Пример дипломной работы по деньгам и кредиту: Ипотечное кредитование в России

Содержание

ВВЕДЕНИЕ3

1 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.7

2 ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА10

3 ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ13

4 РОССИЙСКИЕ БАНКИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ22

5 АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО ИПОТЕЧНОГО РЫНКА.26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ32

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ36

Выдержка из текста работы

Потребность в наличии собственного жилища существовала на протяжении всей истории развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а, следовательно, возникла извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для достижения желаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денежных средств с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение в странах Западной Европы и спрос на который становится все более высоким в нашей стране.[21, c. 19]

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилищного фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования банками граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Ипотечное кредитование дает возможность не копить средства на покупку квартиры много лет, а осуществить её приобретение прямо сейчас. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Из выше изложенного следует, что дипломная работа посвящена актуальной для граждан и государства теме — ипотечному кредитованию банками населения на приобретение, строительство, реконструкцию объектов недвижимости под залог этой недвижимости.

Целью дипломной работы является анализ процесса предоставления ипотечных кредитов и кредитоспособности заемщика, анализ показателей объема выданных различных видов ипотечных кредитов в Краснопресненском отделении Сберегательного банка, определение проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России на примере Краснопресненского отделения Сбербанка России ОАО.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

— обобщить теоретические основы ипотечного кредитования, его роль в экономике;

— изучить историю возникновения ипотечного кредитования в России;

— изучить законодательную базу в сфере жилищного кредитования;

— рассмотреть виды и основные условия ипотечных кредитов, предоставляемых Краснопресненским отделением Сберегательного банка;

— изучить этапы предоставления ипотечных кредитов и определить формулу оценки кредитоспособности заемщика;

— проанализировать показатели выдачи Краснопресненским отделением Сберегательного банка ипотечных кредитов в динамике;

— сформулировать факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России;

— показать основные пути совершенствования ипотечного кредитования;

— разработать мероприятия по развитию ипотечного кредитования в Краснопресненском отделении Сбербанка России ОАО;

— рассчитать эффективность предлагаемых мероприятий.

Объектом исследования являются ипотечные кредиты, выданные

Краснопресненским отделением Сберегательного банка за последние три года.

Для написания диплома были использованы работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; инструкции по кредитованию Сберегательного банка, данные по кредитованию из Базы данных по заемщикам Краснопресненского отделения Сберегательного банка; периодические издания России; действующие законы и другие нормативно-правовые документы.

Методами исследования служат — метод системного анализа, метод сравнения показателей.

В работе теоретические аспекты переплетаются с практическими материалами деятельности коммерческого банка.

Автором сделана попытка показать процесс выдачи ипотечного кредита с момента подачи заявления на кредит до момента его выплаты, проанализировать показатели объема выданных жилищных кредитов за последние три года, а также выявить проблемы развития ипотеки в России и выработать возможные пути решения наиболее актуальных из них.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека — это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.[18, c. 9]

Ипотечное кредитование — предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 20-30 лет и более;

4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. [18, c. 10]

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита — необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи — это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. [18, c. 11]

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. [18, c. 11]

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:

1. Приобретение готового жилья в качестве:

· основного места жительства;

· дополнительного места жительства;

· для сезонного проживания;

· для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.

Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

· первая стадия — на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

· вторая стадия — после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

· выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

· поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома — 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей — части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода. [18, c. 13]

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом. [18, c. 28]

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. [18, c. 29]

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности.

1.2 История возникновения ипотечного кредитования в России и правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII — XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления [17, c. 64].

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк [17, c. 65].

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод гражданских законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. [17, c. 65].

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита — Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита [17, c. 66].

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально — экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб. [17, c. 66].

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно — финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.[17, c. 67]

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 — 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования — 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых [17, c. 67].

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудосберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные [17, c. 68].

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно — финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно — инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России началось с введения Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и продолжилось введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В России из года в год продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ) (далее — ФЗ «Об ипотеке»). Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года. С принятием изменений с 1 января 2005 года было введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, а также на земельный участок, на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные средства.

Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

5. С 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30 декабря 2004 года ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:

· защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;

· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

· обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

· государственный контроль за долевым строительством;

· Установление административной за привлечение средств на строительство лицам, не имеющим на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

Документ, в частности, предусматривает при форс-мажорных обстоятельствах преимущественное право взыскания на объект долевого строительства со стороны «дольщиков». Внесенные в июле 2006 года изменения в № 214-ФЗ не решили в полной мере вопрос об одновременном привлечении застройщиком средств как граждан по договорам участия в долевом строительстве, так и банков. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой — введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков.

6. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести Постановление правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». [16, c. 67].

Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.[16, c. 10]

Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всеете объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения). [16, c. 12]

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

· предмет договора;

· его оценка;

· обеспечиваемое обязательство;

· размер и срок исполнения обязательства.

Федеральный закон «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

· Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

· Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

· Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

· Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[4, c. 3]

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Федеральный закон «Об ипотеке» указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. [16, c. 15]

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. [16, c. 15]

В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога.

В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

o залог с передачей имущества залогодержателю;

o залог с оставлением имущества у залогодателя;

o залог прав.

Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом. В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно извлекать из него плоды труда и доходы. [2, c. 15]

Федеральный закон «Об ипотеке» (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч.1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некоторыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать прибыль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержателя сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.

По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: например, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога авторское право и другие требования, носящие личный характер. [16, c. 19]

В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже и т.д.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Кроме того, согласно ст. 337 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

§ в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

§ в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;

§ в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением на заложенное имущество;

§ в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.[1, c. 267]

Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обязательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее его в залог. Залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что ГК РФ последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице, так, в соответствии с частью 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. [1, c. 278]

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 355 ГК РФ). Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу кредитования, в особенности ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Необходимо отметить, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). [16, c. 26]

Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть нотариально удостоверено.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. [16, c. 27]

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если квартира приобретается за счет кредита банка в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. [4, c. 28] Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» были внесены изменения. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовые затраты участников сделки. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценки. Другим аргументом было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки. [16, c. 37]

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

Ш договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;

Ш трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

Ш договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. [16, c. 28]

Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между залогодателем и залогодержателем в письменной форме. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. [3, с. 14] Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения. Вступление в силу договора ипотеки закон связывает также с моментом государственной регистрации.

Основные положения Закона об ипотеке следующие:

· предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

· все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

· детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

· заложить можно только ту недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

· залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.

Таким образом, Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство заемщика, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека является более привлекательной именно с той точки зрения, что с её использованием проще произвести принудительное взыскание. Поэтому кредиты, выданные под залог недвижимости, являются для банка более надежными и позволяют существенно снизить кредитный риск.

Изменения, внесенные в конце декабря 2004 года в Федеральный закон об ипотеке, способствовали дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. Целый ряд крупных банков разработал и внедряет собственные программы жилищного ипотечного кредитования, лидером среди которых является Сберегательный Банк Российской Федерации.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1).

Таблица 1

Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы	Модели
	усеченно- открытая	расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономия (немецкая)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово- кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета межбанковские кредиты и т.п.)
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, строй сберкассы сберкассы

При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель.

Усеченно-открытая модель

Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов — участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.

В рамках данной модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость.

Ипотечные банки, как правило, сами определяют параметры выдаваемых ими кредитов. Если в стране функционирует только эта модель ипотечного жилищного кредитования и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования.

Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам (табл. 2).

Таблица 2 Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе

Страна	Условия кредитования
	доля кредита в стоимости жилья (%)	срок кредитования (лет)	Процентная ставка (%)
Болгария	70	30	1 — 2
Польша	70 — 84	30 — 60	2 — 10
Венгрия	88	35	2 — 6
Чехия и Словакия	варьируется	30	2 — 5

В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов.

В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу — ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

Особенности данной модели:

— ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;

— процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Расширенная открытая модель

Другие отличительные характеристики у так называемой расширенной открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка.

Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки.

Хотя модель жилищного кредитования в Соединенных Штатах представляет лишь один из множества вариантов моделей, разработанных и внедренных в различных государствах мира, она считается одной из самых удачных.

Данная модель является обоснованным подходом к ипотечному кредитованию, который служит США уже более 60 лет: она обеспечила значительные доходы банкам, помогла миллионам заемщиков приобрести собственные дома.

Проведем детальный анализ американской модели ипотеки. Ее принцип состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает:

— единовременный стартовый вклад (25 — 30% стоимости);

— ипотечный кредит (70 — 75% цены жилья);

— проценты за кредит (7 — 9% годовых).

Субъекты ипотечного кредитования расширенной открытой модели

В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательные и ипотечные банки.

Сберегательные банки действуют как промежуточное звено между людьми, которые хотят накопить деньги, и теми, которые хотят занять деньги. Эти банки являются основным ипотечным кредитором в США.

Сберегательные банки имеют два источника доходов:

— доходы по процентам — разность между процентами, которые они выплачивают вкладчикам и которыми они облагают заемщиков;

— доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит.

Ипотечные банки — второй тип учреждений ипотечного кредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, хотя сами ипотечные банки и не принимают вклады, основной источник фондов для кредитования в конечном счете — сберегательные вклады.

Основными источниками дохода ипотечных банков являются платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (за обработку заявлений заемщиков).

Субъекты ипотечного жилищного кредитования в США функционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке потенциальные покупатели домов обращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимые для приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальном уровне экономики.

Вторичный рынок действует на общенациональном уровне. Это рынок, на котором ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, покупаются и продаются.

Предоставляя кредиторам первичного рынка доступ на рынок капитала, вторичный рынок служит трем основным целям:

— делает кредиторов менее зависимыми от колебаний на локальном уровне;

— повышает доступность общенациональных фондов;

— стабилизирует экономику в целом.

Третья группа субъектов кредитования — операторы вторичного рынка.

Компании «Фредди Мек» и «Джинни Мэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов.

Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г. и вовлеченная в основном в два направления бизнеса (Приложение 1):

— покупку ипотечных кредитов для своего портфеля (портфель инвестиций в ипотечные кредиты);

— выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, люди с низким и средним уровнем дохода и т.д.).

«Фэнни Мэй» не кредитует напрямую покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.

«Фэнни Мэй» функционирует в основном за счет заемных средств, которые привлекает путем выпуска собственных облигаций на рынках капиталов. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Standard&Poor’s.

Объектом кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную собственность. Особенностью рынка жилья США является то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи с этим одна из главных функций «Фэнни Мэй» — обеспечение финансирования арендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, «Фэнни Мэй» финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье.

В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится в среднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени — 20 или 30 лет.

Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.

