Содержание
ВВЕДЕНИЕ5
1. ПОДХОДЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ9
1.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости9
1.2. Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом20
1.3. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости32
2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ43
2.1. Жилая недвижимость43
2.2. Коммерческая недвижимость50
3. ПРИМЕНЕНИЕ ОСНОВНЫХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА56
3.1. Организационно экономическая характеристика ООО «Комфорт»56
3.2. Проблемы оценки недвижимости в условиях кризиса63
3.2. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ98
ПРИЛОЖЕНИЯ
Выдержка из текста работы
1. Проблемы развития малого и среднего бизнеса в условиях мирового финансового кризиса в РФ: Уже к началу 2009 года по оценкам экспертов, российский рынок труда начал стабилизироваться, и в экономике стали заметны уже первые положительные тенденции. Согласно статистическим данным в сфере малого бизнеса наблюдается более стабильная ситуация с выплатой заработной платы и даже её увеличение.К тому же, рост внимания к малому бизнесу обусловлен государственной поддержкой предпринимательства.
Например, госзакупки продукции малого бизнеса в 2008 и 2009 г.г. составили 20% каждый год от объёма госзаказов, что в значительной степени поможет предпринимателям решить проблемы со сбытом продукции. Из объема госзаказа в 2009г. в 4 трлн. рублей на долю малого бизнеса пришлось около 800 млрд. рублей, или 20% всего объема.В 2009 году произошли достаточно серьезные изменения в госзаказе и не только по объемам, но и по ключевым направлениям, по социальной сфере, по госзаказу приоритетных направлений и по участию малого бизнеса.
На сегодняшний день произошел ряд серьезных изменений в нормативном регулировании госзакупок с целью повышения открытости и прозрачности получения госзаказа, будут предусмотрены дополнительные ценовые преференции для отечественного бизнеса, а также ряд мер по стимулированию спроса на продукцию малого бизнеса.1 Также к началу 2009 года отмечались очень хорошие перспективы, хотя работать этим предприятиям приходится в нелёгких условиях.
Растерянность от резко изменившейся экономической ситуации владельцев малых и средних предприятий и фирм сменилась на оживление активной экономической деятельности в малом и среднем бизнесе. Актуальность государственной поддержки малого и среднего бизнеса на сегодняшний день: Во всех цивилизованных странах малый и средний бизнес является одним из основных двигателей экономики страны, в России также стали осознавать необходимость поддержки малого и среднего бизнеса.Именно поэтому решение проблем малого и среднего бизнеса в РФ происходит, в первую очередь, на государственном уровне.
Стоит не забывать о том, что активное развитие малых и средних предприятий поможет создать дополнительные рабочие места. А это в свою очередь будет способствовать уменьшению безработицы, увеличению ВВП и, соответственно, доходов государства.Для того чтобы владелец малого предприятия мог закупить необходимое оборудование или пополнить основные фонды, правительство РФ разрабатывает программы помощи малому предпринимательству, благодаря которым предприниматели могут получать кредиты на льготных условиях.
Подробнее влияние государственной поддержки предприятий малого и среднего бизнеса мы рассмотрим в следующих пунктах (пункт 2 и 3). На региональном уровне во многих регионах нашей страны для решения проблем малого и среднего бизнеса создаются специализированные организации, которые оказывают консультационные услуги начинающим предпринимателям. В этих организациях начинающий предприниматель может получить необходимую информацию о лицензировании предприятия или сертификации товаров и услуг, помощь в организации учёта на предприятии, консультации юристов по различным аспектам деятельности малого и среднего бизнеса.
Проблема отсутствия помещения.Ещё одной проблемой, стоящей перед владельцем малого или среднего предприятия при открытии собственного дела, является отсутствие помещения. Для решения данной проблемы малого бизнеса создаются специальные территории (бизнес — инкубаторы), где владелец малого или среднего бизнеса может снять помещение под офис или производственные площади по низкой арендной ставке, если его бизнес соответствует определённым требованиям и т.п. Так, например, в городе Брянске под офисные помещения сдают номера в гостиницах.
Нередко можно найти какой–нибудь офис и в торговых центрах нашего города. Существуют также и другие варианты помещений для снятия в аренду.Финансовая помощь предприятиям малого и среднего бизнеса.
По – мимо государства, малые и средние предприятия поддерживать пытаются и банки, которые предлагают кредиты для таких предприятий. К таким банкам относятся: Сбербанк РФ, Газпромбанк, Стройкредит и др. Проблемы инновационных малых предприятий. Чтобы решить проблемы инновационного малого бизнеса в Москве и в регионах строятся технопарки, где созданы благоприятные условия для развития малый предприятий.Так же здесь могут находиться учебные заведения, в которых будут готовить квалифицированных специалистов в области инновационных технологий, а также выставочные помещения и конференц-залы, где можно проводить мероприятия, связанные с развитием малого и среднего бизнеса. Кадровая проблема.
