Содержание
СОДЕРЖАНИЕ
Введение3
1. Право собственности на жилое помещение5
1.1.Понятие права собственности на жилое помещение5
1.2. Виды частной собственности на жилое помещение7
1.3. Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений10
2. Приобретение права собственности на жилое помещение13
2.1.Безвозмездное13
2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации13
2.1.2. Получение жилья по праву наследования17
2.1.3. Приобретение жилья в результате получения в дар21
2.1.4. Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности22
2.2. Возмездное приобретение жилья23
2.2.1. Приобретение жилья по договору купли-продажи23
2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК28
2.2.3.Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья30
2.2.4. Приобретение жилья по договору мены32
2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты34
2.2.6. Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита38
2.2.7. Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире41
2.2.8. Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помещения42
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ44
3.1 Права собственников жилого помещения44
3.2. Обязанности собственника жилья51
4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ58
4.1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника.60
4.2. Реквизиция64
4.3. Конфискация65
4.4. Выкуп доли в общей собственности67
4.5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения68
4.6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать68
4.7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.69
5. Защита права собственности граждан на жилое помещение76
Заключение79
Глоссарий83
Список использованных источников85
Выдержка из текста работы
В настоящее время действующее жилищное законодательство включает в себя законы и иные нормативные правовые акты, принятые в разное время (начиная с 1930-х и включая последние годы). Оно регулирует жилищные отношения органов государственной власти и местного самоуправления, граждан и юридических лиц не только по поводу предоставления жилых помещений и пользования ими, но и по поводу содержания и ремонта жилищного фонда, его учета, осуществления контроля за соблюдением жилищных прав граждан и др.
К сожалению, происходящие реформы в наименьшей степени коснулись жилищного законодательства. В частности, продолжает действовать Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (с изменениями), который по сути должен являться базовым законом в системе актов жилищного законодательства. Однако многие его положения устарели не только по отношению к Конституции РФ 1993 г. и к Гражданскому кодексу РФ, но и по отношению к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 г.). Указанный Закон, как записано в его преамбуле, "определяет основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере". Кроме того, главенствующая роль среди актов жилищного законодательства принадлежит этому Закону и на основании прямой записи в Постановлении Верховного Совета Российской Федерации "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"", предусматривающей, что другие акты жилищного законодательства (это касается и Жилищного кодекса РСФСР) применяются лишь в части, не противоречащей указанному Закону. Другими словами, каждую норму Жилищного кодекса РСФСР, другого закона или подзаконного акта следует при ее применении уточнять в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Именно в таком порядке, в котором они перечислены, действует приоритет одних актов по отношению к другим.
Но, конечно, неправильно было бы думать, что жилищное законодательство безнадежно устарело и им нельзя пользоваться. Нет, им следует руководствоваться до принятия соответствующих актов, в первую очередь нового Жилищного кодекса Российской Федерации. По-моему мнению, основная причина столь длительного законотворчества заключается в том, что предлагаемые законопроекты содержат нормы, ухудшающие положение граждан по сравнению с действующим законодательством, т.е. снижают социальные гарантии граждан в жилищной сфере. Поэтому пока неясно, сколько времени потребуется для разработки и принятия нового Жилищного кодекса РФ и приведения в соответствие с ним всех остальных правовых актов жилищного законодательства.
В данных условиях рассмотрение темы "право собственности граждан на жилые помещения" является весьма актуальным, так как данная сфера законодательства для многих является весьма запутанной (регулирование отношений и гражданским, и жилищным законодательством, причем с огромным числом подзаконных актов).
В ходе написания данной работы было проанализирована масса источников, в том числе Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, ряд федеральных законов по жилищной тематике и иные нормативные акты, монографии известных ученых по гражданскому и жилищному праву, таких как: Г.С. Демидова, И.А. Емелькина, И.А. Фаршатов, П.В. Крашенинников, С.Е. Журавлев, И.Д. Кузьмина, Е.В. Латынова, Т.И. Зайцева, М.Г. Пискунова, В.П. Камышанский, П.В. Скиба, В.А. Фогель, О.В. Шведкова и многих других.
Целью исследования является обобщение результатов изучения в ходе глубокой обработки нормативно-правовых актов и авторских монографий. Также имелась цель выявить общие закономерности в институте права собственности граждан на жилые помещения.