Однако в США в распоряжении заемщиков имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:

— 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

— множество ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставка периодически меняется;

— разновидность ипотечных кредитов с переменной ставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.

Сбалансированная автономия

Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, — это сбалансированная автономия.

Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки — сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.

Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.

Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требует времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования.

У сбалансированной автономной модели есть и ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.

Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте.

Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе.

Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением — их залог.

Главной особенностью сбалансированной автономной модели мы считаем ее организационно-экономическую основу, а именно предшествующий кредитованию этап — привлечение средств. Среди важных составляющих рассматриваемой европейской модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования выделяются жилищные контрактные сбережения (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, где были созданы после Первой мировой войны, а также во Франции. Они рассматривались как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы:

— отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;

— отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Существуют две главные разновидности модели ЖКС: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем — EL) и германская (Bauspar, в дальнейшем Баушпар). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных вкладов позволяют нам в общем виде определить германскую систему как «закрытую», а французскую — как «открытую».

Основу «закрытой» германской программы образуют ЖКС-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам ЖКС, причем в порядке особым образом организованной очереди. Баушпар-схемы предлагают гражданам долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками. В России уже пытаются применять опыт стройсберкасс. Однако большинство схем предусматривают предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья, а накопительные взносы будущих заемщиков идут на финансирование строительства их будущего жилья. При этом выбор жилья ограничен домами, возводимыми строительными компаниями, с которыми банк работает по данной схеме (например, ОПТ-Банк и Первая ипотечная компания).

Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она в 70-е гг. постепенно модернизировалась в «открытую» систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в ЖКС без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Основное значение французской ЖКС-системы в том, что она стимулирует долгосрочные накопления путем сильной сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы однозначно может рассчитывать жилищное строительство. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот конкурентен по сравнению с другими формами сбережений.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на все время контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы.

ЖКС-программы внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции. Их роль, в первую очередь — это расширение объема жилищного строительства, увеличением уровня обеспеченности граждан жильем, повышением доли сбережений населения, охватом жилищными программами широких слоев граждан, включая людей с низким уровнем дохода.

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.

Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России (табл. 3).

По нашему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Таблица 3 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Страна	Плюсы модели	Минусы модели	Возможность внедрения модели в России
1	2	3	4	5
Усеченно-открытая	Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция	Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов	Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК: отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. Ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Расширенная открытая модель	США и др. развитые страны	1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсовчерез вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой	В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования
Сбаланси- рованная автономия	Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия	1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей. 2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода	1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)	В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения

1.4 Состояние рынка ипотечного кредитования в кризис

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья — новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. «Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях». В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.

Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. Минимальные требования банков — наличие у заемщика 30-40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая 2008 года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка ДельтаКредит, считает, что негативное влияние проблем ликвидности усиливается, и оно будет ощущаться еще, как минимум, год. Так, только за первый квартал 2008 года свою политику пересмотрели и поменяли многие ведущие российские банки. Например, банк Москвы по своим кредитам поднял минимальную ставку в швейцарских франках на 1%. Ставки по кредитам повысили на 0,2-1% Русский ипотечный банк, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Юникредит банк, КИТ Финанс и другие. Однако на рынке российского ипотечного кредитования имеются также исключения. Например, Сбербанк уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные процентные ставки в евро и долларах (сейчас они находятся в районе 16-18% годовых в рублях и 14,5-16,5% в валюте). Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.

Последнее время на российском рынке ипотечного кредитования начали появляться определенные программы, которые позволяют заемщикам взять на льготных условиях кредит на короткий срок. Примером этого может быть Кредит Европа банк, который недавно презентовал свою новую программу под названием «Покупка плюс». Эта программа позволяет клиентам банка взять кредит в долларах сроком на 6 лет для приобретения вторичного жилья с минимальным первоначальным взносом 20%. При этом процентные ставки составляют 8,9% годовых. Появление подобных выгодных условий на рынке ипотечного кредитования связано с тем, что российские банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.

Многие эксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший кризис, число банков на рынке ипотеки в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на рынке было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные услуги. Альфа-банк своим потенциальным клиентам предлагает бесплатные консультации риэлтора. ОТП-банк заключил договор с компанией «Страховой дом ВСК». Теперь в офисах этой страховой компании принимаются заявки от заемщиков на предоставление им кредита. Одновременно здесь же подбирают наиболее выгодную для клиента программу страхования.

Международная академия ипотеки и недвижимости приводит следующие данные о ситуации на российском рынке ипотечного кредитования в целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах. На первичном рынке недвижимости столицы средние ставки в рублях и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают возможность своим клиентам получить кредит по более низким ставкам при условии, что они имеют возможность сделать первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую специальность и быть трудоустроен. С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми. Даже к тем клиентам, которые в прошлом году могли без проблем получить кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде случаев такие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу кредита.

Особенно это касается людей, занимающихся малым бизнесом. С точки зрения банков малые компании обладают большим риском банкротства, поэтому получить им кредит довольно сложно. Из-за высокого первоначального взноса (около 20-30%) и низкого уровня доходов около 90% населения России не имеют возможность получить кредит. Например, для того, чтобы получить кредит на приобретение жилья в Подмосковье, заемщик должен иметь доход в размере 1500-2000 долларов в месяц. В случае покупки жилья в Москве, для участия в ипотечной программе заемщик должен обладать ежемесячным доходом 2000 долларов и более. В сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы быть незаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развития российского рынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы с поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов для заемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу. Существенным образом увеличились сроки рассмотрения заявок от заемщиков. Так, если раньше на рассмотрение заявки уходило максимум две недели, то сейчас на эту процедуру требуется более трех недель. Кроме того, требуется еще 3 недели для одобрения залога, а также около месяца клиенту нужно ждать оформления сделки. Таким образом, заемщик может стать владельцем жилья не раньше, чем через 2,5 месяца. Многие эксперты считают, что банки начнут гораздо активнее заниматься кредитованием недвижимости лишь после преодоления последствий ипотечного кризиса в США.

Подводя итоги можно сказать следующее: на сегодняшний день кризис довольно серьёзно отразился на ипотеке и повлиял на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, выросли процентные ставки, в результате почти исчезли с рынка ипотечные покупатели. Из-за снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, а получить ипотечный кредит стало сложнее. Надежда на то, что тарифы по ипотеке понизятся, себя не оправдала. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен. К сожалению, причиной этому стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов, а получить зарубежные или внутренние кредиты по-прежнему нет возможности. Банки предлагают невыполнимые условия заёмщикам, тем самым выталкивая с рынка тех граждан, которые хотели и планировали купить недвижимость у банков. Средств для продолжения ипотечных программ сегодня просто нет. К тому же, довольно резко вырос риск не возврат тех средств, которые уже были выданы. Не в лучшем положении оказались застройщики — уже построенные объекты они продать не могут, и для завершения начатого строительства им не хватает финансирования Существование проблем в сфере ипотечного кредитования признано на официальном уровне в России. Поступили первые предложения о принятии мер по предотвращению краха ипотеки. Существует три варианта решения этого вопроса и все они подразумевают выделение средств из государственного бюджета. Это вариант выделения денег госбанкам. Другой вариант — выделение денег Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Или же, прямое субсидирование ипотечных заёмщиков. То есть, разница лишь в том, кто первый получит деньги, но, к сожалению, и это мнение экспертов, финансовая жизнь сегодня построена на сплошных догадках. Специалисты не рискуют делать какие-либо прогнозы в этой отрасли. Положительным фактом на фоне кризиса можно считать тот факт, что часть инвесторов сейчас, наоборот, начала переводить свои активы с фондового рынка в недвижимость, поскольку этот сектор экономики демонстрирует стабильность, являясь своеобразной «валютой убежища». Как следствие, объем предложения сократится еще больше, и это не только не даст ценам упасть, но и обеспечит рост уже через несколько месяцев.

Вывод по первой главе: ипотека — это, своего рода, инструмент, с помощью которого человек (заемщик) удовлетворяет свои жилищные потребности. На протяжении всей истории существования ипотеки в России условия ее менялись в пользу населения, и все это происходит благодаря законодательной базе в сфере жилищного кредитования.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КРАСНОПРЕСНЕНСКОМ ОТДЕЛЕНИИ СБЕРБАНКА РОССИИ ОАО ЗА 2006-2008гг.

2.1 Характеристика Краснопресненского отделения Сбербанка России ОАО

Краснопресненское отделение является одной из частью Банка России, и можно рассмотреть его правовой статус, опираясь на статус Банка России.

Статьей 75 Конституции Российской Федерации установлен особый конституционно-правовой статус Центрального банка Российской Федерации, определено его исключительное право на осуществление денежной эмиссии (часть 1) и в качестве основной функции — защита и обеспечение устойчивости рубля (часть 2). Статус, цели деятельности, функции и полномочия Центрального банка Российской Федерации определяются также Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» целями деятельности Банка России являются: защита и обеспечение устойчивости рубля; развитие и укрепление банковской системы Российской Федерации и обеспечение эффективного и бесперебойного функционирования платежной системы.

Государство не отвечает по обязательствам Банка России, так же, как и Банк России — по обязательствам государства, если они не приняли на себя такие обязательства или если иное не предусмотрено федеральными законами. Банк России не отвечает по обязательствам кредитных организаций, а кредитные организации не отвечают по обязательствам Банка России, за исключением случаев, когда Банк России или кредитные организации принимают на себя такие обязательства.

В своей деятельности Краснопресненское отделение руководствуется законодательством Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка России, нормативными и распорядительными документами Банка России и своим Положением.

В своей деятельности Краснопресненское ОСБ подотчетно Сбербанку России ОАО, который в свою очередь — Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, которая назначает на должность и освобождает от должности Председателя Банка России (по представлению Президента Российской Федерации) и членов Совета директоров Банка России (по представлению Председателя Банка России, согласованному с Президентом Российской Федерации); направляет и отзывает представителей Государственной Думы в Национальном банковском совете Банка России в рамках своей квоты, а также рассматривает основные направления единой государственной денежно-кредитной политики и годовой отчет Банка России и принимает по ним решения. На основании предложения Национального банковского совета Банка России Государственная Дума вправе принять решение о проверке Счетной палатой Российской Федерации финансово-хозяйственной деятельности Банка России, его структурных подразделений и учреждений. Кроме того, Государственная дума проводит парламентские слушания о деятельности Банка России с участием его представителей, а также заслушивает доклады Председателя Банка России о деятельности Банка России при представлении годового отчета и основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики. [33]

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности Краснопресненского ОСБ за 2006 — 2008гг.