Для решения данной проблемы в целом ряде учебных заведений начата подготовка управляющего персонала, работа которого, соответственно, будет направлена на увеличение эффективности работы малых предприятий.Сейчас в условиях кризиса малый и средний бизнес проходит сквозь своеобразный фильтр.
Преодолеть его и остаться на рынке смогут только те предприятия, которые способны вести гибкую политику, обладают серьёзными внутренними резервами, или способны с минимальным риском вывести свои малые и средние предприятия из кризисной ситуации. Надо сказать, что именно в кризис очень важно точно рассчитать степень риска для вложения своих средств в новые проекты и использовать кризисные факторы такие, как избыток рабочей силы, несколько сниженные арендные ставки.Это позволяет снизить издержки на начало нового бизнеса и тем самым заложить фундамент будущего роста.
Стоит не забывать о том, что частный бизнес является своеобразным локомотивом экономики. То, насколько быстро малые и средние предприятия смогут побороть последствия кризиса, заметно скажется на подъёме всей экономики страны. 1.Влияние государственной поддержки на предприятия малого и среднего бизнеса в РФ: На сегодняшний день правительством РФ выработан комплекс мер по стимулированию и поддержке малого и среднего бизнеса. 6 апреля 2009 года председатель Правительства РФ В.В. Путин выступил в Государственной Думе с отчётом Правительства РФ о результатах его деятельности за 2008 год. Он также отметил некоторые приоритетные направления по развитию экономики в условиях мирового финансового кризиса.
Рассмотрим меры, которые были и будут приняты по регулированию функционирования малого и среднего бизнеса2: 1.Будет сокращён перечень товаров и услуг, подлежащих обязательной сертификации; 2.По наиболее распространённым видам деятельности вместо разрешительного устанавливается уведомительный порядок начала нового дела; 3.Субъекты федерации получили право устанавливать дифференцированную ставку налога на малый бизнес с 15% до 5%; 4.В 2008 году были также снижены налоги на инвестиции предприятий в НИОКР, на технологическое обновление производства; 5.Установление льготных ставок налога на прибыль малых предприятий в 3и 4 года работы с момента их гос. регистрации; 6.Введение чёткой инфраструктуры патентования и защиты изобретений для поддержки наукоёмких предприятий малого и среднего бизнеса инновационной направленности; 7.Распространение на малые предприятия, образованные в результате разделения предприятий – монополистов, при условии их приватизации, льгот по налогообложению, установленных для вновь созданных малых предприятий; 8.Предоставление государственных гарантий предприятий-монополистов, при условии их приватизации, льгот по налогообложению, установленных для вновь созданных малых предприятий; 9.Внесены в Государственную Думу законопроекты, направленные на совершенствование антимонопольного регулирования; 10. Ведение преференций для малого и среднего бизнеса при осуществлении закупок для государственных и муниципальных нужд. Кроме того, среди возможных мер поддержки малого бизнеса можно выделить и следующее: 1.Льготная аренда; 2.Пониженные тарифы на подключение к коммунальным сетям; 3.Квоты на госзакупки для малых и средних предприятий; 4.Установление преференции при выкупе арендуемого недвижимого имущества; 5.Снижение платы за присоединение к электросетям; 6.Увеличение бюджетных субсидий малому и среднему бизнесу.
К сожалению, наше правительство пока недостаточно внимания уделяет проблемам малого и среднего бизнеса.
Именно поэтому предприятия малого и среднего бизнеса на сегодняшний момент находятся в не наилучшем состоянии, а некоторые из них и вовсе вынуждены «сворачивать» свою деятельность. Проанализировав состояние малых и средних предприятий в условиях кризиса 2008 года, комплекс мер по стимулированию и поддержке малого и среднего бизнеса, остаётся надеяться, что государство разработает что – нибудь более эффективное для поддержки данных предприятий.
Кроме того, важно, чтобы эти меры работали эффективно на всей территории нашей страны, а не только в «избранных» городах (типа Москвы). 3. Зарубежный опыт влияния государственной поддержки на предприятия малого и среднего бизнеса (на примере США): Мировая практика убедительно свидетельствует, что в странах с развитой рыночной экономикой малое и среднее предпринимательство оказывает серьёзное влияние на развитие народного хозяйства, решение социальных проблем, увеличение численности занятых и т.п. Во многих станах с развитой экономикой малому и среднему бизнесу оказывается серьёзная финансово – кредитная поддержка со стороны государства через специальные структуры и фонды: 1.В США – через Администрацию по делам малого бизнеса (АМБ); 2.Во Франции – через «Кредит для средних и мелких фирм»; 3.В Японии – через Корпорацию страхового кредитования малого бизнеса и т.д. 4.В Евросоюзе – из Структурных фондов Евросоюза, таких как: 4.1Фонд регионального развития; 4.2Социальный фонд. В этой статье мы рассмотрим влияние зарубежного опыта государственной поддержки предприятий малого и среднего бизнеса на примере США. Общая информация.
