Содержание
Введение1-2
Глава 1. Рынок и недвижимость:3
§1.1 Особенности недвижимости как товара3-9
§1.2. Рынок городской недвижимости10-12
Глава 2. Договор купли-продажи квартиры:13
§2.1. Общие положения договора купли-продажи квартир13-18
§2.2. Содержание права собственности на квартиру19-21
§2.3. Организация рекламной деятельности при купле-продаже квартиры22-23
§2.4. Методика оценки квартиры24-28
§2.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним29-34
Глава 3. Проблемы и особенности купли-продажи квартир35-53
Заключение54-56
Библиография57-59
Приложения60-80
Выдержка из текста работы
Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже .
Сегодня купля-продажа — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.
Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов — все эти действия облекаются в форму купли-продажи.
Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли.
Его регулированию служит множество международных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимает Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров . С декабря 1991 г. этот акт входит в состав гражданского законодательства РФ и непосредственно регулирует отношения по купле-продаже в области внешней торговли. Положения Венской конвенции широко учитывались также и при подготовке ГК, что позволило сблизить отечественное законодательство с общемировой юридической практикой.
Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК. Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи , другие распространяются лишь на ее отдельные виды .
Не претендуя на исчерпывающее освещение всех проблемных вопросов договора купли-продажи, в дипломной работе будут раскрыты следующие вопросы:
1) договор купли-продажи;
2) особенности договора купли-продажи квартир;
3) проанализировать проблемные вопросы заключения договора купли-продажи и критерии (пути) их решения, раскрывая наиболее приемлемый и безопасный алгоритм проведения сделки по купле-продаже.
В процессе написания работы были использованы федеральное и региональное законодательство, монографии, периодические издания, материалы судебной опубликованной практики и практики федеральных судов Советского, Курчатовского районов г. Челябинска.
Глава 1. Договор купли-продажи
1. 1. Понятие, основные юридические признаки договора купли-продажи. Виды договора купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение) . Это позволило законодателю сформулировать ряд общих положений (ст. 454—491 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулирование соответствующих отношений. Правовое положение участников договоров (предприниматели в договорах поставки, государственные органы в договорах поставки для государственных нужд) также накладывает отпечаток на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательства по передаче товара (в договорах энергоснабжения) может выступать видообразующим признаком договора.
Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2—8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Наряду с ними ГК упоминает и о других видах договоров (продаже ценных бумаг и валютных ценностей, продаже имущественных прав), основная роль в регулировании которых принадлежит не ГК, а специальным законам и подзаконным актам. Перечень разновидностей купли-продажи по ГК не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в ГК особых видов, также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли-продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-продаже и специальным законодательством, если оно существует…..
Заключение
Итак, договор купли-продажи — самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте.
Правовые нормы, регулирующие куплю-продажу во внешнеторговом обороте, унифицированы в ряде международно-правовых документов, важнейшими из которых являются Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров и Международные правила по толкованию торговых терминов «Инкотермс».
Целью указанных документов является выработка единых правил, применяемых к внешнеторговым договорам купли-продажи. Вместе с тем Конвенция не применяется к продаже: товаров, которые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования, с аукциона, в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона, фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов и денег, судов водного и воздушного транспорта, электроэнергии.
Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.
Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; вместе с тем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т. е. вещное абсолютное право.
На основании приведенного исследования, можно сделать следующие выводы: что среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения) и предмета или объекта потребления (жилые дома, комнаты, квартиры).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Поэтому знания свойств недвижимости как особого вида товара, которые отражены в данной работе помогут каждому более разумно и выгодно распорядиться своей собственностью, ведь у большинства граждан принадлежавшее им жилье является самой дорогостоящей частью личного имущества. Много проблем и вопросов возникает у каждого, кто задумает распорядиться своей квартирой. Как показывает практика, основные проблемы, возникающие у граждан и организаций на рынке недвижимости, обусловлены двумя причинами: недостаточной правовой грамотностью и отсутствием необходимой информации. Не вызывает сомнения, что только знания действующей правовой базы в этой сфере позволяют принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок по купле-продаже квартир считают несущественными, в любой момент могут привести к сложные ситуациям и тяжелым последствиям.