Объектом исследования является право собственности граждан на жилые помещения в Российской Федерации. Предметом же нашего исследования являются развитие и современное состояние института права собственности граждан на жилые помещения.
Структура нашей работы следующая: в первой главе раскрывается общее положение о праве собственности граждан на жилое помещение (понятие права собственности, понятие и признаки жилого помещения как объекта права собственности, виды права собственности граждан на жилое помещение), во второй главе описана общая характеристика приобретения и прекращения права собственности на жилое помещение (основания приобретения права собственности граждан на жилое помещение, основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение), третья глава касается содержания и осуществление права собственности граждан на жилое помещение (правомочие владения и пользования жилым помещением, их реализация, правомочие распоряжения жилым помещением и его реализация, особенности осуществления права собственности на квартиру в многоквартирном доме, в заключении подводятся общие итоги по работе.
Выводы по данной работе основываются на анализе и обобщении правоприменительной практики и могут быть использованы в практической деятельности, правотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, в учебном процессе в образовательных учреждениях.
Методы исследования. В работе использовались различные общенаучные методы исследования диалектический — способ познания действительности в ее развитии исторический и сравнительно-правовой, без использования которых трудно понять тенденции в сфере развития права собственности; структурно-правовой, позволяющий уяснить компоновку отдельных норм и их совокупное влияние на регулируемые отношения функциональный и формально-логический.
Глава 1. Общее положение о праве собственности на жилые помещения
1.1 Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения
Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем главой <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B674577454B547ADC7468E2A7AB7AFAE9E6C3041F593DO1qDN> в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75DE9DA345C43B634C7446165E7285786AOEq5N> Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B6245724B460970D42D64E0A0OAq4N> РСФСР 1983 г.
По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой — к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.
Современное правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B6E44714E450970D42D64E0A0OAq4N> РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава (гл.18) <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B6E44714E450970D42D64E0A0A425EDEEAFCF051E583D1EO0q4N>, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы "О собственности в СССР" <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75DE9DA345C43B6444724D4B547ADC7468E2OAq7N> и "О собственности в РСФСР" <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B624A74494B547ADC7468E2OAq7N>, содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Закон <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B62447444400970D42D64E0A0OAq4N> РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который до настоящего времени оставался в числе важных актов. Закон <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B614A7248400970D42D64E0A0OAq4N> РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" также прекращает свое действие с 1 марта 2013 г.
В силу п.1 ст.288 <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B6E44714E450970D42D64E0A0A425EDEEAFCF051E583D1EO0q6N> ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т.е. обязанность собственника — содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением.
Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 <consultantplus://offline/ref=71C423926CDCE7AC8D75D78FA145C43B62447444400970D42D64E0A0A425EDEEAFCF051E593819O0q4N> Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Ряд аналогичных оснований возникновения права собственности на жилые помещения содержатся в ГК РФ (глава 14) и иных нормативно-правовых актах.
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием <consultantplus://offline/ref=1144E09C5C0A2178927450679FDD2273D77995884D96C6C2A182D32E62565E584B68E0AB6447BEz9u6N> или законом <consultantplus://offline/ref=1144E09C5C0A2178927450679FDD2273D77995884D96C6C2A182D32E62565E584B68E0AB6446BAz9uEN>.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:
) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В ст.235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности на жилые помещения, которые разграничены на: а) добровольное прекращение права собственности на имущество, б) утрату права собственности по объективным причинам и в) принудительное изъятие у собственника его имущества.
Добровольное прекращение права собственности на жилые помещения чаще всего происходит в результате передачи этого права другому лицу на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. ст.225 <consultantplus://offline/ref=AD82C8B9FBCD8DD2F035A2DF61DF17BE32BCD210074506BC45C315F8382A94B8854189101B9C89Q930N>, 226 <consultantplus://offline/ref=AD82C8B9FBCD8DD2F035A2DF61DF17BE32BCD210074506BC45C315F8382A94B8854189101B9C89Q93AN> и ст.236 <consultantplus://offline/ref=AD82C8B9FBCD8DD2F035A2DF61DF17BE32BCD210074506BC45C315F8382A94B8854189101B9C8FQ930N> ГК РФ).
