Содержание
Введение3
Основы оценки стоимости предприятия5
Цели и задачи оценки стоимости предприятия5
Доходный подход к оценке стоимости предприятия8
Оценка объекта исследования доходным подходом17
Описание объекта оценки17
Оценка рыночной среды18
Расчет чистого эксплуатационного дохода (NOI)20
Оценка чистого операционного дохода22
Заключение24
Список использованной литературы26
Выдержка из текста работы
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.
По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учётом влияющих на неё факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ с недостаточно ликвидными акциями.
Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются возможные подходы к управлению предприятием, и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.
Появилась необходимость в появлении новой профессии, утвержденной Министерством труда РФ, — эксперт-оценщик. В связи с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы оценочной деятельности, Правительством РФ утверждены стандарты оценки. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы ведущих экономических учебных заведений.
Оценка бизнеса — новое и перспективное направление оценочной деятельности, требующее высокой квалификации эксперта-оценщика и глубоких экономических познаний. Оценка бизнеса необходима в случае его покупки или продажи, или доли в нём, а также при предъявлении различных имущественных исков.
Повышение стоимости предприятия — один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчётности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.
1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке бизнеса
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.
Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу Оценщика, доверяющего рынку.
Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Преимущества сравнительного подхода:
·если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;
·подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;
·в цене предприятия отражаются результаты его производственно- хозяйственной деятельности.
Недостатки сравнительного подхода:
·базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;
·сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);
·требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).
Сравнительный подход реализуется посредством трёх методов.
. Метод компании-аналога (метод рынка капитала) — основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.
. Метод сделок (метод продаж) — для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.
. Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений) предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми показателями.
Технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная информация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными пакетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величину премии за контроль.
Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчётную величину ценового мультипликатора.
Например, необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. руб., её чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. руб.
. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли:
000 : 300 = 10
* 10 = 1 000 млн. руб.
Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.
Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом.
Выделяют следующие основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога: этап — сбор необходимой информации.этап — сопоставление списка аналогичных предприятий.этап — финансовый анализ.этап — расчёт ценовых мультипликаторов.этап — выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании.этап — определение итоговой величины взвешивания промежуточных результатов.этап — внесение итоговых корректировок стоимости методом.
2 Субъекты оценки бизнеса
В процессе оценки стоимости бизнеса главным действующим лицом на рынке готового бизнеса является субъект оценки. Знание классификации субъектов оценки даст возможность установить состав потенциальных целей, которые они могут ставить перед собой. Знание же цели (целей) субъекта оценки позволит определиться с составом методов, с помощью которых целесообразно производить оценку стоимости бизнеса.
Субъекты оценки бизнеса могут быть различными. Состав субъектов оценочной деятельности регламентирован ст.4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нём отмечено: «Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики)».
В качестве главного субъекта оценки следует рассматривать не просто человека или организацию, выполняющих работы по определению оценки стоимости предприятия, а то лицо, во имя интересов которого производится эта оценка. Субъект оценки может быть определён как юридическое или физическое лицо, интересы которого находят отражение в устанавливаемой мере ценности предприятия.
Преследуемые интересы обычно в полной мере соответствуют основным целям, к которым стремится данное лицо. Так, например, собственник, которому принадлежит предприятие, стремится к получению максимально высокой экономической выгоды; банки − к поддержанию на высоком и стабильном уровне своего финансового оборота через возможно полное соблюдение условий кредитных договоров; само предприятие − к установлению режима экономической и экологической безопасности, выживанию, реализации возможности долговременного присутствия на целевом рынке и т. д.
В рамках классификации основных субъектов оценки бизнеса можно выделить:
·предприятие, являющееся юридическим лицом;
·собственников предприятия, которые подразделяются на:
а) владельцев, обладающих абсолютным правом собственности (включая имущественную компоненту) и соответственно полной (неограниченной) ответственностью по долговым обязательствам предприятия;
б) корпоративных владельцев, имеющих только обязательственные права по отношению к предприятию и, как следствие, несущих ответственность по его долгам, ограниченную их взносом в уставный капитал (например, в виде пакета приобретенных акций);
·различных юридических и физических лиц из внешнего рыночного окружения, к которым относятся:
а) индивидуальные кредиторы и финансово-кредитные учреждения;
б) страховые компании или агентства;
в) потенциальные инвесторы;
г) фондовые биржи;
д) арендаторы;
а) Министерством экономики и развития;
б) Министерством управления государственным имуществом;
в) антимонопольным комитетом;
г) налоговой службой;
д) арбитражными судами;
·региональные образования, представляемые:
а) комитетами по управлению муниципальным имуществом;
б) комитетами по занятости населения;
·иностранные юридические и физические лица, международные организации:
а) зарубежные инвесторы;
б) международные кредитные фонды.
По результатам стоимостной оценки объекта каждый из субъектов использует полученную аналитическую информацию для решения вполне определённой задачи.