Особый правовой режим жилых помещений определяет и особенности совершения сделок и их удостоверение. Необходимо отметить, что серьезную проблему в настоящее время представляет также применение института добросовестного приобретения к отношениям, связанным с куплей-продажей квартир. Несмотря на наличие в законодательстве норм, регулирующих права добросовестного приобретателя, суды порой не применяют данные нормы восстанавливают права предыдущих владельцев.
В результате приведенных выводов можно внести следующие предложения:
Действующее законодательство в значительной степени ориентированно на защиту прав и интересов собственников жилых помещений. Однако практическая ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о том, что их интересы защищают слабо, в частности, из-за медлительности рассмотрения судебных споров, значительной криминализации рынка жилья. Большинство граждан в настоящее время предпочитают использовать нотариальную форму удостоверения сделок, не доверяя простой письменной форме. Предполагая, что нотариальное удостоверение может быть гарантом от негативных последствий в сделках с жилыми помещениями, граждане, кроме того, производят денежные расчеты в нотариальных конторах, как это было традиционно в данных правоотношениях до введения Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. После чего покупатель должен зарегистрировать право собственности в органе, осуществляющим государственную регистрацию, что требует продолжительного времени. За этот период на квартиру может быть наложен арест или могут произойти другие ситуации, в результате чего договор купли-продажи может быть расторгнут.
Поэтому целесообразно определить порядок проведения расчетов между покупателем и продавцом с целью уменьшения риска недействительности сделки;
В договоре купли-продажи квартир следует указывать, что на момент отчуждения квартира свободна от прав пользования и проживания третьих лиц, либо указать перечень лиц, которые сохраняют эти права с указанием срока действия таковых.
Таким образом, с учетом вышесказанного можно сделать вывод, что есть смысл вести речь о необходимости обновления и принятия комплексного нормативного акта, который бы обеспечил полноту и единообразие правового регулирования жилищных отношений, в том числе рынка жилья в Российской Федерации. Необходимо более конкретизированное жилищное законодательство, которое четко определило бы механизм реализации прав собственника жилья, обеспечивающий ответственный подход к сделкам с жилыми помещениями участников сделки, а также органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тем самым, на наш взгляд можно уменьшить криминогенность рынка жилья в Российской Федерации.
Литература
Научная литература
1. Ансон В. Р. Договорное право — М.: Юридич. лит., 1993.
2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. -М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Богданова Е. С. Сделки с недвижимостью. -М.: Воскресенье, 1996.
4. Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. —М.: «ПРОСПЕКТ», 1998.
5. Гражданское право: Учебник /Под ред. С. П. Гришаева. — М.: Юристъ, 1998.
6. Калачева С. А. Договор. — М.: Приор, 1998.
7. Коганова О., Березин И. Рынок городской недвижимости: тенденции развития // Вопросы экономики — 1993 №7.
8. Комментарий к ГК РФ, части второй. / О. Н. Садиков. -М.: Инфра-М, 1997.
9. Коростелев С. П. Основы теории и практики. Оценка недвижимости. -М.: РДЛ, 1998.
10. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. — М.: Статут, 1997.
11. Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. — М.: Дело, 1992.
12. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарии под ред. Андреева С. Е.. -М., 1997.
13. Справочник по недвижимости под ред. Волочкова. -М.: ИНФРА-М, 1996.
14. Суханов Е. А. Сделка с недвижимостью // Экономика и жизнь — 1996 №8.
15. Энциклопедический юридический словарь /Под ред. В. Е. Крутских. — М.: ИНФРА-М, 1998.
Нормативные акты
1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12. 12. 93.
2. Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий. М., 1994.
3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. — М.: Акалис, 1996.
4. Закон «О приватизации Жилищного Фонда в РФ» (в ред. Закона РФ от 23. 12. 92 №4199-1, федерального закона от 11. 08. 94 №26- ФЗ) сборник нормативных документов «Жилищное законодательство России». -М.: Бизнес-Информ, 1997.
5. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24. 06. 83) сборник нормативных документов «Жилищное законодательство». — М.: Бизнес-Информ, 1997.
6. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21. 07. 97 №122-ФЗ // Южноуральский юридический вестник №1.
Материалы судебной практики
1. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М. Москва 1998.
2. Материалы архива Федерального суда Курчатовского района г. Челябинска.
3. Материалы архива Федерального суда Советского района г. Челябинска.