Право государственной и муниципальной собственности на жилые помещения прекращается и на основании приватизации (ст.217 <consultantplus://offline/ref=AD82C8B9FBCD8DD2F035A2DF61DF17BE32BCD210074506BC45C315F8382A94B8854189101B9F8FQ934N> ГК).
Пункт 2 <consultantplus://offline/ref=AD82C8B9FBCD8DD2F035A2DF61DF17BE32BCD210074506BC45C315F8382A94B8854189101B9C8CQ930N> ст.235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилого помещения у собственника, в результате:
) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); <consultantplus://offline/ref=DEDEE9A0DB65A5CCAE2F48FE0615DBA9FE6D3AC0DB548E245E0130760E3E27043D785C5B7BB9A7d05DN>
) отчуждение имущества, которое в силу закона <consultantplus://offline/ref=DEDEE9A0DB65A5CCAE2F48FE0615DBA9FE6D3AC0DB548E245E0130760E3E27043D785C5B7ABCA8d059N> не может принадлежать данному лицу (статья 238); <consultantplus://offline/ref=DEDEE9A0DB65A5CCAE2F48FE0615DBA9FE6D3AC0DB548E245E0130760E3E27043D785C5B7BB9A7d050N>
) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239); <consultantplus://offline/ref=DEDEE9A0DB65A5CCAE2F48FE0615DBA9FE6D3AC0DB548E245E0130760E3E27043D785C5B7BB9A6d05AN>
) реквизиция (статья 242); <consultantplus://offline/ref=DEDEE9A0DB65A5CCAE2F48FE0615DBA9FE6D3AC0DB548E245E0130760E3E27043D785C5B7BB9A9d059N>
) конфискация.
В ст.293 <consultantplus://offline/ref=E3F974BCACFBFC9309C3180C532AFF82E5EE62EC29F68F7C9F3F436F5FF8E73ACC54AC350E83A2K47EN> ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:
использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);
систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);
бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо за совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.
1.2 Субъекты права собственности на жилые помещения
Обращаясь к определению субъектов права собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?
Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане — собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица — только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям — на праве оперативного управления.
право собственность жилое помещение
Учитывая то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.
Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.
В основном прошедшая приватизация предприятий высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 г. (ст.18) <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E753BECE17CEA74E13F4CBC286B434C96805AEErCN>и "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. (ч.1 ст.9) <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7635EAED7CEA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF02DA7AE7rAN>содержали норму, согласно которой "при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности. жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений. либо в ведение органов местного самоуправления.". Как видно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый вариант.
Представляется, что нормы указанных выше Законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF03DE74E7r6N> ГК РФ, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления — казенные предприятия и учреждения. Этот вывод подтверждается и содержанием ст.4 <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A3BECE07DEA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF02DA7DE7rBN> Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC28E6rBN> РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п.2 ст.3 <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF02DA7EE7r5N> ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.
Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.
В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.
В соответствии со ст.292 <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF03DE7BE7r4N> ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Как следует из части первой ГК <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF03DE7BE7r4N> РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием нового ЖК <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7B38EAE674EA74E13F4CBC28E6rBN> РФ были внесены поправки и в ГК РФ, о чем будет сказано ниже.
Для анализа отношений, закрепленных в ст.292 <consultantplus://offline/ref=B11555872E5B8572F42AF17BCE4AC28E7A35EFE779EA74E13F4CBC286B434C96805AE9BF03DE7BE7r5N> ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых членами семьи собственника жилого помещения.
По нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы.
Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.
В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.
В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.
1.3 Защита права собственности на жилые помещения
Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и право собственности на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности.
К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения такого способа защиты. Так, М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным.
Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.
Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение — виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация — это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст.301 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE046629EB082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF065D1CSAD4O> устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.
Федеральным законом <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AE30C632AE6082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF07581CSAD6O> от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ внесена новая ст.31.1 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE04652FEB082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF075C1CSAD2O> в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которой устанавливается, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного жилья, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями — осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные виды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленный в договоре ремонт. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст.397 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE046629EB082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF06511DSAD0O> ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков.
Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. Так, А.В. Венедиктов пришел к выводу о возможности такого перехода: "Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск". Г.К. Толстой считал, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К указанным нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при неистекшем сроке договора жилищного найма.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст.1064 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE046628E6082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF055E1DSAD2O> ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.
Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п.2 ст.1064 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE046628E6082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF055E1CSAD5O> ГК РФ), однако, если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п.1 ст.1079 <consultantplus://offline/ref=ED5CE80B06F0A32C256E24392FA9C17AEE046628E6082C739FCFFC2D2BCA128D3B3B13FF055E1BSAD5O> ГК РФ).
Глава 2. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении
2.1 Права и обязанности
В статьях раздела II <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975B8O> ЖК РФ определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников.
Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст.30 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975BEO> ЖК РФ. В ней воспроизведены положения п.1 ст.288 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12578B8O> ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (о назначении жилых помещений говорилось выше).
ЖК РФ установил правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст.17 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5228E75B8O> ЖК РФ: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE5D724CC1DEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52278B8O> пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.
Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы.
В соответствии с ч.3 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975BDO> и 4 ст.30 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975B2O> ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975BDO> ЖК РФ).
Кроме того, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила, установленные нормативными правовыми актами. Так, Правила <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE5D724CC1DEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52278B8O> пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25. Правила <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE6D22FC018EE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52178BBO> содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (ст.7.21 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC01EE527F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278F75BBO>, 7.22 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC01EE527F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278F75BCO> КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст.293 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12B78B8O> ГК РФ).
Согласно ст.293 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12B78B8O> ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, определяются в ст.31 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218975B3O> ЖК РФ.
Отметим, что круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права — семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные граждане, но при условии, указанном в ч.1 ст.31 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218E75BAO> ЖК РФ.
Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения более детально разрешен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п.2 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D02DCB1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52578B9O> и 3 ст.9 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D02DCB1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52578B2O> ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст.247 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF62378BEO> ГК РФ). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст.54 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE7D628C119EE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF72778B9O> СК РФ), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч.2 ст.31 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218E75BBO> ЖК РФ).
Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только ЖК РФ, но и ГК РФ, например ст.292 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12478BCO>. Пунктом 1 данной статьи <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12478BDO> предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную норму, ЖК РФ с ввел общее правило, согласно которому члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с собственником, т.е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника (ч.2 ст.31 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218E75BBO>). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи.
Собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением. В соответствии с п.3 ст.292 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12B78BAO> ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
При этом следует учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18DF42478BDO> ГК РФ).
Таким образом, поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, постольку на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
2.2 Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
До введения в действие ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218E75BDO> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ.
Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Следует обратить внимание на то, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) в данном случае значения не имеет.
В рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст.49 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC11CE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278E75B3O> ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенные в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC11CE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF52A8375BBO>, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст.55 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC11CE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278275BCO> ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом "в" п. 20 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE8D92CCB1BEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52478B9O> Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст.49 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC11CE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278E75B3O>, 55 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC11CE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5278275BCO> ЗК РФ, п.1 ст.239 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF72478B9O> ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E5637DB0O> — 11 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E5637DB3O> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п.2 ст.279 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6B7DB5O> ГК РФ). Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются федеральным земельным законодательством.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п.4 ст.279 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6B7DB7O> ГК РФ).
В соответствии с ч.4 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BBO> и 5 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75B8O> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч.3 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BAO> Кодекса государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Таким образом, как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п.3 ст.279 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12078BDO> ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст.280 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18EF12778BAO> ГК РФ).
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если указанным в ч.6 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75B9O> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.6 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75B9O> и 7 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BEO> ЖК РФ).
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч.7 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BEO> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч.8 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BFO> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Как и ГК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC377BDO> РФ, ЖК РФ исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BCO> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ).
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч.4 ст.32 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218F75BBO> ЖК <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02EC819E127F17A9663C17A77B1O> РФ.
Следовательно, если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия.
В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие — предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.
Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п.2 ст.37 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF72278BAO>, п.4 ст.292 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE9D528CE1FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18DF42478B2O> ГК РФ, ст. 20 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE8D92AC11FEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF42078B2O> ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст.47 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC01DE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218875BCO> ГПК РФ).
