Содержание
Содержание
ВВЕДЕНИЕ..3
ГЛАВА I. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ: ИСТОРИЯ И МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ8
ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ.
2.1.Понятие и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..31
2.2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция…50
2.3. Порядок осуществления государственной регистрации59
2.3.1 Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации..60
2.3.2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации62
2.3.3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Внесение записей в Единый государственный реестр прав..71
2.3.4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации..73
Глава 3. Особенности государственной регистрации прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ87
Выдержка из текста работы
Актуальность темы дипломной работы. Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и с особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством установлен ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Вышеизложенные положения еще раз подчеркивают особую актуальность исследуемой темы.
На базе проведенного исследования автором вносятся предложения по совершенствованию как гражданского законодательства, так и специального законодательства о регистрации прав на недвижимость.
Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике. Организационные и административно-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость в работе также освещаются, но лишь постольку, поскольку это необходимо в рамках общей концепции организации правового обеспечения оборота недвижимости. Также затронуто понятие добросовестного приобретателя и защиты его прав.
В работе использовались материалы судебной практики на примере гражданского судопроизводства по спорной квартире.
Объект дипломной работы – общественные отношения в сфере заключения договоров купли-продажи недвижимости.
Предметом исследования является нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в российском гражданском законодательстве.
Целью данной работы является всестороннее исследование договора купли-продажи недвижимости по гражданскому законодательству Российской Федерации.
Задачи дипломной работы:
— дать понятие недвижимости как гражданско-правовой категории по российскому гражданскому законодательству;
— раскрыть понятие, форму и содержание договора купли-продажи недвижимости по законодательству РФ;
— изучить понятие добросовестного приобретателя;
— рассмотреть отдельные виды купли-продажи недвижимости в российском гражданском праве.
Теоретическую основу дипломной работы составляют положения, содержащиеся в научных трудах и работах отечественных ученых по гражданскому праву, таких как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Б. Ельяшевич, В.С. Ем, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Ю.Х. Калмыков, Л.О. Красавчикова, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, В.И. Синайский, О.Ю. Скворцов, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова и др.
Методологическую основу дипломной работы составляют общие принципы и способы научного познания, характерные для гуманитарных наук. При написании работы использовались различные по своей природе и содержанию научные методы в целях обеспечения полноты и всесторонности исследования: историзма, сравнительно-правовой, анализа, синтеза, формальной логики и другие.
Структура дипломной работы обусловлена целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.
1 Теоретические аспекты сделок купли-продажи недвижимого имущества
1.1 Недвижимое имущество как объект российского законодательства
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».
К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.
Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.
Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 3
Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.4
Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.5
И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты …………………
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014. — № 31. — Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. — 29.01.1996. — № 5. — Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.07.2015) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44. — Ст. 4147.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 08.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015) // Собрание законодательства РФ. — N 31. — 03.08.1998. — Ст. 3824.
6. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 13.07.2015) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. — 06.03.1995. — N 10. — Ст. 823.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015) // Собрание законодательства РФ. — 28.07.1997. — N 30. — Ст. 3594.
8. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства РФ. — 27.12.2004. — N 52 (часть 1). — Ст. 5276.
9. Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об охране окружающей среды» // Собрание законодательства РФ. — 14.01.2002. — N 2. — Ст. 133.
10. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «Об опеке и попечительстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) // Собрание законодательства РФ. — 28.04.2008. — N 17. — Ст. 1755.
11. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. № А43-2514/2007-23-64// Правовая система Консультант плюс.
12. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник ВАС РФ. — № 5. — 2005.
13. Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. № Ф09-3071/07-С6//Справочная правовая система Консультант плюс.
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»//Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 1.
15. Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве. // Нотариус. — 2011. — № 5. – С. 14 – 26.
16. Березникова Ю.Р. Проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом. // Правовые вопросы недвижимости. — 2010. — № 1. – С. 9 – 25.
17. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под ред. В.А. Белова. — М.: Юрайт, 2009. – 767 c.
18. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. — М.: Зерцало, 2012. – 286 c.
19. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров.: 5-е изд., перераб. и доп.: В 2 т. Т. I. — М.: Междунар. отношения, 2010. – 589 c.
20. Гражданское право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2010. Т. 1. –698 c.
21. Гражданское право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Статут, 2010. Т. 1. – 567 c.
22. Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности. // СПС КонсультантПлюс. 2011.
23. Гражданское право: Учебник / Под ред. Алексеева С.С. — М. Юристъ. 2012. – 458 c.
24. Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. – М.: Проспект, 2011. – 618 с.
25. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2010. – 845 с.
26. Гражданское право. Т