Для ознакомления с деятельностью любой организации необходимо изучить возможно большее число её сторон, сформировать на этой основе объективное мнение о положительных и отрицательных моментах в работе коллектива, выявить узкие места и возможности их устранения. При этом необходимо использовать ряд ключевых показателей, отражающих результаты хозяйственной деятельности анализируемой организации, которые непосредственно влияют на финансовые результаты работы и её финансовое состояние. Результаты хозяйственной деятельности непосредственно влияют на финансовый результат работы организации.

Значительные темпы развития банковских операций позволили Краснопресненскому отделению Сбербанка России ОАО за 2008 год получить доход в сумме 26,4 млрд. рублей, что на 22,1% выше объема дохода Банка за 2007 год (22,2 млрд. рублей, что выше, в сравнении с 2006 годом на 36,1%). Данные о доходах и расходах Банка за 2008, 2007 и 2006 года представлены в табл. 2.1., 2.2, 2.3 соответственно.

Таблица 2.1

Отчет о прибылях и убытках за 2008 год Кредитной организации: Краснопресненского отделения Сбербанка России г. Москвы (тыс. руб.)
Номер п/п	Наименование статьи	Данные за отчетный период 2008	Данные за соответствующий период прошлого, 2007 года
1.	2.	3.	4.
	Проценты полученные и аналогичные доходы от:
1.	Размещения средств в кредитных организациях	348 759	153 544
2.	Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	21 738 865	16 546 326
3.	Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
4.	Ценных бумаг с фиксированным доходом	2 501 432	2 726 121
5.	Других источников	19 528	23 714
6.	Всего процентов полученных и аналогичных доходов	24 608 584	19 449 705
	Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7.	Привлеченным средствам кредитных организаций	501 027	239 157
8.	Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	9 216 891	7 052 747
9.	Выпущенным долговым обязательствам	137 653	85 003
10.	Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	9 855 571	7 376 907
11.	Чистые процентные и аналогичные доходы	14 753 013	12 072 798
12.	Чистые доходы от операций с ценными бумагами	812 301	1 480 844
13.	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	698 071	-53 097
14.	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	50 873	42 444
15.	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-388 763	441 429
16.	Комиссионные доходы	6 128 351	4 520 141
17.	Комиссионные расходы	141 630	107 818
18.	Чистые доходы от разовых операций	-53 187	-31 355
Продолжение таблицы 2.1
1	2	3	4
19.	Прочие чистые операционные доходы	-874 270	-712 678
20.	Административно-управленческие расходы	9 058 359	7 325 377
21.	Резервы на возможные потери	-1 698 562	-2 907 956
22.	Прибыль до налогообложения	10 227 838	7 419 375
23.	Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	2 905 433	2 174 209
24.	Прибыль за отчетный период	7 322 405	5 245 166

Таблица 2.2

Отчет о прибылях и убытках за 2007 год Кредитной организации: Краснопресненского отделения Сбербанка России г. Москвы (тыс. руб.)
Номер п/п	Наименование статьи	Данные за отчетный период 2007	Данные за соответствующий период прошлого, 2006 года
1.	2.	3.	4.
	Проценты полученные и аналогичные доходы от :
1.	Размещения средств в кредитных организациях	153 544	197 813
2.	Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	16 546 326	11234972
3.	Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
4.	Ценных бумаг с фиксированным доходом	2 726 121	2940165
5.	Других источников	23 714	16 642
6.	Всего процентов полученных и аналогичных доходов	19 449 705	14 389 592
	Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7.	Привлеченным средствам кредитных организаций	239 157	97 775
8.	Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	7 052 747	6 517 309
9.	Выпущенным долговым обязательствам	85 003	400 163
10.	Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	7 376 907	7 015 247
11.	Чистые процентные и аналогичные доходы	12 072 798	7 374 345
12.	Чистые доходы от операций с ценными бумагами	1 480 844	1 549 788
13.	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	-53 097	647 611
14.	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	42 444	-3 907
15.	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	441 429	-123 243
16.	Комиссионные доходы	4 520 141	2 639 741
17.	Комиссионные расходы	107 818	32 930
18.	Чистые доходы от разовых операций	-31 355	27 694
19.	Прочие чистые операционные доходы	-712 678	-116 494
20.	Административно-управленческие расходы	7 325 377	5 923 710
21.	Резервы на возможные потери	-2 907 956	-1 013 588
22.	Прибыль до налогообложения	7 419 375	5 025 307
23.	Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	2 174 209	1 386 067
24.	Прибыль за отчетный период	5 245 166	3 639 240

Таблица 2.3

Отчет о прибылях и убытках за 2006 год Кредитной организации: Краснопресненского отделения Сбербанка России г. Москвы

(тыс. руб.)
Номер п/п	Наименование статьи	Данные за отчетный период 2006	Данные за соответствующий период прошлого, 2005 года
1.	2.	3.	4.
	Проценты полученные и аналогичные доходы от:
1.	Размещения средств в кредитных организациях	197 813	192 578
2.	Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	11234972	8 064 177
3.	Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
4.	Ценных бумаг с фиксированным доходом	2940165	3 097 918
5.	Других источников	16642	32 277
6.	Всего процентов полученных и аналогичных доходов	14 389 592	11 354 682
	Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7.	Привлеченным средствам кредитных организаций	97 775	23 957
8.	Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	6 517 309	5 836 651
9.	Выпущенным долговым обязательствам	400 163	206 099
10.	Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	7 015 247	6 066 707
11.	Чистые процентные и аналогичные доходы	7 374 345	5 287 975
12.	Чистые доходы от операций с ценными бумагами	1 549 788	3 051 770
13.	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	647 611	619 285
14.	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	-3 907	6 089
15.	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-123 243	-438 838
16.	Комиссионные доходы	2 639 741	1 690 869
17.	Комиссионные расходы	32 930	35 725
18.	Чистые доходы от разовых операций	27 694	7 658
19.	Прочие чистые операционные доходы	-116 494	-4 393
20.	Административно-управленческие расходы	5 923 710	5 129 236
21.	Резервы на возможные потери	-1 013 588	-1 323 830
22.	Прибыль до налогообложения	5 025 307	3 766 900
23.	Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	1 386 067	954 824
24.	Прибыль за отчетный период	3 639 240	2 812 076

В свою очередь, из рис. 2.1., 2.3. и 2.5, видно, что значимым источником доходов для Краснопресненского ОСБ являются кредитные операции. Процентные доходы от операций кредитования и размещения средств в кредитных организациях по итогам 2008 года составили 22,1 млрд. рублей, что на 32,2% превышает объем аналогичных доходов за 2006 год. За год их доля в общих доходах Банка возросла с 62,8 до 67,9 %.

Активное развитие услуг, оказываемых на комиссионной основе, способствовало дальнейшему росту в доходах Банка доли комиссионных доходов: за 2008 год она увеличилась с 17,0 до 18,9%. Общий объем полученных Банком комиссионных доходов за 2008 год составил 6,0 млрд. рублей, что на 35,6% выше уровня 2007 года, а их доля в чистом операционном доходе возросла с 25,3 до 28,9%; в свою очередь, в 2007 году Банк получил комиссионные доходы в сумме 4,4 млрд. рублей, что в 1,6 раза превышает сумму соответствующих доходов за 2006 год, при этом их доля в доходах Банка возросла с 14,8 до 17,0%, а доля в чистом операционном доходе увеличилась с 23,8 до 25,3%.

Уровень доходности, сложившийся на рынке ценных бумаг, а так же значительные темпы роста доходов от кредитных операций оказали влияние на снижение в общей сумме доходов Банка доли доходов от операций с ценными бумагами с 23,1 до 12,8%% за 2007 год, а по состоянию на 01.01.2009г. данный показатель снизился до 10,2%.

Рассмотрев расходы Краснопресненского отделение СБРФ, можно сказать, что они возросли по сравнению с 2006 годом в 2007 году на 30,8% и составили 14,8 млрд. рублей, а если брать в сравнении 2007 и 2008 года, то расходы в 2008 году составили 19,1 млрд. рублей, таким образом, выросли на 18,4%.

Основная статья расходов Краснопресненского отделения Сбербанка России ОАО, что видно из рисунков 2.2, 2.4 и 2.6, — процентные выплаты по вкладам физических лиц. По итогам отчетных годов объем данных расходов в 2007 году на 3,0% превысил объем соответствующих расходов за 2006 год и на 23,4% в 2008 году, в сравнении с 2007 годом. При этом расходы Банка по страхованию вкладов возросли в сравнении с 2007 на 32,6%. Таким образом, фактические расходы, связанные с привлечением средств физических лиц (с учетом расходов по страхованию вкладов) составили в расходах Банка по итогам 2008 года 37,1% (по итогам 2007 года — 34,8%).

Расходы на оплату труда по итогам 2008 года сложились в размере 5,3 млрд. рублей, а их удельный вес в расходах Банка составил 22,9% (по итогам 2007 года 4,3 млрд. рублей — 21,7%). Следует отметить, что темпы прироста расходов на оплату труда по итогам 2008 года (22,7%) были существенно ниже, чем по итогам 2007 года (25,4%), в котором была проведена индексация окладов сотрудников Банка с целью компенсации накопившегося разрыва в уровне оплаты труда работников Банка и рыночного уровня оплаты труда.

Эксплуатационные расходы Краснопресненского ОСБ за 2008 год сложились в размере 2,4 млрд. рублей, что на 29,5% выше объема аналогичных расходов, произведенных за 2007 год (1,8 млрд. рублей). С учетом индекса потребительских цен и тарифов на товары и платные услуги населению, опубликованные Федеральной Службой государственной статистики темпы прироста объема эксплуатационных расходов составили в 2008 году 18,8% ( 2007 год — 17,6%).

В 2008 году структура эксплуатационных расходов практически не изменилась по сравнению с 2006 и 2007 годами: основную долю от их общего объема по-прежнему занимают амортизационные отчисления по основным средствам (в 2007 году — 30,9%, в 2008 году — 35%), расходы на содержание зданий и их ремонт (в 2007 году — 18,3%, в 2008 году — 17%), расходы по обслуживанию техники, информационных систем (в 2007 году — 11,2%, в 2008 году — 11%) и по договорам на оказание охранных услуг (в 2007 году — 8,2%, в 2008 году — 7%).

Эффективность производимых Банком расходов подтверждается что в 2007году, что и в 2008 году, а именно тем, что показатель отношения затрат к доходам по итогам 2007 года составил 45,8% (2006 год — 55,6%), а по итогам 2008 года — 47,7%, что менее 50%.

В Сбербанке России ОАО (соответственно и в Краснопресненском ОСБ) действует полнофункциональная система контроля, мониторинга и управления рисками, основанная на требованиях Банка России, рекомендациях Базельского комитета по банковскому надзору и аудиторских компаний, опыте ведущих зарубежных и финансовых институтов.