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч.3 ст.45 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02FC01DE127F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5218875B8O> ГПК РФ должен быть привлечен прокурор (подп. "е" <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE8D92CCB1BEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52478B3O> и "ж" п. 20 <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE8D92CCB1BEE7AFB72CF6FC37D7EC285CFAC6FD18FF52B78BAO> Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
2.3 Выселение граждан, утративших право пользования жилым помещением или нарушающих правила пользования им
В соответствии с ч.1 ст.35 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9CcCC9O> ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Юридическим основанием прекращения права пользования жилым помещением чаще всего является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч.3 ст.45 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887F88E4966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE98cCCEO> ГПК РФ).
В случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (ст.107 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E81E6946A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85A492cCC9O> ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").
В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч.4 ст.31 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9EcCCFO> ЖК РФ, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Приведенные правила ч.2 ст.35 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9CcCCAO> ЖК РФ применяются в случаях, когда: а) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда по правилам ч.4 ст.31 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9EcCCFO> ЖК РФ; б) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, возникло у гражданина-пользователя на основании завещательного отказа (ст.33 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9FcCC4O> ЖК РФ).
В случаях, если лицо, пользующееся жилым помещением по указанным основаниям, допускает нарушения, перечисленные в ч.2 ст.35 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9CcCCAO> ЖК РФ, собственник соответствующего помещения до обращения в суд должен выполнить требования, установленные в рассматриваемой норме. После этого он вправе обратиться в суд с заявлением о выселении указанного лица. В случае удовлетворения судом данного требования собственника выселение производится по правилам исполнительного производства, о которых говорилось выше.
В судебной практике возникал вопрос: в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч.2 ст.35 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9CcCCAO> и ч.1 ст.91 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85A99CcCCBO> ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, постольку в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85AE9CcCCAO> и ч.1 ст.91 <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF7FA2F7AC6941C7887E80E0966A967E5E2B1FC2874090AD5F5A64DE85A99CcCCBO> ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.
2.4 Управление общим имуществом многоквартирного дома
Управление общим имуществом многоквартирного дома — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления выступает многоквартирный жилой дом. Управление таким домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Современная тенденция в управлении многоквартирным домом — постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Эффективное управление многоквартирными жилыми домами невозможно без изменения отношения к ним со стороны собственников и пользователей жилищ. Затраты на содержание, комфортность и безопасность проживания во многом определяются самосознанием самих жителей. Без их заинтересованного участия в сохранности жилья, в поддержании в нем надлежащего порядка невозможно обеспечить достойные жилищные условия. Широкое вовлечение домовладельцев в управление недвижимым имуществом, формирование эффективного пользования являются важнейшими задачами жилищной реформы и должны стать важнейшими составляющими современной жилищной политики.
Современная отечественная действительность диктует принятие незамедлительных и действенных мер, направленных на обеспечение эффективного управления жилищным фондом, состоящим преимущественно из многоквартирных домов. Промедление и ошибки чреваты не только снижением потребительских качеств жилищ и комфортности проживания в них, но и несут в себе реальную угрозу безопасности граждан. Очевидно, что имущественный комплекс многоквартирного дома для целей обеспечения его сохранности, а также для надлежащей эксплуатации нуждается в должном управлении. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление ТСЖ, жилищным или иным потребительским кооперативом;
управление с помощью привлечения управляющей организации.
Выбор способа управления непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решает вопрос о заключении договоров оказания услуг содержания и выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, а также договоров с ресурсоснабжающими организациями. К таким договорам относятся договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Указанные договоры заключаются каждым собственником помещений от своего имени. В силу ст.426 ГК РФ все вышеперечисленные договоры являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально.
Согласно п.3 ст.164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял один из собственников помещений в таком доме.
Таким образом, управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме. При непосредственном способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме возникают сложности в заключение договоров и делают такой способ управления не очень привлекательным для собственников, и для предоставляющих работы и ресурсы организаций. На практике такой способ управления используется не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник, который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления, как управление управляющей организацией, который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Согласно ст.3 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая организация — это юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель управляющий многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Для реализации данного способа управления возникает необходимость в заключение договоров управления многоквартирным домом. Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖСК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно ст.3 Правил предоставления коммунальных услуг под коммунальными услугами понимается деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п.5 ст.162 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании согласно пп.4 п.2 ст.44, п.1 и п.5 ст.46 ЖК РФ.
