга у арендатора на основе законной упрощенной процедуры, как это предусмотрено во многих правовых системах).

В мировой практике договоры лизинга подразделяются на различные виды в зависимости от таких обстоятельств, как срок договора, объем обязанностей сторон и др. Включенное в данную статью определение охватывает все возможные варианты этой договорной формы — отсутствие каких-либо требований в отношении срока договора, прав и обязанностей сторон делает его максимально широким.

Необходимо сказать и о таком виде лизинга, как возвратный лизинг, широко используемый в практике многих стран. При возвратном лизинге собственник имущества продает его лизинговой компании и одновременно берет это же имущество во временное пользование¹. Таким образом, продавец и арендатор совпадают, становятся одним и тем же лицом. Необходимость в проведении такой операции может быть вызвана тем, что собственник не может содержать то или иное имущество, но вместе с тем не хочет его окончательно лишаться. На наш взгляд, формулировка данной статьи может быть применена и к возвратному лизингу: арендодатель, как обычно, приобретает имущество и предоставляет его во временное пользование. В статье не указывается, что это обязательно должны быть различные организации или граждане, и не сказано, что это не может быть одно и то же лицо.

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк — это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК. Однако в ст. 666 ГК РФ содержится существенное изъятие — предметом договора лизинга не может быть такой вид недвижимости, как земельные участки и другие природные объекты.

Важным является требование закона, согласно которому арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Данное требование является еще одной иллюстрацией трехстороннего характера сделки финансовой аренды — продавец должен знать заранее о предполагающемся заключении договора финансовой аренды (лизинга), поскольку это существенно влияет на его обязательства и ответственность по договору купли-продажи. Заключая договор купли-продажи с арендодателем, продавец по некоторым вопросам исполнения этого договора вступает в непосредственный контакт с арендатором (ст. 670 данного Кодекса). Если продавец не будет знать заранее о предстоящем заключении договора лизинга, то впоследствии это может осложнить на практике его взаимоотношения с арендатором.

Особенности передачи арендатору предмета договора финансовой аренды урегулированы в ст. 668 ГК РФ. В данной статье, содержащей диспозитивную норму, четко проявляются особенности отношений участников финансовой аренды. В силу особой роли, которую играет в договоре лизинга арендодатель, структура взаимоотношений строится таким образом, чтобы освободить арендодателя от обязательств, связанных непосредственно с имуществом. Это проявляется и в том, что арендодатель подчас даже не видит имущества, которое приобретает у продавца, — оно, как правило, передается непосредственно арендатору, не являющемуся стороной договора купли-продажи.

В п. 2 статьи подчеркивается, что договор финансовой аренды может быть расторгнут, если имущество — предмет договора — передано арендатору с опозданием по вине арендодателя.

Важным моментом является закрепление в ст. 669 ГК РФ особенностей перехода к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества. В договоре финансовой аренды все риски переходят от арендодателя (собственника) на арендатора, владеющего и пользующегося имуществом на основе договора лизинга. Такое правило имеет глубокий смысл для договора финансовой аренды. Выше уже отмечалась «финансовая» роль арендодателя в договоре лизинга и, как следствие, соответствующая ему гораздо более активная роль арендатора по сравнению с арендатором в договоре классической аренды. Не случайно в некоторых странах арендатор в договоре лизинга именуется экономическим собственником, а арендодатель — юридическим собственником, что убедительно иллюстрирует реальную ситуацию, складывающуюся при лизинге. Именно такому распределению обязанностей вполне соответствует норма о переходе рисков с арендодателя на арендатора, возлагая на последнего обязанности, которые в обычных условиях несет собственник имущества. Напомним, что стороны договора могут установить иной порядок распределения рисков по своему усмотрению.

Стержнем трехсторонней (или более) сделки по финансовой аренде (лизингу) являются положения ст. 670 ГК РФ, предусматривающей ответственность продавца. Активная роль арендатора в этом договоре, дающая основание сравнивать его с собственником, требует предоставления ему прав по урегулированию вопросов, связанных с имуществом, непосредственно с продавцом. Поскольку арендатор и продавец напрямую не связаны никакими договорными отношениями, решение их взаимоотношений не было простой задачей. Необходимо было разработать или использовать такую структуру, которая делала бы их отношения логичными и обязательными. Столкнувшись с этой проблемой, разработчики международной Конвенции о финансовом лизинге потратили много усилий и времени, рассмотрели большое число предложенных и используемых в разных странах механизмов ее решения. В окончательном тексте Конвенции нашел отражение вариант, использованный и в п. 1 данной статьи. Приравнивание арендатора в отношениях с продавцом к покупателю дает возможность первому обращаться непосредственно к продавцу с претензиями по поводу имущества и одновременно обязывает продавца эти претензии рассматривать. В этой конструкции ответственности, пожалуй, наиболее ярко проявляется своеобразный характер отношений, возникающих из договора лизинга. Попутно отметим, что употребление термина «поставка» в первом пункте статьи не совсем корректно, поскольку речь идет о договоре купли-продажи, а не поставки. По смыслу статьи здесь имеется в виду передача имущества, и именно так, видимо, следовало бы толковать этот пункт.

