Содержание
Введение 4
Глава 1. Теоретические и методологические основы инвестиционного проектирования 6
1.1. Понятие инвестиций и инвестиционного проектирования 6
1.2. Принципы разработки инвестиционного проекта 13
1.3. Методы оценки инвестиционного проекта 22
Глава 2. Маркетинговое обоснование создания сети кофеен 32
Глава 3. Расчет инвестиций, операционных затрат и показателей эффективности 49
3.1. Расчет суммы капиталообразующих инвестиций 49
3.2. Расчет операционных материальных затрат 52
3.3. Расчет заработной платы персонала предприятия 53
3.4. Составление сметы косвенных расходов 55
3.5. Калькуляция себестоимости единицы продукции и обоснование цены 57
3.6. Расчет показателей экономической эффективности проекта 58
Глава 4. Анализ рисков инвестиционного проекта 64
4.1. Качественный анализ вероятных рисков 64
4.2.Количественный анализ рисков проекта 65
4.3.Определение условий безубыточности проекта 67
Заключение 70
Список литературы 75
Выдержка из текста работы
Вопрос о капиталовложениях на сегодняшний день является одним из наиболее сложных для любого инвестора, поскольку инвестиционные затраты могут принести доход только в будущем. Оценивая экономическую привлекательность капиталовложений, инвестор сталкивается с необходимостью прогнозирования отдаленных по времени событий, причем фактор неопределенности должен быть сведен к минимуму. Для того, чтобы принять решение о целесообразности воплощения в жизнь инвестиционного проекта, инвестор должен провести детальный расчет его окупаемости.
В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений, т.е. требуется некоторым образом сравнить величину инвестиций с прогнозируемыми доходами. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой здесь является проблема их сопоставимости. В каждом случае эта проблема решается индивидуально, причем должен учитываться ряд основных факторов, среди которых: темп инфляции; разнообразные риски, которыми сопровождается инвестиционный проект; величина периода, на который составляется прогноз.
Для того чтобы организовать коллектив и создать прибыльный бизнес, привлечь инвесторов, любая организация в рыночных условиях должна начинать свое дело составлением тщательно разработанного и научно обоснованного бизнес–плана, который начинается с обстоятельного анализа самой идеи начинаемого “дела”, с оценки его разумности, реальности, перспективности и финансовой результативности. Составленные бизнес–планы за значительный период позволяют установить определенные экономические закономерности в хозяйственном развитии. Далее выявляются основные факторы, которые оказывали в прошлом и могут оказывать в будущем существенное влияние на хозяйственную деятельность данной организации.
Особое внимание при анализе деятельности организации обращается на текущий период, который является в то же время и предплановым. Выводы ретроспективного анализа совмещаются с текущими наблюдениями, и в обобщенном виде используется в плановых расчетах.
Объектом исследования является стоматологический кабинет.
Предметом исследования является процесс разработки и оценки инвестиционного проекта.
Цель исследования – разработка и оценка инвестиционного проекта по открытию частного стоматологического кабинета.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
– рассмотреть теоретические основы оценки стоимости бизнеса;
– разработка бизнес-плана;
–оценка экономической и инвестиционной привлекательности предлагаемого проекта;
– согласование и внесение итоговых корректировок.
Работа состоит из введения, основной части и заключения.
В первой главе работы проводится анализ теоретического материала по оценке бизнеса. Во второй главе рассматривается описание самого проекта, стратегический анализ его среды, вырабатывается план сбыта, план реализации продукции. Также приводится обоснование экономической эффективности проекта. Третья глава посвящается согласованию и внесению итоговых корректировок.
Информационная база исследования:
– законы и нормативные документы;
–учебно–методическая и научная литература по оценке бизнеса, финансовому анализу в коммерческих организациях;
–данные бухгалтерского и налогового учета.
I. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Заказчик поручает Оценщику разработать и оценить инвестиционный проект по открытию частного стоматологического кабинета, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Куса, ул. Ленина, дом 33. Учитывая, что нежилое помещение, предполагаемое для размещения в нем стоматологического кабинета в дальнейшем, является частной собственностью заказчика, с учетом наличия стартового капитала в размере 400 000 рублей.
Имя Заказчика: ООО «Дента+», в лице директора Гагариной Ирины Петровны. ИНН Заказчика 4592223641, КПП 666549920, ОГРН 10023887551, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Куса, ул. Ленина, дом 33.
Имя Исполнителя: ООО «Омега» в лице специалиста оценщика Полушиной Ксении Анатольевны, действующей на основании трудового договора № 155 от 12.05.2006г. Юридический адрес: ООО «Омега»: 454092 Россия, г. Челябинск, ул. Красная, дом 16, офис 238, тел.: 8 (351) 222-33-44. Свидетельство члена Некоммерческого партнерства «Российское общество оценщиков» от 13.05.2006 № ХХХ согласно реестру ХХХХ.
1.1 Сертификат оценки
Данным Сертификатом Оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными и согласно его профессиональным знаниям:
— изложенные в Отчете факты соответствуют действительности;
— произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в Отчете допущений и ограничивающих условий;
— оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте, являющимся предметом Отчета, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
— вознаграждение оценщика ни в коей степени не зависит от каких-либо аспектов Отчета;
— задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата;
— ни одно лицо, кроме подписавших Отчет, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета;
— Оценщик лично произвел осмотр объекта;
— анализ, мнения и выводы были получены, а Отчет составлен в полном соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО№3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России №256, №255, №254 соответственно от 20 июля 2007года, Стандартами и Правилами оценочной деятельности НП Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки 2007г;
Гагарина И.П.
Генеральный директор Полушина К.