Согласно п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут в порядке, установленном ГК РФ. Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п.6 ст.162 ЖК РФ). Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома). Договор управления можно считать прекращенным в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации. Таким образом, управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления.
Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Существуют следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов: жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив; потребительский кооператив.
Согласно п.1 ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома. Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.
Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него. Жилищный кооператив создается по решению его учредителей. Согласно п.1 ст.112 ЖК РФ число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет.
Согласно п.4 ст.112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив. Согласно ст.115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов жилищного кооператива; конференция; правление жилищного кооператива.
Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива. Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия. Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает договоры оказания услуг содержания и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности; договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Члены жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Законодателем логично предусмотрено для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст.122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Товарищество собственников жилья является наиболее часто используемым способом управления, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья является некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ, являясь объединением собственников и правомочно решать вопросы управления общим имуществом. Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов товарищества, обладающее исключительной компетенцией по наиболее важным вопросам его деятельности. Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений, которые принимают решение о создании ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, оно считается принятым, если за него высказались собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Товарищество может быть создано на основе как одного многоквартирного дома, так и нескольких многоквартирных домов на одном или граничащих земельных участках. ТСЖ на основании п.8 ст.138 ЖК РФ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, либо с управляющей организацией.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, наиболее эффективным способом управления в многоквартирном доме является любой способ управления, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме, но при условии четко поставленных для выполнения задач, распределения полномочий и профессионализма.
Заключение
На основании изложенного по теме диплома "Право собственности граждан на жилые помещения" можно сделать следующие выводы.
В настоящее время законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в существующих социально-экономических условиях.
Прежде всего, право собственности на жилище закреплено в Конституции Российской Федерации. Что имеет большое значение, так как данное положение обусловлено прекращением монополии государства на собственность и экономическую деятельность, в том числе собственность на жилье и землю.
Гражданский кодекс РФ также уделил праву собственности значительное место. Так как в нем закреплены нормы, регулирующие право собственности и иные вещные, дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
В части второй Гражданского кодекса содержится глава 35, посвященная договору найма жилого помещения, предметом которого могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Основным нормативно-правовом актом в сфере жилищного права является новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г., который впервые содержит раздел, регулирующий право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Появление данного раздела является значительным шагом законодателя по обеспечению право собственности граждан на жилые помещения по сравнению с ранее действующим Жилищным кодексом.
Действующим законодательством жилое помещение определено как изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом пригодным для постоянного проживания граждан. Жилые помещения классифицируются в зависимости от вида, от назначения, от времени использования (постоянные или временные), а также от оснований предоставления жилого помещения в пользование граждан.
Право собственности — это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащие законодательству. Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом.
Объектом права собственности на жилье являются жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар, истечения срока приобретательской давности или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении имущества.
Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации.
Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется различными отраслями законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное, об административных правонарушениях и гражданское законодательства, которые часто дополняют друг друга.
Самой распространенной среди остальных, является гражданско-правовая защита права собственности. Под ней понимается совокупность правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений собственности.
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой.
Вещно-правовой способ включает два классических вещных иска: виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (об устранении препятствий, мешающих пользоваться имуществом, но не связанных с лишением владения вещью).
Обязательственно-правовые способы делится на договорные и внедоговорные способы.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем, при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.
Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения.
В заключении хочу провести анализ ряда статей нового Жилищного кодекса РФ в отношении собственников жилых помещений, а так же провести их сравнение с ранее действовавшими нормами жилищного права.
Так, ограничивая в ряде статей права отдельных граждан, Кодекс защищает интересы подавляющего большинства жильцов — владельцев жилищной собственности. Примером является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, устанавливаемыми Правительством РФ,.