Наряду с предоставлением арендатору прав покупателя необходимо было защитить продавца от возможности предъявления ему одинаковых претензий от арендодателя и арендатора. Для этого в ч. 2 данной статьи установлено, что арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу. В соответствии со ст. 326 данного Кодекса любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику требование в полном объеме. В п. 3 ст. 326 установлено, что исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Таким образом, исполнение продавцом требования, предъявленного арендатором (или арендодателем), избавляет его от риска возложения на него повторного исполнения аналогичного требования арендодателя (или арендатора).

Пункт 2 данной статьи непосредственно связан со ст. 665, предусматривающей решение вопроса об ответственности за выполнение продавцом своих обязательств по договору купли-продажи в зависимости от того, кто выбирает продавца. В соответствии со схемой, установленной в ст. 665 и 670, если продавца выбирает арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности за выполнение продавцом своих обязательств; если продавца выбирает арендодатель — он несет ответственность за действия продавца перед арендатором. В этом случае арендатор получает возможность предъявлять требования, связанные с договором купли-продажи, либо продавцу, либо арендодателю, которые выступают как солидарные должники. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 325 данного Кодекса исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает другого (или других) должника от исполнения кредитору.

Заключение.

Проведенный нами анализ правовой сущности арендных отношений позволяет сделать вывод о том, что договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта- собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем. Договор аренды обеспечивает возможность гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

При общей тенденции к усилению роли договора Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.

Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Любой договор, в том числе и договор аренды, может быть описан с помощью ключевых характеристик, отражающих как общий порядок, так и специфику их составления. В применении к арендным сделкам специфика выражается в том, что отдельные виды договора аренды различаются по так называемым существенным признакам, по составу участников, по требованию обязательности государственной регистрации и др. Законодатель не сделал в ГК РФ такую классификацию. Автор полагает, что на это нужно обратить внимание и в перспективе систематизировать эти характеристики по видам договоров. Законодатель должен был предусмотреть и все виды аренды, которые существуют на данный момент, в одной главе, а не разносить их по разным главам, как он поступил с арендой земли (гл. 17 ГК РФ), или с наймом жилого помещения (гл. 34 ГК РФ)

Особенностью отечественной системы являются и многочисленность нормативных документов и определенная их противоречивость. В полной мере это проявляется и в отношении арендных операций, которые регулируются законами, указами, постановлениями, инструкциями, письмами, подготавливаемыми различными субъектами права и ведомства, не всегда заботящимися о взаимной согласованности нормативных актов.

В связи с этим нужно сказать о получившем в России признании лизинговом бизнесе. Данный вид предпринимательской деятельности имеет чрезвычайно широкое распространение на Западе (например, в США не менее половины кредитов на развитие материально-технической базы компаний осуществляется через лизинг), однако в России он пока еще не нашел достаточно широкого применения. В большей степени это обуславливается тем, что многие вопросы, возникающие при проведении лизинговых операций (прежде всего речь идет о правовых аспектах лизинговой деятельности) до сих пор является неурегулированными¹.

Следует также подчеркнуть, что к наиболее актуальным категориям спора в Арбитражном суде относятся и споры договора аренды. Судебная практика успевает отслеживать все изменения в гражданском законодательстве, касающиеся договоров аренды, вырабатывает правоположения, которые усиливают регулятивное действие самих правовых норм, и дает рекомендации судам субъектов РФ. Изменений в ее системе не требуется.

Список использованных источников и литературы.