Оценщик
— результат оценки признается действительным на дату оценки.
1.2 Общие допущения
— Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
— Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
— Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
— Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.
— Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
— Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в моменты осмотра.
— Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
— Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
— Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
— Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
— От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
— Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.
— Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет реализован по указанной стоимости.
— Запрещается публикация Отчета целиком или по частям или публикация ссылок на Отчет, данных, содержащихся в Отчете, имени и профессиональной принадлежности Оценщиков без их письменного согласия.
— При проведении расчетов оценщиком была определена предельная ошибка интервального оценивания полученного результата в процентном выражении от результата при уровне доверия 95%, определенная с применением распределения Стьюдента. Значение предельной ошибки по объекту оценки не превысило 10% от результата и приведено в расчетной таблице.
1.3 Особые допущения
Нет.
1.4 Сведения о применяемых стандартах оценки
Настоящая оценка проведена в соответствии с требованиями следующих стандартов:
— Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке требования к проведению оценки (ФСО №1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007года №256;
— Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007года №255;
— Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007года №254;
Стандарты и Правила оценочной деятельности НП Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки 2007г.
1.5 Состав оцениваемых прав
Оценке подлежит право собственности на объект оценки.
Заказчиком для проведения оценки были представлены следующие правоустанавливающие документы:
— Свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение в жилом доме на первом этаже от 05.09.2010г., кадастровый номер 77-65-49/078/2005-122;
— технический паспорт на данный объект недвижимости № 74 АВ 965537 от 04.09.2010.
Таким образом, в ходе оценки оценщик исходил из положения, что представленное к оценке имущество обладает соответствующим данным целям правовым статусом.
2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
С целью плавного и последовательного вхождения в проблему оценки бизнеса вначале рассмотрим основные определения характерные для данного вида оценки.
Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт BSV-I принятый в 1988 году и дополнения к стандарту BSV-I принятые в 1991 году. Вот основные определения:
Оценка (appraisal, valuation) — акт или процесс определения стоимости.
Оценка бизнеса (business valuation) — акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.
Оценщик бизнеса (business appraiser) — лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен, производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.
Подход к оценке стоимости (appraisal approach) — общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости (appraisal method) — способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) — операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.
2.1 Теоретические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
У оценщиков есть крылатое выражение «Метод оценки должен определяться причинами ее проведения».
Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей преследуемых оценкой.
Определение цели оценки — очень важный этап, так как от нее зависит выбор методики оценки.
Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов:
Таблица 1 Классификация целей оценки в зависимости от типа оцениваемого объекта
Тип оцениваемых объектов Цели оценки
Если предприятие является юридическим лицом Обеспечение экономической безопасности
Разработка планов развития предприятия
Выпуск определенного оценкой количества акций
Оценка эффективности менеджмента
Если объектом оценки является собственник Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные органы Подготовка предприятия к приватизации
Определение облагаемой базы для различных видов налогов
Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
Оценка для судебных целей Определение стоимости имущества для характеристики бизнеса
Мы видим, насколько различны цели оценки.
А теперь зададимся вопросом, может ли стоимость приобретения предприятия для реализации инвестиционного проекта быть равной стоимости принудительного банкротства?
В действительности искомая стоимость бизнеса будет соответствовать цели проводимой оценки непосредственно через конкретный вид стоимости. Так как различные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.
Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется узнать.
Для выбора адекватной стоимости (стандарта) бизнеса используется такой основной признак как источник формирования дохода.
Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:
1)Доход от деятельности предприятия,
2)Доход от распродажи активов предприятия.
Исходя из этих источников дохода, рассмотрим классификацию видов стоимости в таблице 2.
Уточним некоторые моменты в классификации видов стоимостей.
Первой особенностью в классификации стоимостей является близость по определению инвестиционной стоимости и обоснованной рыночной стоимости предприятия. Однако эти виды стоимостей имеют ряд различий, например:
• в прогнозных оценках будущей доходности,
• степени риска,
• ставках налогообложения (если инвестор имеет льготы по налогам) и пр.
Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора.
При определении инвестиционной стоимости предприятия рассчитывают также и обоснованную рыночную стоимость, с тем, чтобы облегчить принятие окончательного решения инвестору. Как правило, инвестиционная стоимость предприятия выше обоснованной рыночной стоимости.
Второй особенностью классификации является отнесение внутренней стоимости к функционирующим предприятиям.
Определение внутренней стоимости предполагает учет благоприятных (или неблагоприятных) перспектив развития предприятия, эффекта целостности системы, когда ценность целого выше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов. Таким образом, внутренняя стоимость зависит не от целей конкретного инвестора, как при определении инвестиционной стоимости, а от объективных аналитических заключений независимого эксперта-оценщика.
Таблица 2 Классификация видов стоимости
Вид дохода и
предприятия Вид стоимости
по типу
предприятия
Характеристика
ДОХОД ОТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
(ФУНКЦИОНИРУЮЩЕЕ ПРЕДПРИЯТИЕ)
Стоимость
действующего
предприятия Стоимость действующего предприятия — это стоимость жизнеспособного функционирующего предприятия, имеющего собственные активы, товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу, осуществляющего хозяйственные операции и не находящегося под непосредственной угрозой несостоятельности
Инвестиционная стоимость это стоимость предприятия для одного конкретного покупателя (или инвестора, или владельца). Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца
Внутренняя,
или фундамен-
тальная стоимость предприятия представляет собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и вероятных внутренних возможностях его развития в будущем
Оцененная
стоимость
(appraised value) стоимость согласно мнению или определению оценщика. Стоимость действующего предприятия (going concern value) — ст…
**************************************************************
