Содержание
Введение3
1. НЕДвижимое имущество: понятие и основы налогообложения
6
2. Налог на имущество организаций и земельный налог16
2,1Налог на имущество организаций: основные элементы16
2,2 Земельный налог: методика исчисления29
3. Практика налогообложения имущества в РФ36
Заключение42
Список литературы52
Выдержка из текста работы
Собственность — всеобъемлющее, исключительное, абсолютное обладание вещами, иными благами, выражающее через соответствующие субъективные права прямую связь («без посредников») человека с вещью, иным благом. Собственность относится к основе жизнедеятельности людей, во многом определяет саму основу и возможности развития общества, его модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов людей.
Право собственности традиционно рассматривается в субъективном и объективном смысле. Право собственности в объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности входит в состав подотрасли вещного права. Право собственности в субъективном смысле — это закрепленная законом возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, обеспеченная обязанностью третьих лиц воздерживаться от воздействия на чужое имущество и возможностью применения мер государственного принуждения к нарушителю.
Право собственности по своему характеру таково, что в отличие от прав разрешительного порядка (таковыми могут быть и отдельные вещные права), когда определенные действия совершаются только на основании разрешения управомоченных на то лиц, оно является общедозволительным: позволяет лицу (собственнику) на основании и в пре- делах закона строить свое поведение в отношении объекта собственности по своему усмотрению. Эта особенность права собственности выражается в его «триаде» — в трех правомочиях:
— праве владения;
— праве пользования:
— праве распоряжения.
Целью данной курсовой работы является получение теоретических знаний о праве собственности на недвижимое имущество.
В связи с поставленной целью можно выделить следующие задачи:
— ознакомиться с понятием права собственности;
— получить представление о праве собственности на землю и жилое помещение.
Право собственности на землю — это собственность на высоко социально и хозяйственно значимое материальное благо (землю), которое, наряду с ГК РФ,регулируется особой отраслью законодательства — Земельным кодексом, другими земельными законами.
Собственность на жилое помещение — это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства — жилищным правом.
1 Право частной собственности граждан
Субъектами частной собственности являются граждане, обладающие гражданской правоспособностью. Частная собственность граждан лиц противопоставляется публичной собственности, субъектами которой являются публично-правовые образования (государство и государственные образования, муниципальные образования).
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 2 и 3 ст. 35 Конституции РФ). Как указал Конституционный Суд РФ, данное конституционное право человека и гражданина распространяется также на юридические лица в той степени, в какой это право по своей природе может быть к ним применимо.
Среди субъектов права частной собственности можно также выделить граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей). Такие граждане в целях определения налоговых обязательств перед бюджетом должны вести отдельный учет имущества, используемого для предпринимательской деятельности.
Круг объектов права частной собственности обширен, и правовой режим отдельных их групп имеет значительные особенности[1] .
В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которые в соответствии с законом не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам. Речь в данном случае идет об имуществе, изъятом из оборота (т.е. нахождение в обороте которого не допускается) или ограниченном в обороте, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которого в обороте разрешается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК).
В частности, все недра на территории Российской Федерации находятся в государственной собственности. Гражданам могут принадлежать лишь добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы.[2]
Правительством РФ утвержден перечень продукции, которая может приобретаться только потребителями, имеющими разрешение на ее применение в Российской Федерации. К таким объектам отнесены вооружение, боеприпасы к нему, военная техника, ракетно-космические комплексы, уран, яды, наркотические средства и иная продукция, приобретение которой требует специального разрешения.
В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен другой срок. При неисполнении этой обязанности такое имущество по решению суда подлежит принудительной продаже либо передаче в государственную или муниципальную собственность (п. 2 ст. 238 ГК). Если в собственности гражданина по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в том же порядке (п. 3 ст. 238 ГК)[3] .
В соответствии с п. 2 ст. 213 и п. 2 ст. 1 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Граждане владеют, пользуются и распоряжаются своим имуществом по собственному усмотрению. Они могут совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК).
Таким образом, граждане и юридические лица (по общему правилу) имеют одинаковые по содержанию правомочия в отношении имущества, находящегося в их собственности. В равной степени они также несут бремя содержания своего имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения. Права граждан и юридических лиц как собственников должны защищаться равным образом (п. 4 ст. 212 ГК)[4] .
Вместе с тем законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, особенности владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица. Как правило, такие особенности вытекают из естественного различия граждан и юридических лиц. Например, специальным основанием приобретения права собственности для граждан является переход имущества по наследству в соответствии с законом в случае смерти другого гражданина (п. 2 ст. 218, гл. 63 ГК), поскольку юридическое лицо не может выступать наследником по закону. По действующему законодательству только граждане, являющиеся супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства, могут приобретать имущество в общую совместную собственность[5] .
С другой стороны, только юридическое лицо может приобретать имущество в результате внесения вклада (взноса) участниками (учредителями, членами) в уставный (складочный) капитал или в имущество юридического лица (п. 3 ст. 213 ГК), а также в результате реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК). Высшим Арбитражным Судом РФ было разъяснено, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество.
Особенности владения, пользования и распоряжения имуществом граждан обусловлены, как правило, спецификой правового режима соответствующих вещей, являющихся объектами права собственности, либо характером деятельности гражданина[6] .
2 Право собственности граждан на недвижимое имущество
Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации [7] .
В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.)[8] .
Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК).
Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.
Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности[9] .
Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.
Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость) [10] .
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.
Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК),
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК)[11] .
Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [12] (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.
Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников) [13] .
Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). В отношении всех объектов недвижимости ведется государственный кадастровый учет. Кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости [14] .
Указанное Агентство должно также создать и вести единый государственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с этим, кадастровый учет водных объектов ведется Федеральным агентством водных ресурсов.
Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена[15] .
Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю", Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.
Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК)[16] .
Особенности правового режима земель и других природных ресурсов помимо Земельного кодекса могут содержаться в отраслевом законодательстве. Например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения применяется Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения(ред. от 08.05.2009), в отношении участков лесного фонда — Лесной кодекс, в отношении обособленных водных объектов — Водный кодекс. Существенное влияние на права собственников земельных участков оказывает законодательство о градостроительстве. В частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса (ред. от 27.07.2010).
Собственники должны также исполнять обязанности и соблюдать ограничения, установленные законодательством об охране природных ресурсов и окружающей среды, а также законодательством об особо охраняемых природных территориях, если их участок оказался включенным в состав таких территорий[17] .
Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной регистрации и заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК)[18] .
Все жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования только для проживания граждан.
Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, как непосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).
Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса)[19] .
Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).
Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеют права пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения[20] .
В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и членами его семьи.
Действующим законодательством установлены особенности в правовом режиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме назывался "кондоминиум". В Жилищном кодексе данный термин не используется.
Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса[21] .
[1] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 108
[2] Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"(ред. от 26.07.2010)
[3] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 109
[4] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 49
[5] Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ред. от 30.10.2009)
[6] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 50
[7] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[8] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 115
[9] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[10] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 116
[11] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 57
[12] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[13] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 58
[14] Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ред. от 04.12.2006)
[15] Грудцына Л.Ю/Под ред. Спектора А.А.М.: Юстицинформ, 2009. – С. 97
[16] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 132
[17] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 133
[18] Там же, С. 136
[19] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 137
[20] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 138
[21] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 139