Значительную часть бытовых проблем в жилищной сфере помогут решить закрепленные в новом Жилищном Кодексе изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками. Собственник жилого помещения имеет право совершать любые действия в отношении своего имущества. Однако, в соответствии с законодательством такая свобода не безгранична. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, комнатой в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников. Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Новый Жилищный кодекс РФ обеспечил охрану прав собственника жилого помещения тем, что вел норму, которой установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения права пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Однако при этом сделал оговорку, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Гражданским кодексом РФ в данном случае, ранее было установлено, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Однако, при переходе права собственности на квартиру к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивали право пользования жилым помещением.
ЖК РФ расширил способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья и, наконец, управление управляющей организацией.
Прямо в ЖК РФ включена норма о том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники или товарищество.
Хочу отметить, что в свете нового Жилищного кодекса РФ приватизация жилых помещений предоставленных до 1 марта 2005 года была разрешена до 1 января 2007 года. Но на сегодня в Государственной Думе РФ находятся поправки в действующее законодательство, которые предусматривают продление приватизации жилых помещений до 1 января 2010 года.
Необходимо отметить, что любой закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его принятия. Практика показывает, что в крупные законодательные акты, а особенно в кодифицированные, после их принятия периодически вносятся поправки. Это нормальный законотворческий процесс. Но главный результат принятия нового ЖК РФ достигнут: у российских граждан появился важный инструмент, который должен помочь им защитить свои права собственников.
Список использованной литературы
1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета, 1993. — 25 декабря. — №237.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — N 32. — Ст.3301.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст.410.
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 1 (часть 1). — Ст.14.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст.4147.
.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2002. — N 46. — Ст.4532.
.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2002. — N 1 (ч.1). — Ст.1.
.Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — N 1. — Ст.16.
.Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" // Собрание Законодательства РФ. — 2008. — N 17. — Ст.1755.
.Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства РФ. — 2007. — N 41. — Ст.4849.
.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст.41.
.Федеральный закон от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. — 2001. — N 52 (1 ч.). — Ст.4920.
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание Законодательства РФ. — 2005. — N 1 (ч.1). — Ст.43.
.Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание Законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3302.
.Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. — 1991. — N 28. — Ст.959.
.Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства РФ. — 2006. — N 5. — Ст.546.
.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // Собрание законодательства РФ. — 2006. — N 34. — Ст.3680.
18.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. — 2009. — №11.
II. Материалы судебной (иной юридической) практики:
19.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2009. — N 9.
20.Обзор <consultantplus://offline/ref=D7FAF1BD9EBD946E34546E5578E34FAEE1D02CC01EE327F17A9663C17A719D92C8E563D08FF5238875B3O> законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г. // СПС Консультант+
.Обзор <consultantplus://offline/ref=1594249C24ED93C04BBF72B1E2AC6941C5887A85E799379C7607271DC5881F87AA165665DE81AEc9CCO> законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2006. — N 9.
III. Специальная литература:
22.Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. — М., 1940. — 356 с.
23.Венедиктов А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической собственности. — Л., 1954. — 290 с.
24.Возникновение, прекращение и защита права собственности: Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2012. — 350 с.
25.Гражданское право: учебник. В 4-х т. Т.2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. / отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2012. — 473 с.
.Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: учебное пособие. — М.: Юристъ, 2003. — 128 с.
27.Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т.1. — М., 1967. — 568 с.
.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. — М.: ТК "Велби"; Проспект, 2012. — 728 с.
29.Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. И.М. Кузнецова. — М.: Проспект, 2011. — 565 с.
30.Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. — М.: Статут, 2000. — 123 с.
.Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2012. — 352 с.
.Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права: способы их защиты (комментарий к новому ГК РФ). — М.: АО "Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 2010. — 216 с.
33.Толстой Г.К. Содержание права социалистической и личной собственности и некоторые вопросы ее гражданско-правовой защиты в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. — Л., 1953. — 29 с.
34.Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. — 2005. — № 8. — С.53-64.
35.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М.: Статут, 2008. — 200 с.
36.Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред.М.Ю. Тихомирова. — М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. — 427 с.
.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1/Отв. ред. Е.А. Суханов М.: Волтерс Клувер. 2008. — С.460, 462.
38.Гражданское право. Учебник Т.2. / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 2008. — С.255-256.
39.<http://www.consultant.ru>