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета (далее — РГ). 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч.2/СЗ РФ.2004.
3. Водный кодекс РФ (1995г.) // СЗ РФ. 1995. №47 ст.4471.
4. Земельный кодекс РФ (от 25.10.01) // СЗ РФ 2001.№4. ст.41 – 47
5. Закон РФ «О защите прав потребителей» (в ред. 9.01.96г.). // СЗ РФ. 1996. №3 ст.140.
6. Закон РФ «О недрах» ( в ред. 3.03.95г) //СЗ РФ.1995. №10. Ст. 823
7. Закон РФ « Об образовании» от 10.06.92г. // СЗ РФ.:М., 2001 ст. 78 – 96.
8. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомость СССР. 1991. №26 ст. №733.
9. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде от 23.11.1993. // Ведомость съезда народных депутатов СССР и Верховного совета СССР. 1989. №25 ст. 481.
10. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.01. // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 41,48.
11. Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411
12. 12. ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. // СЗ РФ. 1998 №44. Ст. 1186
13. Указ Президента РФ от 7.03.1996г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026
14. Положение об аренде участков лесного фонда в РФ. Утв. Постанов. Правительства РФ от 23.06.93г. // СЗ РФ. 1993. №32. Ст. 3012
15. Постановление правительства РФ от 10.02.94г. « О регулировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // САПП. РФ. 1994 №8. Ст. 593
16. Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Утверждено распоряжением Гос. Ком. РФ по управлению Гос. Имуществом от 16.02.94г. // БНА РФ 1994. №6.
17. Постановление ВС РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт — Петербурга и муниципальную собственность";
18. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности"
19. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге // Вестник ВАС РФ. – 1998. — № 5.
20. О присоединении РФ к конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге: Закон РФ от 16 января 1998 // Российская газета. – 1998. — 12 февраля.
21. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1989. — № 25. – Ст. 481.

Материалы судебной практики:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94г. №4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ. 1995.№1,7; 1997.№1
2. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.02.96 №6/8. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ // Бюлл. Верховного Суда РФ. 1996. №9.
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда от 28.04.97. №13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. Ст.100
4. Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 10.09.93г. №С-13/ОП-276 Вестник высшего Арбитражного суда.
5. Постановление Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года;
6. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4214 от 24 июня 1997 года;
7. Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ № 4180/97 от 23 декабря 1997 года;
8. Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ № 4181/97 от 23 декабря 1997 года;
9. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 2192/99 от 29 февраля 2000 года;
10. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № С-13/ОП-276 от 10 сентября 1993 года;
11. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № С1-7/ОП-434 от 28 июля 1995 года;
12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 № 13 "Обзор практики разрешения споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав";
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением изменением и расторжением договоров".

Литература:

1. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзерг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности.- М., 2001.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. — М.: Статус, 2000.
3. Булаков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. — 1997. — №18.
4. Востоков В. Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки? // Бизнес – адвокат. – 1997. — № 10.
5. Газман В.Д. Лизинг: Теория, практика, комментарии. — М., 1997.
6. Городецкий С. Жилищный лизинг: арендно-выкупное кредитование с залогом векселей // Лизинг-ревю. – 2002. — № 2.
7. Гражданское законодательство России. Часть 1: Сборник нормативных актов /Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: ЮРИСТЪ, 2001.
8. Гражданское законодательство России. Часть 2: Сборник нормативных актов / Отв. ред. З.И. Цыбуленко. – М.: ЮРИС, 2002.
9. Гражданское право / Под ред. С. В.Гришаева. – М.: Юрист, 1999. – 289 с.
10. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право. — М., 1997.
11. Гражданское право. Учебник. В 3 томах / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, часть 1 — М., Проспект, 1998;
12. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, часть 2. — М., Проспект, 1998.
13. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.Г. Калпина. – М.: ЮРИСТЪ, 2000.
14. Гражданское право. Учебник. Том 2 полутом 1 / Под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтес Клувер, 2004.
15. Гражданский кодекс Советских республик. Текст и практический комментарий / Под ред. А. Малицкого. – М., 1999.
16. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды в новом земельном законодательстве РФ // Современное право. – 2003. — 3.
17. Избранные вопросы общей теории обязательств: Курс лекций / Под ред. Ю.Б. Фогельсона. – М.: ЮРИСТЪ, 2001.
18. Иоффе О.С. Обязательственное право. — М., 1975.
19. Калачева С. Арендные сделки. – М.: ПРИОР, 1997. – 83 с.
20. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. – М., 1996.
21. Ковалев В. В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. – М.: Финансы и статистика, 2000.
22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой и второй. Постатейный / Отв. ред. Садиков О.Н. – М.: Инфра М НОРМА, 2003.
23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. Постатейный / Под ред. Т.Е. Абаловой, А.Ю. Кабалкина. – М., 2003.
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право в двух частях. Т.2. — М., 1907.
25. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998. — С. 233.
26. Прилуцкий Л.Н. Лизинг. Правовые основы лизинговой деятельности в Российской Федерации. – М., 1996.
27. Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды // ВВАС РФ. – 1998. — № 7.
28. Талье И., Абашина А. Аренда и лизинг. – М.: ФИЛИНЪ, 1997.
29. Трепицын Н. И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское.-Варшава, 1917.
30. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 1995.