Каждый из перечисленных субъектов на основе полученной информации о рынке недвижимости и собственного финансового положения может определить и сформулировать актуальную для него задачу в системе оценки стоимости бизнеса, которую необходимо решить с приемлемой выгодой для себя.
Применительно к перечисленным выше субъектам оценки стоимости бизнеса приведём классификацию решаемых ими различных типов задач (табл. 1).
Таблица 1 Классификация типов задач, решаемых различными субъектами в системе оценочной деятельности
Субъект оценкиНаименование оценкиТип решаемой задачиПредприятие как юридическое лицоТекущаяОбеспечение экономической безопасности, выживаемости ПлановаяРазработка плана (стратегии) развития предприятия СобственникБазоваяВыбор экономически целесообразного варианта распоряжения собственностью РеструктуризационнаяСоставление объединительных или разъединительных балансов КоммерческаяОбоснование цены купли-продажи предприятия или его части ЛиквидационнаяУстановление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия Кредитные учрежденияКредитнаяПроверка финансовой дееспособности заёмщика ЗалоговаяОпределение возможного размера ссуды, выдаваемой под залог СтраховаяУстановление размера страхового взноса Страховые компанииКомпенсационнаяОпределение суммы страховых выплат при наступлении страхового случая Фондовые биржиИнформационнаяРасчёт конъюнктурных характеристик АкционернаяПроверка обоснованности котировок ценных бумаг ИнвесторыИнвестиционнаяПроверка экономической целесообразности инвестиционных вложений ПредельнаяОпределение максимально допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проектГосударственные и муниципальные органыПриватизационнаяПодготовка предприятия к приватизации (разработка и реализация комплекса мероприятий)ФискальнаяОпределение облагаемой базы для начисления различных видов налоговАрбитражнаяУстановление выручки средств от принудительной ликвидации через процедуру банкротстваСоциальнаяРазработка планов социального развития
При определении любого типа (наименования) оценки важным является обеспечения единообразия исходных данных. Сведения, фигурирующие в оценочных процедурах, должны обладать информационной прозрачностью для всех субъектов, потенциально заинтересованных в установлении достоверной оценки стоимости предприятия (бизнеса).
Состав исходной информации, используемой, к примеру, для текущих оценок, целесообразно ограничить перечнем показателей, включаемых в официальную отчётность предприятия. Дополнительно могут привлекаться сведения из документированных источников таких, как бизнес-план, инвестиционный проект и т.п. В случае появления сомнений относительно достоверности полученной информации целесообразно проведение необходимой аудиторской проверки или специальной экспертизы представленных документов.
При определении ценности предприятия принципиально важным является выбор момента (срока) оценки.
Рекомендации по выбору момента оценки зависят от предлагаемой формы проведения оценивания. В случае получения разовой оценки через привлечение определённого коллектива экспертов-оценщиков в качестве такого момента (срока) может быть принята любая дата, устраивающая заказчика. Для получения текущих оценок желательно учитывать возможность получения информации, содержащейся в периодической отчётности (бухгалтерский баланс, отчёты о прибылях и убытках, балансы оборотных средств, прогнозы объёмов продаж и прибыли). Получение оценки стоимости предприятия в форме мониторинга рекомендуется осуществлять с ежеквартальной, полугодовой или годовой периодичностью.
В качестве заказчика проведения оценки будет выступать налогоплательщик. Интересы этих двух сторон сделки не будут совпадать. Только на оценщике лежит полная ответственность за точность оценки для субъекта оценки бизнеса. Что же касается заказчика оценки, то и на этом субъекте оценки бизнеса также лежит не меньшая ответственность. Именно он должен предоставить полную, достоверную информацию в отношении объекта оценки. Если субъекты оценки бизнеса заключают договор о проведении оценки, то на обе стороны распространяются требования действующего законодательства.
оценка собственность сравнительный подход
Заключение
Для нормального функционирования общества необходимо наличие эффективно работающих предприятий. Они занимаются производством и реализацией продукции, оказанием услуг и выполнением работ, удовлетворяя потребности общества. В условиях происходящих преобразований в экономике, предприятиям и их руководителям приходится решать ряд новых задач, учитывая как экономические, так и социальные факторы.
Сравнительный подход даёт наиболее точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов собственности. Аналог объекта оценки — это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого (стоимость акций) известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Точность оценки зависит от качества собранных данных, включающих физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.
Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальное число всех возможных вариантов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчёта будет получено столько же вариантов стоимости.
Если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее правильным приёмом определения итоговой величины является метод взвешивания.
Список использованной литературы
1.Балакин, В.В. Основы оценки бизнеса / В.В. Балакин, В.В. Григорьев — М.: Дело АНХ, 2009. — 384 с.
2.Р. Хитчнер, Джеймс Три подхода к оценке стоимости бизнеса / Джеймс Р. Хитчнер — М.: Маросейка, 2008. — 306 с.
.Шпилевская, Е.В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : Учебное пособие Е. В. Шпилевская, О. В. Медведева — М.: Феникс, 2010. — 352 с.