Для начала вспомним из курса экономической географии, что США – страна не только гигантских корпораций, но и малых предприятий, на которых трудится более 50% наёмных работников частного сектора.
Отсюда следует, что главным работодателем является отнюдь не крупный, а именно малый и средний бизнес.
Исходя из статистических данных, примерно 1 из каждых 3 американских семей вовлечена в малый бизнес.
Таким образом, малый и средний бизнес США – не просто один из видов предпринимательства, а, в сущности, образ жизни.
В этой стране ежегодно регистрируется около 600 тысяч малых предприятий и ликвидируется около 500 тысяч.
Однако никого этот факт не ужасает. Оказывается дело в том, что владельцы малых предприятий очень чутко и гибко реагируют на динамику спроса. Поэтому, когда они начинают понимать, что в другой сфере или на другом месте дела пойдут лучше, они «сворачивают» свой старый бизнес и открывают новый. В этом смысле американцы – очень адаптивный народ. Они умеют быстро перестраиваться.И даже если их бизнес попросту прогорел, они не теряют энтузиазма и считают конец старого бизнеса началом нового. 90% жителей США позитивно оценивают роль малого бизнеса.
Малые и средние предприятия действуют и в торговле, и в производственной сфере, и в финансовом секторе, и в консалтинге, и в сфере инноваций, и в области социальных услуг. Если в России законодательно выделяют 5 отраслевых групп малых предприятий, то Администрация по делам малого бизнеса США разделила все малые предприятия по категориям в зависимости от размера и вида деятельности.Из более чем 14 миллионов предприятий США считаются малыми.
В США малыми предприятиями охвачены 4 основных сферы бизнеса: 1. Сфера услуг (39%, включая финансовые и с/х); 2. Розничная торговля (29%); 3. Производство (23%); 4. Оптовая торговля (9%). Small Business Administration (It is created by the Congress of the USA in 1953). Администрация по делам малого бизнеса (SBA) представляет малым и средним предприятиям гарантии по кредитам.Помимо этого предлагается широкая гамма способов финансирования – от микрозаймов до кредитов на покрытие крупного долга.
Центры развития малого бизнеса оказывают множество видов услуг, связанных с конкретными проектами в различных сферах (от бизнеса на дому до мореходства и международной торговли), а также техническое содействие, помощь в менеджменте и оформлении заявок на получение займов. Одной из важнейших направлений деятельности (АМБ) является правовая защита интересов малого и среднего бизнеса.Для этих целей в её структуре в 1978 году был создан отдел адвокатуры, глава которого назначается президентом США, затем утверждается Конгрессом и является подотчётным только им. Адвокатура наделена полномочиями защищать интересы и права малого бизнеса в законодательных и процедурных инициативах Федерального правительства.
Следует отметить, что отдел адвокатуры постоянно исследует деятельность малых и средних предприятий США и среду сих обитания. В 1996 году в SBA образован отдел арбитража.Его задачи определены законом об усилении справедливого регулирования малого и среднего бизнеса.
Этот отдел отчитывается перед Конгрессом и выступает в качестве связующего звена между предприятиями и федеральными структурами. В современных условиях механизм обеспечения эффективного функционирования малого и среднего бизнеса должен сводиться в первую очередь к усилению государственной поддержки малого и среднего бизнеса.Для этого необходимым считается следующее: 1.Формирование концепции, выбор приоритетов и обоснование роли малого бизнеса в экономике; 2.Разработка государственной политики поддержки и развития малого и среднего бизнеса в экономике; 3.Совершенствование нормативно-правовой поддержки и развития малого и среднего предпринимательства; 4.Совершенствование законодательства в сфере инвестиций и формирование благоприятного инвестиционного климата в стране; 5.Совершенствование налогообложения малых и средних предприятий; 6.Развитие кредитно – финансовых механизмов и внедрение новых финансовых технологий, направленных на развитие малого и среднего предпринимательства; 7.Активизация прямого и косвенного участия государства в финансировании развития малого и среднего бизнеса и другие меры. Список используемой литературы: 1.Марцинкевич В. Современные тенденции в экономике и политике США//Проблемы теории и практики управления 2005 №3 с.18. 2.www.sba.gov и другие.