В рамках стратегии в области управления рисками Банк стремится к поддержанию достаточного уровня ликвидности, сбалансированности структуры активов и пассивов по срокам и видам валют, обеспечению необходимого уровня диверсификации по регионам, отраслям, клиентам и размерам инвестиций. Оценка уровня основных видов рисков производится с использованием таких инструментов, как Value-at-Risk (VaR), стресс-тестирование и сценарный анализ, включающий возможные изменения индикаторов финансового рынка, структуры активов и пассивов Банка.

Действующая в Банке система управления рисками позволяет с запасом выполнять основные нормативы Банка России. Показатели выполнения основных нормативов Банка России приведены в Таблице № 2.3.1:

Таблица №2.3.1

Показатели выполнения основных нормативов Банка России за 2006-2008 год.

Нормативы	2006	2007	2008
Достаточность собственных средств Н1 (min = 10%)	11,1%	12,1%	11,7%
Мгновенная ликвидность Н2 (min = 15%)	62,5%	55,6%	53,3%
Текущая леквидность Н3 (min = 50 %)	62,2%	63,1%	65,7%
Долгосрочная ликвидность Н4 (max = 120%)	90,5%	91,8%	101,9%
Максимальный размер риска на одного заемщика или группу связных звемщиков Н5 (max = 25%)	23,7%	23,1%	21,6%
Максимальный размер крупных кредитных рисков Н6 (max = 800%)	198,8%	140,4%	167,6%

2.3 Анализ оценки кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечной ссуды в СБ РФ

Схема кредитования включает следующие этапы: рассмотрение заявки на кредит, оценка кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора, выдача ссуды заемщику, контроль за исполнением кредитной сделки. [15, c. 292]

Этап 1. Рассмотрение банком заявки на кредит (заявления-анкеты).

В заявлении-анкете содержатся главные параметры кредитной операции: цель и сумма запрашиваемой ссуды, срок и порядок погашения ссуды, виды обеспечения, а также фамилия, имя и отчество заемщика, дата и место рождения, адрес регистрации и проживания, характер жилплощади, семейное положение, количество иждивенцев, должность, телефоны домашний и рабочий, почтовый адрес предприятия (места работы), доход за последние 6 месяцев, обязательные удержания из заработной платы, данные о текущих платежах (арендной плате, погашении ссуд), информация по поручителям. В заявлении-анкете также указываются сведения об объекте недвижимости, для приобретения (строительства, ремонта, реконструкции) которого испрашивается кредит: наименование объекта недвижимости, адрес объекта недвижимости и его стоимость. К кредитной заявке должен быть приложен пакет необходимых документов. В состав пакета необходимых документов входят:

I. Паспорт Заемщика, его Поручителя или Залогодателя (предъявляются);

II. Документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителей. Их виды приведены в таблице № 2.4.

Таблица 2.4

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и его поручителей

Категория граждан	Предоставляемые документы
Работающие	· справка(и) предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справка по форме Банка. Лица, в указанный период времени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляют справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы; · в случае предоставления справки(ок) по форме 2-НДФЛ — выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;
Пенсионеры	· справка о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам. Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.
Занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (ПБОЮЛ), либо частной практикой, либо имеющие иной источник доходов, разрешенный законодательством (в зависимости от вида деятельности)	· свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензия частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются); · подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенная копия разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством; · налоговая декларация (предъявляется); · книга учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ) за период не менее 6-ти последних месяцев (предъявляется); · форма 2 НДФЛ за последний налоговый период (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты).

III. документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования:

1) Кредит на цели приобретения Объекта недвижимости

документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли — продажи; договор купли-продажи с отсрочкой платежа, с отсрочкой вступления в право собственности и т.п.);

свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется);

документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации) — предъявляется при наличии;

справка об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости из БТИ или иного органа, ведущего технический учет недвижимого имущества (при условии ее включения в пакет документов для регистрации залога);

экспликация, поэтажный план объекта недвижимости;

копия финансово-лицевого счета;

выписка из домовой книги;

выписка из Единого государственного реестра прав об ограничениях (обременениях) прав собственника на объект недвижимости (ипотека, аренда, арест);

нотариально удостоверенное согласие всех собственников, супруги/супруга на передачу объекта недвижимости в залог;

отчет об оценке объекта недвижимости независимой оценочной компанией. [11, c. 2]

При оформлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору залога Объекта недвижимости (при возникновении ипотеки в силу закона) в Договоре купли-продажи должны быть указаны следующие условия:

ь часть стоимости Объекта недвижимости оплачивается Заемщиком/Созаемщиками за счет кредитных средств Банка (с указанием суммы кредита, наименования Банка, а также при наличии — номера и даты кредитного договора);

ь Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости;

ь залогодержателем по данному залогу является Банк;

2) Кредит на цели строительства Объекта недвижимости

Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.

документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика/Созаемщиков в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор уступки права требования и т.п.) — предъявляются;

(если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после вступления в силу ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и т.п.) — копии, заверенные Застройщиком;

документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости — копии, заверенные Инвестором. [9, c. 21]

При государственной регистрации прав собственности по Договору инвестирования строительства при возникновении ипотеки в силу закона в тексте Договора должны быть указаны условия, аналогичные изложенным по Договору купли-продажи.

Индивидуальное строительство Объекта недвижимости

согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация (предъявляется при наличии);

разрешение на строительство (предъявляется);

иные разрешения, предусмотренные законодательством (предъявляются);

документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются);

договор о проведении строительных работ либо другой договор, заключенный со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство (предъявляется при наличии). [9, c. 22]

3) Кредиты на цели реконструкции, ремонта (отделки) Объекта недвижимости

Реконструкция Объекта недвижимости

проектно-сметная документация (предъявляется);

договор о проведении работ по реконструкции с указанием их стоимости (предъявляется при наличии);

документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) реконструкция жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются);

разрешение на проведение реконструкции (предъявляется при наличии).

Ремонт (отделка) Объекта недвижимости

договор о проведении ремонтных (отделочных) работ с указанием их стоимости (предъявляется при наличии);

смета расходов на ремонт с указанием стоимости строительных материалов для проведения ремонтных (отделочных) работ. [9, c. 22]

Заемщик вправе предоставить в Банк документы, предусмотренные п. 3 в течение 3 месяцев с даты регистрации Банком Заявления-анкеты.

Срок рассмотрения документов не должен превышать 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия Кредитным комитетом Банка решения о выдаче/отказе в выдаче кредита.

Срок рассмотрения первичного пакета документов (без п. 3) не должен превышать 7 рабочих дней.

Кредитный инспектор регистрирует заявление-анкету в журнале учета заявлений. С паспорта и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии. На оборотной стороне Заявления-анкеты кредитный инспектор составляет опись принятых документов.

Кредитный инспектор производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете. При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью Базы данных по заемщикам-физическим лицам кредитную историю Заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка.

Этап 2. Оценка кредитоспособности заемщика.

Проверяется способность заемщика погасить ссуду и проценты по ней в соответствии с кредитным договором. На этом этапе проводится также анализ обеспечения кредита. [14, c. 96]

Кредитный инспектор определяет платежеспособность заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний, и представленного Заявления-анкеты.

Справка предприятия должна содержать следующую информацию:

· Полное наименование предприятия, выдавшего справку, его юридический и почтовый адрес, телефоны отдела кадров и бухгалтерии, банковские реквизиты, ИНН, ОГРН;

· Продолжительность постоянной работы заемщика на данном предприятии;

· Настоящая должность заемщика;

· Доход за последние шесть месяцев;

· Удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

Справка представляется за подписями руководителя и главного бухгалтера предприятия, скрепленная печатью. [8, c. 11]

При расчете платежеспособности Заемщика определяется его среднемесячный доход за вычетом налога на доходы физических лиц по формуле:

, где

Д — доход за вычетом налога на доходы физических лиц;

Среднемесячный доход — среднемесячный доход за последние 6 месяцев;

Ставка НДФЛ — ставка налога на доходы физических лиц в процентах.

Сумма налога на доходы физических лиц, указанная в справке по форме 2-НДФЛ или по форме Банка, является справочной информацией и в расчете не используется. [8, c. 12]

Из полученного значения вычитаются:

все обязательные платежи, производимые из дохода, указанные в Заявлении — анкете, за исключением налога на доходы физических лиц;

обязательства по другим кредитам (кредитным заявкам на рассмотрении), но не менее:

— 50% установленных лимитов овердрафта по банковским картам;

— 10% обязательств по кредитам, максимальная сумма которых определяется Банком без расчета платежеспособности Заемщика, исходя из предоставленного обеспечения в виде мерных слитков драгоценных металлов;

— 20% обязательств по кредитам, максимальная сумма которых определяется Банком без расчета платежеспособности Заемщика, исходя из предоставленного обеспечения в виде залога ценных бумаг;

обязательства по предоставленным поручительствам, в т.ч. по кредитным заявкам на рассмотрении, каждое из которых принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. [8, c. 13]

Платежеспособность Заемщика определяется на момент его обращения в Банк следующим образом:

Р = Дч * K * t , где

Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей.

K — коэффициент в зависимости от величины Дч

В зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты (К):

К=0,8 при Дч в сумме до 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К=0,9 при Дч в сумме свыше 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте). [7, c. 5]

t — срок кредитования в месяцах (например, если кредит берется на 20 лет, то срок кредитования в месяцах равен 240 месяцев).

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика (P) на момент его обращения в Банк.

SP	=		P
		1+	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

t — срок кредитования (в целых месяцах).

Полученная величина максимальной суммы кредита корректируется в сторону уменьшения с учетом предоставленного обеспечения возврата кредита и иных факторов, обусловленных социально-экономическими характеристиками Заемщика и региона его проживания. [8, c. 15]

На срок, установленный для оформления в залог приобретаемого Объекта недвижимости, Заемщик/Созаемщики обязаны предоставить иные формы обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору (наиболее часто применяются поручительства двоих физических лиц). При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

До выдачи «Ипотечного кредита» на цели индивидуального строительства надлежащим образом оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

В случае, если супруг(а) Заемщика не является Созаемщиком, Банк оформляет его(ее) поручительство по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору в качестве дополнительного обеспечения (или, при необходимости, в составе основного обеспечения).

В качестве дополнительного обеспечения исполнения всех обязательств Заемщика/Созаемщиков по Кредитному договору обязательно оформляются также поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Совокупное обеспечение О определяется как сумма платежеспособностей поручителей, рассчитанных по той же формуле, что и для заемщика.

При этом совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года, т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита , исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

период (t), в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

· в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита (в целых месяцах)

· в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев. [8, c. 16]

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

· произвести расчет и ;

· сравнить значение и . При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений. [8, c. 16]

Максимальный размер кредита также не должен превышать 90% стоимости Объекта недвижимости, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее — проводимых работ).

Стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определяется кредитным работником на основании правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставляемых Заемщиком.

Если в указанных документах стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определена в валюте, отличной от валюты кредита, ее пересчет в валюту кредита осуществляется по курсу, установленному Банком России на день предоставления Банку полного пакета документов для получения кредита.

Кредитный инспектор анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.

Заключение кредитующего подразделения должно включать в себя следующие позиции:

§ Общие сведения о заемщике — Фамилия, имя, отчество, возраст, место постоянного проживания, место работы, стаж работы, образование, семейное положение, состав семьи, число лиц, находящихся на иждивении;

§ Параметры кредитной сделки (вид кредита, сумма испрашиваемого кредита, процентная ставка за пользование кредитом, срок кредитования, обеспечение);

§ Кредитная история заемщика, информация о своевременности и полноте исполнения им иных долговых обязательств;

§ Сведения о доходах заемщика, имеющихся долговых обязательствах;

§ Расчет платежеспособности заемщика и максимально возможной суммы кредита;

§ обеспечение кредита — сведения о Поручителях — физических лицах (аналогично сведениям о Заемщике);

§ сведения о приобретаемом объекте недвижимости (его наименование, место нахождения, основные характеристики, оценочная стоимость);

§ Заключение подразделения безопасности о проведенной проверке заемщика, поручителей;

§ Заключение юридического подразделения банка по сформированному пакету документов;

§ Выводы кредитующего подразделения банка, предлагаемое решение.

Заключение прилагается к пакету документов заемщика и направляется для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на рассмотрение Кредитного комитета банка. [8, c. 17]

При принятии положительного решения кредитный инспектор сообщает об этом заемщику, делает отметку в журнале регистрации заявлений и приступает к оформлению кредитных документов.

Этап 3. Оформление кредитного договора.

Рассмотрим основные условия кредитного договора банка с заемщиками.

Кредитный договор — письменное соглашение между коммерческим банком и ссудозаемщиком, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в оговоренной сумме на условиях срочности, возвратности и платности, а заемщик обязуется использовать полученную ссуду по назначению и возвратить в установленный срок с уплатой оговоренных процентов. [12, c. 309]

Кредитный договор содержит следующие разделы:

I. Предмет договора

II. Условия предоставления кредита

III. Условия расчетов и платежей

IV. Обязательства и права кредитора

V. Обязательства и права заемщика

VI. Основания и порядок расторжения договора

VII. Прочие условия

VIII. Адреса и реквизиты сторон

В разделе I кредитного договора указывается предмет договора — вид кредита, его сумма, срок, процентная ставка, сведения о приобретаемом объекте недвижимости и его местоположении.

В разделе II указывается порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит (за срочный и просроченный).

Раздел III договора определяет способы погашения кредита (наличными через кассу банка или путем списания средств со счета заемщика), порядок начисления просроченных процентов, последовательность сумм, поступающих в счет погашения задолженности по договору (на возмещение судебных расходов, на уплату неустойки, на уплату просроченных процентов, на уплату срочных процентов, на погашение просроченной задолженности, на погашение срочной задолженности).

Права и обязанности кредитора (раздел IV договора).

Обязанности банка по кредитному договору заключаются в следующем:

· Предоставить кредит заемщику в объемах и в сроки, предусмотренные в договоре;

· информировать заемщика о фактах и причинах досрочного взыскания банком кредита;

· Ежемесячно начислять проценты за предоставленный клиенту-заемщику кредит;

· Уведомить письменно заемщика об изменениях процентной ставки с указанием даты изменения.

Банк вправе:

· Производить в односторонне порядке снижение (повышение) процентной ставки по договору при условии принятия Банком России решений по снижению (повышению) учетной ставки;

· Производить в одностороннем порядке по своему усмотрению уменьшение размера неустойки;

· Установить ежеквартальную периодичность по уплате кредита и процентов за пользование кредитом по заявлению заемщика в исключительных случаях;

· Потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, при этом предъявить аналогичные требования к поручителям, обратить взыскание на заложенное имущество.

Раздел V кредитного договора предусматривает для заемщика следующие права:

· Требовать от банка предоставления кредита в объемах и в сроки, предусмотренные договором;

· Производить досрочное полное или частичное погашение кредита;

· При повышении банком процентной ставки погасить всю сумму кредита на условиях взимания прежней процентной ставки в течение трех месяцев от даты отправки банком извещения;

· Обратиться к КРЕДИТОРУ с заявлением о временном установлении ежеквартальной периодичности погашения кредита и уплаты процентов.

Заемщик обязуется:

· Обеспечить явку поручителей и залогодателей в банк;

· Застраховать имущество, передаваемое в залог, и предоставить страховой полис;

· получить кредит в течение 45 календарных дней от даты заключения кредитного договора;

· для получения кредита оформить срочное обязательство;

· Возвратить предоставленный кредит в обусловленный договором срок;

· Своевременно уплачивать банку проценты за пользование кредитом;

· Уведомить банк об изменении адреса регистрации, фактического места жительства, работы, фамилии или имени, и возникновении обстоятельств, способных повлиять на выполнение им обязательств.

За нарушение условий кредитного договора в VI разделе предусматривается ответственность сторон, в том числе и имущественная.

Так, банк за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств может в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив об этом заемщика, потребовать досрочного возвращения суммы кредита и уплату процентов за пользование кредитом. [13, c. 535]

Дополнительные условия к кредитному договору указываются в VII разделе, например, уточняется местонахождение суда, где будут рассматриваться споры по договору; уточняется количество экземпляров кредитного договора.

Требования, предъявляемые к оформлению кредитных договоров:

§ В тексте договора все денежные суммы должны быть обозначены хотя бы один раз прописью;

§ Фамилии, имена, отчества, адреса, любые наименования в тексте должны быть написаны полностью;

§ Договор должен быть подписан теми лицами, которые упомянуты в преамбуле к нему;

§ Каждый лист договора должен быть завизирован со стороны заемщика лицом, подписавшим договор, со стороны Банка — руководителем Банка;

§ Течение срока кредитования, определенного периодом времени (месяц, год), начинается на следующий день после календарной даты заключения Кредитного договора. [8, c. 28]

Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый месяцами, заканчивается в соответствующее число последнего месяца срока кредитования. Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый годами, заканчивается в соответствующие месяц и число последнего года срока кредитования.

Этап 4. Выдача ссуды заемщику.

До получения (либо одновременно с получением) кредита разница между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита должна быть заемщиком:

Ш оплачена Продавцу с предоставлением квитанции об оплате в Банк;

Ш внесена на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции и находящийся в Банке-кредиторе.

После оформления надлежащим образом обеспечения (подписания договоров поручительств), заемщик оформляет в банке Срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита. [6, c. 7]

Предоставление денежных средств заемщику производится на основании заявления на выдачу ссуды, составляемого кредитным специалистом банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка. В этом заявлении указываются номер и дата договора; сумма предоставляемых средств; срок уплаты процентов и размер процентной ставки; срок погашения средств, сумма поручительств по совокупности и субпортфель однородных требований.[7, c. 5]

Выдача кредита производится:

· наличными — в день подачи заемщиком заявления.

· безналичным путем — в течение двух рабочих дней после подачи заемщиком заявления.

Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке путем зачислением на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции. [9, c. 7]

Выдача кредита осуществляется:

на приобретение Объекта недвижимости — единовременно на основании Кредитного договора;

на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости — в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) — единовременно на основании Кредитного договора или частями на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии. [9, c. 8]

Срок единовременной выборки кредита (первой части кредита) осуществляется в течение 45 дней с даты заключения Кредитного договора.

Срок выборки второй и последующих частей кредита не должен превышать:

· по кредиту на строительство — двух лет с даты выдачи первой части кредита;

· по кредиту на реконструкцию, ремонт (отделку) — шести месяцев с даты выдачи первой части кредита. [9, c. 8]

По истечении установленного срока выдача кредита Банком прекращается и сумма кредита по Кредитному договору ограничивается фактически выданной.

После выдачи ссуды оформляется залог приобретаемого объекта недвижимости. Залог кредитуемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора. Закладываемый Объект должен принадлежать Заемщику/Созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Этап 5. Контроль за целевым использованием и погашением ссуды (кредитный мониторинг) и выплатой процентов по ней.

Кредитующее подразделение осуществляет контроль за:

ь целевым использованием кредита;

ь сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих права собственности Заемщика/Созаемщиков на кредитуемой Объект недвижимости;

ь сроками оформления в залог кредитуемого Объекта (при необходимости).

Подтверждением целевого использования кредита являются следующие документы:

· на приобретение (строительство) Объекта недвижимости — документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на указанный Объект;

· на ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости — надлежаще оформленные счета, накладные, квитанции, чеки торгующих организаций, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.п. [9, c. 23]

После проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедуры регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости и обременения его ипотекой Банк получает в вышеуказанных органах выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке Объекта недвижимости с указанием Банка в качестве залогодержателя.

Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, оформленное надлежащим образом (предъявляется);

Договор купли-продажи Объекта недвижимости, оформленный надлежащим образом (предъявляется в случае приобретения Объекта недвижимости у Продавца);

страховой полис на Объект недвижимости, квитанцию об оплате страховой премии, Трехстороннее соглашение между страховой компанией, Банком и заемщиком. [9, c. 25]

В случае установления по кредиту дифференцированной процентной ставки, после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики вправе подать в Банк заявление о снижении процентной ставки за пользование кредитом, а также (при необходимости) об изменении состава обеспечения, предоставленного на срок оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости.

Сроки предоставления в Банк документов, подтверждающих:

Право собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости по кредиту, предоставленному на:

· приобретение Объекта недвижимости у Продавца — в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита;

· строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) — в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков. [9, c. 23]

Целевое использование кредита предоставленного на:

ь строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда, с выдачей кредита наличными деньгами) — в течение 2 месяцев с даты оплаты полной сметной (инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости, стоимости произведенных работ, приобретения строительных материалов и т.п.;

ь реконструкцию Объекта недвижимости — в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты завершения работ;

ь ремонт (отделку) Объекта недвижимости — в течение 8 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 2 месяцев с даты:

— завершения ремонтных (отделочных) работ — при наличии договора о проведении указанных работ;

— приобретения строительных материалов — при осуществлении ремонтных (отделочных) работ собственными силами Заемщика/Созаемщиков. [9, c. 24]

Сроки оформления в залог (ипотека в силу договора) кредитуемого Объекта недвижимости:

по кредиту на приобретение Объекта недвижимости у Продавца:

— в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.

