Содержание
ВВЕДЕНИЕ3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА6
1.1.Теоретические основы оценки недвижимости6
1.2.Нормативно-правовая база оценки недвижимости7
1.3.Применяемые стандарты оценочной деятельности в РФ20
1.4.Методы расчета стоимости объекта недвижимости, достоинства и недостатки26
ГЛАВА 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ27
2.1. Краткое описание инфраструктуры, объекта оценки27
2.2. Оценка объекта сравнительным подходом28
2.3. Оценка объекта доходным подходом34
2.4. Оценка объекта затратным подходом34
2.5. Согласование результатов расчета рыночной стоимости34
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА36
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга36
3.2. Прогноз макроэкономических показателей для оцениваемого объекта46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ59
ПРИЛОЖЕНИЯ63
Выдержка из текста работы
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от экономических факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает не¬обходимость в определении стоимости объектов собственности.
Цель дипломной работы — исследовать и обобщить теоретические, правовые и методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости; провести расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
исследовать особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки;
рассмотреть принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости;
охарактеризовать подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости, выделить особенности их применения для торговой недвижимости;
провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка;
определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости (на примере встроенного торгового помещения в г. Новокузнецке).
Объект исследования — стоимость коммерческой недвижимости, а предмет исследования — методы и подходы оценки стоимости коммерческой недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе дипломной работы рассмотрены понятие и классификация недвижимости, классификация торговой недвижимости, принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Во второй главе работы исследованы подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости.
В третьей главе дипломной работы выполнен обзор рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка и проведен расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке).
При подготовке дипломной работы были использованы законодательные акты РФ по оценочной деятельности, учебные и методические материалы по оценке недвижимости, статистические материалы с рынка недвижимости, информация интернет-сайтов по оценочной деятельности.
1. Основы оценки стоимости коммерческой недвижимости
.1 Коммерческая недвижимость как объект оценки
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (ст. 130 ГК РФ) относятся:
земельные участки,
участки недр,
обособленные водные объекты,
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В процессе классификации недвижимости выделяют отдельные группы, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Выделяются три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИЗемляЖильеНежилые помещения- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); — природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.- элитное жилье; — типовое жилье; — городское, загородное жилье и др.- офисные помещения; — складские помещения; — торговые помещения; — производственные помещения и др.Основные типы недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Для стоимостной оценки стоимости недвижимость делится на два класса:
специализированная недвижимость,
неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
.1. жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
.2. коммерческая недвижимость офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
.3. общественные (специальные) здания и сооружения: — лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т. д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
.4. инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты могут:
быть полностью построены и готовы к эксплуатации,
требовать реконструкции или капитального ремонта,
относится к незаконченным объектам строительства.
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, предназначенные для использования их в качестве офисов, а также для торгово-развлекательных и других целей, не связанных с проживанием и направленных на получение прибыли.
Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т. е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости — доходный.
Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т. д.).
Коммерческую недвижимость подразделяют на несколько основных видов:
офисную,
торговую,
складскую,
производственную.
Одной из самых распространенных является офисная недвижимость. Под это определение попадают офисные здания и сооружения, банки, то есть любые организации, ставящие перед собой задачу получение дохода от своей деятельности. Складская недвижимость — самый молодой сегмент рынка, но в последнее время наблюдается его активный рост. Как бы то ни было, все эти виды коммерческой недвижимости характеризуются использованием их для успешного осуществления предпринимательской деятельности.
Каждый вид коммерческой недвижимости имеет свои особенности и отличается ценой и стоимостью арендной платы.
Офисная недвижимость, один из самых востребованных видов коммерческой недвижимости, для развития своего бизнеса людям постоянно требуется покупка или аренда офисов, поэтому стоимость офисной недвижимости будет только дорожать, и под ее строительство будет отводиться все большие и большие площади. Под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, поэтому очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определения, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость очень востребована на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся.
Торговая недвижимость — разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Торговая и развлекательная недвижимость стоит на пересечении рынка недвижимости как такового и других сфер бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений. Торговый комплекс, торгово-развлекательный центр, торговый дом — эти объекты знакомы любому, однако грамотная организация торгово-развлекательной площадки — целая наука.
Складская недвижимость. Склады, складские помещения и складские комплексы — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость становится все актуальнее. Аренда или покупка склада становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей.
Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.
1.2 Классификация торговой недвижимости
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры (источник: #»justify»> масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
товарная специализация
(смешанные; универсальные — все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
инфраструктура и сервис
(наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
расположение;
архитектура и отделка, планировочные решения;
паркинг;
управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:- торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;- торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;- супермаркеты и универсамы;- салоны, мебельные центры, техноцентры и т. п.;- универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т. п.;- павильоны и киоски;- павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;- бутик;и X — нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилых домов). Между собой различаются качеством ремонта.
Европейская классификация торговой недвижимости
Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.
Концепция торгового центра должна отражать:
целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
тип торгового центра;
состав арендаторов.
Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
— микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
окружной торговый центр (Community Shoping Center);
региональный центр (Regional Center);
суперрегиональньий центр (Super Regional Center).
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).
В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но если арендаторы, занимающиеся продажей продуктов питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему скорее всего придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в 5-10 минутах езды от него.
Окружной торговый центр (Community Shoping Center). Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего «якорем», в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады, магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными «якорями».
Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада).
Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв. м, но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него. Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной торговый центр, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.
Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50-70 % площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.
Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70 % всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9-45 км. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
В действительности различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны.
Подтипы торговых центров
Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре «якорем» является крупный магазин аудио-, видео — и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
Фестивальньий центр (Festival Center). В данном торговом центре «якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и др.
Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками:
площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум — один крупный якорный арендатор (такой, например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома — общей площадью от 10 тыс, кв. м, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги);
четыре или более небольших арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;
некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10-15 % от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют собой разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «Ь» или «П».
Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги.
Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25 тыс., до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мега полисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы — для обслуживания всего района.