по кредиту на строительство Объекта недвижимости:

— в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.

по кредиту на реконструкцию Объекта недвижимости:

— в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты завершения работ.

Проверка целевого использования кредита с выездом на место проводится в случаях:

несоблюдения Заемщиком/Созаемщиками сроков предоставления документов, приведенных выше;

получения Банком сведений о недостоверности информации, указанной в представленных Заемщиком/Созаемщиками документах;

при необходимости — неисполнения Заемщиком/Созаемщиками обязательств по Кредитному договору. [9, c. 24]

Для оперативного контроля за выполнением обязательств и условий кредитного договора, использованием заемщиком полученного кредита, своевременным и полным его возвратом кредитный инспектор поддерживает с заемщиком тесный контакт на протяжении всего срока ссуды. [12, c. 321]

После выдачи ссуды кредитный инспектор проводит активную работу по наблюдению за исполнением заемщиком условий договора: контролирует целевое использование ссуды, оценивает финансовое состояние заемщика; следит за своевременным поступлением процентов по ссуде и платежей заемщика в соответствии с графиком погашения ссуды.

Из всего вышесказанного, можно говорить о том, что Сбербанк России ОАО (а значит и Краснопресненское отделение) слишком долго (18 дней) анализирует пакет документов от клиента на предоставление ссуды, в отличие от других коммерческих банков (например, КБ «Компания розничного кредитования» выдает кредит за 2 — 3 дня после предоставления полного пакета документов; ОАО «МДМ-Банк» рассматривает документы 3 — 5 дней). Так же по условиям Сбербанка требуется наличие поручителей помимо супруга/супруги; некоторые потенциальные клиенты, как показывает практика, найти не могут, и поэтому, следовательно, меняют Банк.

2.4 Виды ипотечных кредитов. Анализ Показателей выданных ипотечных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка России ОАО за 2006-2008гг.

В Краснопресненском отделении существуют следующие виды ипотечных кредитов:

— Ипотечный кредит

— Ипотечный кредит с учетом суммарного актива

— Кредит «Ипотечный +»

— Кредит «Молодая семья»

1) «Ипотечный» кредит

Ипотечный кредит — кредит, предоставляемый Банком физическому лицу на приобретение, строительство, реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). Объект недвижимости — земельный участок; квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты (кроме земельного участка). Объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации. [9, c. 4]

Под приобретением Объекта недвижимости понимается покупка Объекта недвижимости у Продавца.

Под строительством Объекта недвижимости понимаются:

ь индивидуальное строительство Объекта недвижимости;

ь участие в долевом строительстве Объекта недвижимости (по договору инвестирования строительства, договору уступки прав требования, в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) на этапах реализации строительного проекта до сдачи Объекта недвижимости Госкомиссии и возникновения у Застройщика права собственности на указанный Объект.

Под реконструкцией Объекта недвижимости понимаются работы по реконструкции. [9, c. 4]

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Ипотечный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например, квартира, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например, дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаемщиков.

Ипотечный кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет. [9, c. 5]

Ипотечный кредит предоставляется:

по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия (клиента Банка) — работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,

по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке. [9, c. 5]

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части), либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита. [9, c. 6]

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно. По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка, на котором строится или будет построен объект недвижимости.

2) Ипотечный кредит с учетом суммарного актива

Суммарный актив — это принадлежащие на праве собственности заемщику и его супруге, созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги); автомобили и иные транспортные средства; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. [9, c. 10]

Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости:

квартир,

земельных участков,

индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Банк вправе рассмотреть вопрос о предоставлении Ипотечного кредита с учетом Суммарного актива в случае, если оценочная стоимость Суммарного актива составляет не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте. [9, c. 11]

При включении в Суммарный актив:

квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения — оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

автомобиля и иных транспортных средств — оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости. [9, c. 11]

Оценочная стоимость Суммарного актива рассчитывается как сумма оценочных стоимостей имущества, включенного в его состав.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору Банк в обязательном порядке принимает:

залог приобретаемого Объекта недвижимости (в качестве основного обеспечения). Оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости.

поручительство супруги(га) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения);

поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости, по всем обязательствам Заемщика/Созаемщиков по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения). [9, c. 11]

3) Кредит «Ипотечный +».

Предоставляется Банком в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком/инвестором/продавцом — юридическим лицом (клиентом банка), строящим (финансирующим строительство, построившим) объект недвижимости с участием кредитных средств Банка. Кредит выдается гражданам, желающим приобрести квартиру у застройщика, заключившего с Банком договор о сотрудничестве. [9, c. 8]

Кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется:

по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия (клиента Банка) — работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,

по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости — залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости. В качестве дополнительного обеспечения оформляется поручительство супруги заемщика, если она не является созаемщиком, и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся объекте недвижимости. [9, c. 8]

4) Кредит «Молодая семья».

Предоставляется на удовлетворение жилищных потребностей молодой семьи (приобретение/строительство объекта недвижимости).

Кредит предоставляется физическим лицам гражданам РФ в возрасте от 18 лет, состоящим в браке, при условии, что один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста, а также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30-ти летнего возраста. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Кредит могут получить: 1) мать(отец) из неполной семьи; 2) созаемщики: а) супруги; б) супруги и родители супругов; в) мать(отец) из неполной семьи и ее (его) родители. [10, c. 1]

Кредит предоставляется по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков; по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) — работодателя заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за своего сотрудника; по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать:

90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости — для молодой семьи, не имеющей детей;

95 % покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости — для молодой семьи с ребенком. [10, c. 2]

Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком/созаемщиками до получения кредита.

Предоставляется кредит как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте — только в безналичном порядке).

Выдача кредита осуществляется:

· на приобретение объекта недвижимости — единовременно;

· на строительство объекта недвижимости — в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ) — единовременно или частями.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

Срок кредита — до 30 лет. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

· на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;

· при рождении ребенка в период действия кредитного договора до достижения им возраста трех лет. [10, c. 3]

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

Анализ показателей выданных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка России ОАО.

Сберегательный банк Российской Федерации занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Доля Сберегательного банка Российской Федерации на рынке ипотечного кредитования на 1 января 2007 года составила 48%. Действующие жилищные программы Сбербанка России обладают важными преимуществами. Широкий охват рынка позволяет предоставлять кредиты на приобретение объектов недвижимости на территории всей страны. Сбербанк кредитует покупку объектов недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. Кредитные программы ориентированы на потребности различных социальных слоев населения. [31]

Краснопресненское отделение Сберегательного Банка Российской Федерации выдает целый ряд ипотечных кредитов с различными условиями: кредит «Ипотечный», кредит «Молодая семья», кредит «Ипотечный +».

Из рис. 2.7 видно, что объем выданных «Ипотечных» кредитов увеличивается из года в год. В 2005 году было выдано «Ипотечных» кредитов на сумму 31,67 млн. рублей, в 2006 году — 486,33 млн. рублей, в 2007 году — 796,02 млн. рублей, что показано в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Сумма кредитов, выданных по программе «Ипотечный» в Краснопресненском отделении СБ РФ с 2006 года по 2008 год.

2006 год	2007 год	2008 год
сумма, млн. руб.	темп прироста,%	сумма, млн. руб.	темп прироста,%	сумма, млн. руб.	темп прироста,%
31,67	—	486,33	1435	796,02	63

Темп прироста «Ипотечного» кредита за 2007 год по сравнению с 2006 годом составил 1435%, то есть объем выдачи «Ипотечного» кредита увеличился в 15 раз. Значительный импульс этому был дан вступлением в силу пакета законов, направленных на развитие ипотечного кредитования. Сбербанк расширил перечень имущества принимаемого в залог, включив в него жилые дома и земельные участки. Объем выдачи «Ипотечного» кредита в 2008 году увеличился по сравнению с 2007 годом на 63%. Сбербанк повысил доступность «Ипотечного» кредита для граждан, изменив в феврале 2007 года базовые условия кредитования и понизив в августе ставки по рублевым кредитам с 18% до 12-15%. При этом были введены дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования: от 5 до 10 лет, от 10 до 20 лет, от 20 лет до 30 лет. Также Сбербанк дает возможность своим клиентам снижать процентную ставку по «Ипотечному» кредиту после государственной регистрации ипотеки в пользу банка. В 2007 году были увеличены базовые сроки кредитования с 15 до 20 лет и повторно с 20 лет до 30 лет. Банк снизил первоначальный размер собственных средств заемщика с 30 до 10% от стоимости объекта недвижимости. [20, c. 79]

Другим популярным кредитным продуктом на приобретение недвижимости является кредит «Молодая семья». Он помогает решить жилищный вопрос молодым семьям.

Таблица 2.6

Сумма кредитов, выданных по программе «Молодая семья» в Краснопресненском отделении СБ РФ с 2006 года по 2008 год.

2006 год	2007 год	2008 год
сумма, млн. руб.	темп прироста,%	сумма, млн. руб.	темп прироста,%	сумма, млн. руб.	темп прироста,%
67,25	—	69,08	2,7	16,13	-76,6

Из таблицы 2.6 видно, что объем выдачи кредита «Молодая семья» в 2006 году составил 67,25 млн. рублей, в 2007 году — 69,08 млн. рублей, в 2008 году — 16,13 млн. рублей. По сравнению с 2006 годом объем выдачи кредита «Молодая семья» в 2007 году возрос на 2,7%. Это вид кредита распространен благодаря тому, что при расчете суммы кредита можно учесть не только доход супругов, но и их родителей, что позволяет взять большую сумму. Однако, в 2008 году сумма выданных кредитов «Молодая семья» упала на 76, 6% по сравнению с 2007 годом. Это связано с постоянным ростом цен на жилье в условиях стойкого дефицита квартир. Рост доходов «молодых семей» не успевает за ростом цен на жилье, и их заработные платы не дают возможности взять кредит на покупку квартиры в нужной сумме. Это повлияло на динамику предоставления кредита «Молодая семья», приведенную на рис. 2.8. Кредит «Молодая семья» остался доступен только небольшой части населения, наиболее высокооплачиваемой, и которая может себе позволить предоставить в залог банку квартиру, свободную от прописки.

Таблица 2.7

Объем ипотечных кредитов, выданных в Краснопресненском отделении СБ РФ в 2008 году, млн. руб.

Название кредита	Сумма (млн. руб.)	Удельный вес, %
Кредит «Ипотечный»	796,02	92
Кредит «Молодая семья»	16,13	2
Кредит «Ипотечный+»	51,29	6
Всего	863,44	100

Из таблицы 2.7 видно, что в 2008 году наибольший удельный вес портфеле ипотечных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка занимает кредит «Ипотечный» — 92%. На втором месте находится кредит «Ипотечный +» на покупку объекта недвижимости, построенного с использованием кредитных средств Сбербанка, его доля в портфеле 6%. Этот продукт слабо развивается в условиях действия 214-ФЗ. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств банков. На третьем месте в портфеле жилищных ссуд находится кредит «Молодая семья», его удельный вес составляет 2%. Структура портфеля жилищных ссуд за 2008 год изображена на рис. 2.11, за 2007 и 2006гг. — рис. 2.10 и рис. 2.9 соответственно.

Краснопресненское отделение Сбербанка планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, в ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. Предпосылками для его развития являются быстрый рост доходов населения и высокая потребность в новом жилье. [32]

В целях дальнейшего развития ипотеки Сбербанк начал создавать специализированные центры по продаже «Жилищных кредитов». Сбербанк продолжает активно участвовать в реализации национального проекта «Доступное жилье», разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.

Но, не смотря на рост объема ссуд, предоставляемых на приобретение недвижимости под её залог, существуют факторы, сдерживающие развитие ипотечных жилищных кредитов. Они подробно будут рассмотрены в следующей главе.

Вывод по второй главе

Краснопресненское отделение предлагает множество видов ипотечных кредитов, что позволяет потенциальному заемщику выбрать более подходящие для себя условия кредитования, и что в сою очередь, позволяет отделению заработать большую прибыль.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов активно растут, число банков — участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. [28, c. 70]

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, которые были предоставлены российскими банками, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США — 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы — 25%. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долларов США задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши — 300 долларов США, Латвии — 550 долларов США. [28, c. 70]

К факторам, сдерживающим развитие жилищного ипотечного кредитования в России, относят:

1) недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов

Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц — средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены. [25, c. 66]

Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. Альтернативные источники рефинансирования — кредитные линии российских и зарубежных банков, облигационные займы. При этом использование иностранных кредитных линий остается исключительной прерогативой крупных и средних кредитных организаций. Внимания заслуживает тот факт, что немногочисленная группа, финансирующая ипотечные операции за счет выпусков облигаций, образована исключительно банками с капиталом от 5 до 30 млн. евро. Крупные банки не готовы использовать данную схему финансирования. Это означает, что российский рынок долговых ценных бумаг пока не может обеспечить приемлемые условия финансирования ипотечных операций как по срокам, так и по ставкам. [29, c. 89]

Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам — Пенсионному фонду, Стабфонду и т.д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека — это вопрос длинных денег на 15-30 лет.

2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур

Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту. [19, c. 16]

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога. [19, c. 16]

Но главные нарекания вызывает Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой — введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков. [22, c. 80]

Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после вступления в силу ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [5, c. 17] Однако, большинство застройщиков отклоняются от этого положения, которое связано с дополнительными затратами для них.

3) высокий уровень риска

Риски для банка в сфере ипотечного кредитования связаны с конкретным заемщиком и объектом недвижимости.

Основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный, риск альтернативного выбора, риск ликвидности, административный риск.

Кредитный — наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете. [25, c. 63]

Процентный риск связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам.

Валютный риск — риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса.

Риск альтернативного выбора связан с досрочным погашением кредита. Вероятность потерь в этом случае вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента.

Риск ликвидности — риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных денежных средств.

Административный риск — риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками. [25, c. 63]

4) высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей

И хотя процентные ставки в 2006 году по кредитным операциям заметно снизились, тем не менее сейчас эти ставки составляют в среднем 12,5-10,5% годовых. За рубежом процентные ставки по ипотечным ссудам сейчас не превышают 5-6%. Процентная ставка по ипотечному кредиту в нашей стране складывается из: уровня инфляции в стране, прогнозируемой в начале года, рисковой составляющей и прибыли кредитного института, которую он получает за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика. В России уровень инфляции достаточно высок — 9%. [26, c. 21]

5) низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан

Средний уровень совокупных денежных доходов основных слоев российского общества остается невысоким, и очень многие граждане просто не располагают официальными доходами, достаточными для обеспечения своевременного и полного возврата ипотечных ссуд на условиях, предлагаемых банками россиянам. Определенная часть денежных доходов многих граждан находится «в тени». А ведь при рассмотрении заявок на ипотечные ссуды банки принимают во внимание в первую очередь официальные денежные доходы частных клиентов. [23, c. 18]

6) низкие темпы жилищного строительства

Ограниченность предложения жилья в российских условиях является комплексной проблемой, складывающейся из целого ряда факторов. Наиболее важными из них можно считать: дефицит земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, несоблюдение конкурсных принципов при распределении земли под застройку, высокий износ производственных мощностей строительства и промышленности строительных материалов, географические диспропорции в их распределении, отсутствие эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

В настоящее время в городах, испытывающих острую потребность в расширении жилищного фонда, уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки. Ситуаций, когда вводимое в строй здание может быть подсоединено к существующим коммунальным сетям, становится все меньше. Это означает, что прирост объемов строительства все в большей степени зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру и, следовательно, объективно ведет к удорожанию строительства и повышению цен реализации возводимого жилья. [28, c. 70]

7) постоянный рост цен на жилье

Рост спроса на жилье без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость.

Основными причинами роста цен на жилье считаются высокий уровень инфляции в стране, отсутствие в экономике сопоставимых по привлекательности инвестиционных альтернатив вложениям в недвижимость, деятельность риэлторских компаний (политика взимания комиссионных в процентах от стоимости жилья, сговор с другими участниками рынка). [28, c. 73]

3.2 Направления совершенствования ипотечного кредитования в России и разработка мероприятий, направленных на развитие ипотечного кредитования в Краснопресненском отделении СБ РФ

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. [29, c. 88]

В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

Удешевлению жилищного строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами. [24, c. 13]

Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов. [24, c. 16]

Следует в законодательном порядке закрепить необходимость государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов, а данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов. [24, c. 16]

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность у банков долгосрочных ресурсов. Для решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений. [20, c. 15]

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. [16, c. 83]

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [27, c. 50]

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами — обладателями сравнительно дешевых ресурсов. [27, c. 50]

Процентные ставки будут снижаться только при условии значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. [26, c. 22] Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов — можно найти оптимальный подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. [27, c. 51]

Не менее прогрессивным видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента. [25, c. 67]

Имеет смысл использовать средства государственного Пенсионного фонда, доходность которых за 2006 год была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20-30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги Государственного Пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.

Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. [27, c. 51]

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка. [27, c. 51]

Таким образом, только комплексная реализация указанных путей позволит решить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России.

Российский рынок ипотечного кредитования представляет собой привлекательный и динамично развивающийся сегмент кредитного рынка, дальнейшее развитие которого, прежде всего, связано с формированием вторичного рынка ипотечного капитала, а, следовательно, и, с увеличением механизмов рефинансирования долгосрочных ипотечных активов, основывающихся на высокоорганизованной законодательной базе.

Как было сказано во второй главе, Сбербанк России занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Но, если брать Краснопресненское отделение, то можно сказать что, выдача ипотечных кредитов не так уж и велика в сравнении с другими отделениями Сбербанка (например, Тверское ОСБ, которое занимает первые позиции по ипотечному кредитованию). Поэтому надо привнести какое-то новшество, что-то усовершенствовать в Краснопресненском отделении.

Если брать в целом, то Сбербанк (а следовательно и Краснопресненское отделение) предлагает самые низкие эффективные процентные ставки по жилищным кредитам, а так же большие сроки кредитования (до 30 лет), и возможность выбора погашения кредита: либо дифференцированный способ либо аннуитетный; а также возможность погашения кредита в любом филиале Банка. В то время как многие коммерческие банки отказались от дифференцированной процентной ставки по кредиту, а так же хоть и рекламируют ипотеку под 9% годовых, но прибавив еще комиссии, страховку и. т.п. платежи, выходит, что эффективная процентная ставка оказывается на уровне 14-16%% годовых.

Таким образом, учитывая нынешнее положение в банковском секторе, что касаемо ипотечного кредитования, то Краснопресненскому отделению следует особое внимание уделить рекламе своего продукта, а именно сделать для всех понятными брошюры по кредитованию так, что бы финансово не грамотный потенциальный клиент смог разобраться и понять, что те условия кредитования, которые предлагает ему Банк, самые выгодные. Так же следует повышать имидж Банка, так как большинство населения страны думает, что Сбербанк по всем параметрам до сих пор Сберегательная касса. Некоторые филиалы Краснопресненского отделения Сбербанка не ремонтировались более 10 лет, так же во многих филиалах Банка нет возможности конфиденциального разговора клиента с представителем (работником) Банка. Из-за таких вот, казалось бы, мелочей, Краснопресненское отделение Сбербанка теряет потенциальных клиентов, а следовательно и прибыль.

Поэтому, для того, что бы выдавать больше кредитов на большие суммы, при этом, повышая свою прибыль, Банк должен принять соответствующие меры. Что касаемо кредита «Молодая семья», в данный момент, рассматривается вариант полностью исключить первоначальный взнос 10%, а оставить 5% от стоимости объекта недвижимость, не зависимо от того есть у семьи ребенок или нет, а так же увеличить срок кредитования до 35 лет, тем самым, снизив риски.

3.3 Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий

Выше предлагаемое условие, что касаемо понижения первоначального взноса по кредиту, отрицательно на прибыли банка никак не скажется, а наоборот даже таким образом, увеличится сумма кредита, а за счет этого и доход банка. В среднем, квадратный метр однокомнатной квартиры по г. Москве стоит 90 000 руб., следовательно, предположим, что квартира стоит 3 000 000 руб. на 30 лет под 12% годовых, мы выдает клиенту 95% стоимости (т.е. 2 850 000 руб.), Таким образом, из табл. 3.1 видно: разница в платежах по процентам между данной суммой кредита и 2 700 000 руб. составит 4 574 руб. по расчетам в квартал, что показано на рис. 3.1.

Таблица 3.1

Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту «Молодая семья» в зависимости от суммы первоначального взноса

Сумма выданного кредита (руб.)	Сумма первоначального взноса (%) от стоимости квартиры	Сумма полученных Банком % (руб.) за 1-ый мес.	Сумма полученных Банком % (руб.) за 2-ой мес.	Сумма полученных Банком % (руб.) за 3-ий мес.	Итого полученных Банком процентов (руб.)
2 850 000	5	29 047	28 966	28 866	86 899
2 700 000	10	27 518	27 442	27 365	82 325

Разница в сумме 4 574 руб. — это только с одного клиента, а если предположить, что в месяц таких клиентов у Краснопресненского отделения будет 30, то разница будет более ощутимой, т.е. 137 220 руб. с 30 клиентов в квартал.

Помимо доходов у Банка будут, конечно, и расходы. Представим данные расходы в табл. 3.2.

Таблица 3.2.

Ежегодные расходы Банка на ипотечную программу «Молодая семья»

Вид расхода	Сумма расходов (руб.)
Канцелярские расходы	4 000
Расходы на рекламу	21 000
Итого	25 000

Таким образом, из табл. 3.2. видно, что ежегодные расходы банка будут составлять 25 000 руб. (в квартал в среднем 6 250 руб.).

В свою очередь, из табл. 3.1 можно сделать вывод, что Банк получит прибыль за квартал в размере 86 899, а значит, чистый доход Краснопресненского ОСБ за 3 месяца будет составлять 80 649 руб.

Рассчитаем прибыль банка за три месяца с 30 клиентов. Данные представлены в табл. 3.3.

Таблица 3.3

Оценка эффективности работы Банка по программе «Молодая семья» в первые три месяца в зависимости от первоначального взноса

Сумма первоначального взноса (%)	5	10
Сумма полученных Банком процентов (руб.)	2 606 970	2 469 750
Сумма произведенных Банком расходов (руб.)	6 250	6 250
Прибыль (руб.)	2 600 720	2 463 500
Рентабельность (%)	99,8	99,7

Из табл. 3.3 видно, что Банк при предлагаемом решении уменьшить первоначальный взнос до 5% рентабельность не уменьшается, а даже, наоборот, чуть повышается (на 0,1%).

Так же предлагается увеличить срок кредитования до 35 лет для молодых семей. В данном случае если клиент будет покупать квартиру в сумме 3 000 000 руб. на 35 лет, но с первоначальным взносом, как и в настоящее время, 10%, Банк опять-таки остается в прибыли, а так же минимизирует риск, так как, увеличивая срок кредитования, уменьшается постоянный платеж по кредиту, что и отражено в табл. 3.4 и показано на рис. 3.2.

Таблица 3.4

Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту «Молодая семья» в зависимости от срока кредитования

Срок кредитования (мес.) при сумме кредита 2 700 000 руб.	Сумма полученных Банком % (руб.) за 1-ый мес.	Сумма полученных Банком % (руб.) за 2-ой мес.	Сумма полученных Банком % (руб.) за 3-ий мес.	Итого полученных Банком процентов (руб.)
360	35 018	34 942	34 865	104 825
420	33 947	33 882	33 816	101 645

Что касаемо остальных видов «Жилищного кредита», то, на мой взгляд, здесь Банку менять ничего не надо, так как процент (максимум 12%) самый низкий по сравнению с другими банками, срок кредитования большой (30 лет), первоначальный взнос 10% от стоимости объекта недвижимости, что для людей, которые уже «твердо стоят на ногах», этот процент первоначального взноса вполне к 30 годам способно поднакопить.

Вывод по третьей главе: Во многом развитее ипотечного кредитования в России зависит от политической и экономической ситуации в стране. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов; низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан; низкие темпы жилищного строительства; постоянный рост цен на жилье и т.п. Конечно, все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения. Но, со своей стороны, Краснопресненское отделение СБ РФ, изменив только одно условие кредитования (первоначальный взнос или увеличение срока кредитования по кредиту «Молодая семья») уже для себя имеет большую прибыль, а для клиента более доступное жилье.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав современное состояние и развитие ипотечного кредитования в России, можно сделать следующие выводы:

1. Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

2. Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

3. В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Существенное влияние на развитие ипотечного кредитования в России оказывает Сберегательный банк РФ. Он является лидером на рынке жилищного ипотечного кредитования. Среди всех выданных ипотечных кредитов российскими банками 48% ипотечных кредитов приходится на Сберегательный банк РФ. За 2006 год остаток ссудной задолженности по всем жилищным программам Сберегательного банка РФ вырос вдвое с 71,6 до 141,3 млрд. рублей. Сберегательный банк РФ охватывает жилищный рынок всей страны; кредитует покупку объектов недвижимости на первичном и вторичном рынках; создает кредитные продукты, ориентированные на разные слои населения; участвует в реализации национального проекта «Доступное жилье».

4. Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

· недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов;

· несовершенство законодательной базы и судебных процедур;

· высокий уровень риска при ипотечном кредитовании;

· высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;

· низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан;

· низкие темпы жилищного строительства;

· постоянный рост цен на жилье.

Все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо найти новые источники «длинных денег» и выработать новые пути рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким источником «длинных денег» могут стать накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета.

Наиболее перспективным механизмом привлечения кредитных «длинных» ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ипотечные облигации, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

В целях рефинансирования ипотечных кредитов необходимо принятие закона, позволяющего коммерческим банкам использовать средства Государственных внебюджетных фондов, Стабилизационного фонда.

6. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

В целях защиты прав банков следует внести изменения в соответствующие законодательные акты. Следует в законодательном порядке закрепить:

· получение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, залогодержателем (банком) по договорам долевого участия граждан;

· необходимость государственной регистрации договоров залога по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью убыстрения процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, следует законодательно закрепить внесудебные процедуры обращения взыскания. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями в любой момент действия обязательства по кредитованию. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов.

7. Для снижения уровня риска при ипотечном кредитовании необходимо проводить тщательный анализ кредитной заявки заемщика, его платежеспособности. Страхование жизни заемщика и имущества также позволит повысить надежность ипотечных кредитов и снизить риск ликвидности.

8. Для решения проблемы ограниченного предложения жилья необходима реализация целого комплекса мер: развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры земельных участков, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

Постоянный рост цен на жилье вызван тем, что спрос на объекты недвижимости со стороны населения превышает предложение на рынке недвижимости. Поэтому, следует ввести ограничительный ценз на приобретение недвижимости одним лицом. Это приведет к снижению спроса на жилье, а соответственно и к снижению цен на объекты недвижимости.

9. Рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование, появление новых разнообразных ипотечных программ, приведет к росту конкуренции между банками и, как следствие, к снижению процентных ставок. В будущем продолжится дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Кредитование будет осуществляться в размере 100% от стоимости объекта недвижимости. Ипотечное кредитование станет более доступным для широкой массы населения. Пока же можно, со стороны Краснопресненского ОСБ, понизить первоначальный взнос по кредиту «Молодая семья», что выгодно и для Банка и для заемщика, а так же увеличить срок кредитования, что в свою очередь тоже скажется положительно на работе Банка и сделает более доступным жилье для заемщика.

Следует признать, что у российских банков еще недостаточно практики функционирования механизма ипотечного кредитования, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, установления оптимального баланса прав, делающего систему кредитования наименее рискованной. Все эти проблемы связаны с тем, что ипотечный рынок в России только развивается. Появление новых участников будет способствовать повышению сервиса, технологичности и развитию инфраструктуры рынка. По оценкам экспертов Правительства РФ, к 2010 году объем ипотечных операций может вырасти в 30 раз. Однако для этого необходимо наличие главного: нормативной базы, платежеспособного спроса населения и долгосрочных ресурсов.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1 и 2);

2. Федеральный закон «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г.;

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. (с изм. и доп. от 30.12.2004 № 217-ФЗ);

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998г. (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ);

5. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.;

6. Положение Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возвратности (погашения)» № 54-П от 31 августа 1998 года;

7. Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» № 254-П от 26 марта 2004 года;

8. Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами № 229-3-р (Редакция 3) (с учетом изменений № 229-3/6-р от 29.09.2006 г.);

9. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.;

10. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости («Молодая семья») № 1207-2-р от 07.07.2006 г.;

11. Порядок заключения договоров залога имущества, в том числе договоров ипотеки, оформляемых в качестве обеспечения по кредитам физических лиц от 24 марта 2005 г.;

12. Банковское дело: под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2006. — 575 с.

13. Банковское дело: под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. — М.: КНОРУС, 2005. — 768 с.

14. Банковские операции: Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2005. — 368 с.

15. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. — М.: ЮНИТИ, 2007. — 703 с.

16. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: Грудцына Л.Ю., М.Н. Козлова — М.: Изд-во Эксмо, 2006. -368 с.

17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Черняк В.З., Довдиенко И.В. — М.: Юнити-Дана, 2005. — 464 с.

18. Основы ипотечного кредитования/Под ред. Н.Б. Косарева. — М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. — 576 с.

19. Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит/№ 12. 2007 г., с. 52

20. Бойкова М. Сквозь строй// Прямые инвестиции/ № 4. 2006 г., с. 15

21. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковская деятельность: услуги/ № 8. 2005 г., с. 19

22. Карпинская В. Все жилое — в кредит// Прямые инвестиции/ № 1. 2007 г., с. 78

23. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России//Финансы и кредит/ № 16. 2005 г., с. 13

24. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России//Банковсое дело/ № 9. 2006 г., с. 8

25. Мусина И.В. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег//Банковское дело/№ 9. 2005 г., с. 62

26. Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит//Финансы и кредит/ № 16. 2006 г., с. 21

27. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе// Банковское дело/ № 8. 2006 г., с. 46

28. Хандруев А. Недоступное жилье // Прямые инвестиции/ № 11. 2006 г., с. 70

29. Хандруев А. Билет на ипотеку// Прямые инвестиции/ № 12. 2006 г., с. 88

30. Данные Краснопресненского отделения Сберегательного банка РФ.

31. Сайт в Интернете www.sbrf.ru

32. Сайт в Интернете www.ipoteka.ru

33. Сайт в Интернете www.cbr.ru

Приложение 1

ипотечный кредитование ссуда сбербанк

Рис. 2.1 Структура доходов Краснопресненского ОСБ за 2006 год

Приложение 2

Рис. 2.2. Структура расходов Краснопресненского ОСБ за 2006 год

Приложение 3

Рис. 2.3 Структура доходов Краснопресненского ОСБ за 2007 год

Приложение 4

Рис. 2.4 Структура расходов Краснопресненского ОСБ за 2007 год

Приложение 5

Рис. 2.5 Структура доходов Краснопресненского ОСБ за 2008 год

Приложение 6

Рис. 2.6 Структура расходов Краснопресненского ОСБ за 2008 год

Приложение 7

Рис. 2.7 Динамика выдачи «Ипотечного» кредита.

Приложение 8

Рис. 2.8 Динамика предоставления кредита «Молодая семья»

Приложение 9

Рис. 2.9 Структура жилищных кредитов, выданных в 2006 году

Приложение 10

Рис. 2.10 Структура жилищных кредитов, выданных в 2007 году

Приложение 11

Рис. 2.11 Структура жилищных кредитов, выданных в 2008 году

Приложение 12

Рис. 3.1. Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту «Молодая семья» в зависимости от суммы первоначального взноса

Приложение 13

Рис. 3.2 Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту «Молодая семья» в зависимости от срока кредитования

Размещено на